湖北沃特鑫环境工程有限公司、武汉地球空间信息产业投资有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鄂01民终12020号

上诉人（原审被告）：湖北沃特鑫环境工程有限公司，住所地湖北省潜江市广华办事处广华大道**。

法定代表人：彭文润，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：周园，该公司员工。

委托诉讼代理人：任克印，湖北今天律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：武汉地球空间信息产业投资有限公司，，住所地武汉东湖新技术开发区高新大道**

法定代表人：***，该公司董事长。

委托诉讼代理人：肖富盈，湖北多能律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张帅，湖北多能律师事务所律师。

上诉人湖北沃特鑫环境工程有限公司（以下简称沃特鑫公司）因与被上诉人武汉地球空间信息产业投资有限公司（以下简称地球空间公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2019）鄂0192民初2847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭于2019年12月10日公开开庭进行了审理。上诉人沃特鑫公司的委托诉讼代理人周园、任克印，被上诉人地球空间公司的委托诉讼代理人肖富盈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

沃特鑫公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审；3.一审诉讼费用（案件受理费、财产保全申请费）及本案上诉费用由地球空间公司承担。事实和理由：一、事实认定不清。1.沃特鑫公司与地球空间公司之间的《商品房买卖合同》是附条件的合同。案涉房屋并非普通的商品房，而是工业用地性质的厂房，系专项用于国家地球空间信息产业基地建设。园区招商部门要求房屋买方在网签之前将注册地址迁至未来科技城。沃特鑫公司前身江汉油田晶江化学清洗有限公司系集体企业，未经主管部门同意不得将企业外迁，且2017年至今，该公司正在办理解散清算，客观上无法办理企业迁移变更登记。沃特鑫公司与地球空间公司签署《商品房买卖合同》之前，双方均知晓房屋买方难以迁址，而地球空间公司为卖房利益驱动而“一手包办”《入驻企业申请表》，将不符合入驻要求的沃特鑫公司“招商”入园，双方对《商品房买卖合同》的签订与履行不能的情况均有预判。2.文字错误。《商品房买卖合同》第六条第2款约定，乙方应支付首付款的时间为2018年3月31日前。《商品房买卖合同》没有签署日期，也没有约定交房日期，一审判决认定交房日期应在2017年12月31日前，与事实不符。3.沃特鑫公司与地球空间公司签订的《商品房买卖合同》约定买方付款方式为：除首付款外，其余价款办理贷款。地球。地球空间公司2018年11月发送的律师函中仍然要求买方“及时完成需要办理的银行贷款事宜”特鑫公司履行尾款付款义务仍然以提交办理贷款资料为限。一审判决主文直接判定沃特鑫公司立即支付全部房款与《商品房买卖合同》约定的付款方式不符，超出了法官自由裁量范围，加重了沃特鑫公司的付款义务。二、适用法律错误。1.本案属于不动产债权纠纷，不属于不动产物权纠纷，不适用《中华人民共和国民事诉讼法》关于专属管辖的规定。基于本案合同签订与履行所附的条件，本案并非单纯的收取货币的义务没有履行，更涉及到合同效力的认定问题。鉴于合同履行地不明确，本案亦不能够明确由合同履行地人民法院管辖，应由沃特鑫公司住所地人民法院管辖更为合适。2.《商品房买卖合同》应当解除。《商品房买卖合同》是附履行条件的合同，合同所附条件不能实现，合同目的也不能实现。签订合同当时，卖方全权办理一切购房手续，知晓沃特鑫公司不能迁址，但为了卖房，刻意引诱买方签署不能履行的合同，不符合买方的真实意思，双方合同应当依法解除。本案考虑合同签订情况、合同履行不能的原因及强制履行的效益等问题，应当向地球空间公司释明变更诉讼请求或者判决解除合同。

地球空间公司辩称：1.本案系房屋买卖合同纠纷，合同自双方盖章即生效，并非附条件的合同，沃特鑫公司是否将企业注册地迁移至未来科技城并不影响合同效力，由于沃特鑫公司自身原因未能将企业地址迁移至未来科技城的责任应由其自行承担。2.一审法院判决沃特鑫公司继续履行合同并支付购房款没有超过自由裁量权。3.本案一审法院有管辖权。4.沃特鑫公司没有按照合同约定的付款方式支付房款，且在地球空间公司要求其继续履行合同的情况下仍然不履行合同，构成违约，在合同不存在无法履行的情况下应继续履行合同。虽然没有约定付款时间，地球，地球空间公司在2018年11月23日书面通知沃特鑫公司收房特鑫公司没有按照合同约定支付房款，其构成违约。

地球空间公司向一审法院起诉请求：1.判决沃特鑫公司继续履行与地球空间公司签订的位于高新大道以南、外环线以东、编号为X07010004号地块上建设的A1栋25层5号房的《武汉市商品房买卖合同》；2.判决沃特鑫公司向地球空间公司支付购房款1041918元；3.判决沃特鑫公司向地球空间公司支付违约金5532.33元（自2018年3月31日起，按照日万分之一，暂计算至2018年7月15日止，自2018年7月16日起，以本金1041918元为基数，按照日万分之一，计算至全部购房款支付完毕之日止）；4.本案诉讼费、保全费、担保费以及律师费全部由沃特鑫公司负担。

一审法院认定事实：2017年11月，地球，地球空间公司人）与沃特鑫公司（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》，该合同约定：1.沃特鑫公司购买地球空间公司开发的位于高新大道以南、外环线以东、编号为X07010004号地块第A1栋25层5号房屋，建筑面积为223.30平方米，单价为每平方米4666元，总价为1041918元。2.沃特鑫公司应于2017年12月31日前一次性支付商品房首付款521918元，其余价款办理贷款。3.买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期应付款指到期应付款与该期实际已付款的差额。4.地球空间公司应当在2017年12月31日前将符合合同约定条件的房屋交付沃特鑫公司使用。5.商品房达到本合同约定的交付使用条件后，出卖人应将办理交接手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人买受人原因，未能按期交付的，自接到交房通知书30日起，买受人未能按期收房的，视同买房人已经收房。

上述合同签订后，地球，地球空间公司于2017年12月23日使用EMS向沃特鑫公司邮寄了交房通知书，但沃特鑫公司至今未收房18年11月13日，地球，地球空间公司使用EMS向沃特鑫公司邮寄了律师函沃特鑫公司在收到该函后10日内按照合同约定支付购房款，并及时完成需要办理的银行贷款事宜，但沃特鑫公司至今未向地球空间公司支付任何购房款，亦未办理银行按揭贷款手续。

一审法院另查明：房屋所涉楼栋于2017年11月10日取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。

一审法院认为，地球，地球空间公司与沃特鑫公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应当按照约定履行自己的义务。

根据合同约定，沃特鑫公司应于2017年12月31日前向地球空间公司支付首付款521918元，剩余购房款520000元办理按揭贷款。经地球空间公司催告，沃特鑫公司至今未向地球空间公司支付任何购房款，亦未办理银行按揭贷款手续，已构成违约，应当依照合同约定向地球空间公司承担违约责任。地球。地球空间公司要求沃特鑫公司继续履行本案争议合同鑫公司未提供证据证明本案争议合同存在应当解除或者无法履行的情形，故一审法院对地球空间公司要求沃特鑫公司继续履行本案争议合同的诉讼请求予以支持。因该项诉讼请求仅为确认沃特鑫公司继续履行争议合同，没有具体的履行行为和执行内容，故地球空间公司需另行提出具体的诉讼请求。

沃特鑫公司未按照合同约定于2017年12月31日前向地球空间公司支付首付款521918元，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，一审法院对地球空间公司要求沃特鑫公司支付首付款521918元并自2018年1月1日起按日万分之一支付违约金的诉讼请求予以支持。虽然地球空间公司与沃特鑫公司未约定办理按揭贷款的时间，但依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，地球，地球空间公司可以随时要求沃特鑫公司履行一审法院查明的事实，地球，地球空间公司已于2018年11月13日向沃特鑫公司发送律师函进行催告特鑫公司至本案立案之日即2019年5月8日仍未办理按揭贷款，故一审法院对地球空间公司要求沃特鑫公司立即支付剩余购房款520000元并支付违约金的诉讼请求予以支持，一审法院认定该部分违约金应当自本案立案之日即2019年5月8日开始计算。沃特鑫公司共计应向地球空间公司支付购房款1041918元，2019年5月7日以前的违约金应按以下方式计算：521918元×0.0001×492天=25678.37元；2019年5月8日以后的违约金应当以1041918元为基数，按日万分之一计算至沃特鑫公司实际支付全部购房款之日止。一审法院对地球空间公司主张的未超出上述金额的违约金予以支持，对超出上述金额的违约金不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第四项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条的规定，判决：一、湖北沃特鑫环境工程有限公司继续履行其与武汉地球空间信息产业投资有限公司签订的关于武汉东湖新技术开发区高新大道以南、外环线以东、编号为X07010004号地块第A1栋25层5号房屋的《武汉市商品房买卖合同》；二、湖北沃特鑫环境工程有限公司于一审判决生效之日起十日内向武汉地球空间信息产业投资有限公司支付购房款1041918元；三、湖北沃特鑫环境工程有限公司于一审判决生效之日起十日内向武汉地球空间信息产业投资有限公司支付违约金（违约金包括两部分，第一部分为25678.37元，第二部分以购房款1041918元为基数，自2019年5月8日起按日万分之一计算至购房款1041918元支付完毕之日止）；四、驳回武汉地球空间信息产业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计7139元、财产保全申请费5000元，合计12139元，由湖北沃特鑫环境工程有限公司负担（该款武汉地球空间信息产业投资有限公司已预交，湖北沃特鑫环境工程有限公司于一审判决生效之日起十日内支付给武汉地球空间信息产业投资有限公司）。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：

沃特鑫公司向本院提交如下证据：

证据一、《入驻企业申请表》一份，拟证明审批意见系附条件的要约，双方签订《商品房买卖合同》时，卖方未将所附条件告知买方，买方不知《入驻企业申请表》所附条件及要求，签署《商品房买卖合同》并非买方真实意思。

证据二、《省国资委关于辅业改制企业的认定证明》一份。

证据三、中国石化集团江汉石油管理局公共事业处《关于江汉油田晶江化学清洗有限公司名称变更等相关情况的说明》一份。

证据二和证据三拟共同证明沃特鑫公司是江汉石油管理局所属改制企业，未经管理局同意，不能办理注册地址迁移。

证据四、中国石化集团江汉石油管理局有限公司《关于解散晶江化学清洗有限公司的决议》一份。

证据五、中国石化集团江汉石油管理局有限公司公共事业处《关于成立江汉油田晶江化学清洗有限公司清算组的决定》一份。

证据四和证据五拟共同证明沃特鑫公司前身因在清算过程中无法办理迁址手续。

经质证，地球，地球空间公司对沃特鑫公司提交的证据的意见为据一的真实性无异议，对证明目的有异议，园区审查意见不是合同所附的条件，该证据可以证明沃特鑫公司对园区的审查意见是知晓的，其无法将企业注册地址迁至未来科技城的责任应由其自行承担；对证据二和证据三的真实性均有异议，且无法达到其证明目的；对证据四、证据五的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议。

本院认为，沃特鑫公司提交的证据一、证据四、证据五均不能达到其证明目的，本院不予采信；证据二、证据三的真实性无法核实，且不能达到其证明目的，本院不予采信。

一审法院查明的事实除“2017年11月，地球，地球空间公司人）与沃特鑫公司（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》，该合同约定：2.沃特鑫公司应于2017年12月31日前一次性支付商品房首付款521918元，其余价款办理贷款。4.地球空间公司应当在2017年12月31日前将符合合同约定条件的房屋交付沃特鑫公司使用。”以及“合同签订后，地球，地球空间公司于2017年12月23日使用EMS向沃特鑫公司邮寄了交房通知书，但沃特鑫公司至今未收房，其他事实属实，本院予以确认。

二审另查明，2018年2月，地球，地球空间公司人）与沃特鑫公司（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》，该合同约定：沃特鑫公司应于2018年3月31日前一次性支付商品房首付款521918元，其余价款办理贷款。

二审还查明，地球，地球空间公司与沃特鑫公司签订的案涉《武汉市商品房买卖合同》附件六“合同补充协议”约定人应在2018年7月15日前完成银行全部贷款手续，并将剩余贷款房款共计520000元支付至资金监管账户。

本院认为，沃特鑫公司和地球空间公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，沃特鑫公司未按约定支付首付款，亦未办理银行按揭贷款，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。沃特鑫公司认为合同是附条件的合同，现所附条件不能实现，合同应当解除的上诉理由，因其未提交充分的证据予以证明，对其该项上诉理由，本院不予采纳。沃特鑫公司认为一审法院直接判决其支付全部购房款，与合同约定的付款方式不符的上诉理由，合同中虽然约定沃特鑫公司应于2018年3月31日前支付首付款521918元，于2018年7月15日前完成全部贷款手续，但沃特鑫公司并未履行上述付款义务。本案中，地球，地球空间公司已经于2018年11月13日向沃特鑫公司发送律师函进行催告特鑫公司至今未向法院提交其已经办理了银行按揭贷款的相关证据，故一审判决沃特鑫公司向地球空间公司支付全部购房款并无不当，对沃特鑫公司的该项上诉理由，本院不予采纳。沃特鑫公司认为本案应由其住所地人民法院管辖的上诉理由，因沃特鑫公司一审中未在提交答辩状期间提出管辖权异议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条“人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。人民法院对当事人提出的异议，应当审查。异议成立的，裁定将案件移送有管辖权的人民法院；异议不成立的，裁定驳回。当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外”的规定，对其该项上诉理由，本院不予采纳。

综上所述，一审判决认定事实及适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，故对沃特鑫公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费14278元，由湖北沃特鑫环境工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　王　薇

审判员　李　瑜

审判员　胡丹丹

二〇一九年十二月二十日

书记员　肖　华