某某、某某商品房销售合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鄂01民终4110号

上诉人（原审原告）：***，男，1978年4月20日出生，汉族，住武汉市洪山区。

委托诉讼代理人：肖仙桃，湖北百思得律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何应伟，湖北百思得律师事务所律师。

上诉人（原审原告）：***，女，1978年2月19日出生，汉族，住武汉市江夏区。

委托诉讼代理人：肖仙桃，湖北百思得律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何应伟，湖北百思得律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：武汉藏龙集团有限公司，住所地武汉市江夏区藏龙岛长家咀村。

法定代表人：杨姣，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王**，湖北卓胜律师事务所律师。

委托诉讼代理人：鲍玮，湖北卓胜律师事务所律师。

上诉人***、***因与被上诉人武汉藏龙集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2020）鄂0115民初5234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。

***、***上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判支持***、***一审全部诉讼请求；三、本案一审和二审诉讼费用由武汉藏龙集团有限公司负担。事实和理由：一、武汉藏龙集团有限公司2016年12月31日交房时，***、***查看该房屋发现房屋门前被开挖未回填、漏水严重、未做外墙内保暖、支撑柱不正等质量问题，影响房屋交付、使用及安全，无法保障***、***的居住权。此后***、***多次和武汉藏龙集团有限公司协商、反映，要求进行维修整改。案涉房屋虽已办理竣工验收等手续，但是案涉房屋的竣工验收，并不代表不存在质量问题，且至今存仍在质量问题，严重影响交付、居住，武汉藏龙集团有限公司应承担相应的违约责任，并将没有质量问题、符合居住的房屋交付给***、***。二、双方2016年11月16日签订的《武汉市商品房买卖合同》第9条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。”但至今武汉藏龙集团有限公司仍未将案涉房屋交付给***、***。武汉藏龙集团有限公司称通过邮寄“入住通知书”（或入伙通知书）的形式履行了交房义务，但***、***未收到过通知书，武汉藏龙集团有限公司提供的邮寄面单上并没有注明邮寄的文件为“通知书”，邮寄地址也并不是《武汉市商品房买卖合同》上***、***的住址，***、***也没有居住在快递单上的地址，邮寄单物流记录显示签收人是“便利店”，不是***、***签收，***、***从未收到过该快递。武汉藏龙集团有限公司没有履行约定的交房义务，应承担逾期交房的违约责任。

武汉藏龙集团有限公司辩称，一、***、***关于案涉房屋存在严重影响房屋安全的质量问题，没有任何证据证实，其上诉主张不应支持。二、***、***认为武汉藏龙集团有限公司至今未交付房屋，应承担逾期交房违约责任的上诉主张缺乏事实及法律依据，不应支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。

***、***向一审法院起诉请求：1、要求武汉藏龙集团有限公司向***、***公开赔礼道歉；2、要求武汉藏龙集团有限公司立即交付符合质量要求的房屋；3、要求武汉藏龙集团有限公司支付逾期交房违约金439192元（暂计算至2020年8月31日）及后期逾期交付违约金（以328万元为基数按照利率日万分之一自2020年8月31日起计算至房屋实际交付之日止）。

一审法院认定事实：2016年11月16日，***、***与武汉藏龙集团有限公司签订了一份《武汉市商品房买卖合同》，约定：***、***购买武汉藏龙集团有限公司开发的位于武汉市江夏区五里界栗庙村藏龙·倚湖逸居第32幢-1-3层4号房。房屋所在项目基本情况：绿地率35%，项目基本情况的有关数据以武汉藏龙集团有限公司实际交付为准。房屋总价款328万元。交房期限及条件：武汉藏龙集团有限公司应在2016年12月31日前将符合交付条件的商品房交付***、***：1．完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2．公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3．供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4．完成商品房项目竣工使用相关手续；5．供电、给水达到使用条件；6．给付时管道燃气工程设施完工，点火时间按管道燃气公司规定办理；7．三网（电话、江夏有线电视、宽带网）；8．交付时绿化基本形成。首期住宅专项维修资金交存的约定：***、***在办理交付使用手续前，应当持《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》到指定的维修资金窗口或网店交存，凭已交存的首期住宅专项维修资金的专用票据办理房屋交付使用手续。***、***未交存首期住宅专项维修资金的，武汉藏龙集团有限公司不得将房屋交付，由此产生的延期交房责任由***、***承担。武汉藏龙集团有限公司逾期交房的违约责任：1.逾期30日，自合同规定的最后交付期限的第二日至实际交付之日止，武汉藏龙集团有限公司按日向***、***支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；2．逾期超过30日后，***、***有权解除合同。协议还约定了其他事项。该协议的附件六系合同补充协议，约定：1．符合前述合同约定交付房屋条件后，武汉藏龙集团有限公司在约定交房日期前（含当日）向***、***发出书面《入住通知书》，即视为武汉藏龙集团有限公司已按合同履行交房义务。以邮寄方式送达的，上述文件按***、***签署的《买卖合同》中所预留的或事后补留的通讯地址向邮寄机构办理邮寄手续即为有效送达。***、***没有向武汉藏龙集团有限公司预留或补留有效的通讯地址和代收人的，或邮寄在途中发生延误的，均视为武汉藏龙集团有限公司履行交房义务。2．***、***应当按照武汉藏龙集团有限公司向其发出的《入住通知书》中规定的期限、地点和部门与武汉藏龙集团有限公司和武汉藏龙集团有限公司选聘或指定的物业公司办理房屋交接手续。3．如因***、***自身原因未能在《入住通知书》规定的期限办理交房交接手续的，则自通知书规定的交房期限届满之日起视为武汉藏龙集团有限公司按合同约定履行了房屋交付的义务，至此一切与房屋有关的风险责任和物业管理费等相关费用转由***、***承担。4．双方确认，在武汉藏龙集团有限公司具备《买卖合同》约定的规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按照《买卖合同》约定的在房屋验收交接时向买受人出示证明文件的情况下，***、***应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不以房屋、装饰设备不符合约定为由拒绝接受房屋，否则，按照以***、***原因造成房屋未能按期交付处理。5．保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应履行保修义务。6．该补充协议与前述买卖合同具有同等法律效力，两者约定不一致，以补充协议为准。同时，双方还签订了一份住宅质量保证书。合同签订时，***、***未预留通讯地址。上述合同签订后，***、***按约支付了购房款328万元。2016年12月15日，武汉藏龙集团有限公司向***、***居住地地址邮寄送达了《入伙通知书》，告知***、***藏龙·倚湖逸墅项目已正式通过竣工验收，入伙时间为2016年12月31日，入伙需携带资料：1．入伙通知书；2．业主身份证原件、复印件；3．购房合同；4．已支付房款的所有发票；5．业主本人一寸彩色照片。入伙时需缴纳的费用：1．公共维修基金；2．物业费；3．代收预交水电费；4．装修保证金；5．装修建筑垃圾运费。该入伙通知书还特别提醒：请按照入伙通知书的时间前来办理入伙手续，逾期未办，视为房屋已正式交付，风险责任自该日起转移。该入伙通知书还告知了其他事项。《入伙通知书》武汉藏龙集团有限公司邮寄送达***、***居住地址后，***、***所在地慕辰便利店已签收，但***、***否认收到该邮件。事后，***、***一直未到武汉藏龙集团有限公司处办理交房手续，武汉藏龙集团有限公司也未再向***、***通知要求其入伙。本案在审理中，***、***提交了照片、短信记录证实案涉房屋绿化未恢复、墙体开裂、瓷砖脱落、立柱倾斜等质量问题。武汉藏龙集团有限公司否认，并提交了工程竣工备案证明书、建设工程竣工验收规划条件核实证明、竣工验收记录、燃气热力工程竣工验收备案证、房屋产权基础信息（测绘成果）审核通知单等证据用以证实案涉房屋质量合格。同时，武汉藏龙集团有限公司还提交了藏龙·倚湖逸居小区防水维修工程合同及相应工程款申请表、税票证实案涉房屋的瑕疵问题已于2016年12月13日前维修完毕。2020年4月24日，***、***向武汉藏龙集团有限公司去函要求该公司在收函后5日内交房，否则，将诉诸法律解决。武汉藏龙集团有限公司未复函。

一审法院认为，***、***与武汉藏龙集团有限公司签订的商品房买卖合同及附件系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同有效，当事人应按约履行。在履行合同中，***、***按约支付购房款，武汉藏龙集团有限公司应按约交付房屋。就房屋的交付，双方当事人争议如下：一、案涉房屋是否存在质量问题。一审法院认为，案涉房屋有工程竣工备案证明书、建设工程竣工验收规划条件核实证明、竣工验收记录、燃气热力工程竣工验收备案证、房屋产权基础信息（测绘成果）审核通知单等证据证实质量合格，上述证据，双方当事人无异议，一审法院予以采信。***、***提交的照片、短息记录用以证实案涉房屋质量不合格，证据不充分，一审法院不予支持。关于***、***反映的案涉房屋的绿化未恢复、墙体开裂、瓷砖脱落、立柱倾斜问题。一审法院认为，其中墙体开裂、立体倾斜属于工程质量问题，对该问题，一审法院已认定，不再赘述。其中绿化未恢复、瓷砖脱落问题系房屋瑕疵问题，属保修责任范围，对该维修，武汉藏龙集团有限公司提交了维修合同及相关票据等证据证实，证据充分，一审法院予以采信，故确认武汉藏龙集团有限公司已于2016年12月13日前对案涉房屋已维修完毕。***、***提交照片证实案涉房屋存在瑕疵，但无法判断该照片的时间，故该照片不能达到其证明目的。综上，一审法院认定案涉房屋工程质量合格，房屋保修的瑕疵问题已于2014年12月13日前修复。***、***认为案涉房屋不符合质量要求，一审法院不予支持。二、房屋的交付条件。双方当事人在合同中约定了8项交付条件，但双方争议的条件仅为房屋质量问题，上述一审法院已对该问题进行了认定，故确认房屋已于2016年12月13日符合交付条件。三、房屋的交付手续问题。合同约定，交付时武汉藏龙集团有限公司应向***、***发出书面《入伙通知书》，邮寄送达的，按房屋买卖合同中预留的或事后补留通讯地址为送达地址，没有预留或补留的通讯地址和代收人的，或邮寄在途中发生延误的，均视为武汉藏龙集团有限公司履行了交房义务。在履行该约定时，武汉藏龙集团有限公司于2016年12月15日向***、***居住地址送达了《入伙通知书》，通知其办理房屋交付手续，***、***所在地慕辰便利店已代收，但***、***否认未收到该函件。根据上述约定，***、***未预留地址导致武汉藏龙集团有限公司向其居住地址送达造成的延误，责任应由***、***承担，故一审法院确认武汉藏龙集团有限公司已履行了向***、***发出书面《入伙通知书》的义务。武汉藏龙集团有限公司发出书面《入伙通知书》时，已符合交房条件，***、***认为武汉藏龙集团有限公司逾期交房不成立，故其要求武汉藏龙集团有限公司支付逾期交房违约金，一审法院不予支持，况且，***、***至今未按约在交房前支付住宅专项维修资金。四、关于***、***诉请的赔礼道歉问题。一审法院认为，本案审理的是商品房买卖合同纠纷，赔礼道歉属侵权责任纠纷，属另一法律关系，本案不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决：驳回***、***全部诉讼请求。一审案件受理费7888元，减半收取3944元，由***、***负担。

本院二审审理期间，当事人未提交新证据。

二审调查后，***、***向本院提交房屋质量鉴定申请书，请求对藏龙倚湖逸居32幢-1-3层4号房的质量缺陷进行鉴定，并确定损失及维修方案，武汉藏龙集团有限公司认为该鉴定申请已经超过法定时限、与争议事项无关，不同意该鉴定申请。***、***对房屋质量的鉴定申请，在只能依据房屋现有状况鉴定的情况下，无法推翻2015年5月18日《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》（编号08-18-15-0199号）所载明的事项，对该鉴定申请，本院不予准许。

二审另查明，一审开庭时***、***针对房屋买卖合同约定的交房条件，陈述未达到的有“（合同第九条）第九项绿化基本完成、（合同第九条）第一条（项）单体工程质量虽验收无法证明是没问题的”，房屋存在的问题“绿化已经恢复了、防水恢复了，立柱和瓷砖脱落问题依然存在”，其余问题已经解决；***、***在一审庭审中确认其通过照片来判断房屋质量标准，并称“若本案需要我方可提起工程鉴定”，但至一审判决作出之日，其并未提出该鉴定申请；***、***确认武汉藏龙集团有限公司邮寄入住通知书的地址“是房屋的地址”。

经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，案涉《武汉市商品房买卖合同》合法有效。本案的争议焦点为：一、***、***所称涉案房屋质量问题能否妨碍交付；二、案涉房屋的交付问题。

关于***、***所称涉案房屋质量问题能否妨碍交付的问题。***、***称房屋存在门前被开挖未回填、漏水严重、未做外墙内保暖、支撑柱不正等质量问题，但***、***用以证明房屋质量问题的照片无法判断出案涉房屋该情状的形成时间。在案涉房屋已于2015年5月18日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》（编号08-18-15-0199号）的情况下，***、***提供的证据不足以证明案涉房屋存在严重影响居住的情况，也不能证明房屋主体结构质量不合格，应承担举证不能的法律后果。一审法院认定案涉房屋符合交付条件，并无不妥。

二是案涉房屋的交付问题。房屋的交付不是单方行为，交付的主体虽然是出卖人，但买受人也有及时受领的义务。在案涉房屋已具备交付条件、出卖人合理通知买受人的情况下，***、***应及时收房。武汉藏龙集团有限公司于2016年12月15日向***、***邮寄入伙通知书，并提供《武汉市房屋产权登记信息查询单》佐证其邮寄地址为***、***的居住地址，一审庭审中***、***称“该邮寄地址为房屋的地址，一般住在地质大学鲁磨路”，并未否认其有在该地址居住，结合邮件签收人显示为“东区慕辰便利店”，无退回给发件人的信息，***及***称未收到该邮件、在合同约定交付日期后近四年的时间内不主张武汉藏龙集团有限公司交付房屋，不符合生活常理。一审法院确认武汉藏龙集团有限公司履行了向***、***发出书面《入伙通知书》的义务，未逾期交房，不承担逾期交房违约金，并无不当，应予维持。

综上所述，***、***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7887元，由***、***负担。

本判决为终审判决。

审判员　　张文浩

二〇二一年四月十六日

法官助理胡海洲

书记员徐星