重庆市公共住房开发建设投资有限公司
重庆发展置业管理有限公司与重庆樽璜科技有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
重庆市大渡口区人民法院
民 事 判 决 书
(2020)渝0104民初5143号
原告：重庆发展置业管理有限公司，住所地重庆市渝北区青枫北路8号B8栋18、19层，统一社会信用代码915000007453192510。
法定代表人：陈振洋，系公司董事长。
委托诉讼代理人：张松明，系公司员工。
委托诉讼代理人：单林芝，重庆百君律师事务所律师。
被告：重庆樽璜科技有限公司，住所地重庆市大渡口区金阳路206号附1号，统一社会信用代码91500107696584373L。
法定代表人：喻娟，系公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：王治超，重庆安努律师事务所律师。
第三人：重庆市公共住房开发建设投资有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路61号37楼，统一社会信用代码：91500000552008043U。
法定代表人：吴自力，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈思强，重庆万友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任新民，重庆万友律师事务所律师。
原告重庆发展置业管理有限公司（以下简称“重发公司”）与被告重庆樽璜科技有限公司（以下简称“樽璜公司”）、第三人重庆市公共住房开发建设投资有限公司（以下简称“公住房公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员包园园担任审判长，与人民陪审员刘茂华、郑时全组成合议庭，于2021年2月26日公开开庭审理了本案。原告委托代理人张松明、单林芝，与被告委托代理人王治超、第三人委托代理人陈思强、任新民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告重发公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠缴租金共计人民币16699017元；2.判令被告向原告支付租金利息共计人民币2199229元；3.判令被告向原告支付违约金，违约金以欠缴的租金及租金利息金额为基数，从应付款之日起，按每日万分之五的标准计算至付清欠缴的租金及利息之日时止（截至2020年9月30日的违约金共计人民币1732042元）；4.本案诉讼费由被告承担。
事实及理由：2015年6月5日，公住房公司与被告樽璜公司签订《重庆市大渡口区半岛逸景及半岛乐园公租房项目配套商业用房及停车位整体租赁合同》（以下简称《整体租赁合同》），将重庆市大渡口区半岛逸景(一组团、二组团、三组团)及半岛乐园（A组团、B组团）公租房中的商业用房及停车位出租给被告，租赁期限10年，并约定计租面积以具备相应资质的测绘机构的实测建筑面积为准，停车位以规划车位个数为准。2017年3月10日，公住房公司向被告出具《关于确定半岛逸景、半岛乐园项目配套商业用房及停车位租赁期限起算日和计租面积的函》，确认《整体租赁合同》租赁面积为92338.16平方米，租赁停车位个数为4126个，并确认根据半岛逸景、半岛乐园项目和组团的划分将不同租赁区域分为三个批次计租，起租时间分别定为2016年5月10日、2017年2月13日以及2017年4月1日。上述三个批次都设定了第一年为免租期，其中商业部分租金单价为每月20.16元/平方米，租金从第四年开始按照每年6%的递增率递增；停车位每月租金固定，前五年的停车位租金为每月120元/个，后五年的停车位租金为每月130元/个。2018年3月9日，公住房公司与被告签订《整体租赁合同》补充协议，约定变更租金支付方式，变更后的租金支付方式为一年一付，三年为一个支付周期，在支付周期内的第一年被告应支付第一年的租金本金和第二、三年的租金利息（按周期内第一年缴纳租金时中国人民银行发布的同期贷款基准利率上浮10%计算），并在周期内的第二、三年支付当年的租金本金。2019年8月7日，公住房公司与被告再次签订《整体租赁合同》补充协议，约定将租赁区域内的2100平方米商业用房建设为农贸市场，农贸市场的租金变更为每平方米每月11元，租金按季支付，每两年递增10%，租赁期限为2019年6月1日至2026年5月9日，且约定被告不得改变该部分租赁区域的经营用途。
原告分别于2019年12月26日、2019年9月25日、2020年2月28日通过签订《市级公租房配套商业转让协议》（渝交旅合字〔2019〕59号）、渝地（2019）合字（渡区）第179号、227号《国有建设用地使用权出让合同》的方式，分三次受让了《整体租赁合同》中涉及半岛逸景、半岛乐园公租房项目商业用房及停车位的大部分产权，其中商业用房建筑面积（不含停车位）共计92338.16平米，停车位共计1314个。2020年3月20日，原告与公住房公司签订《资产交接协议》，该协议确认上述三次资产受让的权益交割日分别为2019年9月25日、2020年2月3日、2020年2月28日。根据《资产交接协议》约定，权益交割日（含该日）以后资产所产生的全部收益归原告所有。自此，原告全面接管半岛逸景、半岛乐园公租房项目相关商业资产，作为出租人享有《整体租赁合同》相关权利并承担相应义务。
原告成为管理上述商业资产、收取租金的权利主体后，被告未按照《整体租赁合同》及相关补充协议的约定按时向原告支付租金。扣除疫情期间减免租金及部分预缴租金外，从2020年2月13日至2020年9月30日，被告欠缴半岛乐园项目、农贸市场租金分别为7095188元（已逾期9个月）、152141元；从2020年5月10日至2020年9月30日，被告欠缴半岛逸景项目租金10230988元（已逾期6个月），欠缴租金合计16699017元。从2020年5月10日至2020年9月30日，被告欠缴半岛逸景项目租金利息合计2199229元（已逾期6个月）。从2020年2月13日至2020年9月30日，被告应付农贸市场、半岛乐园项目违约金837066元（每逾期一日按逾期金额的0.05%计收）；从2020年5月10日至2020年9月30日，被告应付半岛逸景项目违约金894976元（每逾期一日按逾期金额的0.05%计收），违约金合计1732042元。经原告多次催收，被告于9月30日象征性支付欠租779300元外，未向原告支付其余欠缴租金、利息及违约金。综上，原告认为被告未依约支付租金的行为已经构成严重合同违约，损害了原告的合法权益，被告应立即支付所欠租金及利息并承担相关违约责任。为了维护其合法权益，根据《民事诉讼法》第119条之规定，原告提起诉讼。
樽璜公司答辩称，1.从重发公司举示的产权证看，重发公司与樽璜公司之间不存在租赁合同关系，不是适格原告，即使重发公司取得了部分租赁物的产权，但从重发公司举示的产权证看，重发公司取得产权的时间全部在2020年6月之后，甚至晚于其主张租金的截止时间2020年9月30日，重发公司的租金权利有限。被告不仅未欠付截止2020年9月30日的租金，反而已超付39480557.89元租金，超付部分应当继续顺延冲抵剩余应付租金。2.原告主张的租金利息和违约金，不能成立。
第三人公住房公司述称，1.本案中原告主体是适格的；2.原告举示的证据盖有我公司印章我方予以认可；3.被告方多次强调超付租金，我公司明确回答，第三人没有收到被告方超付的租金；4.关于被告举证关于漏水问题，我公司没有收到过此函，他们对房屋租赁期间发生漏水问题是直接反应给物管，物管联系相关人员进行处理，但是函件没有发到过我公司；5.原被告就是房屋租赁合同关系，是按照原来第三人跟被告方签订的合同在继续履行。
本院查明：2015年6月5日，公住房公司（甲方）与樽璜公司（乙方）签订《重庆市大渡口区半岛逸景及半岛乐园公租房项目配套商业用房及停车位整体租赁合同》，主要约定：1.通过招标，甲方将其合法持有的半岛逸景及半岛乐园公租房项目配套商业用房及停车位整体出租给乙方从事合法经营，租赁商业用房地址位于重庆市大渡口区半岛逸景（一组团、二组团、三组团）以及半岛乐园（A组团、B组团）公租房中的商业用房及停车位，商业用房以建筑面积计算，约93894.51平方米（其中半岛逸景一组团约71181.76平方米、二组团约2742.57平方米、三组团约7198.34平方米；半岛乐园A组团约4868.62平方米、B组团约7903.22平方米）；停车位以个数计算，约3953个（其中半岛逸景一组团约1242个，二组团约455个，三组团约345个，半岛乐园A组团约544个，B组团约1367个）。2.租赁期限为10年，租赁期限起算日：商业用房及停车位自本项目第一个住宅组团第一次摇号配租后重庆市公租房管理局公布的首批住户的签约时间起算。在租赁过程中，除因不可抗拒的自然灾害等因素导致租赁物不能正常使用外，租金不作调整且租期一律不予顺延。3.商业用房及停车位由于政府划转、转让或根据甲方经营所需，甲方有权将商业用房及停车位转让。甲方转让上述商业用房及停车位后，不影响本合同的执行，乙方须无条件接受新的产权人。4.租金递增方式以租金单价为基数（四舍五入保留至小数点后两位），第一年至第三年不递增，自第四年起到第六年，每年递增6%，自第七年起，每年递增6%（如租期第七年开始前6个月项目周边商业租金价格或房屋售价涨幅与前一年环比超过20%时，双方须另行协商，但每年涨幅比例不低于6%），租金标准具体为：
商业用房租金
年限
租金单价（元/㎡.月）
递增率
第一年至第三年
20.16
第四年
21.37
6%
第五年
22.65
6%
第六年
24.01
6%
第七年
25.45
6%
第八年
26.98
6%
第九年
28.6
6%
第十年
30.32
6%
停车位租金
年限
租金（元/个.月）
第一年至第五年
120
第六年至第十年
130
5.租金支付方式（月租金四舍五入保留至个位数）：商业用房及停车位租金以四个住宅组团分四次支付，其中半岛逸景一组团为纯商业，将该组团商业面积及停车位分成四份，将每一份商业用房及停车位加上一个住宅组团的商业用房及停车位作为一次计租支付，首批商业用房及停车位起租后即支付所有商业用房及停车位前三年租金的20%，余下的80%自各批次商业用房及停车位正式计租后支付，即：第一批次：商业用房计租面积为首个住宅组团第一次摇号配租后签约入住时开始计算，该组团商业用房全部计租，半岛逸景一组团商业用房面积的四份之一计租。车库计租为首个住宅组团第一次摇号配租后签约入住时开始计算，该组团所有停车位开始计租，半岛逸景一组团停车位的四分之一开始计租。第二批次：商业用房计租面积为第二个住宅组团第一次摇号配租后签约入住时开始计算，该组团商业用房全部计租，半岛逸景一组团商业用房面积的四份之一计租。车库计租为第二个住宅组团第一摇号配租后签约入住时开始计算，该组团所有停车位开始计租，半岛逸景一组团停车位的四分之一开始计租。第三批次：商业用房计租面积为第三个住宅组团第一次摇号配租后签约入住时开始计算，所有商业用房均开始计租。车库计租为第三个住宅组团第一摇号配租后签约入住时开始计算，所有车位均开始计租。依据前述约定，每一批次租金按合同约定的方式共分四期四次支付（首次支付三年租金，第二次支付三年，第三年支付两年，第四次支付两年，租期不足十年的，按以上支付方式支付至租期结束），各批次首期租金在正式起租后7个工作日内支付，剩余各期租金须于前一期租期届满前至少6个月内全额支付，如未按期支付，按本合同20.2款执行。甲方在收到乙方每笔租金后，应向乙方开具合法票据。乙方负责支付因经营而依法应承担的税费。乙方使用期间产生的水、电、燃气、物业管理费等费用由乙方自行承担，另行交纳。6.履约保证金：乙方应在本合同签订后7个工作日内向甲方支付履约保证金500万元，若乙方未按时支付，甲方有权单方解除合同，没收乙方投标保证金，并追讨由此带来的损失。本合同中半岛逸景及半岛乐园商业用房及停车位租赁到期后，在合同期间乙方无违规违法以及违反本合同行为，未对甲方的利益造成损失，此保证金在乙方将商业用房及停车位退还给甲方并完善物业管理费、水、电、燃气等相关手续后14个工作日全额无息退还乙方。若乙方不能按时足额缴纳租金或其他费用，甲方视情形可直接在履约保证金中扣除相关欠缴费用（包括乙方装修或使用租赁物期间故意毁损损失、违约金、律师费及诉讼费）并通知乙方，乙方须在收到通知后7个工作日内补足履约保证金的数额，否则按本合同第20.2款处理。由于乙方违反或不履行本合同不可分割的所有附件中约定的有关乙方应履行的义务，则甲方有权视情况扣除部分或者没收全部乙方的履约保证金作为违约金处理并有权单方解除合同，如履约保证金不足以补偿违约金或者损失的，乙方应按实际赔偿。7.租赁物的交付时间、租期正式起算时间。商业用房交付时间：甲、乙双方约定，在本项目分批取得竣工验收备案登记证后书面形式通知乙方办理接房手续，在收到甲方书面通知的7个工作日内，乙方应派授权代表会同甲方及租赁物所在地的物业管理公司共同查验房产状况并在“商业用房交接清单”上签字确认，确认后即视为乙方完全接受该商业用房的水、电、燃气、结构、周边配套设施、道路、环境等现状，若乙方在甲方书面通知后的7个工作日内未派人前往或虽前往但拒不办理移交，则视同乙方已确认。停车位交付时间：甲、乙双方约定，停车位起租时间以各车库取得停车备案登记证、重庆市停车收费公示牌后书面通知乙方，双方签署“停车位移交清单”之日起算，甲方收取以上手续后，乙方不得以其他任何理由延迟或拒绝接收，否则视为乙方违约（按本合同20.10款）。乙方在收到甲方书面通知的7个工作日内，乙方应派授权代表会同甲方及租赁物所在地的物业管理公司共同办理车位移交，签署“停车位移交清单”，签署后即视为乙方完全接受停车位的水、电、燃气、结构、周边配套设施、道路、环境等现状。若乙方在甲方书面通知后的7个工作日内未派人前往或虽前往但拒不签署“停车位移交清单”，则视同乙方已确认。租期正式起算时间：甲、乙双方约定，所有商业用房及停车位自本项目第二住宅组团第一次摇号配租后重庆市公租房管理局公布的首批住户的签约时间统一起算。8.免租期：商业用房及停车位装修及免租期共计12个月（自本项目各住宅组团第一次摇号配租签约之日起起算，共分3批：第一个住宅组团为一批、第二批住宅组团为一批、第三和第四个住宅组团为一批）。本合同约定的装修期及免租期时间仍计入租期。该期间，乙方无需承担租金。但是乙方应按照本合同的约定及有关收费标准足额承担水、电、燃气、物业管理费及其他相关费用。除本合同中有特别约定外，装修期及免租期不因任何原因而延长。9.租赁用途：乙方租赁的商业用房及停车位仅用于乙方自主经营或经甲方书面同意后分租给第三方，未经甲方书面许可不得擅自转包给第三方，在合同履行过程中若发生此类情况，经甲方查实，视为乙方违约，转包合同无效，甲方有权单方解除合同并没收履约保证金，所缴纳的租金不予退还。乙方自主经营的商业用房和分租的商业用房均应参考甲方提供的《业态定位建议》（附件一）进行业态布局，依法用于餐饮、休闲、娱乐、办公、商业零售等业态，不得再布置2000㎡以上的超市；不得从事国家限制、禁止的任何违法经营活动，易燃易爆物品、噪音污染、占道经营项目等。乙方自主经营的商业用房应提前向甲方申报，向甲方提交相关自主经营的证明材料等，并遵照本合同执行。分租的商业用房须按本合同附件二《商铺租赁分租合同》与分租方签订合同。2015年6月17日樽璜公司支付保证金500万元。
2017年3月10日，公住房公司向樽璜公司发出《关于确定半岛逸景、半岛乐园项目配套商业用房及停车位租赁期限起算日和计租面积的函》，函告樽璜公司：根据重庆市欣荣土地房屋勘测技术研究所出具“重庆市房屋面积实测报告书”，乙方所租赁物业（半岛逸景一、二、三组团；半岛乐园A、B组团商业用房）的建筑面积分别如下：
项目
区域
建筑面积（㎡）
车位个数（车库）
车位个数（室外）
半岛逸景
一组团
71277.79
1244
70
二组团
2479.03
455
16
三组团
6857.67
345
30
半岛乐园
A组团
4346.52
544
6
B组团
7647.15
1375
41
根据合同中甲乙双方对租赁面积及停车位个数的约定，乙方租赁面积最终为：92338.16平方米，租赁停车位个数为：4126个。根据《半岛逸景及半岛乐园公租房项目配套商业用房及停车位整体租赁合同》中第三条租赁期限的约定，半岛逸景组团（半岛逸景所有底商+一组团一半商业+二、三组团车库+一组团一半车库）起租时间为2016年5月10日，半岛乐园组团（半岛乐园所有底商+一组团一半商业+一组团一半车库）的起租时间为2017年2月13日，由于半岛乐园A、B组团车库备案、核价手续是在2017年3月31日完成，投用时间为2017年4月1日，故半岛乐园A、B组团车库起租时间为2017年4月1日。
2018年3月19日，公住房公司（甲方）与樽璜公司（乙方）签订《半岛逸景及半岛乐园公租房项目配套商业用房及停车位整体租赁合同>的补充协议》，对《重庆市大渡口区半岛逸景及半岛乐园公租房项目配套商业用房及停车位整体租赁合同》中租金支付方式进行调整，将原合同第四条第4.3款中对租金支付方式的约定，即“每一批次租金按合同约定的方式共分四期四次支付（首次支付三年租金，第二次支付三年，第三年支付两年，第四次支付两年，租期不足十年的，按以上支付方式支付至租期结束），各批次首期租金在正式起租后7个工作日内支付，剩余各期租金须于前一期租期届满前至少6个月内全额支付，如未按期支付，按本合同20.2款执行”调整为（一）租金支付方式为一年一付，以三年为一个周期，在周期内，乙方在支付甲方第一年租金时，除支付第一年租金本金外，还应同时提前支付第二、三年应付租金本金的利息；乙方在第二、三年仅支付甲方相应的租金本金，如一个周期不足三年的，按实际年限支付相应的租金本金利息：（二）租金本金的利息均按第一年缴纳租金时中国人民银行发布的同期贷款基准利率再上浮10%计算；（三）各批次首期租金在正式起租后7个工作日支付，其余每年租金应于前一年租金到期前30日内支付；（四）乙方于2016年和2017年已缴纳的商业与停车位的所有租金，均不予退还，也不冲抵应付租金；（五）租金的具体支付方式详见下表：
项目
半岛逸景
半岛乐园
年限
交租时间
租金
备注
交租时间
租金
备注
本金（元）
利息
本金
利息
第一年
2016年5月10日至2017年5月9日（免租期）
/
第二年
已缴纳
2017年2月13日至2018年2月12日（免租期）
第三年
2018年1月
12240311
同期贷款基准利率上浮10%
2018年1月缴纳当年租金本金和2019、2020年租金本金利息总和
第四年
2019年1月
12240311
0
第五年
2020年4月
14315302
同期贷款基准利率上浮10%
2020年4月缴纳当年租金本金和2021、2022年租金本金利息总额
2020年1月
12793611
0
第六年
2021年4月
15225258
0
2021年1月
16723650
同期贷款基准利率上浮10%
2021年1月缴纳当年租金本金和2022、2023年租金本金利息总额
第七年
2022年4月
15997770
0
2022年1月
17815773
0
第八年
2023年4月
16818565
同期贷款基准利率上浮10%
2023年4月缴纳当年租金本金和2024、2025年租金本金利息总额
2023年1月
18638864
0
第九年
2024年4月
17687642
0
2024年1月
19513398
同期贷款基准利率上浮10%
2024年4月缴纳当年租金本金和2025、2026年租金本金利息总额
第十年
2025年4月
18610365
0
2025年1月
20439375
0
2026年1月
4612316
0
甲乙双方同意，原整体租赁合同租赁期限为2016年5月10日至2026年5月9日，本补充协议与原整租合同相冲突的，以补充协议为准，其他条款按原合同执行。
2019年8月7日，公住房公司（甲方）又与樽璜公司（乙方）签订《半岛逸景及半岛乐园公租房项目配套商业用房及停车位整体租赁合同>的补充协议》，约定将甲、乙双方于2015年6月5日签订的《半岛逸景及半岛乐园公租房项目配套商业用房及停车位整体租赁合同》中部分商业用房租赁条件进行调整等事宜，达成以下补充协议：1.乙方将整租范围内半岛逸景公租房一组团1号楼二层，建筑面积2100平方米商业用房建设为标准化农贸市场（以下简称农贸市场），由乙方经营管理，乙方不得改变经营用途，乙方应给予经营户一定的减租、免租期，并在农贸市场内划分一定的自贸摊区，确保临时农贸市场租户有限入驻；2.自2019年6月1日起，农贸市场的租金由原整体租赁单价20.16元/平方米·月调整为11元/平方米·月，每两年递增10%，租金按照季度支付，租赁期限截止时间为2026年5月9日。3.乙方应于2019年5月31日前向甲方付清原临时农贸市场所在楼栋（一组团3号楼，即金阳路206号等一层至四层，建筑面积共18850.57平方米）按照整租合同约定应付的租金，甲方分摊原临时农贸市场所在楼栋2017年9月13日至2019年5月31日期间的租金，共计261.37万元，将从上述应付租金中扣除。
2019年9月25日，重庆市规划和自然资源局与重庆交通旅游投资集团有限公司签订编号为渝地（2019）合字（渡区）第179号《国有建设用地使用权出让合同》将坐落于大渡口区大渡口组团J分区J9-2/03（部分）号宗地出让给重庆交通旅游投资集团有限公司，出让宗地编号为DDK-3-11，宗地面积988.14平方米，2019年10月8日前将出让宗地交付给受让人。2020年2月28日，双方又签订编号为渝地（2019）合字（渡区）第227号《国有建设用地使用权出让合同》，将坐落于大渡口区大渡口组团J标准分区J12-1/02（部分）宗地出让给重庆交通旅游投资集团有限公司，出让宗地编号为DDK-3-9，宗地面积67523.10平方米。
2019年12月26日，公住房公司（甲方）与重庆交通旅游投资集团有限公司（乙方）签订编号为渝交旅合字（2019）59号《市级公租房配套商业转让协议》，约定甲方转让坐落于重庆市大渡口区半岛逸景、半岛乐园，建筑面积共计20314.71平方米，转让价款24492.28万元。2020年3月20日，双方签订《资产交接协议》，上确认2020年3月20日为标的资产管理交接期，2020年3月20日即为双方约定的资产交割日。
2020年3月31日，樽璜公司向重庆交通旅游投资集团有限公司发出《关于请求变更合同的函》，请求取消租金递并变更租赁标的物范围，由重庆交通旅游投资集团有限公司收回半岛逸景和半岛乐园一组团的1、2、3栋的商业用房。
2020年4月30日，重庆交通旅游投资集团有限公司更名为重庆发展置业管理有限公司。
承租区域
承租户
承租面积
权益交割日
租金到期日
划转重发租金
保证金
受疫情影响减免租金（元）
对应时间段
半岛乐园部分预收第三年20%租金
B组团独栋
樽璜科技
4750.89
2019.9.25
2020.2.12
440579
5E+06
0
无
半岛逸景临街商业
9066.7
2020.2.3
2020.5.9
621353.4
70045.05
2020.1.24-2020.2.3
半岛逸景临街商业
7242.78
2020.2.3
2020.2.12
45314.8
52786.09
2020.1.24-2020.2.3
一组团
35638.9
2020.2.28
2020.5.9
1770579.4
931883.9
2020.1.24-2020.2.28
33538.9
2020.2.12
-395435.1
849707.59
2020.1.24-2020.2.28
一组团农贸市场
2100
-12744.8
28264.74
2020.1.24-2020.2.28
1#车库
657个
2020.2.28
2020.5.9
183288
/
无
无
1-2#车库
657个
2020.2.12
-43498
189216
半岛逸景利息
2020.2.3
17504.93
2020年9月1日，公住房公司向发展公司发出《重庆市公共住房开发建设投资有限公司关于已划转商业资产租金清算的函》，函告发展公司：1.公住房公司已经收取半岛逸景·乐园项目2019年9月25日后商业含税租金440579元、2020年2月3日和2020年2月28日后商业含税租金7083602.74元，租金共计7524181.74元，税金共计1270140.72元，公住房公司应划转重发公司租金6254041.02元。2.公住房公司已经收取半岛逸景·乐园已划转商业保证金5275185元。3.已划转商业涉及的直接费用为285644.24元，间接费用为330734.12元，合计616378.36元。该函的
附件1为半岛逸景·乐园权益交割明细表
2020年7月24日，重发公司向樽璜公司发出《重庆发展置业管理有限公司关于催收商铺租金的函》，要求樽璜公司支付扣除已经减免三个月租金后累计逾期租金及利息19620940元。
2020年9月30日樽璜公司向重发公司支付租金779300元。
2020年10月21日，公住房公司出具《关于公租房商业资产及租赁合同转让的情况说明》，说明重发公司通过签订《市级公租房配套商业转让协议》（渝交旅合字（2019）59号）以及渝地（2019）合字（渡区）第179、227号《国有建设用地使用权出让合同》的方式受让了《整体租赁合同》中涉及公租房项目商业用房及停车位的部分产权，其中商业用房建筑面积（不含停车位）共计92338.16平方米，停车位共计1314个，已于2019年9月25日、2020年2月3日、2020年2月28日分别将上述公租房商业资产的出租管理、租金收益等租赁权转让给重发公司，重发公司有权依据《整体租赁合同》相关约定主张出租人的权利。
2020年9月4日，樽璜公司向重发公司发出的《关于半岛逸景商业项目经营现状及提升商业运营模式的意见》中载明“我公司自2015年入驻半岛逸景公租房整体商业以来，始终坚持诚实守信，守法经营的商业原则，按约定准时、足额的缴纳租金。自2019年底，经过我公司全体同仁的共同努力奋斗，妥善经营，对半岛逸景9万元多平方米商业，从招商，租赁，业态等进行一系列的运营和管理……”、“鉴于疫情之后招商租赁，租金缴纳等一系列问题我公司恳请贵公司收回其中商业2号楼3号楼两栋楼的商业用房”。
审理中，经三方明确，樽璜公司共计支付公住房公司72533499.40元，樽璜公司共支付重发公司848600元。
原告陈述，其受让的1314个车位系半岛逸景中的室内车位1244个以及第一组团中室外车位70个。
上述事实有重庆市大渡口区半岛逸景及半岛乐园公租房项目配套商业用房及停车位整体租赁合同、关于确定半岛逸景、半岛乐园项目配套商业用房及停车位租赁期限起算日及计租面积的函、补充协议、市级公租房配套商业转让协议、重庆市公共住房开发建设投资有限公司关于已划转商业资产租金清算的函、情况说明、原被告的陈述等证据在卷为凭，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点为：1.重发公司有无原告诉讼主体资格？2.樽璜公司是否欠付租金以及欠付的金额？3.樽璜公司是否应当支付违约金以及违约金的金额。
关于重发公司是否具有原告诉讼主体资格的问题。本院认为，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，新的所有人取代原所有人居于出租人的地位，继续享有租赁合同规定的权利，履行租赁合同规定的义务，原出租人的权利义务相应地由租赁物的新所有人承继。本案中，原告与公住房公司签订了《市级公租房配套商业转让协议》，依法取得涉案房产的所有权，公住房公司也出具了情况说明，将租赁权转让给重发公司，故重发公司已经依法取得公住房公司在整体租赁合同项下的关于出租人的权利。重发公司现起诉要求樽璜公司支付租金，符合法律规定。
关于樽璜公司是否欠付租金以及欠付租金的金额问题。根据整体租赁合同、关于明确租赁面积的函以及补充协议的约定，具体租金计算如下详见附件1：租金的计算
也即第一批次计租至2020年5月9日，第二批次计租至2020年2月12日，第三批次计租至2020年3月31日，樽璜公司应支付的租金金额共计69973921.65元，再加上第二批次商业2020年2月13日至2021年2月12日的租金12084232.97的20%，即2416846.59元，车库的租金20%，即（2831040+946080）*20%=755424元，再加上利息1821194.047元。扣除2019年8月7日补充协议中约定的分摊费用261.37万元，樽璜公司应支付总额应为72353686.287元。樽璜公司已经支付72533499.40元，超付金额为179813.11元。
原告主张的租金系第一批次2020年5月10日至2021年5月9日应支付租金为商业12004190.72元+车库946080元，第二批次2020年2月13日至2021年2月12的租金为12084232.97*80%+车库946080*80%，该计租期间樽璜公司共计应支付的租金金额为23374521.10元元，应付利息金额为1792152.37元。扣除疫情影响3个月（2020年1月24日至2020年4月23日）的租金，69300（2100㎡*11元/㎡*3个月）+2982013.95（46582.565㎡*20.16元/㎡/30天*20天+46582.565㎡*21.37元/㎡*2个月+46582.565㎡*21.37元/㎡/30天*11天+2798760.20（43655.595㎡*21.37/㎡*3个月）=5850074.15元。扣除樽璜公司已经超付的金额179813.11元，樽璜公司还应支付租金23374521.10元-5850074.15元-179813.11元-848600元=16496033.84元。
关于樽璜公司辩称的尚有部分物业未交付的意见，本院认为，根据整租合同的约定，涉案商业根据各组团的情况分批次整体交付，根据樽璜公司的支付租金情况及补充协议的内容来看，涉案租赁资产应已经全部交付给樽璜公司，且樽璜公司在向重发公司及公住房公司发出的函件中，亦认可了承租面积为9万多平方米，并要求收回一组团的1、2、3栋的商业用房，这与樽璜公司主张的有部分商铺未交付的主张明显不符，故本院对樽璜公司的该主张不予采纳。
关于樽璜公司辩称的要求将因房屋质量问题造成的损失在本案中予以扣除的意见，本院认为，樽璜公司并未在本案中提起反诉，也未举示充分的证据证明因租赁物质量问题造成实际损失的支付凭证，故本院对此不予采纳。
关于违约金的诉讼请求。根据合同约定，逾期支付租金的，每逾期一日，按逾期金额的0.5‰向乙方收取违约金。但根据市政府相关文件的精神，对于商贸服务业经营主体承租国有资产类经营用房的，减免3个月租金，对存在资金支付困难的，可延期收取租金。结合疫情的实际情况以及被告的经营状况，本院酌情将支付期限予以延长，延长至2020年2020年9月30日，那么逾期违约金的计算时间应从2020年10月1日开始计算，计算标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、重庆樽璜科技有限公司于本判决生效后十五日内支付重庆发展置业管理有限公司房屋租金16496033.84元及租金利息1792152.37元；
二、重庆樽璜科技有限公司于本判决生效后十五日内支付重庆发展置业管理有限公司以应付房屋租金为基数，自2020年10月1日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止的逾期违约金；
三、驳回重庆发展置业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费144951元，由被告重庆樽璜科技有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判长包园园
人民陪审员刘茂华
人民陪审员郑时全
二〇二一年八月四日
书记员穆颖
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