上诉人南京绿洲建筑装饰工程有限公司与被上诉人南京中船绿洲机器有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏01民终7278号

上诉人（原审被告）：南京绿洲建筑装饰工程有限公司，住所地南京市雨花台区中华门外板桥街道绿洲机器厂内。

法定代表人：董智曦，该公司总经理。

委托诉讼代理人：汤圣泉，北京市中银(南京)律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：南京中船绿洲机器有限公司，住所地南京市江宁区滨江经济开发区丽水大街。

法定代表人：王洪琪,该公司董事长。

委托诉讼代理人：李金涛，北京市盈科（南京）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：任梦佳，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。

上诉人南京绿洲建筑装饰工程有限公司（以下简称绿洲建筑公司）因与被上诉人南京中船绿洲机器有限公司（以下简称中船绿洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院(2020)苏0114民初1418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案受理后，依法由审判员李任飞独任审理，公开开庭进行了审理。上诉人绿洲建筑公司的委托诉讼代理人汤圣泉，被上诉人中船绿洲公司的委托诉讼代理人李金涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

绿洲建筑公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：一、本案不属于民事案件受理范围，一审法院对此未予审查，违反司法解释的规定。根据《最高人民法院关于审理与企业相关的民事案件若干问题的规定》的规定，本案是政府主导下的改制的历史遗留问题，不属于民事案件受理范围。二、《改制方案》仍然具有法律效力，双方应当继续履行。《改制方案》第七条第一项规定，修建工程公司现占用的南京绿洲机器厂房由改制公司租赁使用；第三项规定，工厂将给予必要的支持和扶持。因此，上诉人与被上诉人形成的租赁关系，系双方对改制方案的履行。被上诉人要求上诉人腾空并返还案涉厂房严重违反了改制方案的规定，在改制方案合法有效的情况下，被上诉人应当严格全面履行。《改制方案》经被上诉人全体职工代表大会充分讨论后作出，没有对于租赁使用期限做出规定，被上诉人单方面告知上诉人期满不再续签，要求上诉人搬离厂房没有事实与法律依据。三、一审法院遗漏租赁厂房己经被收储的重要事实，事实认定不清适用法律错误。一审法院未查明案涉厂房己于2018年被南京市土地储备中心收储并签订了收储协议的事实。因收储行为是政府行为，属于不可抗力，导致合同的终止履行。一审法院判决认为租赁合同是到期后终止履行的观点是不成立的，即一审法院判决终止履行的依据错误。

中船绿洲公司辩称，上诉人的上诉事实及理由均不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。本案的争议是平等主体间的租赁合同纠纷，而且双方签署的租赁合同已经履行完毕，上诉人应当将涉案房屋依法恢复原状并返还给被上诉人。上诉人所陈述的所谓本案实际是改制的历史遗留原因并不属实，本案的改制是当年根据相关的法律法规以及政策文件进行的，经合法合理的程序后，已经于当年完成了改制，并无任何历史遗留问题，本案就是纯粹的租赁合同纠纷。

中船绿洲公司向一审法院起诉请求：1、绿洲建筑公司立即腾空并恢复原状返还位于南京市雨花台区的厂房;2、绿洲建筑公司支付违法占有期间的占有使用费（自2019年1月1日起至实际腾退之日止，以108676.80元／年为标准计付）；3、绿洲建筑公司承担诉讼费。

一审法院查明事实：中船绿洲公司原称南京绿洲机器厂。绿洲建筑公司原称南京绿洲建筑防水工程处，为中船绿洲公司的下属单位。2005年企业改制，绿洲建筑公司成为原南京绿洲机器厂改制后的独立法人，根据相关改制方案，绿洲建筑公司从中船绿洲公司处予以分离，现占用的南京绿洲机器厂房由改制公司即绿洲建筑公司租赁使用。2005年中船绿洲公司、绿洲建筑公司就案涉厂房的租赁签订《房屋租赁合同》，合同约定：中船绿洲公司（出租方）将位于雨花台区，出租给绿洲建筑公司用于办公、经营等使用，租赁期限为2005年6月1日至2008年5月31日止。上述租赁期限届满后，就案涉厂房的租赁，双方继续签订租赁合同，由绿洲建筑公司继续承租。2017年12月29日，中船绿洲公司、绿洲建筑公司又签订两份《房屋租赁合同》，两份合同仅在租金部分存在差异，其他内容基本一致，其中一份为中船绿洲公司所举证，租金部分每平方米12元，每年108676.8元；另一份为绿洲建筑公司所举证，租金部分为每平方米5.6元，租金为50715.8元。而两份合同的其他内容均一致约定：租赁面积754.7平方米，租期起止时间为2018年1月1日至2018年12月31日；租赁期满如中船绿洲公司的租赁房屋需继续出租或出卖，绿洲建筑公司有优先权，但需另行签订租赁合同，方能生效；绿洲建筑公司在租赁期内，若中船绿洲公司搬迁，提前3个月告知绿洲建筑公司，自告知之日3个月内，绿洲建筑公司无条件退房，中船绿洲公司不作赔偿。2017年双方签订的《租赁合同》租赁期限期满后，双方未再订立新的租赁合同。2019年3月中船绿洲公司向绿洲建筑公司发送《租赁到期解除告知书》，载明双方租赁合同期满自行终止，绿洲建筑公司应于2019年9月30日搬出案涉厂房房屋，并在期满日或期满前清空房屋内所有物品，同时清除租用土地上绿洲建筑公司自建房屋内所有物品、租赁合同到期后中船绿洲公司将对该自建房屋进行拆除等内容。现绿洲建筑公司仍占有使用涉案房屋，双方就案涉厂房的租赁产生争议，中船绿洲公司遂诉。

另查明，就案涉厂房的租赁，双方在同日签订的两份内容基本一致，仅租金部分存在差异《房屋租赁合同》的原因。中船绿洲公司称系因绿洲建筑公司承租中船绿洲公司厂房，租金中一部分为绿洲建筑公司使用厂房的其他服务费用，如固定电话费、绿化、卫生、垃圾清运等，因此中船绿洲公司向绿洲建筑公司开具的发票分为租金发票和服务费发票，总金额为108676.80元/年，为了配合租金发票的开具，双方签署了租金发票金额对应的合同，但实际使用房屋的使用费为108676.80元，绿洲建筑公司亦按此费用实际履行。对此，绿洲建筑公司称双方虽然签订了两份《房屋租赁合同》，但实际上履行的是第二份年租金为50715.8元的合同，如2017年全年的租金，绿洲建筑公司向中船绿洲公司缴纳了约5万元，中船绿洲公司也为绿洲建筑公司开具了上下半年金额各25357.9元的增值税发票，2018年绿洲建筑公司支付了上半年的租金也为25357.9元，中船绿洲公司同样为绿洲建筑公司开具了等额的租金发票；发票中均注明了租金金额和相应的租金期间。对于两份合同租金相差的部分，是中船绿洲公司要求绿洲建筑公司支付的关联服务费而非租金，中船绿洲公司也未就此部分向绿洲建筑公司开具租金发票。

再查明，就2018年绿洲建筑公司支付租金的情况。中船绿洲公司、绿洲建筑公司双方结算租金的方式并非为绿洲建筑公司向中船绿洲公司支付现金或转账，由于双方原属于同一改制前有关联的企业，每年绿洲建筑公司在中船绿洲公司处有应收账款，租金支付方式为每年中船绿洲公司通过抵扣应收账款的方式扣去租金。绿洲建筑公司陈述支付了上半年的租金25357.9元，为此提供了中船绿洲公司开具的发票科目名称为房屋租赁费，金额为25357.9元，备注起止年月2018.1.1-2018.6.30的发票一张。

一审法院认为，依法成立的合同具有法律效力，当事人应按约履行。本案中，就案涉厂房房屋，中船绿洲公司、绿洲建筑公司自2005年起签订了多份《租赁合同》，双方形成租赁合同关系。在2017年签订的《租赁合同》中，双方以书面形式明确约定了租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。该合同约定的租赁期间届满后，双方并未再订立新的租赁合同，在2019年3月中船绿洲公司告知绿洲建筑公司限期搬出后，绿洲建筑公司仍占用使用案涉厂房房屋即缺乏法律依据。现中船绿洲公司诉请绿洲建筑公司腾空、返还案涉厂房房屋，具有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。绿洲建筑公司抗辩案涉房屋租赁系企业改制绿洲建筑公司所获得的安置补偿，案涉房屋的租赁使用并无限定年限，中船绿洲公司无权单方终止的意见，一审法院认为案涉租赁厂房自2005年起至今数十年，长期由绿洲建筑公司所租赁使用，根据改制文件的精神，已保障了绿洲建筑公司作为改制分离后企业的利益，现绿洲建筑公司抗辩案涉厂房的租赁并无限定年限的意见，缺乏合同和法律依据，一审法院依法不予采纳。案涉厂房自2019年1月1日租赁期届满后，绿洲建筑公司仍占有使用该厂房至今，应向中船绿洲公司支付占用使用期间的费用，现中船绿洲公司主张绿洲建筑公司支付自2019年1月1日至绿洲建筑公司实际返还承租房屋之日止的占有使用费，不违反法律规定，一审法院依法予以支持。对于占有使用费的支付标准，中船绿洲公司主张按年租金108676.80元的标准，绿洲建筑公司抗辩称年租金为50715.8元，一审法院认为占有使用费的支付标准，可参照租赁届满前2018年双方的租金标准确定。绿洲建筑公司提供了年租金为50715.8元的《租赁合同》及中船绿洲公司开具的金额为25357.9元，明确注明了科目为租金，期间为2018年上半年的租金发票为证。中船绿洲公司所称约定的年租金包含绿洲建筑公司使用厂房的其他服务费用，该服务费用也应为租金，双方年租金应为108676.80元的意见，未能提供相应证据予以佐证，也未能证明双方对该服务费亦属于租金达成了一致的意见。在此情况下，一审法院认为对绿洲建筑公司租赁期满后的占有使用费以年租金50715.8元的标准计算为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院作出判决：一、南京绿洲建筑装饰工程有限公司于判决生效之日起三十日内从位于南京市雨花台区房屋内迁出，并向南京中船绿洲机器有限公司返还该租赁厂房房屋；二南京绿洲建筑装饰工程有限公司按年租金50715.8元的标准向南京中船绿洲机器有限公司支付自2019年1月1日起至实际返还租赁房屋之日止的占有使用费；三、驳回南京中船绿洲机器有限公司的其他诉讼请求。

二审中，当事人没有提供新的证据。

经审理查明，一审法院查明的事实属实。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。关于绿洲建筑公司上诉主张本案不属于民事案件受理范围，本院认为，中船绿洲公司、绿洲建筑公司签订的《租赁合同》合法有效，《租赁合同》亦由双方实际履行。故案涉厂房由绿洲建筑公司承租使用，案涉纠纷系平等主体之间租赁合同纠纷，不属于企业改制的历史遗留问题，应属民事案件受理范围。关于绿洲建筑公司所称的《改制方案》问题，自2005年改制后十余年，绿洲建筑公司长期租赁使用案涉厂房，改制企业已经获得了极大的支持与扶持，根据改制文件的精神，已保障了绿洲建筑公司作为改制分离后企业的利益。关于绿洲建筑公司上诉所称案涉厂房己于2018年被收储的问题，中船绿洲公司二审中对此不持异议，但认为收储并未影响案涉租赁合同的履行。本院认为，案涉《租赁合同》最后的租赁期限至2018年12月31日止，绿洲建筑公司至今仍占有使用案涉厂房，故《租赁合同》已经履行完毕，绿洲建筑公司关于收储导致合同终止履行的意见，缺乏依据，本院不予采信。

综上所述，绿洲建筑公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3120元，由南京绿洲建筑装饰工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判员　　李任飞

二〇二〇年十一月九日

书记员　　汪海燕