北京国研科技咨询有限公司与北京某某大成科技孵化器有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）京02民终3724号 上诉人（原审原告）：北京国研科技咨询有限公司，住所地北京市海淀区东北旺南路29号院3号楼4层4502室。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，河北**律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京**大成科技孵化器有限公司，住所地北京市东城区南竹杆**2号1幢5层50620。 法定代表人：***，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：**，北京市普华律师事务所律师。 上诉人北京国研科技咨询有限公司（以下简称国研科技咨询公司）因与被上诉人北京**大成科技孵化器有限公司（以下简称**大成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2022）京0101民初14693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年3月9日立案后，依法适用法官独任制进行审理，本案现已审理终结。 国研科技咨询公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判**大成公司返还国研科技咨询公司交纳的房屋租赁保证金551663.28元及利息（自起诉之日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；2.本案诉讼费用由**大成公司承担。事实和理由：2018年4月28日，国研科技咨询公司向**大成公司承租北京市东城区东四前炒面**33号（以下简称33号院）瀚海科技大厦A座6层，涉案房屋系**大成公司从中交公路规划设计院有限公司承租后转租给国研科技咨询公司，此后双方各自履行合同义务。一审判决认定双方《补充协议》签订时间为2021年4月14日，认定事实错误。根据国研科技咨询公司一审证据《房屋腾退通知》显示，涉案房屋产权人在2020年12月13日告知**大成公司，将涉案房屋租赁期满后收回自用，不再出租。**大成公司在2021年2月4日《补充协议》签订时隐瞒该事实，国研科技咨询公司受欺骗签订《补充协议》，《补充协议》不是双方真实意思表示。此后直至2021年4月19日，**大成公司均隐瞒上述重要事实，导致国研科技咨询公司无法及时寻找房屋，滞留在涉案房屋。《补充协议》第一条约定，双方于房屋到期日签署新的《房屋租赁协议》。由于签订《补充协议》时**大成公司已知晓产权人到期不再出租涉案房屋的事实，其签约行为具有显著的欺诈目的。《补充协议》的上述约定，证明**大成公司向国研科技咨询公司转租涉案房屋的前提是取得相应的出租权。《补充协议》第二条约定，合同到期后，如双方不签署《房屋租赁协议》，**大成公司给予国研科技咨询公司3个月腾退期，国研科技咨询公司向**大成公司支付腾退期房租。上述约定成立的前提是**大成公司取得涉案房屋出租权，**大成公司未取得涉案房屋的出租权，国研科技咨询公司不应向**大成公司支付房租。 **大成公司未到庭发表答辩意见，但提交书面意见辩称，北京瀚海智业投资管理有限公司（以下简称瀚海智业公司）2010年1月15日从中交公路规划设计院有限公司租赁33号院房屋及院落，同日，瀚海智业公司委托**大成公司负责33号院房屋及院落转租、分租、收取租金、保证金及物业管理等运营事宜。2018年，瀚海智业公司更名为瀚海智业控股集团有限公司（以下简称瀚海控股公司）后，续租33号院房屋及院落至2021年4月14日，并继续委托**大成公司负责上述运营事宜。国研科技咨询公司、**大成公司2018年4月28日签订《房屋租赁合同》，约定国研科技咨询公司承租33号院瀚海科技大厦A座5层606号房屋（以下简称606号房屋），**大成公司依约收取保证金551663.28元。国研科技咨询公司、**大成公司2021年2月4日签订的《补充协议》成立且合法有效，国研科技咨询公司未对《补充协议》的效力提出任何异议或进行撤销。按照《补充协议》约定，国研科技咨询公司应在2021年3月20日支付下一期租金时，一并支付腾退期3个月租金，否则保证金不予退还。国研科技咨询公司未支付腾退期房屋租金，根据上述约定，国研科技咨询公司要求退还房屋租赁保证金的请求不能成立。 国研科技咨询公司向一审法院起诉请求：1.请求判令**大成公司返还国研科技咨询公司交纳的房屋租赁保证金551663.28元及利息（自起诉之日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；2.本案诉讼费用由**大成公司承担。 一审法院认定事实：33号院房屋及院落的产权人为中交公路规划设计院有限公司。中交公路规划设计院有限公司与瀚海智业公司签订《房屋租赁合同》，约定瀚海智业公司承租33号院房屋及院落，租赁期限自2010年4月15日至2018年4月14日。后双方再次签订租赁合同，租赁期限自2018年4月15日至2021年4月14日。瀚海智业公司授权委托**大成公司负责33号院房屋及院落的转租、分租、收取房屋租金及保证金、物业管理等日常管理和经营、运营事宜。中交公路规划设计院有限公司同意并授权**大成公司按照国家法律、法规经营、出租该房屋。2018年1月26日，瀚海智业公司更名为瀚海控股公司。 2018年4月28日，国研科技咨询公司与**大成公司订立《房屋租赁合同》，约定**大成公司将33号院606号房屋出租给国研科技咨询公司用于办公（商业用房）使用，租赁期限为2018年7月1日至2021年4月14日，保证金551663.28元。合同期满，在国研科技咨询公司完全、切实地履行了合同的一切条款和规定，且缴清一切应付租金、物业费及其他费用，并由**大成公司查验后一个月内，在不支付任何利息或任何补偿的情况下，**大成公司将保证金退还国研科技咨询公司。 一审中，国研科技咨询公司与**大成公司均认可国研科技咨询公司已就涉案房屋租赁事宜交纳保证金551663.28元。 2021年2月4日，国研科技咨询公司与**大成公司关于承租的606号房屋订立《补充协议》，约定：双方经协商，**大成公司综合考虑国研科技咨询公司受疫情影响的实际经营困难，达成如下协议：一、双方租赁合同届满时，如果**大成公司继续享有涉案房屋经营权的情况下，国研科技咨询公司如有意续租，双方订立下一期租赁合同。租金单价为7.0元/天/建筑平方米（含物业管理费、发票、税费）。国研科技咨询公司应与下一期房屋租赁合同订立当日向**大成公司交纳3个月租金作为履行合同的保证金，鉴于国研科技咨询公司已经交纳保证金的情况，扣除应交纳保证金数额的剩余款项可以冲抵首期租金。……二、合同期满，若双方不再签订下一期《房屋租赁合同》，则遵照以下条款执行：**大成公司综合考虑国研科技咨询公司在疫情期间迁址的困难程度，同意给予国研科技咨询公司三个月时间作为腾退期，腾退期承租房间租金价格按照7.0元/天/建筑平方米（含物业管理费、发票、税费）执行，以支持国研科技咨询公司在疫情期间迁址工作的平稳性。腾退期满，在国研科技咨询公司完全、切实履行了房屋租赁合同一切条款和规定，且缴清一切应付租金、物业管理费及其他应付费用并按期将承租房间交还给**大成公司的前提下，**大成公司查验承租房间后5个工作日内，在不支付任何利息或者作出任何补偿的情况下，将保证金退还国研科技咨询公司。国研科技咨询公司应于2021年3月20日缴纳本合同下一期租金时一并将腾退期3个月租金交付给**大成公司，否则国研科技咨询公司保证金不予退还。 就上述补充协议的履行情况，国研科技咨询公司认为**大成公司并未取得涉案房屋的出租权，2021年4月14日以后无权收取租金，应将保证金予以退还。国研科技咨询公司因**大成公司无出租权故未向其缴纳腾退期间的租金或占用费，该房屋的产权人亦未向国研科技咨询公司主张该期间的租金或占用费，但国研科技咨询公司认为相关费用应直接交付产权人，与本案无关。**大成公司对此予以否认，称协议对签约与不签约两种情况进行了约定，根据合同的相对性原则国研科技咨询公司与产权人不发生法律关系，且产权人已经同意**大成公司于2021年8月29日腾退全部房屋，**大成公司与产权人之间是进行的统一结算。 2021年4月19日，瀚海控股公司向国研科技咨询公司发送《房屋租赁期满通知》，告知其于2021年7月15日前缴清一切应付租金、物业管理费及其他应付费用并交还所租房屋。 2021年7月12日，涉案房屋产权人向国研科技咨询公司发出《房屋腾退通知》，告知其与瀚海控股公司之间的房屋租赁合同于2021年4月14日到期，瀚海控股公司已经于2020年12月7日提交续租申请，但产权人于2020年12月13日明确答复不再续租。***控股公司以租户未找到新址为由提出搬迁缓冲期，承诺于6月底前完成腾退，现时限已过，要求国研科技咨询公司尽快完成搬迁工作，配合开展后续装修改造。就**大成公司为何已得知产权人不予续租仍与国研科技咨询公司商议订立《补充协议》一节，**大成公司称彼时其还在向产权人争取续租，也还在与产权人商谈腾退期问题，因此才与国研科技咨询公司协商《补充协议》所约定的两种情形。 2021年7月21日，涉案房屋产权人向**大成公司发出限期搬离公告，称该园区将于2021年7月30日全面启动回迁装修施工工作，届时无法保证园区正常办公环境和秩序，因此要求各公司于该日前搬离。 2021年8月6日，国研科技咨询公司与**大成公司办理涉案房屋返还交接手续。 2021年8月29日，瀚海控股公司与产权人交接承租房屋。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有拘束力。本案中，国研科技咨询公司与**大成公司之间的租赁合同于2021年4月14日到期，后，国研科技咨询公司又与**大成公司订立《补充协议》对租赁合同到期后的续签事宜或者腾退事宜进行了约定。该协议系双方当事人真实意思表示，双方已加盖公章。根据《补充协议》约定，在**大成公司取得涉案房屋经营权的情况下双方续签合同，并对合同主要条款内容进行了约定；租赁合同期满不续签时，双方亦约定了应遵守的腾退期条款。从合同文本分析，上述两个条款系并列关系，**大成公司取得涉案房屋承租权并非合同第二种情形适用的前提条件，因此国研科技咨询公司以**大成公司未取得出租权，因此不同意遵守《补充协议》第二条约定的意见，理由不足。根据该约定内容，国研科技咨询公司应于2021年3月20日向**大成公司支付腾退期租金，否则保证金不予退还。该腾退期租金实质为腾退期占用费性质，现国研科技咨询公司认可其并未如约支付腾退期租金，而其于2021年8月6日将涉案房屋交接给**大成公司，根据《补充协议》约定的腾退期租金标准，国研科技咨询公司应向**大成公司支付的占用费金额高于已交纳的保证金金额，因此国研科技咨询公司要求**大成公司退还保证金，缺乏依据，一审法院不予支持。国研科技咨询公司认为自2021年4月14日后**大成公司未取得涉案房屋出租权，因而无权向其主张占用费的意见，鉴于此前产权人并未基于物权法律关系向国研科技咨询公司主张相关费用，国研科技咨询公司亦未向产权人交纳占用费，而其与**大成公司之间存在合同关系，根据合同相对性原则，国研科技咨询公司的上述意见，一审法院不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条之规定，判决：驳回北京国研科技咨询有限公司的全部诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：**大成公司是否应当向国研科技咨询公司退还房屋租赁保证金。 关于《补充协议》的效力。《中华人民共和国民法典》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”国研科技咨询公司上诉称，**大成公司在签订《补充协议》时隐瞒涉案房屋产权人在2020年12月13日明确作出在涉案房屋租赁期满后不再出租意思表示的事实，《补充协议》系其受**大成公司欺诈而签订。根据查明的事实，双方签订的《补充协议》对**大成公司继续取得涉案房屋经营权和双方不再续订租赁合同两种不同情形下的涉案房屋租赁事宜分别作出约定，**大成公司是否取得涉案房屋的承租权，并不影响该《补充协议》的效力。本院认为，国研科技咨询公司在签订《补充协议》时，对**大成公司在2021年4月14日之后可能无法与国研科技咨询公司继订租赁合同的事实已充分知晓，国研科技咨询公司上诉主张其系受到欺诈签订《补充协议》，缺乏事实依据，本院不予采信。一审法院据此认定《补充协议》合法有效，并无不当。 依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按约定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。《补充协议》第二条约定，国研科技咨询公司应于2021年3月20日向**大成公司支付腾退期3个月租金，否则国研科技咨询公司保证金不予退还。国研科技咨询公司并未依约支付腾退期租金，其要求退还房屋租赁保证金的诉讼请求，缺乏合同依据，一审法院据此驳回国研科技咨询公司的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。 对于国研科技咨询公司主张其应向涉案房屋产权人交纳占用费，本院认为，涉案房屋产权人并非本案当事人，且未向国研科技咨询公司主张权利，依据合同相对性原则，国研科技咨询公司主张其应向产权人交纳占用费的意见本院不予采纳。国研科技咨询公司与产权人双方如存争议应另案解决，如产权方向国研科技咨询公司主张相应占有使用费，国研科技咨询公司可结合本案情况进行相应抗辩。 综上所述，国研科技咨询公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9316元，由北京国研科技咨询有限公司负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 员　　王　琪 二〇二三年四月二十七日 法官助理　　吕小彤 书 记 员　　***