西南绿城房地产开发有限公司与某某重庆夏宫实业有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书

重庆市高级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)渝民终507号

上诉人(原审原告)：西南绿城房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区。

法定代表人：叶青，该公司董事长。

委托诉讼代理人：周海娟，重庆华立万韬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张幸，重庆华立万韬律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：彭丽明，女，汉族，住重庆市九龙坡区。

委托诉讼代理人：张玉，重庆德普律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：重庆夏宫实业有限公司，住所地重庆市武隆区。

法定代表人：李习中，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李云旗，男，该公司副总经理。

上诉人西南绿城房地产开发有限公司(以下简称绿城房地产公司)因与被上诉人彭丽明、被上诉人重庆夏宫实业有限公司（以下简称夏宫实业公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第三中级人民法院（2017）渝03民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月26日、2018年1月15日公开开庭进行了审理。上诉人绿城房地产公司的委托诉讼代理人周海娟，被上诉人彭丽明的委托诉讼代理人张玉，夏宫实业公司的委托诉讼代理人李云旗，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

绿城房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道1号的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负2-16号房屋的所有权人为夏宫实业公司，并准予执行夏宫实业公司享有所有权的前述房屋；3.本案一、二审诉讼费用由彭丽明、夏宫实业公司承担。事实和理由：1.彭丽明与夏宫实业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》缺乏商品房买卖合同所需具备的基本内容，故不能认定双方在法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。2.彭丽明未举示实际支付房款的银行凭证，其提供的购房发票系在本案所涉执行案件进入执行程序一年后补开的，且购房发票载明的房屋位置、面积、单价等信息与彭丽明出示的《重庆市商品房买卖合同》载明的内容不符，不能证明彭丽明已经支付了购房款。3.彭丽明举示的《重庆市商品房买卖合同》、《夏宫户主、门牌号对照表》载明的房屋位置、门牌号、建筑面积等信息与绿城房地产公司申请执行的房屋信息不一致，故现有证据不能证明彭丽明提出异议的房屋与本案查封的房屋系同一套房屋。4.本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议规定》)第二十九条进行评判，而一审判决适用该规定第二十八条进行认定，明显属于适用法律错误。5.根据《执行异议规定》第二十九条之规定，案涉房屋是否系彭丽明的唯一住房与本案具有重大关联，绿城房地产公司已向一审法院申请调查取证，但一审法院不予准许，程序明显不当。

彭丽明答辩称，绿城房地产公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.彭丽明已向夏宫实业公司支付了全部房款，并向法院提交了购房发票、交纳大修基金收据等证据予以证明。2.夏宫实业公司在一审中举示了“销售明细表”和公安机关出具的“门牌号码对照表”等证据，一审法院也到现场进行了勘察，可以证明彭丽明所购房屋与被查封的房屋系同一房屋。3.一审法院适用《执行异议规定》第二十八条并无不当，彭丽明有证据证明符合该条规定情形，即可排除绿城房地产公司的执行。4.彭丽明是否还有其他房屋与本案不具有关联性，一审法院对绿城房地产公司提出的调查取证申请不予准许并无不当。

夏宫实业公司答辩称，彭丽明已经按照合同约定支付了购房款并已实际占有案涉房屋，请求驳回绿城房地产公司的上诉请求。

绿城房地产公司向一审法院起诉请求：1.确认位于重庆市武隆区仙女山银杏大道1号的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负2-16号房屋的所有权人为夏宫实业公司；2.准许执行夏宫实业公司享有所有权的位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道1号的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负2-16号房屋。

一审法院认定事实：2011年10月12日，夏宫实业公司向彭丽明出具《收据》，载明彭丽明交纳钻石公寓负2－016号房房款15万元。

2012年7月4日，彭丽明与夏宫实业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：彭丽明购买夏宫实业公司预售的位于重庆市武隆区仙女山镇石梁子村夏宫仙女山假日国际社区钻石公寓负2-016号房屋，单间配套，总成交金额为15万元，建筑面积单价为4077.19元/平方米，于2011年10月12日前支付总房款15万元。夏宫实业公司应于2012年8月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付彭丽明使用。

2013年2月5日，案涉房屋竣工验收合格。

2013年12月2日，彭丽明向武隆县住房保障办公室交纳夏宫仙女山假日国际社区钻石公寓负2－016号物业专项维修基金1811元(物业建筑面积36.22平方米)。

2016年4月29日，夏宫实业公司向彭丽明出具《销售不动产统一发票》，载明：付款方彭丽明，收款方夏宫实业公司，不动产项目名称为夏宫仙女山假日国际社区钻石公寓，楼牌号为一期3幢负2-016号，建筑面积为36.79平方米，单价为4077.19元/平方米，金额为15万元，款项性质为购房款。

另查明，“夏宫钻石公寓销控表”、“仙女山镇夏宫户主”、“门牌号对照表”载明，彭丽明购房的房屋房号为钻石公寓负2－016，最后公安机关确认为武隆县仙女山镇银杏大道1号3幢负2－16。

再查明：绿城房地产公司与夏宫实业公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，重庆市第三中级人民法院(以下简称市三中法院)于2014年7月7日作出（2014）渝三中法民初字第00094号《民事裁定书》，对登记在夏宫实业公司名下的位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道1号夏宫仙女山假日国际社区一期、二期、三期的部分房产查封，其中包括本案诉争的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢34套房屋中的负2-16号房。市三中院于2014年11月17日作出（2014）渝三中法民初字第00094号《民事判决书》，判决：夏宫实业公司在本判决生效后十五日内退还绿城房地产公司履行合同的投入资金13027173元及利息损失。该判决生效后，绿城房地产公司未履行生效法律文书所确定的义务，绿城房地产公司向市三中法院申请执行，市三中法院立案执行，并于2015年5月26日对上述房产进行继续查封。执行中，彭丽明于2017年2月23日向市三中法院提出执行异议，市三中法院于2017年3月20日作出（2017）渝03执异27号《执行裁定书》，裁定中止对夏宫仙女山假日国际社区一期（钻石公寓）3幢负2-16房屋的执行。绿城房地产公司对该裁定不服，于2017年5月15日向市三中法院提起申请执行人执行异议之诉，市三中法院于2017年5月18日立案。

一审法院认为，本案争议的焦点是彭丽明对案涉房屋是否享有排除法院强制执行的权利，绿城房地产公司关于许可执行案涉房屋的请求应否支持。

首先，关于彭丽明提出异议的房屋与本案查封的房屋是否同一的问题。夏宫实业公司陈述称，之所以签订合同时的面积、房号与最终发票不一致，是因为签订合同时房号是夏宫实业公司从左到右进行编号；房屋验收后，到公安机关申请了正式房号，是从右到左进行编号，故与原合同签订的房号不一致。签订合同时的面积是设计面积，最终面积是修建后进行验收的房屋面积，因而存在不一致。根据夏宫实业公司提交的证据及彭丽明提交的《收据》、《重庆市商品房买卖合同》及彭丽明向武隆县住房保障办公室交纳的物业专项维修资金发票中的房号均为钻石公寓负2－016，夏宫实业公司最后开具的发票房号为钻石公寓一期3幢负2－16。虽然房号名称不一致，但有规律可循，且夏宫实业公司作出了合理的解释。综合相关证据，一审法院认为，彭丽明提出异议的房屋与本案查封的房屋是同一房屋。

其次，关于本案应该适用《执行异议规定》第二十八条还是第二十九条的问题。一审法院认为，《执行异议规定》第二十八条是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，一般不动产购买人包括各类住宅商品房和非住宅商品房购房人等，而第二十九条则是仅针对商品房购房人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。第二十九条系为了加强对执行异议之诉中首套住房商品房购房人权益的保护，并不因此而限制和排除对一般不动产购房人的保护。因此，本案即使彭丽明购买的不是首套住宅商品房，不能适用《执行异议规定》第二十九条，但只要符合《执行异议规定》第二十八条，彭丽明仍享有排除执行的权利。因此，彭丽明是否还有其他房产，对本案的处理结果无关联性。因此，对于绿城房地产公司申请本院调查彭丽明名下房产情况的申请，不予准许。

最后，《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。一审法院认为，根据查明的事实，彭丽明的执行异议符合上述司法解释第二十八条的规定，应予支持。理由如下：1.彭丽明就案涉房屋与夏宫实业公司签订《重庆市商品房买卖合同》的时间为2012年7月4日，人民法院对案涉房屋查封的时间为2014年7月7日，亦无证据证明合同存在无效情形，应确认案涉房屋在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2.从一审法院在执行阶段的现场勘验来看，夏宫实业公司已交付案涉房屋，彭丽明已装修入住，应认定彭丽明已合法占有案涉房屋。3.彭丽明先支付了购房款15万元，然后与夏宫实业公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，彭丽明已经支付了合同约定的全部购房款。4.夏宫实业公司陈述是因为本案查封，故无法办理房产过户手续。现无证据证明未办理过户登记系彭丽明自身原因造成。因此，本案中绿城房地产公司关于准许对案涉房屋执行的主张，不能成立，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回绿城房地产公司的诉讼请求。案件受理费3300元，由绿城房地产公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：彭丽明举示的《结婚证》、《收入证明》，可以证明其具有支付购房款的能力，其举示的“银行存折流水”显示其于2011年6月21日取款222110元，可以证明其支付房款的来源，与其在一审中举示的《收条》以及夏宫实业公司的陈述可以相互印证，证明彭丽明已通过现金方式支付了购房款，故本院对上述证据予以采信。

本院认为，本案二审争议焦点为彭丽明对案涉房屋所享有的权利能否排除人民法院的执行。

《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在本案中，彭丽明在查封之前与夏宫实业公司签订了合法有效的《重庆市商品房买卖合同》，夏宫实业公司向彭丽明出具了收取房款的《收据》，且夏宫实业公司举示的《收据》与彭丽明举示的《收据》票号相同，再结合彭丽明举示的《结婚证》、《收入证明》以及“银行存折流水”可以证明彭丽明有支付房款的能力，且其于支付房款前从银行中取款222110元，可以认定彭丽明陈述的已通过现金方式支付了购房款具有高度盖然性。此外，夏宫实业公司、彭丽明均认可案涉房屋已经完成交付，且在彭丽明与夏宫实业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》明确约定2012年8月30日交房的情况下，彭丽明长时间不要求夏宫实业公司交房明显不符合日常情理，故应当认定案涉房屋已经交付彭丽明占有使用。同时，彭丽明对案涉房屋不能办理过户登记手续亦无过错。因此，可以认定本案符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，彭丽明享有足以排除执行的权益。

综上所述，彭丽明对案涉房屋享有足以排除执行的权利，绿城房地产公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3300元，由西南绿城房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　田晓梅

审判员　　唐渝梅

审判员　　谭振亚

二〇一八年四月二十七日

书记员　　刘　丹