王立新、赵建利、诸暨大唐碧桂园房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷一审民事判决书

诸暨市人民法院

民事案件判决书

（2019）浙0681民初720号

原告王立新、赵建利与被告诸暨大唐碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年1月10日立案后,依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，杭州中庆建设有限公司（以下简称中庆公司）申请作为无独立请求权第三人参加诉讼，本院予以准许。根据原告王立新、赵建利的申请，本院依法对被告碧桂园公司所有的价值1450000元的财产采取查封、扣押、冻结等保全措施。后原告王立新、赵建利于2019年3月20日申请对涉案房屋质量是否符合国家标准和图纸设计进行司法鉴定，于2019年12月11日撤回鉴定申请。本案原定于2020年2月10日开庭审理，因新冠××疫情原因延期审理。经双方当事人同意，并经本院院长批准，本案继续适用简易程序延长审理期限三个月。于2020年4月7日公开开庭进行了审理，原告王立新、赵建利的共同委托诉讼代理人邵纪平、蒋烽，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人刘圣华、林建国，第三人中庆公司的委托诉讼代理人郭水奎、黄峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，王立新、赵建利与碧桂园公司签订的《浙江省商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。现王立新、赵建利要求继续履行合同，碧桂园公司无异议，本院予以照准。 商品房竣工验收为房屋可以交付使用的基本条件，开发商取得《建筑工程竣工验收备案表》也只是证实房屋质量合格的初步证据。此外，房屋在交付时应当具备正常使用的条件，购房人在接收房屋时，有权依据合同的约定对房屋进行验收。买受人可依据《合同法》第一百一十一条要求开发商提供符合质量标准的商品房，同时，也有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条拒绝开发商在履行修复责任之前的交付行为。但本案原、被告在合同附件中约定“除商品房主体结构质量不合格或房屋存在严重质量问题影响正常居住使用外，如买受人就所购商品房的装修质量、公共设施、设备质量等属于工程质量保修范围内的质量问题提出异议的，则由出卖人尽快修复，买受人不得以此拒绝收楼，买受人以此拒绝收楼的，出卖人不承担逾期交楼违约责任”。即非主体结构质量不合格或严重质量问题影响正常居住使用，买受人无拒绝受领商品房的权利，该约定显然更有利于被告方，被告方亦应恪尽修复质量瑕疵的责任。本案原告方去验房时发现一楼卫生间存在渗漏现象、地下室顶板有多处渗漏痕迹，且存在一层楼地面、地下室楼地面与门底齐高，无法进行地砖铺贴的情况。又经诸暨市建筑工程质量监督站检查，发现二层卧室楼地面现浇板厚度不符合图纸要求，超出规范允许偏差。卫生间渗漏问题，原告方在2016年10月30日验房时即提出，碧桂园公司庭审中陈述此后二、三天就修复了，但直到2018年12月质监站检测时，仍注明存在渗漏现象；卧室楼板厚度偏差问题，碧桂园公司虽提供了承载力满足使用要求的设计复核书，证实楼板厚度不足不影响承载力。但楼板作为分隔建筑竖向空间的水平承重结构，除承受楼面荷载外，还须满足抗震、隔声、防潮、隔热等功能，楼板厚度未达到原设计规范，意味着防潮、隔热、隔声等性能的减弱，仍然影响买受人正常居住使用。上述情况应认定涉案商品房存在严重质量问题影响正常居住使用，不符合交付条件，碧桂园公司应承担逾期交房的违约责任。根据合同法司法解释规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。被告未履行修复义务，致交房迟延，造成原告方无法使用房屋的损失，双方约定按购房款日万分之五计算违约金，应认定过分高于造成的损失，本院调整至按日万分之二计算。逾期时间上，双方约定交房日为2016年10月30日，至今已逾三年。碧桂园公司在原告方验房后，未及时固定商品房质量方面存在的争议，对初期反映的质量瑕疵问题未及时修复，也未及时通知原告方再次验收；对质监站检查中发现的楼板质量问题也不采取任何修复措施，故碧桂园公司对逾期交房存在主要过错。原告方作为守约方，也应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告方陈述楼板质量问题在验房时已经提出，对此没有充分的证据可以证实。而此类质量问题也并非如渗漏，通过非专业测量即可确定，原告方直至2018年12月19日才向质监部门报告要求检测。并且，如果合同双方之间无法达成共识，亦可尽早诉诸法律。本院确定原告方合理等待被告方处置商品房质量瑕疵的期间为180天，此外逾期期间原告方应自负部分责任。本院按碧桂园公司承担70%的比例确定。 本案诉讼过程中，原告方要求对房屋14项内容进行质量鉴定，后又撤回鉴定。因原告方未提供初步证据证明涉案商品房除楼板问题外，还存在其他严重质量问题，故相关鉴定并无必要，该段时间不应计入逾期违约期间。为使本案裁判结果明确，现对逾期交房期间暂计算至2020年5月31日，按照王立新、赵建利支付购房款情况，碧桂园公司应支付王立新、赵建利违约金经核算为568370.59元[3617635元×180天×0.02%+3617635元×133天×0.02%×70%+3627939元×730天（996-266）×0.02%×70%]。 关于王立新、赵建利主张要求碧桂园公司将二层卧室现浇板厚度偏差修复至规范允许偏差范围的诉请，碧桂园公司在答辩时同意进行修复，本院予以支持。本案系原、被告之间因商品房预售发生的纠纷，中庆公司非合同相对方，在本案中为无独立请求权第三人，其提出的对涉案商品房二层卧室楼板无须修复的意见，本院不予采纳。 关于王立新、赵建立要求修复地下室与地上一层楼面的节能保温层和地坪，并使楼层高度符合设计图纸要求的诉讼请求。本院认为，王立新、赵建利在2016年10月30日验收房屋时提出楼地面与门底齐高，无法进行地砖铺设的质量问题，之后才发生楼地面节能保温层、地下室找平层凿除的情况，碧桂园公司否认凿除行为系其实施，但不管是哪一方凿除，都是为了解决今后楼地面能够铺设地砖或木地板的装饰装修问题。如果现在予以修复，则楼地面与门底齐高的问题仍将重复出现，不能满足装饰装修需要。故原告方要求修复楼地面节能保温层、地下室找平层缺乏必要性，本院对原告提出的该项诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：

上述证据经庭审出示、宣读并质证，均已收集在卷，本院认证如下： 王立新、赵建利提供的证据1、2，碧桂园公司、中庆公司经质证，对证据的真实性、合法性均无异议，本院予以确认，关于涉案房屋是否存在质量问题，碧桂园公司是否应承担违约责任等主要争议事实，本院结合其他证据在下文中综合认定。证据3，系法院生效法律文书，证据的真实性、合法性应予以确认，本案事实情况与另二案事实情况存在出入，仅具有类案参照意义，证据的关联性不足以认定。证据4，系针对涉案房屋一层楼地面、地下室地面的现状拍摄的照片，结合现场勘查情况，本院对照片的真实性予以确认。证据5，被告对证据的真实性予以否认，原告方未能提供报告已由被告方签收的证据，对证据的证明力本院不予确认。证据6，系原告方对涉案商品房拍摄的图片，虽无具体的拍摄时间，但也能反映出商品房曾经存在的质量瑕疵情况，对证据的证明力本院予以确认；诸暨市电视台制作的节目内容，报道时间为2018年，反映出原告方通过媒体要求与被告解决争议的情况，本院对证据的真实性、关联性、合法性予以确认。证据7，系涉案房屋部分建筑设计图，碧桂园公司、中庆公司经质证对证据的真实性、合法性无异议，本院予以确认。 碧桂园公司提供的证据8，为二份快递单，其中一份系2016年10月30日前邮寄的交楼通知书，对此原告方无异议，本院予以确认。另一份快递单，虽备注了“收楼通知书”字样，但看不清具体邮寄时间、签收时间，原告陈述收到的是交纳面积补差款的通知，且提供了相关材料佐证，而被告未提供相应的底稿，对该份快递单的证明力不予确认。证据9，系涉案房屋经竣工验收在建筑管理部门备案形成的文书，本院对证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据10，由涉案房屋设计单位广东博意建筑设计院对涉案房屋二层卧室楼地面进行承载力复核后出具的报告，对该证据的真实性、合法性本院予以确认。报告载明争议楼板满足结构承载力要求，使原、被告继续履行合同有了安全性保障，但楼地面除满足荷载功能外，还存在抗震、隔音、保温性等要求，该楼地面设计厚度为14CM，必有相应的设计规范和必要性，被告提供的该证据不足以认定涉案房屋完全满足正常居住使用条件，对被告的证明目的本院不予确认。证据11及中庆公司提供的证据12，均系行业规范标准，本院对证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 碧桂园公司系大唐碧桂园城市花园小区的开发商。2015年11月24日，出卖人碧桂园公司与买受人王立新、赵建利签订编号为ＢＡ3091177《浙江省商品房买卖合同》一份，双方约定：1、出卖人将位于诸暨市出卖给王立新、赵建利；2、商品房总价款为3617635元；3、合同第八条交付期限及条件约定：出卖人应当在2016年10月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；4、出卖人逾期交房不超过90日，自最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。5、商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托Ｘ进行质量检测。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。 《浙江省商品房买卖合同》包含了《附件八:补充协议内容》，原、被告在该补充协议上签字盖章。该协议内容将《浙江省商品房买卖合同》中部分条款内容进行了变更，其中第四条约定：（一）买卖双方一致同意，该商品房的交付条件不按《商品房买卖合同》第八条第（一）款的约定履行，并一致明确该商品房的交付条件为：该商品房经竣工验收合格。出卖人于2016年10月30日前，将符合本条约定条件的商品房交付给买受人。（二）买卖双方一致同意，《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”的内容变更为“出卖人在附件八：《补充协议》第四条第（一）款约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按附件八：《补充协议》第四条第（一）款约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。双方进行验收交接时，应买受人要求，出卖人应当出示附件八：《补充协议》第四条第（一）款约定的证明文件。（三）在该商品房交付使用之前，买受人对该商品房没有使用权，不得使用、装饰该商品房，并不得变更该商品房的建筑平面和建筑、装饰等一切设备材料，若买受人违约的，因买受人的行为致使该商品房或该商品房所在楼宇或整个‘城市花园’园区无法通过验收的，或者导致出卖人无法按时将该商品房交付买受人及无法按时将受影响的其他商品房交付其他各买受人使用的，买受人应承担一切后果，包括赔偿出卖人应承担的逾期将其他商品房交付其他各买受人使用等的损失。（四）买卖双方一致同意将《商品房买卖合同》第十一条第（二）款的约定内容全部做如下变更约定：如买受人认为所购商品房主体结构质量不合格或房屋存在严重质量问题影响正常居住使用的，经出卖人解释说明后仍不能达成一致意见的，可由双方委托物业所在地市或以上有资质的检测机构进行质量检测。经检测合格的，视为出卖人已于《商品房买卖合同》约定的交付之日交付该商品房；经检测，该商品房确实存在主体结构质量不合格或房屋存在严重质量问题影响买受人正常居住使用的，买受人可解除合同并要求出卖人赔偿买受人由此造成的实际损失。除上述情况外，如买受人就所购商品房的装修质量、公共设施、设备质量等属于工程质量保修范围内的质量问题提出异议的，则由出卖人按《商品房买卖合同》及本补充协议约定承担保修责任并尽快予以修复，买受人不得以此拒绝收楼，买受人以此拒绝收楼的，出卖人不承担逾期交楼违约责任”。 合同签订后，王立新、赵建利已于2016年10月30日前向碧桂园公司支付购房款3617635元，于2017年9月8日支付面积补差款10304元。碧桂园公司于2016年12月31日开具发票。 大唐碧桂园城市花园小区85#商住楼于2016年10月25日经勘察、设计、施工、监理、建设等单位竣工验收合格，于2016年10月28日在诸暨市建筑业管理局备案。后碧桂园公司向王立新、赵建利以快递方式送达了交楼通知书。2016年10月30日，王立新、赵建利前去验房，发现卫生间、地下室顶板等存在渗漏，一层楼地面、地下室楼地面存在地面与门底齐高的情况，无法铺设地砖，遂拒绝收房。碧桂园公司庭审中陈述“地下室和卫生间漏水问题已经在提出的两三天内就修复了”。 2018年12月19日，王立新、赵建利向诸暨市建筑工程质量监督站提交了《关于要求严肃查处大唐碧桂园85幢102室房屋质量问题的报告》，该监督站于2018年12月29日作出如下回复：“本站技术人员于2018年会同房产公司相关人员与你一起进行现场踏勘，经检查，该室一楼卫生间存在渗漏现象、地下室顶板多处存在渗漏痕迹；根据你的反映，对二层客厅现浇板厚度进行复核检查，共测3点：分别为123mm、124mm、121mm，平均值122.7mm，经查阅设计施工图纸（大唐碧桂园.城市花园一期结构施工图G218，设计厚度为140mm），抽检现浇板厚度不符合图纸要求，超出规范允许偏差；上述存在问题，本站已要求房产公司及时进行处理。根据《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》的规定，在保修期限内的属于保修范围内的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务。如房地产开发企业未及时进行保修，建议你向房地产行政主管部门（市住房和城乡建设局）反映，督促房地产开发企业履行保修义务。或根据浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法的规定，向消费者权益保护主管部门（市场监督管理局）反映，维护自身权益”。此后，碧桂园公司未对现浇板厚度不足问题进行修复。 涉案房屋的建筑设计单位广东博意建筑设计院根据碧桂园公司提供的二层卧室实测板厚为122mm，对楼板进行复核，认为该块卧室板厚度为122mm时，正常使用条件下仍然满足结构承载力要求。 2019年1月10日，王立新、赵建利向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，王立新、赵建利于2019年3月20日提出申请，要求对涉案房屋14项内容质量是否符合国家标准和图纸规定进行司法鉴定。后于2019年12月11日撤回鉴定申请。 本案庭审后，本院组织双方当事人进行了现场勘查，现一层楼地面及地下室地面作了凿除。卫生间渗漏水问题已修复。 另查明，王立新、赵建利至今未办理房屋交接手续。

一、王立新、赵建利与诸暨大唐碧桂园房地产开发有限公司继续履行于2015年11月24日签订的编号为BA3091177号的《浙江省商品房买卖合同》（含各附件）； 二、自本判决生效之日起一个月内，诸暨大唐碧桂园房地产开发有限公司对王立新、赵建利购买的位于诸暨市大唐街道华海路88号碧桂园城市花园泊林三街85幢000102号房屋二层卧室现浇板厚度偏差修复至规范允许偏差范围之内； 三、诸暨大唐碧桂园房地产开发有限公司支付王立新、赵建利逾期交房违约金568370.59元，款限本判决生效之日起十五日内付清； 四、驳回王立新、赵建利的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17697元，减半收取计8848.50元，财产保全费5000元，合计13848.50元，由王立新、赵建利负担8369.50元，诸暨大唐碧桂园房地产开发有限公司负担5479元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。

审 判 员　张晓华

代书记员　周梦婕