上海上飞企业发展有限公司等与上海飞机制造有限公司房屋租赁合同纠纷二审案件二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪01民终977号

上诉人（原审第三人）：上海徐汇区宛贤敬老院，住所地上海市徐汇区中山南二路908号。

法定代表人：俞芳，院长。

委托诉讼代理人：席绪军，上海七方律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王晓鹏，上海七方律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：上海上飞企业发展有限公司，住所地上海市徐汇区天钥桥路873号8106室。

法定代表人：沈康，总经理。

被上诉人（原审原告）：上海飞机制造有限公司，住所地上海市浦东新区上飞路919号。

法定代表人：魏应彪，董事长。

委托诉讼代理人：江雨薇，女，系上海飞机制造有限公司工作人员。

委托诉讼代理人：解竞格，男，系上海飞机制造有限公司工作人员。

上诉人上海徐汇区宛贤敬老院（以下简称宛贤敬老院）、上诉人上海上飞企业发展有限公司（以下简称上飞公司）因与被上诉人上海飞机制造有限公司（以下简称飞机公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初21319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

宛贤敬老院上诉请求：撤销一审判决，改判驳回飞机公司一审中的全部诉讼请求。事实和理由：宛贤敬老院系飞机公司与俞某个人合作开办的敬老院，一审法院将宛贤敬老院认定为XX路XX号院内房屋及部分设施的次承租人有误。宛贤敬老院是飞机公司的前身上海A厂与案外人俞某1997年共同合作开办的民间非盈利组织。飞机公司以XX路XX号院子、两层洋房、东边一排房屋作为出资，俞某则投入资金对上述房屋及设施进行装修、改建、扩建，以俞某、俞芳及其他家人为主成立主要管理团队参与宛贤敬老院的日常管理，上飞公司也派驻部分人员为辅。双方是合作经营关系。XX路XX号场地实际已经由飞机公司作为出资投入宛贤敬老院，飞机公司无权再将部分出资转租给宛贤敬老院或上飞公司。飞机公司诉请宛贤敬老院腾空并归还XX路XX号房屋，根据双方目前合作关系，实际上是飞机公司要退出双方合作经营，按照上海市民办非企业实施意见，应当走注销及清算流程，对单位财产进行清算。飞机公司实际上至今为止不享有场地使用权，在解散清算收回使用权之前无权要求宛贤敬老院返还场地，无权将场地及房屋以租赁方式租赁给上飞公司。俞某投资100万元，对XX路XX号场地内的房屋、设施进行了改建，并增建了南边三层楼房和北面一排房屋，解决了敬老院的经营困难，建设的区域也是在上海A厂原有的疗养院区域内，在南面三层楼房因为建设手续缺失被临时叫停以后，上海A厂以自己的名义向徐汇区规土局递交过建房申请，并进行了备案申请，后房屋恢复建设，完工后正常使用至今并安置了多名老人居住。对该处楼房性质的界定，不能简单的以是否具有建设许可证简单判断，该处楼房在外部属性上是否属于违章建筑，并不影响双方合作建房，共同经营养老院的事实，也不影响合作双方内部关于上述房屋补偿的确认，一审法院在未对北面一排房屋和南边三层楼房进行区分的情况下，直接判决宛贤敬老院将XX路XX号现有的场地和房屋归还，损害了宛贤敬老院的利益。且一审判决导致宛贤敬老院经营不能，养老院内居住的老年人安置工作无法推进。

上飞公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回飞机公司要求上飞公司搬离并交还XX路XX号房屋及支付房屋占有使用费的诉讼请求。事实和理由：宛贤敬老院系1997年由飞机公司参与建立，之后由飞机公司下属部门卫生科负责管理了5年，2002年底委托其全资子公司上海上飞企业发展有限公司（即上飞公司改制前身）管理。2006年12月改制以后，继续由上飞公司代为管理。2014年6月10日，飞机公司与上飞公司签订了包括XX路XX号宛贤敬老院在内的6处房产的租赁合同，养老院继续由上飞公司接管。在征得飞机公司同意后，上飞公司将XX路XX号继续出租给宛贤敬老院经营。因此，XX路XX号是1997年由飞机公司建立，至今都是用于宛贤敬老院，上飞公司仅是转租代管，在租赁合同到期前的2019年4月29日，飞机公司的管理人员许某、上飞公司总经理沈康、宛贤敬老院院长俞芳三方在宛贤敬老院按照租赁时接收房屋的状态（宛贤敬老院使用并住有老人）向许某进行了移交，上飞公司自2019年4月份起不在收取宛贤敬老院的租金，已履行了租赁合同中“承租人应在合同终止之日起3天内交还房屋”的约定。而宛贤敬老院在上飞公司将XX路XX号移交飞机公司后仍然占用该房屋经营，飞机公司应向追究宛贤敬老院的责任。在此前后，飞机公司向宛贤敬老院发送了函件及公告，飞机公司与宛贤敬老院直接发生的清退关系，上飞公司均未参与，上飞公司自始均是配合飞机公司清退宛贤敬老院，在飞机公司收回涉案场地受阻的情况下，不能将责任推卸给上飞公司。同时，飞机公司与上飞公司签订了六处房屋租赁合同，其XX路XX号、XX路XX号在承租到期归还飞机公司时，均是以承租时带租赁户的状态交还飞机公司，由飞机公司负责清退，上飞公司予以配合。飞机公司出租给上飞公司的房屋存在使用权纠纷，并造成涉案房屋无法及时收回，其损失不应由上飞公司负担。

被上诉人飞机公司辩称，不同意两上诉人的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

飞机公司向一审法院提出诉讼请求：1.上飞公司及宛贤敬老院一并腾空并归还XX路XX号租用房屋；2.上飞公司支付XX路XX号房屋的占用使用费，自2019年5月1日起算至实际归还之日止，按照3元/平/日计算。

一审法院认定事实：上海市XX路XX号全幢系直管公房，建筑面积402.96平方米，房屋类型花园住宅。承租人为XX疗养院。

1997年5月8日，国营第XX厂卫生处向厂部出具报告，主要内容为：我处在XX路XX号职工疗养院，因企业目前不景气，来院疗养的职工很少。目前社会上老年人越来越多，年龄日趋老化，我处经过调查讨论，打算利用现有的房子和设备，医护力量，开设面向社会性敬老院，一方面解决我厂退休职工治病和保健，另一方面为地区有困难，需要护理入院的老人提供养老方便，特请领导批准为盼。

1997年5月20日，上海A厂向其卫生处出具《关于卫生处疗养所申办敬老院的批复》，主要内容为：你处申办面向社会的敬老院设想很好，在不影响工厂原疗养性质前提下，为社会作好事，经厂部研究决定，同意在XX路XX号职工疗养院的大院内开设敬老院。1、在原疗养院的基础上改建必要的场所、花园绿化辅助设施要达到民政所要求的规定。2、添置些娱乐、健身设备，为居住在附近的老人提供活动场所。

1997年6月27日，上海A厂向民政局出具报告，主要内容为：我厂职工疗养院座落在徐汇区XX路XX号大院内。院内大多数病人为老年康复病人。目前随着社会上老年人越来越多，年龄日趋老化。因此疾病也逐渐增加。我厂领导设法将厂疗养院改为敬老院。我厂疗养院的情况向贵局汇报如下：院内大楼为300平方米共14间房间，旁边有二排平房150平方米共10间，大院内有100平方米花园草坪，我厂准备投资50万元改建为“宛贤敬老院”。

1997年8月14日，浙江A有限公司（以下简称A公司）被台州市工商行政管理局黄岩分局吊销营业执照。

1997年8月27日，上海A厂向徐汇区民政局出具报告，主要内容为：我上海A厂办的敬老院名称：宛贤敬老院，委任业务付院长杨某，现在上海A厂卫生处担任卫生处处长。

1997年8月29日，上海市徐汇区民政局出具《关于同意上海A厂筹建宛贤敬老院的批复》，主要内容为：你厂今年6月27日关于申请成立宛贤敬老院的请示收悉，经研究决定，同意你厂筹建宛贤敬老院。

1998年2月3日，国营第XX厂卫生处（甲方）与A公司（乙方）签订《上海徐汇区宛贤敬老院章程》，约定敬老院名称上海宛贤敬老院，法定地址上海徐汇区XX路XX号。甲方上海A厂卫生处、乙方黄岩B有限公司。敬老院为国企民营合作单位，自负盈亏。敬老院注册资金100万元。敬老院投资状况：甲方以800平方米的疗养所部分场地和设施及其中一幢二层楼房约300平方米为收取固定回报形式投入。乙方以100万元现金直接投入。董事会由董事长、付董事长、董事二名组成。董事长俞某（乙方代表）、付董事长宋某（甲方代表）、董事杨某、周某。

1998年2月3日，上海A厂卫生处（甲方）与宛贤敬老院（乙方）签订《租赁协议》，约定根据宛贤敬老院章程第三章第九条内容对上飞厂疗养所的部分资产使用采取固定形式回报特签定如下协议：甲方提供疗养所部分设施和场地，在业务上提供方便和配合乙方，不干涉乙方经营管理，不负任何民事和经济责任。甲方每年收取管理租赁费20万元，每半年支付一次。乙方从第四年起（即2000年起），每年递增5,000元。以后每年递增5,000元，直加到5万元为最高额。合同有效期为12年，从1997年10月1日起至2009年9月30日止，2009年后乙方有继续经营租赁优先权。在合同期内，要转向第三方，必须经甲方同意，或先转向甲方。乙方在董事会的领导下按照章程负责敬老院的经营业务。乙方负责一切业务开支，包括敬老院的水、电、煤，工作人员工资及一切经营费用。在该租赁协议尾部乙方处盖有浙江A有限公司及宛贤敬老院的印章。

2001年8月9日，上飞公司（甲方）与宛贤敬老院（乙方）签订《补充协议》，约定宛贤敬老院内东面平房共计9间，经徐汇区土地规划局批准（批准号89-016）。产权属上海A厂，因上海A厂授权甲方全权管理资产，故签定本补充协议：同意在继续履行原承租方口头协议的基础上，甲方同意乙方继续承租东面5间，年租金1万元。付款日期与其他协议中明确的付款日期同步。从2002年1月1日至2005年12月31日止，东面平房8间全部出租给乙方。年租金1.6万元。本协议有效期为6年6个月（2001年7月1日起至2005年12月31日止，如到期继续签约或停止履行协议，应提前三个月通知对方。）

2009年9月1日，上飞公司（甲方）与宛贤敬老院（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方向乙方提供XX路XX号院内部分设施与场地（面积约为1900平方米），乙方仅租用于办养老院。租赁期2009年10月1日至2016年9月20日（延续原合同），共七年。租金2009年10月1日至2010年9月30日为241,000元；2010年10月1日至2011年9月20日为246,000元；2011年9月21日起为每年33万元，自第三年起（即2013年10月起），每年递增5,000元。乙方应按照规定，办妥开办养老院的所有手续，合法经营。乙方根据甲方要求，安排甲方2-3名员工在养老院工作。乙方对房屋仅有使用权，在双方合同存续期间，乙方不得以任何理由，未经甲方同意，转租给他人，也不能转为除养老院以外的其他用途。在合同期满后，在同等条件下，乙方有优先租赁权。

2014年6月10日，飞机公司（出租方）与上飞公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定飞机公司将其合法拥有的坐落于XX路XX村XX号丙底楼、XX路XX村XX号乙（共二层）、XX路XX号XX园内副楼（共七层）、XX路XX号、XX路XX号、XX路XX号房屋出租给上飞公司。实际使用面积共3661.09平方米。房屋每一年租金为316万元。承租方于合同签订后向出租方支付26万元作为租赁押金。除非根据本合同规定终止，本合同有效期5年，自2014年5月1日起至2019年4月30日止。承租方需要继续承租该房屋的，则应于合同有效期届满前1个月向出租方提出续租书面要求。本合同依照本章之规定终止或解决时，出租方有权收回出租房屋，承租方应在合同终止之日起3日内交还房屋，未经出租方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，承租方应按3元/平方米向出租方支付该房屋使用费。承租人应当在合同终止或解除后5日内搬离房屋，否则出租人有权处理房屋和房屋里面的所有物品，损失由承租人自行承担。

2015年3月12日，上飞公司（甲方）与宛贤敬老院（乙方）签订《补充合同》，约定随着民政部门对养老院建设的基本要求不断提高，乙方近年来对养老院进行了较大的投资改造，为把养老院办得更好，还将继续加大物力、财力的投入。但是2011年甲乙双方签订了五年租赁合同，根据合同约定，双方将于2016年9月20日合同到期，由于仅剩二年不到的租赁期，影响投资回收，也影响乙方竭尽所能办好养老院的信心，为此，乙方提出提前签订续租合同，双方在2014年12月29日，就养老院的有关租赁事项进行协商，达成协议如下：甲方考虑到乙方的投资。从办好养老事业出发，并以甲方与飞机公司签订的《租赁合同》为依据，同意在原合同基础上，将XX路XX号租赁期延续至2019年4月30日。租赁费维持基本不变，为每年34万元。本补充合同未明确补充的说明的部分，仍按原合同执行。

2016年6月3日，上飞公司出具《承诺书》，主要内容为：2014年6月9日，我司与飞机公司签署了包括XX路XX号在内的6处房屋租赁合同，合同有效期为5年，自2014年5月1日起至2019年4月30日止。现承诺5年合同期满后，我司将上述6处房产按合同约定，到期如期归还，公司全体员工由上飞公司按有关规定自行安置解决。

2018年10月23日、2018年9月5日、2019年2月21日、2019年4月2日，飞机公司分别向宛贤敬老院发出《关于房屋租赁合同期限的提示函》，主要内容均为：上飞公司与我司签署了关于XX路XX号的房屋租赁合同，该房屋租赁合同即将于2019年4月30日到期。该合同期满后，XX路XX号房产我司将不再出租且留作自用，望贵司在合同期满前做好退租及相关准备工作。特此提示。

2019年5月21日，上飞公司出具《关于XX路XX号房屋退租工作的情况说明》，主要内容为：我司与宛贤敬老院签署的关于XX路XX号房屋租赁协议已于2019年4月30日到期，为配合上飞公司做好房屋退租工作，我司多次向宛贤敬老院发送合同到期提醒函，并就房屋退租工作多次沟通协调。2019年4月房租我司也未向宛贤敬老院收取，下一步，我司将继续配合做好该处房屋退租相关工作。

一审法院另查明：1980年3月10日，上海XX厂改名为国营第XX厂。原第二厂名上海A厂改名为上海市B厂。1986年5月29日，上海市B厂第二厂名更名为上海A厂。2009年2月26日，上海A厂更名为上海飞机制造有限公司。

本案一审审理中，一审法院至XX路XX号进行现场勘查，XX路XX号内的现状为：二层洋房及院子，在二层洋房的东南西北均有房屋，包括东面一排房屋、南面三层房屋、西面一层房屋、北面一排房屋。各方一致确认：XX路XX号房屋本身系带院子的花园洋房。1997年飞机公司交付给宛贤敬老院时，只有东面一排9间房屋、二层洋房以及整个院子。上飞公司于2007年左右搭建西侧房屋包括门卫室、医务室、办公室。其余南面三层房屋、北面一排房屋系宛贤敬老院自行搭建。

上飞公司与宛贤敬老院一致确认：2007年开始至今XX路XX号房屋状态一直是无变化。2007年以后宛贤敬老院将租金支付给上飞公司直至2019年3月31日，之前租金支付情况不清楚。

宛贤敬老院表示XX路XX号原来还有一户人家，该户人家系承租户，当时由承租户将二层洋房外面西侧底层(图纸位置：水A=18.5、A=6.3)出租给宛贤敬老院。飞机公司、上飞公司均确认双方签订的租赁合同不包括该承租户。

本案一审审理中，飞机公司明确诉请1：归还XX路XX号租用房屋的范围为：XX路XX号除了二层洋房一层西侧房间（图纸位置：水A=18.5、A=6.3、A=6.51）外的房屋及场地。明确诉请2计算的标准，按照3元/日/平的标准，计算402.96平方米。

飞机公司与上飞公司一致确认：2006年12月31日之前，上飞公司系飞机公司全资子公司，飞机公司授权上飞公司管理中山南二路房屋，之后上飞公司改制独立。上飞公司已向飞机公司付清XX路XX号房屋的租金。

飞机公司明确表示如宛贤敬老院愿意清退，且承担相应责任后，愿意配合宛贤敬老院安排老年人。

一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案主要争议焦点在于飞机公司、上飞公司、宛贤敬老院之间的法律关系。首先，根据查明事实，飞机公司于1997年将XX路XX号房屋及场地交付宛贤敬老院，从1998年2月3日的租赁协议可以看出，飞机公司与宛贤敬老院实际就XX路XX号房屋及场地形成租赁合同关系，租赁期限为1997年10月1日起至2009年9月30日止。其次，2009年9月1日，上飞公司与宛贤敬老院签订新的《租赁合同》，就XX路XX号现有房屋及场地形成新的房屋租赁合同关系，租赁期限为2009年10月1日至2016年9月20日。再次，2015年3月12日，上飞公司与宛贤敬老院又签订了《补充合同》，明确以上飞公司与飞机公司签订的《租赁合同》为依据，租赁期限延续至2019年4月30日。最后，2014年6月10日，飞机公司与上飞公司签订《房屋租赁合同》，明确约定飞机公司将XX路XX号房屋出租给上飞公司，租赁期限为2014年5月1日起至2019年4月30日止。综上，一审法院认为就XX路XX号现有房屋及场地，飞机公司系出租人，上飞公司系承租人以及转租人，宛贤敬老院系次承租人及实际使用人。对于宛贤敬老院辩称的其与飞机公司系合作经营关系的意见，不予采纳。

根据2014年6月10日飞机公司与上飞公司签订的《房屋租赁合同》，双方明确约定XX路XX号房屋租赁期限为2014年5月1日起至2019年4月30日止。故现双方租赁合同到期终止，飞机公司要求上飞公司腾空并归还中山南二路现有房屋及场地（除二层洋房一层西侧房间—图纸位置：水A=18.5、A=6.3、A=6.51外）的诉请，有事实及合同依据，予以支持。作为次承租人的宛贤敬老院租赁合同亦已到期，其继续占有使用XX路XX号现有房屋及场地亦于法无据，故飞机公司要求作为实际使用人的宛贤敬老院一并腾空并交还房屋及场地的诉请，于法不悖，予以支持。在此需要指出的是，由于宛贤敬老院的特殊性质，飞机公司、上飞公司、宛贤敬老院应相互配合妥善安置相关老年人，以保障老年人的合法权益。

至于飞机公司要求上飞公司支付房屋占用使用费的诉请，现飞机公司明确按照双方房屋租赁合同约定的标准、按照二层洋房的面积主张逾期交还房屋的使用费，有合同及事实依据，于法不悖，但根据租赁合同，应从2019年5月4日起算使用费，对此予以调整。故上飞公司应按照每日每平方米3元、面积402.96平方米的标准支付飞机公司自2019年5月4日起至实际交还上址房屋及场地之日止的占有使用费。

一审法院审理后于2019年11月21日作出判决：一、上海上飞企业发展有限公司、上海徐汇区宛贤敬老院于判决生效之日起十五日内从上海市徐汇区XX路XX号现有房屋及场地（除二层洋房一层西侧房间——图纸位置：水A=18.5、A=6.3、A=6.51外）搬离并将上址房屋及场地交还上海飞机制造有限公司；二、上海上飞企业发展有限公司于判决生效之日十五日内按照每日每平方米3元、面积402.96平方米的标准支付上海飞机制造有限公司自2019年5月4日起至实际交还上址房屋及场地之日止的占有使用费。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,280元，减半收取计640元，由上海上飞企业发展有限公司负担。

二审中，各方当事人均未向本院递交新证据。

经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。

二审中，飞机公司又要求宛贤敬老院拆除其自行搭建的建筑物。宛贤敬老院表示不同意拆除其建造的南面三层房屋、北面一排房屋。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。1998年2月3日，上海A厂卫生处与宛贤敬老院签订租赁协议，约定宛贤敬老院租赁XX路XX号房屋，上海A厂卫生处收取固定的管理租赁费，不干涉宛贤敬老院的经营管理。此后，由上飞公司与宛贤敬老院签订《补充协议》、《租赁合同》、《补充合同》，由上飞公司将XX路XX号房屋继续出租给宛贤敬老院。由此，可以认定宛贤敬老院与上飞公司成立租赁合同关系。宛贤敬老院主张其与飞机公司系合作关系，但其提供的证据并不足以推翻上述合同反映的内容。故宛贤敬老院关于XX路XX号房屋系飞机公司基于合作关系而投入的资产的上诉意见，因缺乏证据证明，本院不予采纳。现飞机公司与上飞公司间的租赁合同及上飞公司与宛贤敬老院间的租赁合同的履行期限均已届满，故飞机公司依法有权要求承租人上飞公司及次承租人宛贤敬老院返还XX路XX号房屋及场地。上飞公司关于其已XX路XX号房屋及场地返还飞机公司的上诉意见，缺乏双方的合意，飞机公司也不予认可，故本院不予采纳。上飞公司仍负有返还租赁标的物的义务。由此，一审法院判令上飞公司支付租赁合同到期后的房屋占有使用费，亦无不当，本院予以维持。上飞公司关于其无需支付房屋占有使用费的上诉请求，本院予以驳回。

关于宛贤敬老院扩建的南面三层房屋、北面一排房屋的返还问题。因上述房屋已经添附于XX路XX号场地内，依据房地一体的原则，上述房屋应与XX路XX号场地一并返还。故飞机公司要求上飞公司予以返还，于法有据。二审中，飞机公司又要求宛贤敬老院拆除上述房屋，有违诚实信用及禁止反言之原则，且宛贤敬老院也不同意拆除。故飞机公司的该项意见，本院不予采纳。本案一审审理中，宛贤敬老院并未就上述房屋的造价费用或者损失等提出独立的诉讼请求，故对此本案中不作处理，宛贤敬老院可另行主张。

综上所述，宛贤敬老院、上飞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费合计1,330元，由上海徐汇区宛贤敬老院负担50元，由上海上飞企业发展有限公司负担1,280元。

本判决为终审判决。

审判长　毛　焱

审判员　蒋庆琨

审判员　钱文珍

二〇二〇年五月十九日

书记员　许　晶

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……