上海飞机制造有限公司与上海上飞企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市徐汇区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）沪0104民初21319号

原告：上海飞机制造有限公司，住所地上海市浦东新区。

法定代表人：魏应彪，董事长。

委托诉讼代理人：江某某，女。

委托诉讼代理人：解某某，男。

被告：上海上飞企业发展有限公司，住所地上海市徐汇区。

法定代表人：沈康，总经理。

委托诉讼代理人：白某某，男。

第三人：上海徐汇区宛贤敬老院，住所地上海市徐汇区中山南二路XXX号。

法定代表人：俞芳，院长。

委托诉讼代理人：席绪军，上海七方律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王晓鹏，上海七方律师事务所律师。

原告上海飞机制造有限公司(以下简称飞机公司)与被告上海上飞企业发展有限公司(以下简称上飞公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，后依据飞机公司申请追加上海徐汇区宛贤敬老院(以下简称宛贤敬老院)作为无独立请求权的第三人参加诉讼。于2019年9月10日公开开庭进行审理。飞机公司的委托诉讼代理人江某某、解某某、上飞公司的法定代表人沈康、委托诉讼代理人白某某，宛贤敬老院的法定代表人俞芳、委托诉讼代理人席绪军、王晓鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

飞机公司向本院提出诉讼请求：1.判令上飞公司及宛贤敬老院一并腾空并归还中山南二路XXX号租用房屋；2.判令上飞公司支付中山南二路XXX号房屋的占用使用费，自2019年5月1日起算至实际归还之日止，按照3元/平/日计算。事实与理由：中山南二路XXX号房屋系飞机公司永久使用权房产。2014年，飞机公司与上飞公司签订房屋租赁合同，以年租金316万元的价格将包括中山南二路房屋在内的6套房屋租赁给上飞公司，合同约定租赁期为5年，自2014年5月1日至2019年4月30日。合同履行过程中，飞机公司考虑到自身经营需要等各方面因素，决定合同期满后不再出租上述房屋，故于2016年向上飞公司告知该决定，上飞公司于2016年6月3日出具承诺书，承诺5年合同期满后如期将上述房屋归还飞机公司。飞机公司又于2018年9月5日、10月23日、2019年2月21日、4月2日先后4次将上述房屋到期不再租赁的决定发函告知上飞公司，其目的即要求上飞公司提早进行清退工作。2019年4月30日，飞机公司与上飞公司的租赁合同已到期，上飞公司已将除中山南二路外的其他5除房屋归还，但中山南二路XXX号房屋仍未归还，故诉至法院。

上飞公司辩称，不同意诉请，2014年飞机公司与上飞公司签订关于中山南二路XXX号房屋合同，租赁期5年。飞机公司交付房屋时，已有宛贤敬老院，居住70多位老人，上飞公司只是接受了房屋转租管理权。合同到期后，上飞公司与飞机公司工作人员、宛贤敬老院法定代表人进行交接，以上飞公司交付状态将房屋交还飞机公司。2019年2月28日张贴关于中山南二路XXX号房屋清退公告，公告表明房屋存在安全隐患及违章建筑。飞机公司从未对安全隐患采取任何措施，漠视敬老院中老年人的安全，保留追诉飞机公司在签订合同时隐瞒中山南二路XXX号房屋存在安全隐患的权利。

宛贤敬老院辩称，飞机公司与宛贤敬老院之间、上飞公司与宛贤敬老院之间不存在合法有效的租赁关系。宛贤敬老院是上飞公司前身与案外人俞岳贤1997年共同合作开办的民间非盈利组织，当时双方约定飞机公司以中山南二路XXX号院内房屋及部分设施作为出资，俞岳贤出资100万现金共同开办敬老院，双方是合作经营关系。中山南二路XXX号场地实际已经由飞机公司作为出资投入宛贤敬老院，飞机公司无权再将部分出资转租给宛贤敬老院或上飞公司。飞机公司诉请宛贤敬老院腾空并归还中山南二路XXX号房屋，根据双方目前合作关系，实际上是飞机公司要退出双方合作经营，按照上海市民办非企业实施意见，应当走注销及清算流程，对单位财产进行清算，飞机公司诉请是租赁纠纷，案由错误。飞机公司实际上至今为止不享有场地使用权，在解散清算收回使用权之前无权要求宛贤敬老院返还场地，无权将场地及房屋以租赁方式租赁给上飞公司。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

上海市中山南二路XXX号全幢系直管公房，建筑面积402.96平方米，房屋类型花园住宅。承租人为五七0三疗养院。

1997年5月8日，国营第五七0三厂卫生处向厂部出具报告，主要内容为：我处在中山南二路XXX号职工疗养院，因企业目前不景气，来院疗养的职工很少。目前社会上老年人越来越多，年龄日趋老化，我处经过调查讨论，打算利用现有的房子和设备，医护力量，开设面向社会性敬老院，一方面解决我厂退休职工治病和保健，另一方面为地区有困难，需要护理入院的老人提供养老方便，特请领导批准为盼。

1997年5月20日，上海飞机制造厂向其卫生处出具《关于卫生处疗养所申办敬老院的批复》，主要内容为：你处申办面向社会的敬老院设想很好，在不影响工厂原疗养性质前提下，为社会作好事，经厂部研究决定，同意在中山南二路XXX号职工疗养院的大院内开设敬老院。1、在原疗养院的基础上改建必要的场所、花园绿化辅助设施要达到民政所要求的规定。2、添置些娱乐、健身设备，为居住在附近的老人提供活动场所。

1997年6月27日，上海飞机制造厂向民政局出具报告，主要内容为：我厂职工疗养院座落在徐汇区中山南二路XXX号大院内。院内大多数病人为老年康复病人。目前随着社会上老年人越来越多，年龄日趋老化。因此疾病也逐渐增加。我厂领导设法将厂疗养院改为敬老院。我厂疗养院的情况向贵局汇报如下：院内大楼为300平方米共14间房间，旁边有二排平房150平方米共10间，大院内有100平方米花园草坪，我厂准备投资50万元改建为“宛贤敬老院”。

1997年8月14日，浙江黄岩利达物资有限公司(以下简称黄岩公司)被台州市工商行政管理局黄岩分局吊销营业执照。

1997年8月27日，上海飞机制造厂向徐汇区民政局出具报告，主要内容为：我上海飞机制造厂办的敬老院名称：宛贤敬老院，委任业务付院长杨招娣，现在上海飞机制造厂卫生处担任卫生处处长。

1997年8月29日，上海市徐汇区民政局出具《关于同意上海飞机制造厂筹建宛贤敬老院的批复》，主要内容为：你厂今年6月27日关于申请成立宛贤敬老院的请示收悉，经研究决定，同意你厂筹建宛贤敬老院。

1998年2月3日，国营第五七0三厂卫生处(甲方)与黄岩公司(乙方)签订《上海徐汇区宛贤敬老院章程》，约定敬老院名称上海宛贤敬老院，法定地址上海徐汇区中山南二路XXX号。甲方上海飞机制造厂卫生处、乙方黄岩利达物资有限公司。敬老院为国企民营合作单位，自负盈亏。敬老院注册资金100万元。敬老院投资状况：甲方以800平方米的疗养所部分场地和设施及其中一幢二层楼房约300平方米为收取固定回报形式投入。乙方以100万元现金直接投入。董事会由董事长、付董事长、董事二名组成。董事长俞岳贤(乙方代表)、付董事长宋玉明(甲方代表)、董事杨文景、周晓琴。

1998年2月3日，上海飞机制造厂卫生处(甲方)与宛贤敬老院(乙方)签订《租赁协议》，约定根据宛贤敬老院章程第三章第九条内容对上飞厂疗养所的部分资产使用采取固定形式回报特签定如下协议：甲方提供疗养所部分设施和场地，在业务上提供方便和配合乙方，不干涉乙方经营管理，不负任何民事和经济责任。甲方每年收取管理租赁费20万元，每半年支付一次。乙方从第四年起(即2000年起)，每年递增5,000元。以后每年递增5,000元，直加到5万元为最高额。合同有效期为12年，从1997年10月1日起至2009年9月30日止，2009年后乙方有继续经营租赁优先权。在合同期内，要转向第三方，必须经甲方同意，或先转向甲方。乙方在董事会的领导下按照章程负责敬老院的经营业务。乙方负责一切业务开支，包括敬老院的水、电、煤，工作人员工资及一切经营费用。在该租赁协议尾部乙方处盖有浙江黄岩利达物资有限公司及宛贤敬老院的印章。

2001年8月9日，上飞公司(甲方)与宛贤敬老院(乙方)签订《补充协议》，约定宛贤敬老院内东面平房共计9间，经徐汇区土地规划局批准(批准号89-016)。产权属上海飞机制造厂，因上海飞机制造厂授权甲方全权管理资产，故签定本补充协议：同意在继续履行原承租方口头协议的基础上，甲方同意乙方继续承租东面5间，年租金1万元。付款日期与其他协议中明确的付款日期同步。从2002年1月1日至2005年12月31日止，东面平房8间全部出租给乙方。年租金1.6万元。本协议有效期为6年6个月(2001年7月1日起至2005年12月31日止，如到期继续签约或停止履行协议，应提前三个月通知对方。)

2009年9月1日，上飞公司(甲方)与宛贤敬老院(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方向乙方提供中山南二路XXX号院内部分设施与场地(面积约为1900平方米)，乙方仅租用于办养老院。租赁期2009年10月1日至2016年9月20日(延续原合同)，共七年。租金2009年10月1日至2010年9月30日为241,000元；2010年10月1日至2011年9月20日为246,000元；2011年9月21日起为每年33万元，自第三年起(即2013年10月起)，每年递增5,000元。乙方应按照规定，办妥开办养老院的所有手续，合法经营。乙方根据甲方要求，安排甲方2-3名员工在养老院工作。乙方对房屋仅有使用权，在双方合同存续期间，乙方不得以任何理由，未经甲方同意，转租给他人，也不能转为除养老院以外的其他用途。在合同期满后，在同等条件下，乙方有优先租赁权。

2014年6月10日，飞机公司(出租方)与上飞公司(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定飞机公司将其合法拥有的坐落于中山南二路龙山新村XXX号丙底楼、中山南二路龙山新村XXX号乙(共二层)、天钥桥路XXX号美晶佳园内副楼(共七层)、山东南路XXX号、重庆中路XXX号、中山南二路XXX号房屋出租给上飞公司。实际使用面积共3661.09平方米。房屋每一年租金为316万元。承租方于合同签订后向出租方支付26万元作为租赁押金。除非根据本合同规定终止，本合同有效期5年，自2014年5月1日起至2019年4月30日止。承租方需要继续承租该房屋的，则应于合同有效期届满前1个月向出租方提出续租书面要求。本合同依照本章之规定终止或解决时，出租方有权收回出租房屋，承租方应在合同终止之日起3日内交还房屋，未经出租方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，承租方应按3元/平方米向出租方支付该房屋使用费。承租人应当在合同终止或解除后5日内搬离房屋，否则出租人有权处理房屋和房屋里面的所有物品，损失由承租人自行承担。

2015年3月12日，上飞公司(甲方)与宛贤敬老院(乙方)签订《补充合同》，约定随着民政部门对养老院建设的基本要求不断提高，乙方近年来对养老院进行了较大的投资改造，为把养老院办得更好，还将继续加大物力、财力的投入。但是2011年甲乙双方签订了五年租赁合同，根据合同约定，双方将于2016年9月20日合同到期，由于仅剩二年不到的租赁期，影响投资回收，也影响乙方竭尽所能办好养老院的信心，为此，乙方提出提前签订续租合同，双方在2014年12月29日，就养老院的有关租赁事项进行协商，达成协议如下：甲方考虑到乙方的投资。从办好养老事业出发，并以甲方与飞机公司签订的《租赁合同》为依据，同意在原合同基础上，将中山南二路XXX号租赁期延续至2019年4月30日。租赁费维持基本不变，为每年34万元。本补充合同未明确补充的说明的部分，仍按原合同执行。

2016年6月3日，上飞公司出具《承诺书》，主要内容为：2014年6月9日，我司与飞机公司签署了包括中山南二路XXX号在内的6处房屋租赁合同，合同有效期为5年，自2014年5月1日起至2019年4月30日止。现承诺5年合同期满后，我司将上述6处房产按合同约定，到期如期归还，公司全体员工由上飞公司按有关规定自行安置解决。

2018年10月23日、2018年9月5日、2019年2月21日、2019年4月2日，飞机公司分别向宛贤敬老院发出《关于房屋租赁合同期限的提示函》，主要内容均为：上飞公司与我司签署了关于中山南二路XXX号的房屋租赁合同，该房屋租赁合同即将于2019年4月30日到期。该合同期满后，中山南二路XXX号房产我司将不再出租且留作自用，望贵司在合同期满前做好退租及相关准备工作。特此提示。

2019年5月21日，上飞公司出具《关于中山南二路XXX号房屋退租工作的情况说明》，主要内容为：我司与宛贤敬老院签署的关于中山南二路XXX号房屋租赁协议已于2019年4月30日到期，为配合上飞公司做好房屋退租工作，我司多次向宛贤敬老院发送合同到期提醒函，并就房屋退租工作多次沟通协调。2019年4月房租我司也未向宛贤敬老院收取，下一步，我司将继续配合做好该处房屋退租相关工作。

另查明，1980年3月10日，上海五七0三厂改名为国营第五七0三厂。原第二厂名上海飞机制造厂改名为上海市飞机制造厂。1986年5月29日，上海市飞机制造厂第二厂名更名为上海飞机制造厂。2009年2月26日，上海飞机制造厂更名为上海飞机制造有限公司。

审理中，本院至中山南二路XXX号进行现场勘查，中山南二路XXX号内的现状为：二层洋房及院子，在二层洋房的东南西北均有房屋，包括东面一排房屋、南面三层房屋、西面一层房屋、北面一排房屋。各方一致确认：中山南二路XXX号房屋本身系带院子的花园洋房。1997年飞机公司交付给宛贤敬老院时，只有东面一排9间房屋、二层洋房以及整个院子。上飞公司于2007年左右搭建西侧房屋包括门卫室、医务室、办公室。其余南面三层房屋、北面一排房屋系宛贤敬老院自行搭建。

审理中，上飞公司与宛贤敬老院一致确认：2007年开始至今中山南二路XXX号房屋状态一直是无变化。2007年以后宛贤敬老院将租金支付给上飞公司直至2019年3月31日，之前租金支付情况不清楚。

审理中，宛贤敬老院表示中山南二路XXX号原来还有一户人家，该户人家系承租户，当时由承租户将二层洋房外面西侧底层(图纸位置：水A=18.5、A=6.3)出租给宛贤敬老院。飞机公司、上飞公司均确认双方签订的租赁合同不包括该承租户。

审理中，飞机公司明确诉请1：归还中山南二路XXX号租用房屋的范围为：中山南二路XXX号除了二层洋房一层西侧房间(图纸位置：水A=18.5、A=6.3、A=6.51)外的房屋及场地。明确诉请2计算的标准，按照3元/日/平的标准，计算402.96平方米。

审理中，飞机公司与上飞公司一致确认：2006年12月31日之前，上飞公司系飞机公司全资子公司，飞机公司授权上飞公司管理中山南二路房屋，之后上飞公司改制独立。上飞公司已向飞机公司付清中山南二路XXX号房屋的租金。

审理中，飞机公司明确表示如宛贤敬老院愿意清退，且承担相应责任后，愿意配合宛贤敬老院安排老年人。

以上事实，除庭审笔录外，另有报告、章程、批复、租赁协议、补充协议、房屋租赁合同、提示函等证据证实，本院予以确认。

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案主要争议焦点在于飞机公司、上飞公司、宛贤敬老院之间的法律关系。首先，根据查明事实，飞机公司于1997年将中山南二路XXX号房屋及场地交付宛贤敬老院，从1998年2月3日的租赁协议可以看出，飞机公司与宛贤敬老院实际就中山南二路XXX号房屋及场地形成租赁合同关系，租赁期限为1997年10月1日起至2009年9月30日止。其次，2009年9月1日，上飞公司与宛贤敬老院签订新的《租赁合同》，就中山南二路XXX号现有房屋及场地形成新的房屋租赁合同关系，租赁期限为2009年10月1日至2016年9月20日。再次，2015年3月12日，上飞公司与宛贤敬老院又签订了《补充合同》，明确以上飞公司与飞机公司签订的《租赁合同》为依据，租赁期限延续至2019年4月30日。最后，2014年6月10日，飞机公司与上飞公司签订《房屋租赁合同》，明确约定飞机公司将中山南二路XXX号房屋出租给上飞公司，租赁期限为2014年5月1日起至2019年4月30日止。综上，本院认为就中山南二路XXX号现有房屋及场地，飞机公司系出租人，上飞公司系承租人以及转租人，宛贤敬老院系次承租人及实际使用人。对于宛贤敬老院辩称的其与飞机公司系合作经营关系的意见，本院不予采纳。

根据2014年6月10日飞机公司与上飞公司签订的《房屋租赁合同》，双方明确约定中山南二路XXX号房屋租赁期限为2014年5月1日起至2019年4月30日止。故现双方租赁合同到期终止，飞机公司要求上飞公司腾空并归还中山南二路现有房屋及场地(除二层洋房一层西侧房间—图纸位置：水A=18.5、A=6.3、A=6.51外)的诉请，有事实及合同依据，本院予以支持。作为次承租人的宛贤敬老院租赁合同亦已到期，其继续占有使用中山南二路XXX号现有房屋及场地亦于法无据，故飞机公司要求作为实际使用人的宛贤敬老院一并腾空并交还房屋及场地的诉请，于法不悖，本院予以支持。在此需要指出的是，由于宛贤敬老院的特殊性质，飞机公司、上飞公司、宛贤敬老院应相互配合妥善安置相关老年人，以保障老年人的合法权益。

至于飞机公司要求上飞公司支付房屋占用使用费的诉请，现飞机公司明确按照双方房屋租赁合同约定的标准、按照二层洋房的面积主张逾期交还房屋的使用费，有合同及事实依据，于法不悖，但根据租赁合同，应从2019年5月4日起算使用费，对此本院予以调整。故上飞公司应按照每日每平方米3元、面积402.96平方米的标准支付飞机公司自2019年5月4日起至实际交还上址房屋及场地之日止的占有使用费。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：

一、上海上飞企业发展有限公司、上海徐汇区宛贤敬老院于本判决生效之日起十五日内从上海市徐汇区中山南二路XXX号现有房屋及场地(除二层洋房一层西侧房间——图纸位置：水A=18.5、A=6.3、A=6.51外)搬离并将上址房屋及场地交还上海飞机制造有限公司；

二、上海上飞企业发展有限公司于本判决生效之日十五日内按照每日每平方米3元、面积402.96平方米的标准支付上海飞机制造有限公司自2019年5月4日起至实际交还上址房屋及场地之日止的占有使用费。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1,280元，减半收取计640元，由上海上飞企业发展有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　杨　锋

二〇一九年十一月二十一日

书记员　陆怿婷

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。