重庆市公共住房开发建设投资有限公司与某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

重庆市渝北区人民法院 民事判决书 （2021）渝0112民初28468号 原告（反诉被告）：重庆市公共住房开发建设投资有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路61号37楼，统一社会信用代码91500000552008043U。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：***，男，该公司工作人员。 被告（反诉原告）：***，男，汉族，1996年2月28日出生，住重庆市长寿区。 委托诉讼代理人：***，重庆坤博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，重庆坤博律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下简称原告）重庆市公共住房开发建设投资有限公司与被告（反诉原告，以下简称被告）***房屋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司的委托诉讼代理人***，被告***及委托诉讼代理人***、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2020年12月8日至2021年12月7日租金欠款188431.3元；2.被告支付原告违约金，自2020年11月8日起至2021年6月7日，按每日120.57元计算；自2021年6月8日起至款项付清之日止，按每日130.92元计算。事实和理由：2019年11月14日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告房屋。后被告欠付租金，为维护原告合法权益，原告诉至法院。 被告***辩称并反诉称，被告以高达363.57元/平方米竞拍承租案涉商铺，系因案涉商铺是唯一可以经营超市的商铺，后因原告管理不严格，原告出租的附近商铺私自改变营业业态经营超市，损害被告利益，且其承租价格仅为65元/平方米；被告后按65元/平方米交租，符合公平原则，不存在欠租的违约行为，且多支付了租金；另原告起诉的违约金过高。同时反诉要求：1.被告与原告签订的《空港佳园项目商铺租赁合同》中的租金标准调整为每月65元/平方米，其他合同内容不变；2.原告返还被告多支付的租金103386.58元。 原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司针对被告的反诉辩称，不认可反诉请求，请求驳回被告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的《商铺租赁合同》等证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告举示2019年10月22日网页《重庆市渝北区空港新城（空港佳园C、D、G区）XX路X号等44处房产招租》，显示其对渝北区空港新城（空港佳园C、D、G区）XX路X号等44处房产进行招租。其中涉及序号38号的房屋为案涉房屋（最终由被告承租），地址为XX路X号附XX号，建筑面积为55.27平方米，经营业态为：超市/便利店；其中涉及序号44号的房屋为争议房屋，地址为XX路X号附X号，建筑面积为248.10平方米，经营业态为：生活配套（不得经营网吧、超市/便利店、家居类、餐饮、药房/诊所，其他均可）。招租公告下方备注：……2.“生活配套”业态经营“生鲜店”的，业态仅限蔬菜、瓜果、水产品、禽蛋、肉类及其制品、粮油及其制品、豆制品、熟食、调味品。其后另载明……二、意向承租方报名时须承诺：1.同意招租方有权对承租商铺以外的其他区域商业功能业态价格进行调整，承租方不得干预，不得向招租方主张权利，并不得以经营困难、租金高或水电气、结构、道路、周边配套设施、环境、调整其他区域商业功能业态及价格等原因向招租方提出整改或延长免租期、租期、降低租金、拒交租金等要求；2.同意不得擅自调整经营业态……。 其后，被告中标案涉房屋。2019年11月14日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定商铺坐落于空港佳园项目，位于渝北空港新城，门牌编号XX路X号附XX号，建筑面积为55.27平方米；该商铺的经营业态为：超市/便利店，乙方不得调整经营业态；商铺租期三年，合同签订时，该组团首批居民还未入住的，则商铺起租时间以公租局公布的该组团首批居民签约入住时间为准……；租金单价363.57元/平方米，第一、二、三年月租金分别为20095元、21099元、22154元，均含一个月免租期；乙方签合同之日向甲方支付首期租金（6个月租金），租金按半年计付，乙方应于当期届满前至少30日支付下次租金；租赁保证金120570元。第16.2条约定，乙方未在约定期限内向甲方支付租金，每逾期一日，每日向甲方支付年租金金额的万分之五作为违约金。 合同签订当日，被告支付原告保证金120570元、半年租金120570元。双方对租赁合同的起租时间2020年6月8日无异议。 被告举示照片和视频，显示争议房屋（招租公告中序号为44号、地址为XX路X号附XX号的房屋，以下均称“争议房屋”）挂的招牌为“丰瑞酒水批发”，进入后一楼经营有饮料、零食、生活用品、调料、泡面挂面、米、盐、酒、方便食品等商品。被告陈述，上述经营违反了招租公告中该商铺的经营业态：生活配套（不得经营超市/便利店），实际在经营超市，对被告的经营产生影响，原告亦未加以管理制止。其后，被告遂自行降低交租标准，于2021年3月1日、2021年6月3日分别支付原告租金19897.20元、25070.50元，被告陈述支付的分别为2020年12月8日至2021年6月7日的租金、2021年6月7日至2021年12月7日的租金。 庭审中，原告不认可被告陈述的争议房屋改变了经营业态，认为争议房屋未改变经营业态，仍然是：生活配套（不得经营超市/便利店）。本院询问被告如何界定区分生活配套和超市/便利店，被告陈述：对超市/便利店的业态没有具体标准。 本院认为：《商铺租赁合同》是当事人真实意思表示，合法有效，当事人各方均应依约全面履行各自的义务。 被告主张争议商铺改变经营业态，经营了与被告相似的营业，致使被告利益受损，故少交租金，由于原被告签订租赁合同约定的租金标准系双方真实意思表示，合法有效，则被告应按合同约定的租金标准履行支付义务，在合同未解除之前，该标准合法有效，不容自行变更，被告要求降低租金标准及原告返还多支付的租金，均无事实法律依据，本院不予支持。被告若认为原告不作为构成违约可在证据充分的情况下要求解除合同赔偿损失，而不是在租赁合同存续的情况下径行降低租金标准。 则被告应继续按合同约定支付租金，原告起诉的2020年12月8日至2021年12月7日的租金计算为182101.30元（20095元/月×5个月+21099元/月×6个月-19897.20元-25070.50元）。 根据相关规定，各方应对各自的违约行为承担相应责任，则被告未按时支付租金构成违约，应按合同支付违约金。合同约定的每日年租金金额的万分之五标准过高，本院酌情以欠付租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍予以调整。结合合同约定的付款时间，则该违约金以100475元（20095元/月×5个月）为基数，自2020年11月8日起算至2021年3月1日；以80577.80元（100475元-19897.20元）为基数，自2021年3月2日算至2021年5月6日；以207171.80元（80577.80元+21099元/月×6个月）为基数，自2021年5月7日起算至2021年6月7日；以182101.30元（207171.80元-25070.50元）为基数，自2021年6月8日算至付清之日，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）***于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）重庆市公共住房开发建设投资有限公司2020年12月8日至2021年12月7日的租金182101.30元； 二、被告（反诉原告）***于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）重庆市公共住房开发建设投资有限公司逾期支付租金违约金，该违约金以100475元为基数，自2020年11月8日起算至2021年3月1日；以80577.80元为基数，自2021年3月2日算至2021年5月6日；以207171.80元为基数，自2021年5月7日起算至2021年6月7日；以182101.30元为基数，自2021年6月8日算至付清之日，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算； 三、驳回原告（反诉被告）重庆市公共住房开发建设投资有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）***的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4546.06元，减半收取2273.03元，由被告（反诉原告）***负担。反诉案件受理费2367.74元，减半收取1183.87元，由被告（反诉原告）***负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员*** 二〇二一年九月七日 书记员*** 1