金阳县京蜀建设有限公司、某某房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2022）川3401民初4781号 原告：金阳县京蜀建设有限公司，住所地：金阳县合家欢安置房2**3楼，统一社会信用代码：91513400064475101M。 法定代表人：**，该公司执行董事 委托诉讼代理人：***，四川炜烨律师事务所律师（一般代理）。 委托诉讼代理人：***，四川炜烨律师事务所律师（一般代理）。 被告：***，女，汉族，1961年10月3日出生，四川省金阳县人，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：***，四川尽心律师事务所律师（特别授权）。 原告金阳县京蜀建设有限公司（以下简称：京蜀公司）与被告***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年6月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告京蜀公司的委托诉讼代理人***、***，被告***的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告京蜀公司向本院提出诉讼请求:一、判令解除原、被告签订的《房屋买卖协议书》，由被告退还原告购房款675000.00元，并支付自2019年1月18日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用费89300.00元，两项合计764300.00元；二、本案诉讼费、保全费、保函费由被告承担。事实和理由：原告系金阳驻西昌第一干休所危旧棚户区改造项目（以下简称：项目）的施工承包方之一，被告系该项目被拆迁户之一。拆迁过程中，因被告不愿搬迁，经项目发包人金阳县城乡规划和住房保障局从中协调，约定由原告出资购买其拆迁后补偿部分房屋面积的方式，以推动相关工作的进行。据此，原、被告于2019年1月18日签订了《房屋买卖协议书》，约定由原告以单价6800元／平方米的价格，购买其位于西昌市××乡的拆迁补偿房屋的100平方米的面积，总价680000.00元。原告于2019年1月19日按约向被告支付了购房全款62.5万元，并约定2019年1月2日向其出借的5万元款项转为房款，合计共支付了67.5万元购房款。此后，由于发包方未能办妥案涉项目的规划***等，项目所有事务均全部终止。金阳县城乡规划和住房保障局也将本应拆迁的房屋恢复原状后，退还给了包括本案被告在内的全部原住户。基于前述因素，原、被告签订的《房屋买卖协议书》已经无法履行，合同目的不能实现，双方的协议应予以解除，被告应退还原告支付的款项67.5万元。经原告与被告协商沟通，被告拒不退还购房款，为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告***辩称，2019年1月18日，双方自愿签订《房屋买卖协议书》，协议约定：被答辩人购买答辩人位于西昌市××乡（金阳县驻西昌第一干休所）136.81平方米房屋中的100平方米面积进行房产开发建设，单价为每平米6800.00元，总价为680000.00元。协议签订以后，被答辩人支付了购房款，答辩人也将房屋腾空后交付，房屋交付给被答辩人后，被答辩人已将房屋进行了破坏性拆除。答辩人已经全面按照《房屋买卖协议书》的约定履行了房屋交付义务，答辩人并没有违约行为。 答辩人与被答辩人之间签订的《房屋买卖协议书》系双方自愿签订的，系依法成立的合同，自成立时生效。双方达成房屋买卖协议后，根据买卖合同的性质，出卖人将标的物交付给买受人，买受人支付对等价款，即答辩人已经交付了合同标的物房屋给被答辩人进行房产开发，被答辩人也支付了对等的房款。整个房屋买卖合同的交易过程已经完成，并不存在房屋买卖履行不能的说法。被答辩人提出解除合同退还购房款的诉讼没有事实和法律依据。合同解除分为约定解除和法定解除两种。约定解除是签订方根据合同约定行使合同解除权，但本合同并没有约定解除。被答辩人显然不能行使约定解除权。在被答辩人的起诉状中称，“由于发包人未能办妥案涉项目的规划***等，答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖协议》已经无法履行，合同目的不能实现，双方的《协议》应予以解除”。首先，被答辩人称案涉项目没有规划***完全在说假话，被答辩人作为一家房产建设开发商，作为该项目有无规划***完全是清楚的，并且没有规划***也不可能进行房产开发建设，作为发包方金阳县住房和城乡建设局系建设主管部门，也不可能没有任何建设手续的情况下将该项目交给被答辩人进行开发建设。其次，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条法定解除权的法律依据来看，其中涉及合同目的不能实现的主要法定解除是第(一)项“因不可抗力致使不能实现合同目的”和第(四)项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。答辩人认为，被答辩人主张法定解除，不符合法律规定。首先，本案中双方的《房屋买卖协议书》的房屋交付和价款支付均已经履行完毕，不存在房屋交付不能的客观事实。其次，本案中未出现不可抗力的情形，并且答辩人在合同履行过程中没有迟延履行或任何违约行为；再次，被答辩人以合同外第三人的违约行为，将第三方的违约合同风险损失转嫁给答辩人，明显违背了合同的相对性基本原则，要求解除本案《房屋买卖协议书》显然是违背了法律规定和基本法理逻辑。综上，双方签订的《房屋买卖协议书》是合法有效的。协议涉及两项内容：1.100平方米房屋买卖关系；2.91.53平方米回迁房建设和交付问题。作为第1项协议内容，双方已经实际履行完毕，并不存在合同解除问题。作为第2项问题，被答辩人应当承担继续履行、采取补救措施全面履行该协议。答辩人认为本案发生在2019年，现答辩人的房屋已交付被答辩人多年，并且案涉房屋已经腾空，所有的装饰、装修、附作物等均已经被被答辩人破坏性拆除，该房屋已经成为危房，无法正常居住。此时，被答辩人主张解除合同，并要求答辩人支付利息，有违契约精神，诚实信用、公平原则，严重侵犯了答辩人的正当合法权益，为保障答辩人的权益不受侵犯，请求人民法院依法判决驳回被答辩人的全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证意见如下: 原告京蜀公司向本院提交了以下证据：1.国家企业信用信息公示报告；2.***与金阳县城乡规划建设和住房保障局签订的《集体土地上房屋拆迁补偿安置协议》、房产证、《房屋买卖协议书》；3.网上电子回单；4.金阳县城乡规划建设和住房保障局与其他拆迁户签订的《金阳县驻西昌第一干休所危旧房棚户区改造项目拆迁补偿安置解除协议书》二份；5.竣工验收报告；6.通知、快递单、短信截屏；7.金阳县住房和城乡规建设文件（金住建〔2022〕7号）。 上述证据真实、客观的反映了案件的基本事实，本院予以采信。 被告***向本院提交了以下证据：1.西昌市房权证监证字第0×**房屋所有权复印件3页；2.金阳县政府十三届30次常务会议纪要复印件2页，金阳县干休所公告复印件1页，金阳县驻西昌第一干休所危旧房棚户区改造项目拆迁补偿安置协议复印件4页；3.房屋买卖协议书；4.案涉房屋使用时的照片和被告拆除时照片。 上述证据真实、客观的反映了案件的基本事实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告京蜀公司于2013年4月1日登记成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），2020年7月21日，公司名称由四川**建筑工程有限公司变更为金阳县京蜀建设有限公司。被告***系金阳县驻西昌第一干休所A幢1**3楼2号的住户。 2018年，为改善金阳县老干部居住环境，解决房屋使用年限长衍生的各类安全隐患，金阳县政府决定实施棚户区改造项目。金阳县城乡规划建设和住房保障局负责实施对金阳县驻西昌第一干休所集体土地上房屋拆迁补偿工作，并于2018年12月19日与被告***签订了《集体土地上房屋拆迁补偿安置协议》，约定乙方（被告）同意甲方（金阳县城乡规划建设和住房保障局）实施棚户区改造项目。乙方被征收的房屋位于西昌市××路××号，土地性质为划拨，房屋建筑面积为138平方米。安置方式按1:1.4的面积比例还建住房，乙方在安置房建好，住房选择完成后，若还建面积不足或者需要购买多的面积，单价按6800元每平方米计算。乙方被征收的房屋装修补偿费经有资质的评估单位现场评估，值人民币99968.00元。协议还对实物移交的期限、搬家费、过渡费等进行了约定。 原告京蜀公司系金阳驻西昌第一干休所危旧棚户区改造项目的施工承包方之一。拆迁过程中，因被告存有顾虑，经项目发包人金阳县城乡规划和住房保障局从中协调，约定由原告出资购买被告拆迁新建后还房的部分房屋面积的方式，以推动相关工作的进行。据此，原、被告于2019年1月18日签订了《房屋买卖协议书》，约定由原告购买被告位于西昌市××乡（金阳县驻西昌第一干休所）的房产住宅，被告房屋建筑面积为136.81平方米。拆迁还建比例为1:1.4（合计建筑面积为191.53平方米）。经双方协定，原告以单价6800元／平方米的价格，回购被告100平方米的房产面积，总价680000.00元。在棚户区改造建房完成选房时，被告所选房屋的面积应扣除卖给原告的100平方米，双方同意以一次性付款方式付款。原告于2019年1月19日按约向被告支付了购房全款62.5万元，转款凭据附言“房屋回购款”，并约定原告于2019年1月2日向被告的转款5万元也转为房款，合计支付被告67.5万元购房款。收款后，被告将案涉房屋的钥匙交给了项目发包方。 原定的金阳驻西昌第一干休所危旧棚户区改造项目，后因政府规划调整被取消。金阳县住房和城乡建设局对金阳县驻西昌第一干休所住房进行维修改造，原告作为该工程的施工单位。2021年8月20日，由金阳县城建局组织施工等单位，进行竣工验收。经各方单位讨论一致认为：1.工程施工质量满足要求，2.工程观感质量好，3.工程质量验收合格，同意交付使用。之后，金阳县住房和城乡建设局陆续与之前签订了《集体土地上房屋拆迁补偿安置协议》的住户签订《金阳县驻西昌第一干休所危旧房棚户区改造项目拆迁补偿安置解除协议书》，确认解除拆迁安置补偿协议，由金阳县住房和城乡建设局负责对原住房的外墙、门窗、防盗栏、室内卫生间、厨房防水、房屋防水、室外水电进行修缮，并对原住房装修费用补偿金、一次性补偿费用、相应过渡费都进行了约定。 2022年1月，金阳县住房和城乡建设局向原告发送金住建〔2022〕7号文件，题目为《关于解除金阳县驻西昌第一干休所危旧房棚户区改造项目的通知》。文件内容为：金阳县位于西昌市××村金阳驻西昌第一干休所地块（产权证书号西昌市国用（2015）第2701号），《金阳驻西昌第一干休所2018年棚户区改造项目》经报建后，金阳县发展改革和经济信息局于2017年6月21日以金发改经信【2017】18号文对金阳县驻西昌第一干休所危旧房棚户区改造项目完成立项批复。2018年10月12日，经金阳县人民政府第十三届30次常务会议决议该项目采用ＥＰＣ模式投资建设。金阳县京蜀建设有限公司（原名四川**建筑工程有限公司）于2018年11月6日投标该项目并中标，并于2018年11月15日与金阳县城乡规划建设和住房保障局签订了《金阳驻西昌第一干休所2018年棚户区改造项目》建设工程设计-采购-施工总承包（ＥＰＣ）施工合同，但此后的全部报建手续均未被西昌市人民政府和西昌市城市规划建设和住房保障局审批通过。原因是此项目拆除重建不符合西昌市的五年规划。因此该项目也于2019年12月30日被金阳县政府中止建设。原被部分拆损的三栋房屋经维修后达到使用标准，并于2021年8月22日竣工验收合格。据此，与金阳县京蜀建设有限公司签订原中标通知书予以撤销，金阳县京蜀建设有限公司所签订的《金阳驻西昌第一干休所2018年棚户区改造项目》建设工程设计-采购-施工总承包（ＥＰＣ）施工合同予以解除。（即《金阳驻西昌第一干休所2018年棚户区改造项目》建设工程设计-采购-施工总承包（ＥＰＣ）招标文件项目编号为ＰＦ20180802006号）予以作废）。 被告***因不满项目中途停止，未与金阳县住房和城乡建设局签订《金阳县驻西昌第一干休所危旧房棚户区改造项目拆迁补偿安置解除协议书》。2022年3月，原告京蜀公司发出《通知》，告知被告***因客观原因已无法继续履行《房屋买卖协议书》，要求被告***协商办理合同解除及签订相关赔偿协议等事宜。双方经协商无果后，京蜀公司诉至本院。案件审理中，原告京蜀公司向本院申请财产保全，由此产生诉讼财产保全保函费1000.00元。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”，本案应适用《民法典》施行前的法律规定进行裁判。 本案的争议焦点为：1.案涉《房屋买卖协议书》是否应当解除；2.被告是否存在违约行为。 针对焦点1.《房屋买卖协议书》产生的背景为金阳县政府为解决老干部居住环境，实施棚户区改造项目，对金阳县驻西昌第一干休所集体土地上房屋开展拆迁补偿工作，并由金阳县城乡规划建设和住房保障局与被告于2018年12月19日签订《集体土地上房屋拆迁补偿安置协议》，确认被告同意金阳县城乡规划建设和住房保障局实施棚户区改造项目。拆迁过程中，因被告存有顾虑，经金阳县城乡规划和住房保障局从中协调，促成原、被告签订《房屋买卖协议书》，约定由原告回购被告100平方米的房产面积，单价按6800元/平方米计算，在棚户区改造建房完成选房时，被告所选房屋的面积应扣除卖给原告的100平方米。原告为此按约向被告支付了购房款675000.00元，以推动相关工作的开展。后在合同履行过程中，因项目拆除重建不符合西昌市的五年规划，项目未经审批通过，于2019年12月30日被金阳县政府中止建设。该事件系双方当事人在订立合同时无法预见的，无法避免也无法改变，现因合同项目发生重大变化，项目建设等均随之变化，原合同显然无法继续履行。庭审中，被告辩称房屋买卖已实际完成并交付，项目的变化对《房屋买卖协议书》的履行并不产生根本影响，也不影响合同目的的实现。本院认为，虽然原告已将房款支付给被告，但根据《房屋买卖协议书》的约定，应准确理解为原告实际是购买被告拆迁后新建房屋面积的100平方米，而非购买拟拆除的旧房，现因项目中止，客观情况发生了重大变化，合同目的已不能实现，导致合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，故对被告的该项辩称，本院不予支持。原告的主张有充分的事实和法律依据，本院依法予以支持。 针对焦点2.本案系客观原因变化，导致双方原定合同无法继续履行，无法实现合同目的，该变化是当事人无法预见的，双方当事人对此均无过错，被告亦不存在违约行为。故对原告提出由被告承担资金占用利息和保函费的主张，因该损失并非由被告造成，根据公平原则，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下: 一、解除原告金阳县京蜀建设有限公司与被告***于2019年1月18日签订的《房屋买卖协议书》； 二、限被告***于本判决生效之日起六十日内退还原告金阳县京蜀建设有限公司购房款675000.00元； 三、驳回原告金阳县京蜀建设有限公司的其他诉讼请求。 若被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11443.00元，由原告金阳县京蜀建设有限公司负担5721.50元，由被告***负担5721.50元；案件保全费4342.00元，由原告金阳县京蜀建设有限公司负担2171.00元，由被告***负担2171.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判长　马　晓　方 审判员　阿苏　** 审判员　刘　　　俐 二〇二二年十二月五日 书记员　***则木 附判决适用条款： 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第5条【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依照的事实或者反驳对方诉讼请求所依照的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。