西南绿城房地产开发有限公司与某某重庆夏宫实业有限公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

重庆市高级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)渝民终516号

上诉人（原审原告、申请执行人）:西南绿城房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区，统一社会信用代码915001095880393946。

法定代表人：叶青，该公司董事长。

委托诉讼代理人：周海娟，重庆华立万韬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张幸，重庆华立万韬律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、案外人）：白峻林，男，1998年10月8日出生，住重庆市沙坪坝区。

委托诉讼代理人：张玉，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、被执行人）重庆夏宫实业有限公司，住所地重庆市武隆区，统一社会信用代码9150023267336495X5。

法定代表人：李习中，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李云旗，男，该公司副总经理。

上诉人西南绿城房地产开发有限公司（以下简称绿城地产公司）因与被上诉人白峻林、重庆夏宫实业有限公司（以下简称夏宫实业公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第三中级人民法院（2017）渝03民初96号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月10日、2018年2月5日公开开庭进行了审理。绿城地产公司的委托诉讼代理人周海娟，白峻林的委托诉讼代理人张玉，夏宫实业公司的委托诉讼代理人李云旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

绿城地产公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判确认位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道1号的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负2-7、2-8号房屋的所有权人为夏宫实业公司，并准许执行该房屋。事实和理由：1.现有证据不能证明白峻林向夏宫实业公司支付了全部购房款，一审认定白峻林已经支付全部购房款错误。2.现有证据不能证明白峻林提出异议的房屋所在位置与本案查封房屋位置一致，是同一标的物，一审认定白峻林提出异议的房屋与本案查封的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负2-7、2-8号房屋是同一房屋错误。3.一审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条错误，本案系针对房地产开发企业名下的商品房提出的执行异议，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。4.一审法院未对白峻林名下在重庆市范围内的房产情况进行调查取证，程序不当。

白峻林辩称，绿城地产公司上诉理由不能成立，应予驳回。事实和理由：1.白峻林已经向夏宫实业公司支付了房款，并向法院提交了购房发票、交纳大修基金收据、装修合同等证据，足以证明白峻林主张的事实。2.夏宫实业公司在一审期间举示了销售明细表和公安机关出具的门牌号码对照表，一审法院也到现场进行了勘察，均证实白峻林购买的房屋与被查封的案涉房屋系同一套房屋的事实。3.一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条正确。4.白峻林名下是否还有其他房屋与本案并无关联。

夏宫实业公司辩称，白峻林已经支付了购房款并实际占有案涉房屋，请求驳回绿城地产公司的上诉请求。

绿城地产公司向一审法院起诉请求：1.确认位于重庆市武隆区仙女山银杏大道1号的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负2-7、2-8号房屋的所有权人为夏宫实业公司；2.准许执行夏宫实业公司享有所有权的位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道1号的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负2-7、2-8号房屋。

一审认定事实：2011年4月11日，白峻林向夏宫实业公司交纳了钻石公寓负2-007、2-008房款257530元、税费13407.24元。2011年4月28日，白峻林与夏宫实业公司签订两份《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：白峻林购买夏宫实业公司预售的位于重庆市武隆区仙女山镇石梁子村夏宫仙女山假日国际社区钻石公寓负2-007、2-008号两套房屋，建筑面积均为36.79平方米，套内面积均为26.1平方米，房屋面积单价为3500元/平方米，每套房屋购房款为128765元,合计一次性付款；2011年8月30日前交房……。2011年5月11日，白峻林向武隆区住房保障办公室交纳夏宫仙女山假日国际社区钻石公寓01负2层负2-007、2-008号物业专项维修基金3679元。2013年2月5日涉案房屋竣工验收。2013年9月12日，夏宫实业公司向白峻林出具销售不动产统一发票，载明：付款方白峻林，收款方夏宫实业公司，不动产项目名称为夏宫仙女山假日国际社区钻石公寓，楼牌号为负2-007、2-008号，建筑面积各为36.22平方米，面积单价均为3555元/平方米，金额各为128765元，款项性质为购房款。

另查明：夏宫钻石公寓销控表，仙女镇夏宫户主、门牌号对照表载明，白峻林购房的房屋签约房号为钻石公寓负2-007、2-008，最后公安机关确认为武隆区女山镇银杏大道1号3幢负2-7、2-8。

再查明：绿城地产公司与夏宫实业公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，重庆市第三中级人民法院于2014年7月7日作出（2014）渝三中法民初字第00094号民事裁定，对登记在夏宫实业公司名下的位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道1号夏宫仙女山假日国际社区一期、二期、三期的部分房产查封，其中包括本案诉争的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢34套房屋中的负2-7、2-8号房。该院于2014年11月17日作出（2014）渝三中法民初字第00094号民事判决，判决：夏宫实业公司在判决生效后十五日内退还绿城地产公司履行合同的投入资金13027173元及利息损失。该判决生效后，夏宫实业公司未履行生效法律文书所确定的义务，绿城地产公司向该院申请执行，该院以（2015)渝三中法民执字第00031号立案执行，并于2015年5月26日对上述房产进行继续查封。执行中，白峻林于2017年2月23日向该院提出书面执行异议，该院于2017年3月20日作出（2017）渝03执异24号执行裁定，裁定中止对夏宫仙女山假日国际社区一期（钻石公寓）3幢负2-7、2-8房屋的执行。绿城地产公司对该裁定不服，于2017年5月15日向该院提起申请执行人执行异议之诉，该院于2017年5月18日立案。

一审法院认为，本案争议的焦点是白峻林对涉案房屋是否享有排除法院强制执行的权利，绿城地产公司关于许可执行涉案房屋的请求应否支持。

关于白峻林提出异议的房屋与本案查封的房屋是否同一的问题。夏宫实业公司陈述，之所以签订合同时的面积、房号与最终发票不一致，是因为签订合同时房号是公司从左到右编的房号；房屋验收后，到公安机关申请了正式房号，是从右到左进行编号，存在与原合同签订的房号不一致。签订合同时的面积是设计面积，最终面积是修建后，进行验收的房屋面积，因而存在不一致。结合白峻林提交的收据、合同、发票以及向武隆区住房保障办公室交纳的物业专项维修资金发票中房号均为钻石公寓负2-007、2-008事实，一审认定白峻林提出异议的房屋与本案查封的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负2-7、2-8房屋是同一房屋。

关于本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条的问题，一审法院认为，对于本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是只能适用第二十九条的问题，不能片面理解，而应从司法解释条文的文义和立法本意等进行全面分析：首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，不动产购买人包括各类住宅商品房（无论是购买首套住宅还是非首套住宅）和非住宅商品房购房人等，而第二十九条则是仅针对商品房购房人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系；第二，从两项条文对执行异议成立要件的规定上看，第二十九条规定的住宅商品房（首套住房）购房人排除执行异议的条件相对于第二十八条中一般不动产购买人排除执行异议的条件更宽松，如无需占有房屋，只须支付百分之五十以上购房款等，故第二十九条明显系为了加强对执行异议诉讼中首套住房商品房购房人权益的保护，并非限制和排除对一般不动产购房人（包括非首套住宅商品房购房人和非住宅商品房购房人）的保护。因此，即使白峻林购买的不是首套住宅商品房不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，但只要白峻林的执行异议符合该司法解释第二十八条的规定，仍应适用该司法解释第二十八条的规定进行处理。白峻林是否还有其他房产，与本案的处理结果无关联性。因此，对于绿城地产公司申请调查白峻林名下房产情况的申请，不予准许。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据查明的事实，白峻林的执行异议符合上述司法解释第二十八条的规定，应予支持。理由如下：1.白峻林就涉案房屋与夏宫实业公司签订商品房买卖合同的时间为2011年4月28日，对涉案房屋查封时间为2014年7月7日，亦无证据证明合同存在无效情形，应认定案涉房屋在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2.从本院在执行阶段的现场勘验看，夏宫实业公司已交付涉案房屋，白峻林已入住，属合法占有。3.白峻林先交纳了购房款128765元，然后与夏宫实业公司签订了商品房买卖合同，白峻林已经支付了合同约定的全部购房款。4.夏宫实业公司陈述是因为本案查封，故无法办理房产手续；现无证据证明未办理过户登记系白峻林自身原因造成。综上所述，本案中绿城地产公司关于准许对涉案房屋执行的主张，不能成立，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回绿城地产公司的诉讼请求。案件受理费5163元，由绿城地产公司负担。

本院二审查明以下事实：

1.一审中，白峻林举示了购房款收据、发票，以证明其支付了全部购房款。二审中，夏宫实业公司认可白峻林已支付案涉房屋购房款的事实，并举示了该公司于2011年4月11日出具的收据（第三联记账联），载明收到白峻林钻石公寓2-007、2-008号房款257530元，税费13407.24元及该公司于2013年9月12日出具的销售不动产统一发票（第四联存根联），载明收到白峻林支付的夏宫仙女山国际社区钻石公寓负负2-007、2-008号购房款257530元。夏宫实业公司还举示了转账金额为591637元和14198.10元的pos单以及重庆农村商业银行的回单两份，回单载明金额分别为591587元和14148.10元，以及白峻林的收据（第三联记账联），该收据载明5户合计收取677343.10元，另预收华渝电费5000元，刷卡605835.10元，现金76508元。夏宫实业公司解释以上款项系包括白峻林在内的购房人共同支付五套房屋的购房款，pos单与银行回单金额不一致系因银行扣了其他费用。对夏宫实业公司举示的上述凭证的真实性，本院予以认可。

2.二审中，白峻林称案涉房屋系其与邹明君、赵麟仪、漆敬共同委托邹明君的父亲周世应签订的装修合同，并举示了邹世应与朱荣智签订的装修合同等证据。

3.白峻林称其多次催促夏宫实业公司办理过户登记，夏宫实业公司予以认可。

4.2011年4月28日，白峻林与夏宫实业公司签订的两份《重庆市商品房买卖合同》，均由白峻林的母亲赵小亚在合同尾部“乙方”处签名确认。

各方当事人对一审判决查明的其他事实均无异议，本院予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点为：白峻林就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

结合本案查明的事实和证据，应当认定白峻林就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。事实和理由如下：

1.一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条分别规定了可以排除强制执行的两种物权期待权——无过错不动产买受人物权期待权和房屋消费者物权期待权。当案外人就执行标的享有其中一项物权期待权，即可以排除对执行标的的强制执行。绿城地产公司关于本案必须适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的上诉理由不能成立。案涉房屋系不动产，白峻林作为不动产买受人，一审判决依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条判断其是否享有足以排除强制执行的物权期待权，并无不当。白峻林是否还有其他房产，与本案的处理结果并无关联性，故一审法院未调查白峻林的房产情况，亦无不当。

2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先白峻林与夏宫实业公司于2011年4月28日（查封前）就夏宫仙女山假日国际社区钻石公寓负2-007、2-008号房屋签订了书面的《商品房买卖合同》。虽然白峻林在签订前述《商品房买卖合同》时系限制民事行为能力人，但该合同经过其法定代理人同意，且合同内容不违反法律法规的强制性规定，故《商品房买卖合同》应属有效。其次，关于白峻林所购房屋与本案查封房屋是否同一标的的问题，对照夏宫钻石公寓销控表，仙女镇夏宫户主、门牌号对照表和公安机关确认的门牌号，结合一审法院的现场查勘，当事人的陈述等证据，可以认定白峻林所购房屋与本案查封房屋是同一标的。第三，关于白峻林是否支付全部购房款的问题。二审中，夏宫实业公司举示的收据（第三联记账联）和发票（第四联存根联）与白峻林一审中提交的购房款收据（第二联交顾客联）和购房款发票（第一联发票联）的编号及内容一致。根据夏宫实业公司举示的pos单及收据显示，包括白峻林在内的五人刷卡付款605835.10元，现金付款76508元，共计付款682343.10元，扣除华渝电费5000元后，为677343.10元，即每套房屋付款为135468.62元（即677343.10元÷5），两套房屋总价为257530元，与白峻林房款收据和发票所载明的付款金额一致。综合以上证据，可以认定白峻林已经支付了案涉房屋的全部购房款。第四，关于案涉房屋占有使用情况的问题。根据白峻林举示的装修合同等证据，并结合一审法院现场查勘情况，可以认定白峻林在查封前已经占有使用了案涉房屋。第五，关于未办理过户登记的原因问题。根据查明的事实，涉案房屋于2013年2月5日竣工验收，2014年7月7日被查封，购房人多次催促夏宫实业公司办理产权登记无果，故本院认定案涉房屋未办理过户登记非因白峻林自身原因。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，白峻林作为无过错买受人对案涉房屋享有物权期待权，足以排除执行。绿城地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5163元由西南绿城房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　彭　贵

代理审判员　黄　巍

代理审判员　陈青青

二〇一八年三月二十六日

书　记　员　ＸＸ平