都江堰市紫坪房地产开发有限公司、四川盛源置业集团有限公司、四川福堂水电有限公司建设用地使用权合同纠纷一审民事判决书

都江堰市人民法院

民事案件民事判决书

（2017）川0181民初236号

原告紫坪公司与被告盛源公司及第三人福堂公司项目转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中，因成都市中级人民法院（2017）川01民初21号案件涉及案涉土地，本案必须以21号案件的审理结果为依据，而21号案件尚未审结，本案中止诉讼。后21号案件审结并经四川省高级人民法院（2018）川民终346号案件终审，本案中止诉讼的原因消除，案件恢复诉讼。本院依法公开开庭进行了审理，原告紫坪公司的委托诉讼代理人姚廷强、王涛，被告盛源公司的委托诉讼代理人李文武及第三人福堂公司的委托诉讼代理人李可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院作出的已生效（2015）都江民初字第2382号民事判决书认为：一、紫坪公司与盛源公司签订的《盛源宗地“都市音乐花园”项目房地产合作开发合同》、《“都江花园.福堂”在建工程项目转让协议》以及《“都江花园·福园”项目转让协议之补充协议》均应有效，对紫坪公司与盛源公司均有拘束力。二、未置换土地1640.8平方米的相关权益归属，紫坪公司要求确认盛源公司对土储中心所享有的未置换土地1640.8㎡的相关权益（含货币补偿款约4197166.4元、土地价款1089690.4元等）归属于其享有的诉讼请求予以支持。三、关于都国用（2013）第13085号国有土地使用权是否办理过户的问题。案涉土地已被成都市中级人民法院以（2015）成民保字第308号《民事裁定书》裁定予以保全，因此，作为履行非金钱义务的案涉土地的权属变更登记目前事实上无法实现，对此本院向紫坪公司进行释明，其仍然坚持该诉讼请求，故对紫坪公司要求盛源公司协助其办理都国用（2013）第13085号国有土地使用权过户登记手续的诉讼请求本院不予支持。 2017年10月20日，成都市中级人民法院作出的（2017）川01民初21号民事判决书载明：“本院于2015年11月19日作出（2015）成民初字第936号民事判决：‘一、谭红菊于本判决生效之日起十日内归还全孚小贷公司本金10000000元及利息（以10000000元为基数，自2013年9月3日其按照年利率24%的标准计算至本金实际清偿之日止）；二、盛源公司、四川星逸酒店有限公司、成都汇城建材有限公司、李胜元对上述债务中本金即利息（以10000000元为基数，自2013年9月3日其按照年利率9%的标准计算至本金实际清偿之日止）承担连带清偿责任；三、驳回全孚小贷公司的其他诉讼请求’。在该案件诉讼过程中，本院根据当事人申请于2015年1月29日作出（2015）成民保字第308号民事裁定：‘限额人民币1600万元将被申请人盛源公司所有的位于四川省都江堰市，证号为【都国用（2013）字第13085号】的国有土地使用权予以东街。冻结期限自2015年1月29日至2017年1月28日止。’该判决生效后，因当事人未自觉履行本案进入执行程序。”。同时，本判决书认定紫坪公司对讼争土地使用权享有足以排除全孚小贷公司对讼争土地使用权强制执行的权利，故驳回全孚小贷公司的诉讼请求。2018年6月7日，四川省高级人民法院作出（2018）川民终346号民事判决书，亦认定作为讼争土地使用权受让人的紫坪公司对讼争土地享有足以排除全孚小贷公司申请强制执行的权利，判决驳回上诉，维持原判。 上述事实有各方当事人的陈述及紫坪公司提供的都江堰市人民法院（2015）都江民初字第2832号民事判决书，成都市中级人民法院作出的（2017）川01民初21号民事判决书，四川省高级人民法院作出（2018）川民终346号民事判决书在案佐证，本院予以确认。 本院认为：关于都国用（2013）第13085号国有土地使用权是否办理过户的问题。根据本院（2015）都江民初字第2832号民事判决书，首先，如前所述，包括政府待置换地6.33亩（4219.7㎡）在内的全部项目宗地的占有、使用（建设）和收益（销售）的开发经营权益由紫坪公司享有。其次，按照盛源公司向紫坪公司出具《关于政府修建道路所占用6.33亩土地使用权置换进展情况的回函》，载明盛源公司同意对土储中心已置换的2578.9平方米土地的都国用（2013）第13085号国土证原件由紫坪公司持有，承诺对该国土证不申请挂失、注销或者设定抵押，并承诺在具备办理该宗地的过户登记条件时，积极协助紫坪公司办理过户手续；同时根据庭审查明事实，盛源公司确认为办理都国用（2013）第13085号国土证补缴的土地价款1712389.6元系紫坪公司缴纳，且该宗土地的国土证原件由紫坪公司占有，故根据现有证据，紫坪公司与盛源公司之间就土地过户达成一致意见，按照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；”之规定，本案中，诉争土地使用权虽然未办理权属过户登记手续且被法院予以查封，但紫坪公司基于合同对诉争土地使用权享有相应权益。最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；”之规定，根据查明事实，案涉土地已被成都市中级人民法院以（2015）成民保字第308号《民事裁定书》裁定予以保全，现成都市中级人民法院于2016年12月12日作出（2016）川01执异字784号执行裁定，裁定中止对位于都江堰市，登记在（2013）第13085号国有土地使用权证项下的国有土地使用权的执行，且成都市中级人民法院于2017年10月20日作出的（2017）川01民初21号民事判决书及四川省高级人民法院于2018年6月7日作出的（2018）川民终346号民事判决书均认定作为讼争土地使用权受让人的紫坪公司对讼争土地享有足以排除全孚小贷公司申请强制执行的权利，故该宗国有土地使用权的过户登记的法律障碍已经消除，盛源公司应当协助紫坪公司办理登记手续。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条之规定，判决如下：

经审理查明：本院作出的已生效（2015）都江民初字第2382号民事判决书载明，2004年4月6日，盛源公司与案外人都江堰映电嘉润房地产开发有限责任公司（以下简称嘉润公司）先后签订《合作开发“盛源宗地—都市音乐花园”项目协议书》及《“盛源宗地—都市音乐花园”项目补充协议书》，约定：1、项目用地位于都江堰市，宗地总面积76.7亩，其中代征地面积为26.5亩，净用地面积为50.2亩（即都国用【2003】字第x号国土证载明的土地，以下简称：50.2亩项目宗地），盛源公司以50.2亩土地和现金投入项目；2、项目由嘉润公司承包其全部开发和经营销售，并承担合作协议生效日起的项目所发生的全部债权债务，以及开发销售中的税费，盛源公司不干预项目部的经营。同年6月9日、15日，福堂公司与嘉润公司先后签订《“盛源宗地—都市音乐花园”【暂定名】项目的委托协议书》、《委托协议书》，约定福堂公司委托嘉润公司以嘉润公司名义与盛源公司合作进行项目开发，嘉润公司代表福堂公司与盛源公司签署《合作开发“盛源宗地—都市音乐花园”项目协议书》及《2004年项目补充协议》。嘉润公司只负责在协议书上盖章，所有经济责任、法律责任和其它由此产生的相关责任全部由福堂公司承担，同时福堂公司委托嘉润公司进行该项目的建设工作。 2010年9月27日，土储中心与盛源公司签订《国有土地使用权置换合同》，双方约定（与本案有关内容）：一、因修建上游7号道路需要占用盛源公司6.33亩（4219.7平方米），经市政府同意，土储中心收回盛源公司位于部分国有土地使用权（土地使用证号：都国用（2009）第x号；土地使用权类型：出让；原用途：住宅用地；未建设）；二、土储中心在高桥村“盛源宗地”以东为盛源公司置换土地相同面积的土地。三、置换土地新证由土储中心配合盛源公司办理，如涉及盛源公司原土地用途、性质发生变更，涉及变更费用由盛源公司自行承担。 2011年11月8日，福堂公司、紫坪公司与案外人嘉润公司签订《房地产合作开发权益转让协议书》，三方约定（与本案有关内容）：一、福堂公司与嘉润公司分别于2004年6月9日及6月15日签订了《盛源宗地—都市音乐花园（暂定名）项目的委托协议书》和《都江花园·福园项目委托协议书》，福堂公司委托嘉润公司以嘉润公司名义与盛源公司合作进行该项目开发，故嘉润公司在与盛源公司合作开发中的行为系受福堂公司委托进行，福堂公司为盛源公司进行合作开发的实际主体；二、福堂公司因公司性质、股东结构变化等原因，决定不再继续开发前述都江花园·福园项目，将对项目宗地的合作开发权益通过合同权利义务概括转让的方式转让给紫坪公司；三、项目宗地位于都江堰市，系盛源公司通过出让方式于2003年取得，初始取得时面积为33491.7平方米（合50.2亩，不含代征地），该地块土地出让金已经缴清，历年土地使用税按原土地面积缴纳到2010年12月；四、因市政道路建设规划调整，政府占用4219.7㎡土地，目前项目宗地面积为34051.3㎡，系由两部分组成：1、原址剩余土地使用权面积29831.6㎡，该国有土使用权证已于2011年1月19日颁发，其使用权人为盛源公司，国土证号为都国用（2011）第**号，国土证目前由甲方持有。（2）政府占用的4219.7㎡土地在项目宗地原址以东2.5环外胥家镇辖区内，由市政府进行置换补偿，盛源公司与土储中心已签订《国有土地使用权置换合同》，该块土地的国有土地使用权证正在办理中。该《房地产合作开发权益转让协议书》中，福堂公司、紫坪公司、嘉润公司还就转让价款、支付方式违约责任等内容进行约定。后，福堂公司、嘉润公司与紫坪公司就其签订的该合同权利义务均已履行完毕。 2011年11月9日，紫坪公司与盛源公司签订《“盛源宗地·都市音乐花园”项目房地产合作开发合同》，约定（与本案有关内容）：一、盛源公司同意前述《房地产合作开发权益转让协议书》载明的紫坪公司与福堂公司间的权利（益）转让行为；二、位于都江堰市地块，使用面积29831.6平方米，和后因政府修建道路需要收回了6.33亩土地，政府（土储中心）置换6.33亩地块手续办理及今后开发等事宜由紫坪公司自行负责并承担相关费用（若本置换地块不能单独开发，盛源公司不承担任何责任），盛源公司予以配合。二地块共计土地使用权面积34051.3平方米，土地使用性质为出让住宅用地，使用期限至2073年11月12日；三、紫坪公司享有福堂公司在本宗地上的全部收益和风险，本项目的后续投资全部由紫坪公司投入，盛源公司不出资，只为本项目的顺利实施履行法定职责和约定职责，在盛源公司为本项目履行完法定职责和约定职责，盛源公司依据约定的条件和约定的数额获得约定的收益；四、当紫坪公司在本项目上的投资达到25%以上或达到法定条件时，紫坪公司也可以将本项目变更至自己名下进行独立开发建设和销售，其更名方式由紫坪公司选择，相关费用由紫坪公司承担；五、本项目采取紫坪公司独立核算的经营模式，由紫坪公司仍以盛源公司福园分公司名义进行经营管理，由紫坪公司实行独立核算、自负盈亏。本项目在开发、建设、销售中，由紫坪公司以盛源公司名义向国土局、规划局、建设局、房管局及相关单位申请办理国有土地使用权证（含购房者）、规划许可证、预售许可证、房屋产权证等相关许可文件，并负责为本项目的各种合同、协议、申请、函件、通知、文件等事项履行盖章义务（具体义务详见盛源公司责任内容）。六、盛源公司在本项目中为紫坪公司完成法定义务和约定义务，获得人民币300万元（大写：叁佰万元整）作为合作开发的合作收益（本收益为包干税后收益，盛源公司不得以任何理由和借口向紫坪公司收取其他任何费用），本合同签订后五个工作日内，紫坪公司一次性支付给盛源公司。七、本项目是由紫坪公司全额投资用盛源公司的名义从事开发经营，本项目由紫坪公司进行独立核算、自负盈亏，并由紫坪公司承担全部经济和法律责任。因此本项目的收益，在支付完本项目的各种税、费扣除紫坪公司的投资成本（含紫坪公司已支付给福堂公司的费用）和盛源公司应收取的人民币300万元（大写：叁佰万元整）收益后，本项目的剩余收益全部归紫坪公司所有，如亏损由紫坪公司承担全部损失，盛源公司不承担任何损失与责任。八、本项目前期经营管理是由盛源公司成立的福园分公司负责，盛源公司与福堂公司的合作开发协议解除后，福园分公司由紫坪公司继续负责经营管理。由紫坪公司任福园分公司负责人，并由紫坪公司负责经营管理，实行独立核算、自负盈亏，盛源公司为福园分公司办理工商备案事项，并为福园分公司重新雕刻行政章、财务章各一枚；盛源公司为福园分公司设立专用账户，进行资金管理和用于独立的开发经营活动，由紫坪公司使用该账户。 2012年3月27日，盛源公司与土储中心签订《国有土地使用权置换补充合同》，约定：一、根据市政府批示及土储中心与盛源公司于2010年9月27日签订的《国有土地使用权置换合同》，因置换用地位置发生改变，签订该补充合同；二、盛源公司同意土储中心收回宗地的部分国有土地使用权，被收回的土地面积额为6.33亩（4219.7平方米），同时土储中心在幸福镇幸福村4组为盛源公司置换相同面积的土地；三、涉及盛源公司被收回土地与土储中心置换用地之间的地价差由盛源公司全额进行缴纳。 2013年5月28日，盛源公司形成股东会决议，全体股东同意按《“盛源宗地·都市音乐花园”项目房地产合作开发合同》的约定，将案涉项目宗地使用权及开发经营权变更登记至紫坪公司名下。 2013年5月29日，为将项目宗地使用权及开发经营权变更登记至紫坪公司名下，紫坪公司与盛源公司签订《“都江花园·福园”在建工程项目转让协议》，第3.1条约定：本协议项目转让范围为甲方（盛源公司）持有的本协议第一条、第二条所列明的项目开发建设权、在建工程的所有权、项目土地使用权（含因政府修建道路占用6.33亩所置换的土地使用权，下同）及与该项目不可剥离的其他权利。第5.1条约定：自本协议签定之日起，甲乙双方友好配合、及时办理本协议项目的开发权、在建工程所有权及项目土地使用权（含因政府修建道路占用6.33亩所置换的土地使用权）过户（或更名）至乙方（紫坪公司）名下的变更登记手续，变更登记手续所涉及甲方和乙方应交纳的税、费，均由乙方支付。 同日，为厘清《“盛源宗地·都市音乐花园”项目房地产合作开发合同》与《“都江花园·福园”在建工程项目转让协议》的关系，紫坪公司与盛源公司签订《“都江花园·福园”项目转让协议之补充协议》，约定：《“都江花园·福园”在建工程项目转让协议》仅用于国土、规划、建设等部门办理该项目权属由盛源公司过户（或更名）至紫坪公司名下变更登记或者备案登记之用途，其中任何一方在任何时候、任何情况下均不得援引该《“都江花园·福园”在建工程项目转让协议》的条款作为双方债权债务结算的依据，双方对该项目的实质权利义务仍以《“盛源宗地·都市音乐花园”项目房地产合作开发合同》的约定为准。 2013年7月10日，四川华税税务师事务所有限责任公司（以下简称华税事务所）出具《“都江花园?福园”项目转让土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）（川华税鉴字【2013】048号），该报告审核确认项目转让价款（计税价）为4600万元，与转让房地产有关的税、费总额为263万余元。在清算项目转让税费时，有关项目转让的内容范围、取得土地成本的核算，以及营业税、城市建设维护税、印花税、土地增值税等，均已包括该待置换的4219.7㎡地块转让在内。项目转让的计税价为4600万元，其中，4219.7㎡地块转让的计税价为280万元。 2013年6月13日，都江堰市人民政府作出《关于收回四川盛源置业集团有限公司国有土地使用权的通知》（都府土【2013】25号）（以下简称《通知》），载明：一、市政府决定将盛源公司位于，面积为4219.7平方米的国有土地使用权（都国用2011第11号）收回，注销”都国用2011第11号”《国有土地使用权证》。二、将上述收回的国有土地纳入市土地储备，由土储中心按规定落实收回土地相关置换补偿工作。 2013年8月8日，都江堰市国土资源局办公室作出《非常态事项会审会议纪要》，载明盛源公司取得的位于.3平方米的出让国有土地使用权，批准用途为住宅，证书号为都国用（2009）第6480号，将其中的4219.7平方米宗地收回并与土储中心位于幸福镇幸福村五组宗地进行等面积置换、置换后用地性质调整为商业用地。按商业用地评估价3222元/m²（214.8万元/亩）与原住宅用途市场评估价2558元/m²（170.53万元/亩）之差收取土地出让收入，即664元/m²（44.27万元/亩）。 2015年7月2日，土储中心作出都土储函（2015）61号《都江堰市土地储备中心关于推进国有土地置换问题处置的函》，载明：根据土储中心与盛源公司于2010年9月27日签订的《国有土地使用权置换合同》、2012年3月27日签订的《国有土地使用权置换补充合同》的约定，对因修建上游7号道路而占用盛源公司4219.7平方米（合6.33亩）国有土地使用权，以在幸福镇幸福村4组为盛源公司置换相同面积的土地。其中，土储中心已为盛源公司置换2578.9平方米，并于2013年10月28日办理了都国用（2013）第13085号国土证，剩余1640.8平方米尚未办理国土证。因现省市土地政策的调整，土储中心已不能对前述剩余的1640.8平方米进行置换并办理国土证，拟按市场评估价2558元/m²予以货币补偿，并对盛源公司都江花园福园分公司于2014年1月14日补缴的土地价款1089690.4元一并结算退还。 2015年7月6日，盛源公司向紫坪公司出具《关于政府修建道路所占用6.33亩土地使用权置换进展情况的回函》，载明盛源公司同意对土储中心已置换的2578.9平方米土地的都国用（2013）第13085号国土证原件由紫坪公司持有，承诺对该国土证不申请挂失、注销或者设定抵押，并承诺在具备办理该宗地的过户登记条件时，积极协助紫坪公司办理过户手续；同时确认为办理都国用（2013）第13085号国土证，2013年9月16日以都江花园福园分公司名义补缴的土地价款1712389.6元系紫坪公司缴纳；还承诺对土储中心明确告知的不能置换和办理国土证的1640.8平方米土地进行的货币补偿的结算、领取，以及退还2014年1月14日补缴的土地价款108969.4元等相关事宜，由紫坪公司凭盛源公司的授权委托书直接办理。同日，盛源公司向土储中心出具授权委托书，载明盛源公司委托紫坪公司全权代理盛源公司与土储中心签署的有关剩余1640.8平方米未置换土地货币补偿的相关协议，也全权代理盛源公司受领上述货币补偿款及应退还的补缴土地价款108969.4元。 另查明：前述协议、合同签订后，紫坪公司已按《房地产合作开发权益转让协议书》的约定，向福堂公司支付项目转让价款的义务已履行完毕，福堂公司也当庭表示福堂公司与紫坪公司的转让协议中约定义务已经履行完毕。在此过程中，紫坪公司已按《盛源宗地“都市音乐花园”项目房地产合作开发合同》的约定，于2011年11月16日向盛源公司支付其合作收益300万元。依据华税事务所出具的川华税鉴字【2013】048号）《鉴证报告》，为缴纳过户税费，紫坪公司于2013年7月11日转款264万元至福园分公司账户。2013年月7月15日，以福园分公司名义缴纳案涉项目（包括该待置换的4219.7㎡地块转让）过户税费2630223.60元。2013年9月10日至13日，为补缴因修建上游7号道路而占用的4219.7㎡（合6.33）亩土地中已置换土地2578.9㎡的地价差额1712389.60元（2578.9㎡×664元/㎡），紫坪公司筹建资金转款190万元至福园分公司账户，并于9月16日向都江堰市财政集中收付中心支付补缴地价款1712389.60元，于9月23日缴纳该部分置换土地办证税费52227.89元，并于10月8日取得编号为4039163的《税收通用完税证》。 2013年10月28日，盛源公司取得2578.9㎡的都国用（2013）第13085号国有土地使用权证，现该国土证的原件由紫坪公司持有。2015年1月29日，成都市中级人民法院作出（2015）成民保字第308号《民事裁定书》，对都国用（2013）第13085号国有土地使用权予以查封。庭审中，本院告知紫坪公司案涉房屋已被成都市中级人民法院查封，目前不能办理变更登记，并询问其是否变更诉讼请求，紫坪公司表示坚持其诉讼请求。

一、位于都江堰市，国有土地使用权证号为都国用（2013）字第13085号的国有土地使用权相关权益归原告紫坪公司享有； 二、被告盛源公司于本判决生效之日起十日内协助原告紫坪公司办理位于都江堰市国有土地使用权证号为都国用（2013）字第13085号的国有土地使用权过户登记到原告紫坪公司名下的权属变更登记手续。 案件受理费32，500元，保全费5000元，共计37500元，由被告盛源公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审　判　长　　王　凯 审　判　员　　刘　闽 人民陪审员　　韦晓娣

书　记　员　　杜奕馨