西南绿城房地产开发有限公司与重庆夏宫实业有限公司肖锐案外人执行异议之诉二审民事判决书

重庆市高级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)渝民终503号

上诉人（原审原告、申请执行人）：西南绿城房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区，统一社会信用代码915001095880393946。

法定代表人：叶青，该公司董事长。

委托诉讼代理人：周海娟，重庆华立万韬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张幸，重庆华立万韬律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、案外人）：肖锐，男，1997年10月11日出生，住重庆市九龙坡区。

委托诉讼代理人：张玉，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆夏宫实业有限公司，住所地重庆市武隆区，统一社会信用代码9150023267336495X5。

法定代表人：李习中，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李云旗，男，1950年12月31日出生，该公司副总经理，住重庆市沙坪坝区。

上诉人西南绿城房地产开发有限公司（以下简称绿城地产公司）因与被上诉人肖锐、重庆夏宫实业有限公司（以下简称夏宫实业公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市第三中级人民法院（2017）渝03民初101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月10日、2018年2月5日进行了开庭审理。上诉人绿城地产公司的委托诉讼代理人周海娟，被上诉人肖锐的委托诉讼代理人张玉，被上诉人夏宫实业公司的委托诉讼代理人李云旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

绿城地产公司上诉请求：1.撤销原判；2.依法改判确认位于重庆市武隆县仙女山镇银杏大道1号的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负2-15号房屋的所有权人为夏宫实业公司；3.准许执行前述房屋。事实和理由：1.现有证据不能证明肖锐支付了全部房款。肖锐未举示支付房款的银行凭证，购房发票也是本案进入执行程序一年后才补开的。2.现有证据不能证明肖锐购买的房屋与本案查封房屋系同一标的物。肖锐购买的房屋坐落位置是“钻石公寓2-015号”，而绿城地产公司申请执行的是夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负2-15号房屋。3.本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条的规定，一审法院适用第二十八条的规定属于适用法律错误。4.一审法院未调查取证肖锐名下位于重庆市内的房产情况，程序明显不当。

肖锐辩称，本案应驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.肖锐已经提交了收据、购房发票、大修基金缴费清单，足以证明其已经向夏宫实业公司支付了房款。2.夏宫实业公司在一审审理期间提交了销售情况表、公安局的门牌号对照表，说明了关于争议房屋的门牌号变化，足以证明肖锐购买的房屋和被查封房屋系同一标的物。3.一审适用法律正确，本案符合《执行异议复议规定》第二十八条规定中排除执行的全部要件。4.肖锐名下是否还有其他房产与本案无关，一审法院程序并无不当。

夏宫实业公司辩称，绿城地产公司的上诉请求应予驳回。

绿城地产公司向一审法院起诉请求：1.确认位于重庆市武隆区仙女山银杏大道1号的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负2-15号房屋的所有权人为夏宫实业公司；2.准许执行前述房屋。

一审法院认定如下事实：2011年11月12日，肖锐向夏宫实业公司交纳了钻石公寓负2-015房款15万元。2012年8月6日，肖锐与夏宫实业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：肖锐购买夏宫实业公司预售的位于原重庆市武隆县仙女山镇石梁子村夏宫仙女山假日国际社区钻石公寓负2-015号房屋，建筑面积约为36.79平方米，套内面积约为26.1平方米，房屋单价为4077.19元/平方米，于2011年10月12日支付总房款15万元；2012年8月30日前交房……。2013年2月5日涉案房屋竣工验收。2013年12月2日，肖锐向武隆县住房保障办公室交纳夏宫仙女山假日国际社区钻石公寓负2-015号物业专项维修基金1811元。2016年4月29日，夏宫实业公司向肖锐出具销售不动产统一发票，载明：付款方肖锐，收款方夏宫实业公司，不动产项目名称为夏宫仙女山假日国际社区钻石公寓，楼牌号为一期3幢负2-15号，建筑面积为36.79平方米，单价为4077.19元/平方米，金额为15万元，款项性质为购房款。

一审另查明：夏宫钻石公寓销控表，仙女镇夏宫户主、门牌号对照表载明，肖锐购房的房号为钻石公寓2-015，最后公安机关确认为该房屋门牌号为武隆县仙女山镇银杏大道1号3幢负2-15。

一审再查明：绿城地产公司与夏宫实业公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，一审法院于2014年7月7日作出（2014）渝三中法民初字第00094号民事裁定，对登记在夏宫实业公司名下的位于重庆市武隆县仙女山镇银杏大道1号夏宫仙女山假日国际社区一期、二期、三期的部分房产查封，其中包括本案诉争的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢34套房屋中的负2-15号房。一审法院于2014年11月17日作出（2014）渝三中法民初字第00094号民事判决，判决：夏宫实业公司在判决生效后十五日内退还绿城地产公司履行合同的投入资金13027173元及利息损失。该判决生效后，义务人未履行生效法律文书所确定的义务，绿城地产公司向一审法院申请执行，一审法院以（2015）渝三中法民执字第00031号立案执行，并于2015年5月26日对上述房产进行继续查封。执行中，肖锐于2017年2月23日向一审法院提出书面执行异议，一审法院于2017年3月20日作出（2017）渝03执异28号执行裁定，裁定中止对夏宫仙女山假日国际社区一期（钻石公寓）3幢负2-15房屋的执行。绿城地产公司对该裁定不服，于2017年5月15日向一审法院提起申请执行人执行异议之诉，一审法院于2017年5月18日立案。

一审法院认为，本案争议焦点是肖锐对涉案房屋是否享有排除法院强制执行的权利，绿城地产公司请求许可执行涉案房屋的请求应否支持。

首先，关于肖锐提出异议的房屋与本案查封的房屋是否同一的问题。夏宫实业公司陈述称，之所以签订合同时的面积、房号与最终发票不一致，是因为合同载明的房号是其公司从左到右编的房号；房屋验收后，到公安机关申请的正式房号是从右到左进行编号。根据夏宫实业公司提交的证据及肖锐提交的收据、合同、武隆县住房保障办公室开具的物业专项维修资金发票中的房号均为钻石公寓负2-015的事实，以及夏宫实业公司最后向肖锐开具的发票的房号亦为钻石公寓一期3幢负2-15的情况，可以认定，虽然存在房号名称不一致的情况，但夏宫实业公司作出了合理的解释。综合相关证据，一审法院认为，肖锐提出异议的房屋与本案查封的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负2-15房屋是同一房屋。

其次，本案系申请执行人执行异议之诉，涉案房屋登记在房地产开发企业即夏宫实业公司名下，夏宫实业公司又是执行案件中的被执行人，本案到底应该适用《执行异议复议规定》第二十八条还是第二十九条，亦是本案的争议焦点所在。

一审法院认为，对于本案应适用《执行异议复议规定》第二十八条还是应适用第二十九条的问题，不能片面理解，而应从司法解释条文的文义和立法本意等进行全面分析。首先，《执行异议复议规定》第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，一般不动产购买人就包括各类住宅商品房（无论是购买首套住宅还是非首套住宅）和非住宅商品房购房人等，而第二十九条则是仅针对商品房购房人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的关系；第二，从两项条文对执行异议成立要件的规定上看，第二十九条规定的住宅商品房（首套住房）购房人排除执行异议的条件相对于第二十八条中一般不动产购买人排除执行异议的条件更宽松，如无需占有房屋，只须支付百分之五十以上购房款等，故第二十九条明显系为了加强对执行异议诉讼中首套住房商品房购房人权益的保护，并非限制和排除对一般不动产购房人（包括非首套住宅商品房购房人和非住宅商品房购房人）的保护。因此，本案即使肖锐购买的不是首套住宅商品房而不能适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定，但只要肖锐的执行异议符合该司法解释第二十八条的规定，本案仍应适用该司法解释第二十八条的规定。肖锐是否还有其他房产，与本案的处理结果无关联性。因此，对于绿城地产公司申请一审法院调查肖锐的名下房产情况的申请，一审法院不予准许。

《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。一审法院认为，根据查明的事实，肖锐的执行异议符合上述司法解释第二十八条规定的各项条件，应予支持。理由如下：1.肖锐就涉案房屋与夏宫实业公司签订商品房买卖合同的时间为2012年8月6日，法院对涉案房屋查封时间为2014年7月7日，亦无证据证明合同存在无效情形，应认定肖锐就案涉房屋被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2.肖锐虽未对涉案房屋进行装修，但夏宫实业公司已将该房屋交付，肖锐已合法占有该房；3.肖锐先交纳了购房款15万元，然后与夏宫实业公司签订了商品房买卖合同，肖锐已经支付了合同约定的全部购房款；4.夏宫实业公司陈述是因为本案查封，无法办理房产手续，现无证据证明未办理过户登记系肖锐自身原因造成。综上，绿城地产公司关于准许对涉案房屋执行的主张不能成立，一审法院不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决驳回绿城地产公司的诉讼请求。案件受理费3300元，由绿城地产公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.肖锐在十四岁时作为乙方与甲方夏宫实业公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，该买卖合同在乙方代理人处有乔阳的签字捺印。2.肖锐举示的《居民户口薄》载明乔阳系肖锐的母亲，结合乔阳在案涉房屋被查封前有20万元资金流动的银行流水，可以证明其具有支付购房款的能力，与肖锐在一审中举示的收据、发票以及夏宫实业公司的陈述可以相互印证，证明肖锐已通过现金方式支付了购房款。3.夏宫仙女山假日国际社区钻石公寓虽然在2013年才通过竣工验收，但该项目其他房屋的购房户在2012年入住使用，结合案涉的商品房买卖合同约定在2012年8月30日交房，因此房屋至少在2012年已经具备入住使用功能。

各方当事人对一审判决查明的其他事实均无异议，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点是肖锐对位于重庆市武隆区仙女山银杏大道1号的夏宫仙女山假日国际社区一期3幢负2-15号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据该规定，肖锐对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。主要事实和理由如下：

1.肖锐与夏宫实业公司就案涉房屋在被查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。首先，肖锐与夏宫实业公司于2012年8月6日就夏宫仙女山假日国际社区钻石公寓负2-015号房屋签订了书面的《重庆市商品房买卖合同》，该合同系肖锐与夏宫实业公司的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。虽然肖锐在签订该买卖合同时为限制民事行为能力人，但其母亲在合同上进行了签字确认，即肖锐签订买卖合同的行为经法定代理人同意有效。其次，对照夏宫钻石公寓销控表，仙女山镇夏宫户主、门牌号对照表和公安机关确认的门牌号，结合一审法院的现场查勘，当事人的陈述等证据，可以认定肖锐所购房屋与本案查封房屋是同一标的物。

2.肖锐已经支付了全部价款。夏宫实业公司向肖锐出具了收取房款的《收据》、发票，且夏宫实业公司举示的《收据》存根与肖锐举示的《收据》票号相同，再结合肖锐举示其母亲乔阳在支付房款前的“银行存折流水”，证明乔阳有支付房款的能力，可以认定肖锐关于其母亲已通过现金方式代其支付了购房款的陈述具有高度盖然性。

3.肖锐在案涉房屋被查封之前已合法占有了该房屋。本案中，肖锐与夏宫实业公司在《重庆市商品房买卖合同》中明确约定了2012年8月30日交房，肖锐与夏宫实业公司亦确认案涉房屋在被查封之前已经交付。又，根据查明的事实，案涉房屋至少于2012年已经具备了入住使用功能。在合同有明确的交房时间且房屋具备使用功能的情况下，肖锐在长达将近两年的时间里不要求夏宫实业公司交房明显不符合日常情理。而夏宫实业公司关于公司人员流动性大，接房手续很难找到的陈述具有一定合理性，现亦无证据证明案涉房屋在被查封时仍处于夏宫实业公司的实际控制之下，故应当认定案涉房屋已经交付肖锐占有使用。

4.案涉房屋未办理过户登记手续并非基于肖锐自身原因。案涉房屋于2013年2月5日通过竣工验收，2014年7月7日被查封，审理中肖锐称多次催促夏宫实业公司办理产权登记无果，夏宫实业公司也予以认可，现无证据证明案涉房屋系因肖锐自身原因未办理过户登记。

至于绿城地产公司关于一审判决应适用《执行异议复议规定》第二十九条而不应适用第二十八条的上诉理由，本院认为该上诉理由不能成立。《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条分别规定了可以排除强制执行的两种物权期待权：无过错不动产买受人物权期待权和房屋消费者物权期待权。当案外人就执行标的享有其中一项物权期待权，即可以排除对执行标的的强制执行。案涉房屋系不动产，肖锐作为不动产买受人，一审判决适用《执行异议复议规定》第二十八条判断其是否享有足以排除强制执行的物权期待权，并无不当。肖锐是否还有其他房产，与本案的处理结果并无关联性，故一审法院未调查肖锐的房产情况，亦无不当。

综上所述，肖锐就案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，绿城地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3300元，由西南绿城房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　彭　贵

代理审判员　黄　巍

代理审判员　陈青青

二〇一八年五月三日

书　记　员　ＸＸ平