重庆市鑫洲软包装印务有限公司与重庆鸽牌电线电缆有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

重庆市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)渝01民终5184号

上诉人（原审原告）:重庆市鑫洲软包装印务有限公司，住所地重庆市沙坪坝区中梁镇茅山峡村茅山峡社，统一社会信用代码91500106203055685Y。

法定代表人：丁在芬，执行董事。

委托诉讼代理人：谭钦文，重庆隆科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：程聪，重庆隆科律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：重庆鸽牌电线电缆有限公司，住所地重庆市渝**空港大道**，统一社会信用代码91500112709349701G。

法定代表人：夏华，董事长。

委托诉讼代理人：姚科，重庆索通律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈荣，重庆索通律师事务所实习律师。

原审第三人：重庆市沙坪坝区人民政府，住，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道**织机构代码75009468-3。

法定代表人：常斌，区长。

委托诉讼代理人：蒋东冬，北京市中银（重庆）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：牟曦，北京市中银（重庆）律师事务所律师。

上诉人重庆市鑫洲软包装印务有限公司（以下简称鑫洲公司）因与被上诉人重庆鸽牌电线电缆有限公司（以下简称鸽牌公司）、原审第三人重庆市沙坪坝区人民政府（以下简称沙区政府）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2018）渝0106民初17092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人鑫洲公司的委托诉讼代理人谭钦文、程聪，被上诉人鸽牌公司的委托诉讼代理人姚科、陈荣到庭参加诉讼。本案现己审理终结。

鑫洲公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判支持鑫洲公司全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.鑫洲公司与鸽牌公司于2010年11月30日签订《厂房租赁合同书》，约定鸽牌公司将涉案厂房面积14971平方米租赁给鑫洲公司，鑫洲公司可对厂房进行装修、改建房屋用于出租。鑫洲公司承租厂房后新建了部分厂房，面积合计20820.2平方米，大于租赁面积的5849.85平方米部分虽没有登记，但鑫洲公司享有所有权，依据相关规定，房屋产权在登记后拥有对世的效力，没有登记的可以按照合同约定获得物权效力。另，在承租后，鑫洲公司除进行装修装饰外，还安装了监控设备、动力电表和电力增容、安装其他租赁户的分户电表、水表等。按照租赁合同约定，鑫洲公司在租赁场所的所有财物在合同被解除后主要用以抵偿拖欠租金。按此约定，如果被留置的财产刚好偿还租金等费用，则鑫洲公司无权要求鸽牌公司退还款项，如果被留置的财产不足以偿还鸽牌公司的租金等费用，则鸽牌公司会要求鑫洲公司另行支付，如果被留置的财产偿还鸽牌公司的租金等费用后还有剩余，则鸽牌公司理应退还。尽管《厂房租赁合同书》依照2016年8月4日的（2016）渝01民终4006号民事判决判令解除，而沙区政府在2015年12月31日作出《关于内环快速路西北半环拓宽改造（高家花园复线桥及高家花园立交）项目的征收决定》，所以鑫洲公司无论何时搬离租赁厂房，均是在沙区政府作出征收决定之后，《厂房租赁合同书》本应依照合同第14.3条终止，而鸽牌公司却起诉鑫洲公司要求解除合同，其目的就是为了逃避因征收所带来应支付鑫洲公司的相关费用。为查实鸽牌公司因涉案租赁合同约定厂房及由鑫洲公司修建5849平方米部分在被征收过程中实际向沙区政府领取的补偿款金额、搬迁费、装修补偿费、提前搬迁奖励、停业停产损失、设施设备补偿等项目及金额，向一审法院申请调查取证和律师调查令，但都被一审法院拒绝。涉案租赁合同对应的厂区范围内只有鑫洲公司承租，即便有其他单位使用，也是由鑫洲公司出租的，而非鸽牌公司使用；如果鸽牌公司与沙区政府在征收协议中没有前述项目，则鑫洲公司的诉求可不被支持，如果征收协议中有前述项目，则对应款项应归鑫洲公司所有。一审判决未查明鑫洲公司在所租赁的地块上的装修、添附修建的无证房屋、增添的设施设备等，以及前述事项中在房屋征收过程中是否获得相应补偿及补偿的具体金额。2.一审适用法律错误。鑫洲公司以房屋租赁合同纠纷起诉，而一审判决却以国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条等相关规定予以判决，认为鑫洲公司不是被征收人，驳回鑫洲公司诉讼请求，但鑫洲公司并未请求沙区政府对鑫洲公司进行补偿，本案是基于鑫洲公司与鸽牌公司的《厂房租赁合同书》而提起的民事诉讼，沙区政府不是租赁合同当事人，所起的作用仅是证明案件事实。本案应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿”之规定进行判决。即鸽牌公司与沙区政府在征收补偿文件中关于涉案租赁合同约定厂房及由鑫洲公司修建5849平方米部分在被征收过程中实际向沙区政府领取的补偿款金额、搬迁费、装修补偿费、提前搬迁奖励、停业停产损失、设施设备补偿等项目及金额应属于出租人同意利用的价值范围，鑫洲公司应在其利用价值范围内对鑫洲公司予以适当补偿。故应支持鑫洲公司的具体金额为：⑴新建厂房5849.85平方米的补偿费以补偿协议载明为准；⑵搬迁费（14971平方米+5849.85平方米）*40元/平方米=832834元（具体以补偿协议载明为准）；⑶装修补偿费300元/平方米*（14971平方米+5849.85平方米）=6246255元（具体以补偿协议载明为准）；⑷提前搬迁奖励20元/平方米*（14971平方米+5849.85平方米）=6246255元（具体以补偿协议载明为准）；⑸停业停产损失（具体以补偿协议载明为准）；⑹设施设备补偿费（具体以补偿协议载明为准）。

鸽牌公司辩称，1.鸽牌公司是案涉厂房的所有权人、被征收人，鑫洲公司仅是承租人，并非被征收对象，无权获得因征收而享有的权利。2.鸽牌公司是相关征收补偿合同的相对方，仅有鸽牌公司享有合同权利义务。3.一审适用法律正确，鑫洲公司基于鸽牌公司与沙区政府签订的相关拆迁补偿协议而要求鸽牌公司将赔偿款支付给鑫洲公司，一审法院依据相关规定，认定鑫洲公司并非征收对象，适用法律正确。4.鑫洲公司要求补充查明的事实与本案租赁合同无关，鑫洲公司无任何依据可以向鸽牌公司主张征收补偿款。请求驳回上诉，维持原判。

鑫洲公司向一审法院起诉请求：1.确认鑫洲公司、鸽牌公司签订的《厂房租赁合同书》合法有效，并判令鑫洲公司对位于重庆市沙坪坝区厂房租赁合同书载明14971平方米房屋及设施外鑫洲公司修建房屋在被拆迁前享有的占有、使用、收益的权利；2.请求法院确认鸽牌公司与沙区对应的补偿，以及鑫洲公司租赁范围内因鑫洲公司装修及添置设备等征用补偿、搬迁费、提前搬迁奖励费、停产停业损失、设备设施补偿费、装饰装修补偿费等全部款项归鑫洲公司所有，并判令鸽牌公司将该款项支付给鑫洲公司。

一审法院认定事实：2010年11月30日，鸽牌公司（甲方）与鑫洲公司（乙方）签订《厂房租赁合同书》，约定：甲方将位于沙坪坝区的厂房或仓库（简称租赁物）租赁于乙方使用，甲方租赁物面积共计21126平方米，本次租赁物面积经甲乙双方认可确认为14971平方米。剩余部分房屋待甲方维护后再计租赁于乙方。租赁期限为9年，从2011年1月1日起至2019年12月31日止。本租赁物的功能为厂房或库房，包租给乙方使用，如乙方须转变使用功能，须经甲方书面同意，因转变功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应交纳的全部费用由乙方自行承担。本合同生效之日起10日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，由乙方自行管理。乙方承担租赁物的维护、维修、保养等各项费用。

合同第五条约定，5.2乙方应于每季度首月10日前向甲方支付本季度租金。

第十一条装修条款，约定：在租赁期限内如乙方须对租赁物进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，后方可实施。如装修、改建方案可能对公用部分及其它相邻用户影响的，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改。改建、装修费用由乙方承担。如乙方的装修、改建方案可能对租赁物主结构造成影响的，则应经甲方及原设计单位书面同意后方能进行。

第十二条约定，未经甲方书面同意，乙方不得转租，否则甲方有权终止本合同。

第十三条约定，13.1在租赁期限内，若遇乙方欠交租金和水电费，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方及受转租户的损失）由乙方全部承担。同时，甲方有权提前解除本合同，并按本条第2款的规定执行。在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方（包括受转租人）之日起，本合同自动终止。甲方有权留置乙方租赁物内的财产（包括受转租人的财产）并在解除合同的书面通知发出之日起五日后，将申请拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用。

合同第十四条免责条款，约定：如租赁物需要拆迁，视为本合同终止条件成就，甲方无须向乙方承担任何责任。乙方应按照合同第十五条约定向甲方返还租赁物，乙方无权对因租赁物拆迁而要求任何拆迁补偿。

此外，双方在合同中还对免租期及租赁物的转让，专用设施、场地的维修、保养，防火安全，保险责任，物业使用，装修条件，免责条款，合同终止，广告、税费，通知，适用法律等进行了约定。

合同签订后，鑫洲公司向鸽牌公司缴纳相关费用，鸽牌公司将租赁物按原状交付鑫洲公司使用。租赁期间，鸽牌公司同意鑫洲公司转租的申请，鑫洲公司搭建了部分建筑物。

2015年6月24日，鑫洲公司向鸽牌公司交纳2015年4月1日至2015年6月30日（第二季度）租金449130元。2015年7月1日以后的租金仍未按约支付鑫洲公司。

2015年8月26日，鸽牌公司向鑫洲公司发出《租金催收函》，载明，“我司于2010年11月30日与贵司签订《厂房租赁合同书》。根据该合同约定，贵司应于4月10日前向我司支付本年度二季度租金，应于7月10日前向我司支付三季度租金。但是，贵司却违反合同条款，经我司多次催收，至今仍未将2015年二季度及三季度租金支付给我公司，已构成违约”。同时，该函要求鑫洲公司及时足额支付拖欠租金，否则，将追究鑫洲公司违约责任。鑫洲公司于当日收到该函。

2015年11月16日，鸽牌公司向鑫洲公司发出《关于解除合同的函》，载明，“截止2015年11月13日，贵司仍未支付2015年第三季度及第四季度的租金共计898260元整，…鸽牌公司认为，贵司长期拖延支付租金，且经书面催促后仍然毫无整改的诚意，上述行为已经违反了租赁合同的约定及法律的规定，…据此，本所受权正式通知贵司，鸽牌公司与你们签署的租赁合同已经解除，请你们在收到本函后40日内腾空、搬离租赁物并将租赁物及相关设施设备按照承租时的状态交还鸽牌公司，此外，贵司还应在同一时间将所欠付的租金共计898260元一次性支付至鸽牌公司指定的账户”。2015年11月17日，鑫洲公司收到该函件。

2015年12月30日，鑫洲公司向鸽牌公司发出《情况说明》，对未支付2015年第三、四季度的租金事实予以认可，并表示不再拖欠房租，因存在多名次承租人等原因，难以接受解除合同和搬离承租房屋。后，鸽牌公司收到该《情况说明》。

2016年2月1日，鸽牌公司向重庆市沙坪坝区人民法院提出诉讼请求：1.确认鸽牌公司与鑫洲公司签订的《厂房租赁合同书》于2015年11月17日解除；2.判令鑫洲公司支付2015年7月1日至2015年11月17日租金683675.67元；3.判令鑫洲公司支付逾期付款滞纳金；4.判令鑫洲公司支付房屋占用费374275元。

2016年3月8日，重庆市沙坪坝区人民法院作出（2016）渝0106民初1974号判决：一、确认鑫洲公司与鸽牌公司签订的《厂房租赁合同书》于2015年11月17日解除。二、鸽牌公司鑫洲公司于判决发生法律效力后，立即支付鑫洲公司鸽牌公司逾期付款滞纳金（具体计付方式略）。三、鸽牌公司鑫洲公司于判决发生法律效力后，立即支付鸽牌公司2015年11月18日至2016年2月1日期间的房屋占用费374275元。四、驳回鑫洲公司鸽牌公司的其他诉讼请求。

鑫洲公司不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。2016年8月4日，重庆市第一中级人民法院作出（2016）渝01民终4006号判决，维持一审判决。

另查明，2015年12月31日，沙区政府作出沙府房征决【2015】7号文《关于内环快速路西北半环拓宽改造（高家花园复线桥及高家花园立交）项目的征收决定》，决定对沙坪坝区，高家花园91号等内环快速路西北半环拓宽改造（高家花园复线桥及高家花园立交）项目规划红线范围内的国有土地上房屋和附属物实施征收。

同日，沙区政府作出沙府房征告【2015】6号文《房屋征收公告》。

2017年3月31日，鑫洲公司向鸽牌公司发出《关于拆迁赔偿情况说明》，要求鸽牌公司给予拆迁赔偿。鸽牌公司于2017年5月3日发出《关于的回函》，其中载明，鸽牌公司、鑫洲公司签订的《房屋租赁合同》已经人民法院确认解除，鑫洲公司要求拆迁赔偿没有依据。

2018年5月28日，鑫洲公司再次向鸽牌公司发出《关于拆迁赔偿情况说明》，要求鸽牌公司给予赔偿。

一审法院认为，鑫洲公司与鸽牌公司签订的《厂房租赁合同书》系当事人双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。鑫洲公司请求人民法院确认该合同系有效合同，符合法律规定，予以支持。至于鑫洲公司关于确认《厂房租赁合同书》合法有效，并判令鑫洲公司对位于重庆市沙坪坝区厂房租赁合同书载明14971平方米房屋及设施外鑫洲公司修建房屋在被拆迁前享有的占有、使用、收益权利的诉讼请求。一审法院认为，人民法院生效裁判文书已经确认，鑫洲公司与鸽牌公司签订的《厂房租赁合同书》于2015年11月17日解除。鑫洲公司在本案中提出此一诉讼请求，其请求实质上否定前诉裁判结果，属重复诉讼，对鑫洲公司的此一诉讼请求依法不予支持。

关于鑫洲公司要求确认征收补偿协议中的征用补偿、搬迁费等款项归鑫洲公司所有，并要求鸽牌公司将上述款项支付给鑫洲公司的诉讼请求。一审法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。因此，城镇房屋被国家征收的，被征收人与补偿对象是房屋所有权人。鑫洲公司作为房屋租赁合同中的承租人，并非被征收人，不属于征收补偿对象。此外，征收补偿合同由国家与产权人鸽牌公司签订，鸽牌公司作为被征收人，享有征收补偿合同权利。征收补偿项目与标准均指向鸽牌公司，不能以补偿项目名称本身来确定补偿对象是否为鑫洲公司。鑫洲公司基于租赁合同，享有合同法上的权利，并不享有征收补偿合同中的权利。因此，本案不能依据国家与被征收人鸽牌公司签订的征收补偿协议作为依据，也不能依据补偿项目名称来确定具体补偿项目是否应给予鑫洲公司。现鑫洲公司请求人民法院确认征收补偿协议中的征用补偿、搬迁费、提前搬迁奖励费、提前搬迁奖励费、停产停业损失、设备设施补偿费、装饰装修补偿费等项目归鑫洲公司所有，并要求鸽牌公司将上述款项支付给鑫洲公司，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：一、鑫洲公司与鸽牌公司于2010年11月30日签订的《厂房租赁合同书》系有效合同；二、驳回鑫洲公司的其他诉讼请求。案件受理费16122元，减半交纳8061元，由鑫洲公司负担。

本院二审中，鑫洲公司向本院举示：1.沙府房征决【2015】7号《沙坪坝区人民政府关于内环快速路西北半环拓宽改造（高家花园复线桥及高家花园立交）项目的征收决定》，拟证明鑫洲公司从鸽牌公司处承租的位于重庆市沙坪坝区平方米的房屋属于该次征收范围，由沙区政府主导征收。2.《内环快速路西北半环拓宽改造（高家花园复线桥及高家花园立交）房屋征收项目货币补偿协议书》，拟证明征收补偿中与鑫洲公司有关的费用包括设备营业损失122570.39元、装修补助113913元，涉及相关协议及赔偿明细、评估报告等，鑫洲公司曾申请律师调查令遭拒，故向本院再次申请调取相关协议及赔偿明细、评估报告，以便查清事实。另外，上诉人还提交了“责令被上诉人提交书证申请书”，要求被上诉人提交鸽牌公司因《沙坪坝区人民政府关于内环快速路西北半环拓宽改造（高家花园复线桥及高家花园立交）项目的征收决定》14000余平方米厂房与沙区政府（或部门）所签订的征收补偿协议及对应的评估报告。

本院认为，《沙坪坝区人民政府关于内环快速路西北半环拓宽改造（高家花园复线桥及高家花园立交）项目的征收决定》已在本案一审中举示并由双方发表意见，故不属二审中的新证据，本院不以二审中的新证据予以再次评判；《内环快速路西北半环拓宽改造（高家花园复线桥及高家花园立交）房屋征收项目货币补偿协议书》及赔偿明细、评估报告等以及“责令被上诉人提交书证申请书”，由于双方合同因鑫洲公司违约导致解除在前，政府征收在后，鑫洲公司并非征收协议相对人，与本案缺乏关联性，故本院不予采信、同意。

本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为,首先，从双方租赁合同的履行情况来看，已有生效判决确认双方租赁合同在2015年11月17日已经解除，解除原因系鑫洲公司违反合同约定逾期交纳租金。合同解除，鑫洲公司作为承租人，应立即搬离厂房。沙区政府征收决定的发布日期为2015年12月31日，可见，在沙区政府决定征收涉案厂房之前，双方合同已经解除，鑫洲公司应及时处理搬离事宜。鑫洲公司上诉称租赁合同约定留置财产处置价值大于欠付租金和费用的部分应返还承租人，本院认为，依照租赁合同约定，留置权系出租人在承租人欠付租金时享有的权利而非义务，鑫洲公司并无证据证明鸽牌公司行使了留置权，留置并处置了其财产，故其该项上诉理由不能成立。鑫洲公司还称，其租赁合同解除的判决时间在沙区政府征收决定之后，本院认为，合同解除的法律后果应从生效判决确认的解除时间开始产生，生效判决确认双方租赁合同解除的时间是在沙区政府征收决定之前，且鸽牌公司按照合同约定向鑫洲公司送达了解除租赁合同的函件，鑫洲公司对解除合同应当有一定预期，有合理足够的时间实施搬离行为。

其次，从征收协议的相对人来看，鸽牌公司作为厂房的所有权人，系征收协议的相对人，其有权获得相应征收补偿。鑫洲公司作为已丧失承租人身份的第三人，要求获得所有权人相应的补偿没有事实和法律依据。

再其次，从举证责任来看，鑫洲公司上诉称其承租涉案厂房后，在被征收地块上自行新建厂房5849.85平方米，应享有该部分厂房的所有权，还对厂房进行了装修和添附。从在案证据看，无充分有效的证据证明其对厂房进行了新建以及新建的具体范围、装修和添附的具体价值；无证据证明鑫洲公司新建厂房的行为获得鸽牌公司的同意，或者获得相关部门的批准，即使其新建属实，也属违法新建。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，鑫洲公司诉称“大于租赁面积的5849.85平方米部分虽没有登记，但鑫洲公司享有所有权”的理由缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。

最后，双方当事人签订的《厂房租赁合同书》第十四条免责条款，约定：如租赁物需要拆迁，视为本合同终止条件成就，甲方无须向乙方承担任何责任。乙方应按照合同第十五条约定向甲方返还租赁物，乙方无权对因租赁物拆迁而要求任何拆迁补偿。案涉《厂房租赁合同》虽然是因鑫洲公司违反合同约定逾期交纳租金而解除而非因拆迁而终止，但双方对因拆迁而导致的法律后果有明确的约定，上诉人也应当有“无权对因租赁物拆迁而要求任何拆迁补偿”的预期。不能因为逾期交纳租金导致合同解除，反而在其后的拆迁中有要求拆迁补偿的权利。

综上所述，鑫洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定。判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费16122元，由重庆市鑫洲软包装印务有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　陈　硕

审 判 员　　郑　泽

审 判 员　　刘　希

二〇二〇年九月二十日

法官助理　　黄春燕

书 记 员　　刘思含