天津保税区投资控股集团有限公司与天津市产品质量监督检测技术研究院房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

天津市第二中级人民法院

民事案件判决书

（2016）津02民初645号

原告天津保税区投资控股集团有限公司（以下简称天保控股公司）因与被告天津市产品质量监督检测技术研究院（以下简称质检院）、第三人天津航新航空科技有限公司（以下简称航新航空公司）、第三人天津市食品安全检测技术研究院（以下简称食品安全检测院）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月6日立案后，依据被告的申请，依法作出（2016）津02民初645号参加诉讼通知书，追加食品安全检测院为本案第三人参加诉讼，后依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告天保控股公司的委托诉讼代理人范培明、邵国永，被告质检院的委托诉讼代理人王玉刚、伊兵，第三人航新航空公司的委托诉讼代理人伊兵到庭参加了诉讼。第三人食品安全检测院经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告与被告签订的《产权交易合同》，第三人航新航空公司与案外人天保物业公司，原告与被告及第三人航新航空公司签订的《合同主体变更三方协议》，原告与第三人航新航空公司及案外人天保物业公司签订的《合同主体变更三方协议》均为合同各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，当属有效。在《产权交易合同》签订后，原告已依约完成向被告交付厂房的义务。但被告至今未向原告支付厂房转让的价款，显然已构成违约，依法应当承担违反合同约定的民事责任。《合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，守约方可以解除合同。本案被告未依约履行付款义务，且经原告多次催交，被告至今仍未交纳，原告作为守约方依法享有合同约定的及法律规定的合同解除权，故原告要求解除与被告于2012年6月15日签署的《产权交易合同》，并由被告将涉诉厂房腾空后返还原告的诉讼请求，本院予以支持。按照上述《产权交易合同》的约定，原告有权向被告主张违约金及返还收取的租金。现原告要求被告支付截止2016年8月31日的违约金73959803.86元及返还租金7325186.4元的诉讼请求，本院亦予以支持。 关于被告提出违约金过高的主张，对此，《产权交易合同》明确约定，原告有权要求被告按转让总价款的10%支付违约金，如违约金不足以弥补原告由此造成的损失，原告有权继续向被告追偿。现原告计算的违约金为原告的实际损失，应予支持，被告对此的抗辩主张不能成立。 至于被告抗辩其自始未收取第三人航新航天公司的租金，故不存在返还租金的问题，按照《产权交易合同》及《合同主体变更三方协议》的约定，第三人航新航空公司应自2012年6月15日起，向被告交付租金，被告也有权向第三人航新航空公司收取租金，因《产权交易合同》解除，被告理应按约定向原告返还租金。虽然第三人航新航空公司及被告均认可航新航空公司将租金支付了案外人天保物业公司，但不能免除被告向原告返还租金的义务。被告及第三人航新航空公司可向案外人天保物业公司另行主张权利。 综上所述，原告的诉讼请求有相应的事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：

本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定：被告提交的证据2、3、4、5、6，具有真实性和合法性，但是其与待证事实缺少必然的关联性，且4、5、6已过举证期限，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，以及被告及第三人航新航空公司对于原告所述事实的承认，本院对原告起诉所述事实予以认定，同时认定以下事实：原告与被告签订的《产权交易合同》第七条第一款约定,本合同签订后,如被告未能按合同约定支付转让价款及利息的,每逾期一天，应按逾期部分总价款万分之五的比例向原告支付违约金，从违约之日起累计计算。逾期超过10天,原告有权解除本合同并要求被告按转让总价款的10%支付违约金,如违约金不足以弥补由此给原告造成的损失,原告有权继续向被告追偿；第二款约定，如被告未能按合同约定支付任一笔转让价款或利息超过10天，除按本条第一款承担违约责任外，被告还应按照原告通知的时间将租赁协议交回原告，无条件配合办理租赁协议主体变更手续，并将自签署本协议之日起收取的租赁净收益返还原告。原告提交的《厂房租赁合同》上载明，第三人航新航空公司现实际占有使用厂房的面积为一层1638平方米、二层2742平方米，一层租赁价格为1.15元/天/平方米、二层租赁价格为1.05元/天/平方米。《合同主体变更三方协议》中约定，自2012年6月15日起，第三人航新航空公司按照原《厂房租赁合同》约定的租金标准直接向被告交纳。庭审中，被告及第三人航新航天公司均认可第三人航新航空公司始终向案外人天津天保物业服务有限公司（以下简称天保物业）交纳物业费，并提交了部分交费发票。 涉诉厂房现使用情况：被告向原告购买的厂房共分A、B、C、D、E五座，其中A座为第三人航新航空公司在租用，B、C、E座被告正在装修，D座被告已完成改造装修，由第三人食品安全检测院在办公使用。 原告主张的截止2016年8月31日的违约金73959803.86元，是按照涉诉房屋总面积50178.38平方米（房地证上载明的数额）减去第三人航新航空公司占用的面积4380平方米再乘以违约天数1538天，按每天每平方米1.05元计算的[（50178.38-4380）×1538×1.05=73959803.86]。原告主张被告应退还收取第三人航新航空公司的租金（截止2016年8月31日）7325186.4元，是按照《厂房租赁合同》约定的面积及给付标准按1538天计算的[1638×1.15×1538+2742×1.05×1538＝7325186.4]。 本案庭前及庭后双方曾多次协商，终因差距较大调解未成。

一、解除原告天津保税区投资控股集团有限公司与被告天津市产品质量监督检测技术研究院于2012年6月15日签订的《产权交易合同》； 二、被告天津市产品质量监督检测技术研究院将原告天津保税区投资控股集团有限公司已移交的位于天津空港经济区西十道106号标准厂房腾空后返还给原告天津保税区投资控股集团有限公司； 三、被告天津市产品质量监督检测技术研究院向原告天津保税区投资控股集团有限公司支付违约金73959803.86元； 四、被告天津市产品质量监督检测技术研究院将自2012年6月15日应向第三人天津航新航空科技有限公司收取的租金7325186.4元返还给原告天津保税区投资控股集团有限公司。 上述金钱给付事项于本判决生效后三十日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费448222元，由被告天津市产品质量监督检测技术研究院负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院（递交上诉状后，应在上诉期内向天津市高级人民法院预交上诉案件受理费，上诉期限届满后七日内仍未预交的，视为放弃上诉权）。

审　判　长　　李纪申 审　判　员　　韩　萍 人民陪审员　　隋庆辰

书　记　员　　底　健