***、恩施自治州**城市建设综合开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

湖北省恩施市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鄂2801民初2445号

原告：***，男，1958年1月19日出生，苗族，湖北省恩施市人，户籍登记住址：湖北省恩施市。

委托诉讼代理人：钟安国，湖北硒都律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄典，湖北硒都律师事务所律师。

被告：恩施自治州**城市建设综合开发有限责任公司。住所地：湖北省恩施市国际物流港B区七栋2楼。统一社会信用代码：91422800707045114R。

法定代表人：于兰英，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘茂林，湖北夷水律师事务所律师。

原告***与被告恩施自治州**城市建设综合开发有限责任公司（以下简称**公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人钟安国、被告**公司的委托诉讼代理人刘茂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付金子寨小区叁幢贰单元2-202、2-302号房屋；2、判令被告自2015年9月1日起以821839.20元为基数，按每日万分之五的比例支付逾期交房违约金至该房具备交房条件之日止；三、本案诉讼费用由被告承担。审理中原告撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2014年6月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发的位于恩施市××街道××村××小区××幢××单元××号房屋销售给原告，房屋总价款为821839.20元，被告应于2015年8月31日前将该房屋交付给原告。逾期交房的，应按日支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按照合同约定付清了全部购房款，但被告至今未能按照合同约定向原告交付房屋。原告为维护自己的合法权益，依法提起本案诉讼，望判如所请。

被告**公司辩称，本案原、被告双方并非完全实质性的商品房买卖合同，案涉房屋系由恩施州人大、政协、恩施州经济开发区管委会集资建房，本是由三家及所有买受人自行修建，在修建过程中被相关机关发现责令停止，要求被告以出卖人的身份与各位业主包括本案原告签订购房合同。被告仅仅是名义上的出卖人。第二，双方签订的合同约定原告应于2014年7月1日之前支付所有购房款，但是原告在2016年5月5日才将欠付的购房款支付完毕，原告违约在先，被告行使后履行抗辩权，但被告在原告交付尾款的同时，即2016年5月5日便将房屋交付给原告，由于被告是行使合同约定的后履行抗辩权，有权向原告迟延交付房屋，故被告不存在向原告支付违约金。即使被告被法院认定违约，被告也认为原告主张的违约金标准过高，参照本地区同类案件裁判标准，以房屋总价款的1%确定违约金为宜。

原告围绕其诉讼请求向本院提交了身份证复印件、《商品房买卖合同》、湖北省增值税普通发票、情况说明等证据。被告围绕其抗辩理由提交了《关于金子寨小区1、2、3、4号楼团购商品房工程项目资金筹集的承诺》、《商品房买卖合同》、房款收据、案涉房屋照片等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院将审查证据来源与形式的合法性、真实性及与本案的关联性，并结合当事人陈述，综合认定其证明目的和案件事实。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2014年6月25日，原告***（买受人）与被告**公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》即案涉合同，约定的主要内容有：买受人购买出卖人建设的“金子寨小区”第叁幢贰单元2、3层2-202、2-203号房，用途为住宅，建筑面积257.83平方米（其中套内建筑面积192.28平方米），公共部位与公用房屋分摊建筑面积66.55平方米。单价3180.00元每平方米，总价款819899元，双方约定房屋每平方米单价不变，房款总金额按实际建筑面积调整。付款方式为分期，买受人于2014年6月25日付360000元整；余款459899元于2014年7月1日前付清。合同第八条约定，出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，逾期超过30日后交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。双方签订上述合同时，原告已经付清约定的第一期购房款360000元，后于2014年7月9日向被告支付5050元，2016年5月5日支付房款尾款及车位款、房屋维修基金、办证费等共计162002.80元。2020年7月30日（发票日期）向被告付清所有购房款，发票金额821839.20元。后因被告违约交房致本案诉讼。

另查明，被告于2016年5月5日告知金子寨小区物业，原告维修基金和办证费用缴清，请物业给予发放案涉房屋钥匙，该告知证明上有原告***的签名。原告于2020年8月18日实际领受房屋钥匙。

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告履行了支付房屋价款的义务，被告**公司也履行了交房义务，本院以确认，但被告未提交房屋符合双方合同约定交房条件的证据，应承担该交付行为带来的不利后果，原告仍可对不利后果主张权利。因此，本院确认被告交房时间以原告实际受领钥匙时间即为2020年8月18日为准，其逾期期间为2015年9月1日到2020年8月18日。

关于违约金数额，现被告未按合约定时间交付房屋构成违约，应承担延期交房的违约责任。案涉合同第九条约定出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，即按每日411元（每年150015元）支付违约金，该标准明显过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当是相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获利的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”即违约金以补偿性为原则，以实际损失为基础。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告请求对违约金予以调整，符合法律规定，本院予以支持。关于调整的标准，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。结合本案实际，原告并未提交证据证明其实际损失大小，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及房屋租赁市场价格、预期利益等综合因素，本院酌情按房屋价款的10%计算违约金，即821839.20元的10%为82184元，原告的诉请超出部分不予支持。由于原告逾期未支付房屋尾款，被告并未实际向其主张违约责任，故被告关于先履行抗辩权的意见本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告恩施自治州**城市建设综合开发有限责任公司于判决生效之日起五日内向原告***支付逾期交房违约金82184元。

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

案件受理费525元（已减半），由被告恩施自治州**城市建设综合开发有限责任公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：1776********（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员　漆　 金　 鄂

二〇二一年九月六日

书记员　常唯一（代）