某某与湖南邵阳湘运集团有限责任公司租赁合同纠纷一审民事判决书

湖南省邵阳市双清区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）湘0502民初2035号 原告：***，男，1972年3月18日出生，汉族，现居住新邵县。 委托诉讼代理人：李智翀，湖南湘誉律师事务所律师。 被告：湖南邵阳湘运集团有限责任公司，住所地：邵阳市北塔区***汽车北站。 法定代表人：***，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，系该公司职工。 委托诉讼代理人：***，系该公司法务部长。 原告***与被告湖南省邵阳湘运集团有限责任公司驾驶员培训学校租赁合同纠纷一案，本院于2022年9月8日立案后，湖南省邵阳湘运集团有限责任公司驾驶员培训学校于2022年9月13日注销，因该学校隶属湖南邵阳湘运集团有限责任公司，原告申请将被告湖南省邵阳湘运集团有限责任公司驾驶员培训学校变更为被告湖南邵阳湘运集团有限责任公司，本院依法准予。该案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***及其特别授权委托诉讼代理人李智翀、被告湖南邵阳湘运集团有限责任公司特别授权人***、委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***请求本院判令：一、被告继续履行《驾校租赁合同书》，向原告交付驾驶场地；二、被告立即返还原告驾校教学设施中上坡起步修建开支20.8万元、场地整改及搬迁款21万元和处理村民矛盾开支7.94万元，并支付利息（按年率6%，自起诉之日起计算至支付完毕时止）。以上暂共计49.74万元。三、被告承担本案诉讼费、保全费和保全保险费等诉讼费。在开庭前，原告将诉请一变更为被告继续履行《驾校租赁合同书》，向原告交付驾驶场地，如交付不能则应赔偿原告因外借训练场地需要支付的费用31万元。 被告湖南邵阳湘运集团有限责任公司辩称，一、2016年3月31日原告与湖南省邵阳湘运集团有限责任公司驾驶员培训学校签订《驾校租赁合同书》，至2020年5月31日双方的租赁合同到期后，双方订立了终止协议，原告没有权利要被告继续履行合同，交付驾驶场地。二、对原告的第二项诉讼请求，双方没有约定且已过诉讼时效；三、原、被告订立了《湘运驾校承包合同终止协议》明确约定原告必须处理好在承包期间一切遗留问题。故被告对原告提出的诉讼费及要求赔偿外借训练场地费31万元，被告无需承担赔偿责任。 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，经审理查明，本院确认如下法律事实：2016年3月31日，原湖南省邵阳湘运集团有限责任公司驾驶员培训学校(以下简称甲方）与原告***（以下简称乙方）签订《驾校租赁合同书》，双方约定：乙方租赁经营湖南省邵阳湘运集团有限责任公司驾驶员培训学校的驾驶场地和机动车。租赁期限2016年3月31日至2018年5月31日。期限届满本合同自动终止。乙方每月向甲方交纳租赁费用4.62万元。甲方负责驾校公章、驾驶员培训许可证、营业执照的管理。合同期满后，若甲方愿意继续对驾校实行租赁，考虑乙方履行本合同的能力、诚信等因素后，在同等条件下乙方优先租赁权。合同到期后，双方又继续签订了《驾校租赁合同书》，租赁期限自2018年6月1日至2020年5月31日止，为期2年。期限届满本合同自动终止，合同内容与2016年3月31日签订合同的内容基本一致。合同到期后，双方继续按原协议履行。2021年2月9日，双方签订《湘运驾校承包合同终止协议》，“湘运驾校乙方承包人***，因2020年受新冠疫情严重影响，驾校招生数和收入大幅下降，已入不敷出，无法按时交纳承包金，没有得到答复和支持，现难以为继，自愿终止合同，经双方友好协商，达成如下协议：1、乙方于2021年2月10日终止合同，停止招生。注册新学员。招生注册公章上缴。自终止合同之日起，如发生任何一例新生招生注册行为，乙方愿意赔偿甲方10万元，赔偿计算以此类推。2、乙方原有招生注册没有考完的学员，由乙方自行安排考完，甲方概不负责，甲方提供原有场地三个月，供乙方对原有余下学员继续训练。……4、乙方在湘运驾校承包期间，发生的所有债务纠纷，由乙方完全负责处理，湘运驾校概不负责。5、乙方补交2020年10月（含）前所欠部分，合计92400元，原交有押金6万元，用于抵扣本期所欠费用，还应交纳324000元。乙方于2020年10月20日打出报告，疫情期间，请求集团公司核减部分承包金没有答复，因收入大幅减少，无法交纳金额承包金，2020年11月-12月，2021年1月，这三个月拖欠部分承包金，合计6万元，请求予以核减。6、乙方保证顺利交清，不产生任何债务和纠纷。注明：湘运驾校如有新的对外发包方案在同等条件下湘运驾校原承包人***有优先选择权。7、附则，2）本协议生效后，原《承包经营教练车协议》及补充协议自行终止，同时乙方必须处理好协议期一切遗留问题（含诉讼、债务纠纷等）。2021年3月18日，邵阳市交通运输综合行政执法支队对湖南省邵阳湘运集团有限责任公司驾驶员培训学校送达了《***患整改通知书》，要求对训练场地进行封闭，消除***患，责令限期整改，并口头通知原告暂停租赁和使用驾校场地。原告以被告没有按《湘运驾校承包合同终止协议》的约定让原告享有优先租赁权为由，诉至本院，酿成本案纠纷。 另查明，在2014年至2015年期间，原告为改造湖南省邵阳湘运集团有限责任公司驾驶员培训学校培训场地及解决训练场地周边矛盾花费了49.74万元。原告现有620名学生需要驾驶场地继续完成培训，于2021年6月1日租赁***天机动车驾驶培训学校场地训练，按每人费用500元的标准支付场地借用费，全部学员完成培训后统一结算支付。如湖南省邵阳湘运集团有限责任公司驾驶员培训学校原训练场地可以恢复训练，原告有权选择回原场地训练且不向***天机动车驾驶培训学校支付该部分学员的场地借用费。原告需在2024年2月9日前完成全部620名学员的培训，此后***天机动车驾驶培训学校不再提供场地。 另查明，2022年11月1日，被告湖南省邵阳湘运集团有限责任公司（甲方）与第三人签订了《场地租赁合同书》，第三人租赁甲方位于石厂内的场地，面积约15亩，用于开办驾驶员培训，场地甲方以现状移交给乙方。本合同期限为12个月，自2022年11月1日至2023年10月31日止，期限届满，本合同自动终止。第三人向甲方交纳押金6万元。全年租金一次性支付。 上述事实，有原告提交的《驾校租赁合同书》、《湘运驾校承包合同终止协议》、《领据》、《***患整改通知书》、《湘运驾校遗留人员名册》、《训练场地借用培训协议》及被告提供的《驾校租赁合同书》、《湘运驾校承包合同终止协议》、《授权委托书》及《场地租赁协议》予以证实,足以认定。 本院认为，本案属租赁合同纠纷。本案争议焦点：原告诉请的优先租赁权是否得到支持。本案中，原告与湖南省邵阳湘运集团有限责任公司驾驶员培训学校达成《湘运驾校承包合同终止协议》是双方真实意思的表示，没有违反国家强制性规定，合法有效。在诉讼期间，被告以“决议解散”注销其开设的分公司湖南省邵阳湘运集团有限责任公司驾驶员培训学校有违诚实信用原则，根据《公司法》第十四条的规定，被告应对湖南省邵阳湘运集团有限责任公司驾驶员培训学校承担民事责任。对原告要求被告继续履行《驾校租赁合同书》的诉请，本院根据查明的事实，认为本案《湘运驾校承包合同终止协议》中虽然约定了优先租赁权，但该权利属于当事人约定产生的债权性权利，不具备对抗出租人物权请求权的效力。合同自由是当事人的基本权利，现被告已将湖南省邵阳湘运集团有限责任公司驾驶员培训学校所有的训练场地租赁给第三人，不能满足原告在本案中提出的缔约要求，故原告要求继续履行《驾校租赁合同书》的诉请求均缺乏法律依据，本院难以支持。原告要求被告支付其外借训练场地费31万元的诉请，本院根据查明的事实，认为虽然双方约定合同终止后，原告在同等条件下有优先续签合同的权利，但根据《湘运驾校承包合同终止协议》内容可知原告现经营面临困难，已未能全面履行支付租金的义务，且根据《驾校租赁合同书》约定，合同期满后若甲方愿意继续对驾校实行租赁，考虑乙方履行本合同的能力，诚信因素后，才在同等条件下乙方享有优先租赁权。而被告与第三人签订了《场地租赁合同》，因而在本案中，被告丧失了优先承租权。故原告提出要求被告支付外借场地训练费31万元的诉请，没有事实依据，本院不予支持。原告提返还其在租赁湖南省邵阳湘运集团有限责任公司驾驶员培训学校期间花费的训练场地修建费及矛盾协调费49.74万元的诉讼请求，经审理本明，该费用虽然发生在原告租赁期间，但《湘运驾校承包合同终止协议》对租赁期间发生费用的承担已有明确约定，故该诉请无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零三条、第七百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告***的全部诉讼请求。 案件受理费4380元，由原告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提供上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年十二月八日 书记员　　刘　敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。 租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。