某某与广州远度广告有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

广东省广州市***人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0104民初27690号 原告（反诉被告）：***，男，2006年8月5日出生，汉族，身份证住址上海市徐汇区。 监护人：**（是原告母亲），女，1961年11月2日出生，汉族，身份证住址上海市徐汇区。 委托诉讼代理人：***，广东环***律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广州远度广告有限公司，住所地广州市***东风东路733（1）号自编21楼01、02房。 法定代表人：**，职务总经理。 委托诉讼代理人：***，广东经国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广东经国律师事务所律师。 原告***与被告广州远度广告有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用简易程序由审判员***独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***，被告的委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告一次性支付2018年12月1日至2019年2月28日期间的租金204000元（按每月68000元计算）；2.判令被告向原告支付逾期交纳租金的违约金（每日按照所欠租金的2%计算，其中2018年12月份的租金从2018年12月1日起计算逾期违约金；2019年1月份的租金从2019年1月1日起计算逾期违约金；2019年2月份的租金从2019年2月1日起计算逾期违约金至租金清偿之日止）；3.判令被告向原告支付逾期付清违约金的滞纳金（从2019年3月10日起每天按应付金额281520元的0.5%计算，计至付款之日止）。事实和理由：原、被告双方于2014年10月12日签订《租赁合同》，约定原告将广州市***华侨新村和平路XX房屋出租予被告，租期从2014年12月15日至2019年12月14日止，月租金为人民币68000元，从第三年起每年递增6%计收租金。双方约定，被告应于每月15日前交付下期租金。2014年10月14日，双方签订《补充协议》，其中约定：“每月租金为68000元，为实收租金，不含其他费用。”2017年12月11日，原、被告双方签订《关于变更的补充协议》，将原《租赁合同》第三（1）条约定变更为：“乙方实际起租日为2015年1月1日，租赁期限截止于2019年12月31日”。将原合同第三（3）条约定变更为：“租金：每月人民币陆万捌仟元整”。2019年2月19日，被告向原告发来《租赁合同终止函》，向原告提出解除租赁合同，并告知原告将于2019年3月1日搬迁完毕。搬离后也未结清租金及相关费用。截至起诉之日，被告仍欠付原告2018年12月至2019年2月共三个月租金人民币204000元。根据《租赁合同》第七条第1款的规定，被告每日应按照当月租金2%的标准向原告支付违约金。并且，按照第八条第6款的约定支付滞纳金。为保护自身的合法权益不受侵犯，故提出上述诉请。 被告辩称：对原告的第1项诉讼请求，2018年11月份涉案房屋有将近一半的面积被***城管局认定为违建，并勒令强制拆除，而在拆除期间噪音、灰尘严重影响了被告的正常使用，导致被告无法经营。也就是说，在***城管局认定涉案房屋为违建后，被告不但减少了能够使用的面积，而且受拆除违建影响没有正常经营。原告在签订合同时隐瞒了违建的事实，导致违反了违建不得出租的法律强制性规定，违反了原告作为出租方应当承担的法定义务，被告是在原告违法违约导致无法正常使用的情况下与原告不得不终止租赁合同，因此终止合同的责任应由原告承担。而自涉案房屋被认定为违建后，被告有权拒绝支付相应的租金，因被告在此期间无法正常使用，没有义务支付租金。对原告的第2项诉讼请求，首先，合同终止的责任在于原告，被告并没有违约，所以无需承担违约责任。其次，退一步说，即使按照合同约定，违约金约定的标准过高，远远高于法定标准，就算是认定被告需要支付费用，也应当调低过高的部分。对原告的第3项诉讼请求，明显是重复计算，并且计算标准也过高，按照合同约定，应当确定责任后才存在这些费用，而本案中责任是在于原告，即使双方有争议也不存在已经确定责任，所以支付条件并未达到。综上，原告的请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告向本院提出反诉请求：1.判令原告赔偿被告装修费损失100000元；2.判令原告返还被告顶手费及押金共216000元。事实和理由：2014年10月12日双方签订一份《租赁合同》，租期自2014年12月15日起至2019年12月14日止。合同签订后，被告向原告支付顶手费80000元，押金136000元，并花费巨额资金对涉案房屋进行了装修。2018年11月5日，涉案房屋被***城管局查出违章问题，导致涉案房屋部分被拆除，严重影响了被告对涉案房屋的使用，被告不得不于2019年2月搬离涉案房屋，原告隐瞒涉案房屋存在违建，违反了出租人的法定义务给被告造成巨大损失。综上：根据我国的相关法律法规，为维护被告的合法权益，请法院支持被告的前列诉讼请求。 原告对被告的反诉辩称：关于被告要求赔偿的装修费用损失，我方认为没有事实根据，因为被告承租原告房屋后出于其自身经营需要对房屋进行装修，是其自行承担的费用，与原告无关。且装修后被告使用了四年多，而且是被告擅自退租的，所以被告无权要求原告赔偿该部分损失。关于第2项诉讼请求，被告无权要求原告返还顶手费及押金，顶手费是被告承租房屋时按照约定给原告的费用，是包含了该房屋的空调和厨房全部厨具的费用。押金因为是被告擅自提前退租，按照合同约定，该部分押金是不予退还的。被告在租赁期间未经原告同意单方面退租，已构成违约，无权要求退还任何费用。 经审理查明：据2018年1月16日的（2018）广州市不动产权第002025XX号《不动产权证》记载：***华侨新村和平路XX房屋的权利人为原告，建筑面积326.37平方米，用途为办公。 2014年10月12日，原告（出租方）与被告（承租方）及广州裕丰咨询顾问有限公司（中介方）签订《租赁合同》，其中约定：一、出租方同意将座落于***华侨新村和平路XX，建筑面积326.37平方米的房屋出租给承租方使用。三、租赁双方同意按下列约定出租和承租该房产：1、租期：从2014年12月15日至2019年12月14日止，共5年。2、保证金：136000元。3、租金：每月68000元，租金从第3年起每年递增6%计收租金。4、结算方式：承租方每1个月以现金或银行转帐方式向出租方交付租金，下期租金双方约定在15日前交付。四、签定本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金。合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方。如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除。七、在租赁期内，承租方承担下列责任：1、依时交纳租金及每月的管理费、电话费、煤气费、有线电视费、水电费等杂费。承租方逾期交付租金，每逾期一日，承租方须按当月租金的2%向出租方支付违约金。如承租方逾期缴付租金或欠交管理费、水电费超过十五日，则视承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，没收保证金，且不作任何赔偿。2、租赁期间，未经出租方书面同意，承租方不得对房屋进行扩、加、改建或转租、转让、分租或与他人互换房屋使用，并保证不改变房屋用途。与他人合作、联营等的，应事前征得出租方书面同意，并按规定重新议定租金。如违反则视为承租方自动放弃该房产使用权，本合同自动解除，保证金不予退还，由此造成的一切损失，由承租方负责赔偿。3、租赁期内，承租方如对房屋设施或家私电器故意或过失损坏应负责维修和恢复原状或赔偿经济损失。承租方不得损坏房屋结构，如需装修，经出租方同意方可施工，租赁期届满，一切嵌装在房屋结构或墙壁内的设备和装修，承租方一律不得拆走及人为破坏，出租方不予补偿。（空调及名贵灯饰等除外）。八、违约责任：2、合约签订后，租赁双方均不得借故解除合约，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前2个月以书面通知另一方。如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿2个月租金予承租方；如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金。在通知期间，承租方需照常缴交租金。6、违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额0.5%支付滞纳金；等。 2014年10月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，其中约定：1、每月租金为68000元，为实收租金，不含其它费用。租期为5年，第1-2年租金为68000元，第3年租金为72080元，第4年为76404元，第5年租金为80989元。2、顶手费为80000元（包含全屋空调和厨房全部厨具）。3.本次签定租赁合同乙方向甲方支付（首月租金、保证金、顶手费），合共284000元。乙方在签约当天支付定金50000元，余下234000元必须于2014年10月21日支付；等。 之后，原告将房屋交付给被告使用，被告支付136000**证金及80000元顶手费给原告。 2017年12月11日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《关于变更〈租赁合同〉的补充协议》，其中约定：一.关于租赁期限的调整。1.合同原第三（1）条约定：该租赁单元的租赁期限由2014年12月15日起至2019年12月14日止。2.现将该条变更如下：乙方实际起租日为2015年1月1日，租赁期限截止于2019年12月31日。二.关于租金的调整。1.合同原第三（3）条约定：租金：每月人民币68000元，租金从第三年起每年递增6%计收租金。2.现将该条变更为租金：每月人民币68000元。三.其他。1.除以上内容进行调整外，合同其他条款不作变更，仍按原约定履行。2.本协议为合同的补充协议，与合同不一致之处，以本协议约定的内容为准；等。 2018年11月5日，广州市城市管理综合执法局***分局发出穗综越询字[2018]1030634号《广州市城市管理综合执法询问通知书》，其中内容为：和平路XX：你（单位）于2018年11月5日在和平路XX进行违章建筑，请你（单位）于2018年11月6日派员携带有关资料到执法机关接受询问调查及听取处理意见。逾期不到者本执法机关将按有关法律、法规规章等规定进行处理；等。 2019年2月19日，被告向原告送达《租赁合同终止函》，其中内容为：我司与您签订的位于广州市***和平路XX的租赁合同，由于各种原因，我司无法继续完成此合同。现以书面形式向您提出解除此租赁合同。本公司将会在2019年3月1日前搬迁完毕。 2020年11月10日，广州市***城市管理和综合执法局发出《关于〈律师调查令（2020）粤0104民调令00280号〉的情况说明》，其中内容为：2018年11月5日，我局执法队对辖区内和平路XX业权人开出《询问通知书》穗综越询字〔2018〕1030634号，现场由当时承租方（广州远度广告有限公司）员工**贤代签收。随后，和平路XX业权人***的代理人（**女士）到我局执法队接受询问调查。经我局执法队政策、法规宣传教育后，代理人表示该址的违法建设存在时间久远，她不清楚是业权人还是承租人建设的，且业权人也不在国内，但她愿意配合广州市和***对违法建设的治理行动。在与业权人交换意见后，代理人于2018年11月至2020年9月逐步拆除了和平路XX的历史违法建设。我局执法队在约谈询问后，未再就垓址案件发出其它执法文书。另广州远度广告有限公司目前已不是和平路XX物业承租人，该公司于2019年2月底退租；等。 原告表示：被告搬迁时已将空调及厨具全部拆除。 被告表示：我方搬迁时没有拆除空调及厨具。 本案诉讼过程中，被告为证明原告违章将3楼平台变为房屋，将阳台变为玻璃房阳台，将封闭花园变为房间提供了照片。原告对该证据的真实性不确认，不能证明违章部分由原告所建。 被告为证明对涉案房屋进行装修用了596294.40元提供了1、被告（发包方、甲方）与广州德科装饰设计工程有限公司（承包方、乙方，以下简称德科公司）签订的《广州市装修装饰工程合同》，其中约定：第一条、工程项目。1.1工程名称：东风路华侨新村咖啡厅装修工程。1.2工程地点：东风路华侨新村。1.3承包范围：天花工程，地面工程，间隔工程，墙面工程，照明及强弱电工程（详见预算书）。1.4承包方式：包工。1.5工期：工期定为38天（日历天）。暂定自2014年11月18日开工，于2014年12月25日竣工。1.6合同价款：413529.68元（详见预算书）；等。2、2014年10月31日的《记账凭证》，记载被告支付给德科公司10000元。3、2014年10月29日的广州银行《账户交易明细》，记载被告支付给德科公司10000元。4、2014年11月30日的《记账凭证》，记载被告支付给德科公司153006元。5、2014年11月20日的《支票存根》，金额为153006元。6、2014年11月19日的德科公司收取被告153006元后开具的《收据》。7、2014年12月31日的《记账凭证》，记载被告支付给德科公司165411.90元。8、2014年12月12日的《支票存根》，金额为165411.90元。9、2015年5月31日的《记账凭证》，记载被告支付给德科公司100000元。10、2015年5月12日的《支票存根》，金额为100000元。11、2015年7月31日的《记账凭证》，记载被告用现金支付50000元。12、2015年7月21日的《支票存根》，金额为50000元。13、2015年7月21日的《支付证明单》，记载付装修费50000元。14、2015年9月30日的《记账凭证》，记载被告需提现支付50000元。15、2015年9月23日的《支票存根》，金额为50000元。16、2016年8月31日的《记账凭证》，记载被告需支付67876.50元。17、2016年8月22日的《支票存根》，金额为67876.50元。被告表示合同金额为413529.68元，后增补了182764.72元。原告对上述证据1是被告与案外人签订的合同，真实性无法确认，关联性也不认可。就算被告签订的该份装饰工程合同是真实的，也是表明被告基于自身经营需要进行装修，而且装修过程中也并没有不正常的情况，被告正常使用原告房屋，装修完毕后一直经营四年多。证据2-17的真实性认可，关联性不认可。按照证据1，被告进行装饰装修时的时间是2014年的11月18日到2014年12月25日竣工，这些凭证有4笔的付款时间是2015年5月18日、7月28日、9月29日、2016年8月31日，都不在装修期内，仅能证明被告向案外人支付款项，并不能证明是装修涉案房屋所使用的款项。即使是装修涉案房屋所用的款项被告也无权要求原告赔偿该部分的费用，因为是被告擅自违建并擅自提前退租，其应自行承担相应费用。 本院认为：对于原被告所争议的焦点问题本院评析如下： 一、关于违章建筑是谁建筑的问题，上述《租赁合同》明确约定：“租赁期间，未经出租方书面同意，承租方不得对房屋进行扩、加、改建。”本案中，原告认为违章建筑是被告加建，但被告予以否认，而原告未能举证证明是被告是加建。根据上述约定，被告从未向原告提出扩、加、改建涉案房屋，原告代理人在城管执法局也表示涉案房屋的违法建设存在时间久远，按其常理，如被告加建违章建筑原告不可能不清楚，且不去制止，综上，本院认定违章建筑是由原告加建。 二、关于原告要求被告支付租金的问题，《询问通知书》于2018年11月5日下发，违章建筑被要求拆除，但此时被告并没有表示因为该原因而造成其已无法使用涉案房屋，被告直到2019年2月19日才向原告发出《租赁合同终止函》，表示合同无法继续履行，被告一直在使用涉案房屋没有交回给原告，故被告抗辩不同意支付租金本院不予支持。但拆除违章建筑确实对被告的经营造成影响，根据公平合理原则，被告应支付一半的租金给原告，原告要求被告足额支付租金本院不予支持。 三、关于原告要求被告支付逾期给付租金的违约金及逾期支付违约金的滞纳金问题，因涉案房屋的违章建筑被拆除，影响被告的经营，被告暂停向原告支付租金并不构成违约，故原告要求被告支付逾期给付租金的违约金及逾期支付违约金的滞纳金本院均不予支持。 四、关于被告反诉要求原告赔偿装修费100000元的问题，被告装修涉案房屋根据合同约定是从2014年12月15日经营至2019年12月31日，但由于原告的原因而造成被告只经营至2019年2月28日，因此，原告应按比例赔偿装修费给被告，金额为98561元，被告反诉要求原告赔偿装修费100000元本院不予支持。 五、关于被告反诉要求原告返还押金136000元的问题，由于原告的原因而造成合同不能履行，故被告反诉要求原告返还押金136000元本院予以支持。 六、关于被告反诉要求原告返还顶手费80000元的问题，首先，该顶手费80000元包含全屋空调和厨房全部厨具，被告已使用涉案房屋4年多。其次，原告认为被告搬迁时已将空调及厨具全部拆除，被告否认拆除，但其搬迁时并没有与原告进行交接，也没有证据证明其并没有拆除，综上，被告反诉要求原告返还顶手费80000元本院不予支持。 综上认定，被告应支付给原告的租金为102000元，而原告应赔偿被告装修费98561元，返还押金136000元给被告，故原告应支付132561元给被告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，判决如下： 一、原告***应于本判决发生法律效力之日起五日内，支付132561元给被告广州远度广告有限公司； 二、驳回原告***的其他诉讼请求； 三、驳回被告广州远度广告有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费减半收取2180元，由原告***负担1090元，被告广州远度广告有限公司负担1090元，反诉费3020元，由原告***负担2255元，被告广州远度广告有限公司负担765元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员　　*** 二〇二〇年十二月七日 书记员　　***