某某、江苏吴中集团有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0508民初5323号 原告：***，男，1984年12月29日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：***，江苏惟新律师事务所律师。 被告：江苏吴中集团有限公司，住所地江苏省苏州市宝带东路388号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：车胜，江苏莫舍律师事务所律师。 原告***与被告江苏吴中集团有限公司（以下简称吴中集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月29日立案后，依法适用简易程序，分别于2021年7月26日、9月3日公开开庭进行了审理。后本案依法裁定转为独任制普通程序，并分别于2022年1月19日、3月22日公开开庭进行了审理。原告***及委托诉讼代理人***，被告吴中集团的委托诉讼代理人车胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告因苏州中院作出的(2021)苏05民终1683号判决书而给其造成的损失267028.5元(转让费22万元，租金及物业费38425.5元，一审诉讼费2399元，二审诉讼费6204元)；2、判令被告立即退还原告租赁保证金17034元；3、判令本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年9月29日，原告***从案外人***手中受让了位于吴中大厦一层×室的赛我咖啡店，原告***支付了29万元的转让费，并受让了***与吴中集团签订的《租赁合同》，租赁期限至2020年4月24日止。2019年7月6日，原告***与***签订了转让协议，以28万元的价格转让了该咖啡店，并于签订转让协议的当日移交了该咖啡店，当天的营业收入归于***，其后租金也由***直接支付给被告。2019年8月底，吴中区消防执法人员现场检查执法后，告知***所承租的位置违反了消防安全的相关规定，不得作为商业用途，责令其停止营业。从2019年9月开始，该咖啡店就没有再继续经营。***、***因该问题多次与被告协商，但始终得不到解决，最终***将***诉至法院，要求***赔偿其损失。该案经姑苏法院一审，苏州中院二审终审，判决***赔偿***转让费、租金、物业费、诉讼费等损失共计267028.5元。根据苏州中院(2021)苏05民终1683号判决书，法院查明涉案的店铺位于吴中大厦大厅，属于公共疏散通道，不得用于经营使用；根据苏州市住建局答复，吴中大厦大楼为办公性质，不能作为商业性质使用。姑苏消防大队也组织听证，明确告知吴中大厦大厅不能用作经营，该涉案咖啡店不得继续经营。二审判决认为在***受让该涉案店铺后，被告吴中集团没有将***的租赁合同进行变更，因此***与吴中集团仍然存在租赁关系，***与***之间形成事实租赁关系，因该涉案店铺无法继续经营，根据合同相对性，***因转让合同无法履行产生的损失向***主张，而***的损失另行向吴中集团主张。另根据《租赁合同》第五款规定，房屋租赁时缴纳了17034元租赁保证金，现该涉案房屋已无任何租赁可能，而吴中集团至今未退还。因此，根据二审判决书的结果，为了维护原告的合法权益，依据相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。 被告吴中集团辩称：1、原告所提及的各项损失，包括转让费、租金、诉讼费等均与被告无关，该损失应由原告自行承担。2、原告主张的因转让合同产生的转让费损失与本案房屋租赁合同并无因果关系，并不能作为租赁合同不能继续使用租赁房屋的损失，该两者性质截然不同，如因房屋无法使用，作为出租方也仅需承担日常经营带来的损失，在此原告并未提供任何日常经营损失的证据。3、原告从上家购买店铺，因其金额的巨大以及长期经营的考虑，基于常理，必然前期充分调查研究，在此也必然包含对案涉租赁房屋地理位置、房屋状况等情况的综合研判，从而才决定购买店铺资产，并与被告签订租赁合同，原告理所当然知晓房屋租赁的基本情况，并非简单地签订租赁合同，原告应对其自身的行为承担全部责任。4、原告要求返还保证金，经查证我方并未找到原告提交的保证金的相关材料。因此，原告各项诉请没有事实和法律依据，请求法院驳回其诉请。 本院经审理查明： 坐落于苏州市东吴北路××号××室的不动产为吴中集团单独所有，建筑面积为1923.19平方米，该不动产项下的土地使用权人亦为吴中集团，地类（用途）为商务金融用地。土地使用权证备注栏中载明本宗地为“办公用地”。 2017年9月29日，***与***签订《店面转让合同》一份，约定***将赛我咖啡吴中大厦店面以29万元的价格转让给***，***于2017年9月29日将上述29万元支付至***账户。***应当配合***办理店面交接事宜，包括更改吴中大厦承租人、注销营业执照等，***应当一次性及时支付价款。上述《店面转让合同》右下方有手写“今收28.7万元整，***9.29”字样。 此后，***即开始经营上述店面，并于2017年11月在此地址注册了姑苏区赛我生活咖啡店，经营者为***。 2017年10月10日，***（乙方、承租方）与吴中集团（甲方、出租方）签订《租赁合同》一份，约定：1、乙方向甲方租赁东吴北路299号吴中大厦×层×室房屋，面积为70平方米。租赁期为60个月，从2015年4月25日至2020年4月24日。乙方向甲方承诺，租赁该租赁物仅作为商业使用，并向甲方承诺不随意变更用途。2、第1-3年的月租金为8517元，年租金为102200元，自第4年起租金增长10%。租金采取预付方式，每半年支付一期，共分11期支付。3、租赁保证金为17034元，乙方应在2015年4月1日前支付。租赁合同期满不再续约或租赁合同提前解除的，甲方扣减乙方应付未付款、违约金及损失赔偿款等应付款后，将租赁保证金无息返还乙方。4、除得到甲方书面同意外，乙方不得将该租赁物的全部或部分转让、转租、增加承租人或以其他方式交与任何第三方使用或共同使用该租赁物。5、租赁期满不再续租或租赁合同提前解除的，对于乙方装修、扩建及增设附属设施和设备的，在返还租赁物时，可移动部分装饰、设施，由乙方负责搬出；不可移动、不可分割部分建筑、装饰、设施，双方同意装饰物及附着物不可移动部分装饰、设备，***所有，乙方无条件退出。 同日，吴中集团（甲方、出租方）、***（乙方、承租方）、***三方签订《补充协议》一份，约定鉴于2015年4月25日，甲方与***签订了《租赁合同》，后经甲方同意，***将原协议的权利义务概括转让于乙方，甲乙双方就房屋租赁事宜重新签署《租赁合同》。***实际交纳租金至2018年1月24日，自2018年2月25日起由乙方交纳租金及其他费用，同时***对乙方履行新协议承担连带担保责任。租赁房屋的物业服务费暂定为5元/月/平方米。自2015年4月25日起，前2年的物业服务费收取标准不高于5元/月/平方米，后期物业服务费由物业公司根据苏州市物业收费标准进行收取。 2019年7月6日，***（甲方）、***（乙方）、苏州楼宇之间品牌管理有限公司（丙方）签订《转让协议》一份，约定：甲方同意将赛我咖啡（吴中大厦店）转让给乙方使用，面积为70平方米。店铺转让后乙方履行原有店铺租赁合同中所规定条款，按时交纳租金及合同约定的要缴纳的水电费和其他各项费用。店面现有装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有。随该协议同时转让赛我咖啡品牌使用权（已经赛我咖啡连锁总公司同意），继续享有赛我咖啡加盟服务条款，具体条款见（赛我咖啡品牌使用合作协议书）。转让费用共计280000元，乙方支付转让费当天，店铺所有营收归乙方所有。甲方承诺转让过程中如有任何问题导致无法正常转让，全额退款。2019年7月16日前变更完所有交接手续。店铺租金递增不超过10%，续签五年有效合同。 2019年7月8日，***向***转账付款220000元。 2019年7月10日，***向吴中集团支付租金56210元。转账凭证备注中载明“赛我咖啡×室第十期房租”。2019年7月30日，***向江苏蓝园商业管理发展有限公司支付物业费2100元。 ***接手案涉咖啡店铺后，在经营过程中，姑苏区消防大队在例行检查中发现该店铺处于大厅的公共区域，属于人群疏散区域，不能用作经营使用，并要求***停止继续经营。***自2019年9月11日起停止了经营。 2020年6月17日，***将***、吴中集团诉至本院，要求解除双方的转让协议，***返还其转让费280000元，同时要求***赔偿其2019年9月11日至2020年1月24日期间已付但未能正常营业的房租42157.5元及物业费1575元。审理中，***撤回了对吴中集团的起诉。该案经过公开开庭审理后，于2020年11月13日依法作出（2020）苏0508民初2695号民事判决，认定***与***之间形成了店铺转让法律关系，包括有形资产的整体转让、经营权的转让以及房屋的转租等。***作为案涉咖啡店店铺的受让人，其订立上述转让协议的主要目的是为了取得店铺的经营权并能正常经营。而根据***举证及已查明事实，案涉店铺位于吴中大厦大厅，属于公共疏散通道，不得用于经营使用。同时根据苏州市住建局答复，吴中大厦大楼为办公性质，按照有关法律法规，该大楼大厅不能作为商业性质使用。此后姑苏消防大队要求***停止营业，而***至今仍无法解决案涉商铺的消防问题与合法经营问题，即***受让店铺的合同目的已无法实现，其有权根据法律规定要求解除转让协议，并要求***返还转让费及赔偿相关损失。同时，基于案涉转让协议中标的物的特殊性，***在签订合同前并未对案涉商铺的消防等问题进行充分的核实，存在一定的预见上的过错，故对于合同解除后的损失应适当由***自行承担一定的比例，一审法院酌定***自行承担10%的损失。根据已查明事实，***2019年9月11日之前正常营业，自2019年9月11日起停止营业，故2019年9月11日之后***已交的剩余租金41155元及剩余物业费1540元合计42695元，其中的38425.5元应由***赔偿支付给***。据此判决：一、***与***于2019年7月6日签订的《转让协议》自2020年7月10日起解除。二、***于判决发生法律效力之日起十日内返还***转让费220000元。三、***于判决发生法律效力之日起十日内赔偿***租金及物业费损失38425.5元。四、驳回***的其他诉讼请求。案件受理费6204元，减半收取3102元，由***负担703元，***负担2399元。 上述判决后，***提起了上诉。苏州中院经审理后，于2021年4月21日依法作出（2021）苏05民终1683号民事判决，认定根据2019年7月6日***与***签署的《转让协议》，***向***转让了案涉店铺的装饰装修、设备及赛我咖啡的品牌使用权，同时由***概括受让了***与吴中集团原合同中的所有权利义务。协议签署当日，***即向***转让了店铺的装饰装修、设备、赛我咖啡的品牌使用权，并将案涉商铺交付***使用。根据合同约定，***还负有协调变更其与吴中集团签署的租赁合同中的承租人的义务。然根据二审中***提交的其与吴中集团工作人员菡丝丝的微信聊天记录，因变更承租人有手续费及系统难以操作等原因，实际上并未就***与吴中集团原租赁合同中的承租人进行变更。故2019年7月6日至2020年4月24日期间***与吴中集团之间仍就案涉商铺存在租赁关系，而***与***之间则形成事实上的转租关系。后，案涉商铺因位于吴中大厦大厅，属于公共疏散通道，不得用于经营，自2019年9月11日起停止营业。二审法院认为，***与***之间的事实转租关系存续期间，案涉商铺无法继续经营，导致双方之间的《转让协议》事实上无法继续履行。造成上述情形的主要责任在于转让方***，现***请求解除《转让协议》于法有据。对于***因协议无法履行而产生的租金损失和物业费损失，根据合同相对性，***依法可向***主张。根据双方当事人的过错程度，一审法院酌定由***承担90%并无不当，二审法院予以维持。因***与吴中集团于2015年4月25日至2020年4月24日期间存在租赁关系，***因案涉商铺不能正常经营产生的损失等可另行向吴中集团主张。综上，***的上诉理由不能成立，二审法院判决驳回上诉，维持原判。 上述二审判决后，***即向本院申请了强制执行，后***陆续合计向***支付了261812元。本院于2021年8月13日出具《结案通知书》一份，载明（2020）苏0508民初2695号民事判决书项下的义务，***与***已达成和解协议并履行完毕；案件执行费3812元亦已执行到位。至此，本案执行完毕，予以结案。 在本案审理过程中，本院组织双方至案涉店铺进行了现场勘验，***表示该商铺的钥匙前面系由***保管，后来钥匙给了***。店铺内存有咖啡机、收银机、桌椅等经营设备。 ***为此向本院申请对上述经营设备的市场价值进行司法评估。后经摇号选定的鉴定机构评估，确定在评估基准日2021年9月7日，上述设备的评估值为11009元。***为此支付***定费用1750元。 庭审中，*****：1、赛我咖啡当时是***开业的，我接手后没有办理过消防审批手续。据***所说，当时是正常开业的，不需要经过消防审核。2、该店铺的装饰装修在我接手时就已经存在了，据***讲是他装修的。***讲装修花了大概5-7万，因为是赛我咖啡的加盟店，所以要按照统一的风格进行装修，因此花费高一点。在我方将店铺转让给***时，店铺的装饰装修大概价值在2万元左右。3、***装修好后用了大约两年半之后转售给我的。我接手后就购买了一些桌椅，就开始营业了。4、店铺转让费除了包括装饰装修、品牌、设备之外，主要的是针对店铺的位置、地段和人流，还包括以前店铺积累下来的客户人群。5、租赁保证金是我上一任店主的上一任店主**支付的，收条已经找不到了。后**将店铺转让给了***。此后***已经将该店铺的全部权利义务转让给了我方，故我方有权要求吴中集团将该保证金直接退还我方。为此，***还向本院举证了有“***”与“***”共同签名字样的《关于苏州市东吴北路299号×（×）室（赛我咖啡）租赁保证金的说明》一份，主要内容为：***根据与吴中集团签订的房屋租赁合同，于2015年1月4前支付了租赁保证金17034元。***于2017年9月转让此店铺给***，转让金额中包含了租赁保证金17034元。***放弃对租赁保证金的追偿权利，由***全权向吴中集团追偿。 庭审中，吴中集团**：1、案涉店铺最开始是围起来的，是一个简易的商铺，后面主要是商铺内部的装饰装修。商铺内部的地面地板情况和外面大厅的地面情况是一致的，不存在对于地面的装修。2、***的转让费中还包括咖啡店经营中转让时的存货，以及生产所需的原材料。 庭审中，***和吴中集团一致确认不申请对于案涉店铺的装饰装修残值进行司法评估鉴定，请求本院依法酌情予以认定。 在本案审理中，本院依法向案外人***进行调查核实。*****该店铺其在2015年初从上一手受让过来后，因为装修风格不同，就重新进行了装修，装修了一个月左右，大概花费了6万元。保证金17034元的付款记录已经找不到了，相关的凭证无法提供。 在本院2022年3月22日的庭审结束后，吴中集团向本院出具了情况说明一份，确认在庭审结束后再次向公司财务部门进行了核实，确认**在租赁期间向吴中集团交纳了17034元的保证金，具体能否退给***由人民法院依法裁定。***亦向本院出具说明及情况说明各一份。其中，说明系**和***共同出具，确认**此前向吴中集团支付了案涉商铺的租赁保证金17034元，现**放弃对该保证金的追偿权利，由***全权向吴中集团追偿。另一份情况说明确认因相关的经营数据、外卖账号等已经转交给了***，其迟迟未能将相关经营成本和营收方面的材料移交给***，导致***在本案中无法全面举证，因此申请就经营损失待收集完整数据后另行提起诉讼。 以上事实，由店面转让合同、转让协议、转账凭证、租赁合同、补充协议、一、二审民事判决书、结案通知书、照片、鉴定申请书、鉴定报告、鉴定费发票、情况说明及本院庭审笔录等予以证明。 本院认为，根据前述已生效一、二审民事判决认定，案涉店铺位于吴中大厦大厅，属于公共疏散通道，不得用作经营使用。姑苏消防大队据此要求***停止营业，因而***受让店铺的合同目的已无法实现，其有权根据法律规定要求解除转让协议，并要求被告***返还转让费及赔偿相关损失。***履行完毕上述民事判决确定的付款义务后，进而在本案中要求吴中集团赔偿上述款项。对此，本院认为，***与吴中集团系房屋租赁合同关系，而***与***之间系店铺转让合同关系，两者系不同的法律关系，不能将***因解除了与***之间的店铺转让合同而产生的返还转让费以及赔偿***损失的相关款项直接作为认定***与吴中集团之间租赁合同关系项下吴中集团作为出租人应当承担的义务以及违约后可能产生的赔偿责任，而应根据双方租赁合同关系中的权利义务及违约责任等方面进行认定。 根据相关法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。如无法保证的，则应承担退还剩余未用租金、赔偿相关装饰装修损失以及剩余租期营业损失等方面的相关违约责任。本案中，双方间租赁合同约定的租期为2015年4月25日至2020年4月24日，在***将店铺转让给***后，***代***支付了截至2020年1月24日的租金，2020年1月25日至4月24日期间的租金***和***均未支付。***因消防部门的原因于2019年9月11日停止营业，但相关的设施设备继续存放于该店铺内，***并未及时解除其与吴中集团的案涉租赁合同，店铺钥匙亦掌握在***与***处，实际上相当于继续占有使用吴中集团的案涉店铺，故对于2019年9月11日至2020年1月24日期间的租金损失应当主要由承租人***自行负担，吴中集团亦应承担部分租金损失。综合双方合同的履行情况、过错程度以及相关设施设备继续占用案涉商铺的事实，本院认定由***承担其中的80%金额，吴中集团承担20%金额。因吴中集团在本案中并未主张2020年1月25日至4月24日期间的租金以及后期的占有使用费，故吴中集团在本案中应当将该20%的金额即8231元先行退还***。 关于案涉店铺内的装饰装修残值，因2019年9月11日停业后***并未及时解除与吴中集团的租赁合同，相关设施设备继续占用案涉店铺，租赁期届满后仍未搬离，因此***对此损失应当承担主要的责任，吴中集团亦应承担部分责任。如上所述，本院同样认定由***承担其中的80%金额，吴中集团承担20%金额。案涉店铺的装饰装修系由***实施，其经营了两年多后又转卖给***，***经营了近两年后又转卖给***。***确认其装修时投入了6万元左右，*****当时***向其表示装修大约在5-7万左右。因双方对装饰装修残值均不申请司法评估鉴定，并请求人民法院酌情予以认定。本院综合***、***对装饰装修投入的**情况、案涉店铺装修后的使用时间以及现场勘验的情况等因素，酌定案涉店铺的装饰装修残值为10000元，其中的2000元应由吴中集团支付***。对于店铺内的设施设备，均属于可移动物品。在***停业后，双方应积极协商解决；本院在***诉***转让合同纠纷案件中，亦多次释明要求双方尽快撤场，但双方一直将设施设备存放于店铺内至今，故对于相关设施设备的损失不应由吴中集团承担。***应当尽快撤场，吴中集团及物业公司应当给予必要的协助和配合。 关于剩余租期的营业损失，因***明确表示待证据材料收集完整后另案诉讼，故本院对此在本案中暂不予理涉。 关于***要求吴中集团退还保证金17034元的诉讼请求。经吴中集团核实，确认系**支付了该笔保证金，而**、***均确认由***向吴中集团行使要求退还该笔保证金的权利，因此，本院认定由吴中集团将该17034元退还***，**、***不得再行向吴中集团主张该权利。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百九十二条第二款、第七百零八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条之规定，判决如下： 一、被告江苏吴中集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告***保证金17034元。 二、被告江苏吴中集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告***10231元。 三、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付***行期间的债务利息。 案件受理费5562元，由原告***负担5080元，被告江苏吴中集团有限公司负担482元，并于本判决发生法律效力之日起十日内履行。***定费1750元，由原告***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员　李　成 二〇二二年三月三十一日 书记员　**珊 法律文书履行提示 人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险： 一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。 二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付***行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。执行费用由被执行人承担。 三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。 四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。 五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位； （二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、***球场等场所进行高消费； （三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （五）购买非经营必须车辆； （六）旅游、度假； （七）子女就读高收费私立学校； （八）支付高额保费购买保险理财产品； （九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。 七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。 八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。