湖北润海商发联合置业有限公司、深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民事判决书

（2017）鄂01民终7116号

上诉人（原审被告）：湖北润海商发联合置业有限公司，住所地湖北省武汉市宝丰路1号（湖北商务大厦）。

法定代表人：谭干，该公司总经理。

委托诉讼代理人：***、谈旭，湖北观筑律师事务所律师（特别授权代理）。

被上诉人（原审原告）：深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司，营业场所湖北省武汉东湖生态旅游风景区中北东路188号。

负责人：***，该公司总经理。

委托诉讼代理人：***，湖南天润人合律师事务所律师（特别授权代理）。

上诉人湖北润海商发联合置业有限公司（以下简称湖北润海公司）因与被上诉人深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司（以下简称华侨城物业武汉公司）的物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2017）鄂0192民初2360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成由审判员***审判长，审判员**主审、审判员**参加的合议庭审理了本案，***担任法官助理，书记员****担任记录。2017年11月28日对本案进行了法庭调查，上诉人湖北润海公司的委托诉讼代理人谈旭，被上诉人华侨城物业武汉公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

湖北润海公司上诉请求：二审法院撤销原判、改判减少支付物业费。事实和理由：一审判决未认定华侨城物业武汉公司存在服务质量问题，属于认定事实和适用法律错误。

华侨城物业武汉公司辩称，请求二审法院驳回上诉、维持原判。

2017年6月2日，华侨城物业武汉公司向一审法院起诉请求：判令湖北润海公司支付物业费73,822.58元（自2012年2月起至2017年5月）、违约金11,129元（日千分之五）。

一审法院认定事实：华侨城物业武汉公司系深圳市华侨城物业服务有限公司下设的分公司，已在工商部门注册登记。湖北润海公司为武汉华侨城纯水岸·东湖小区（以下简称涉案小区）-天樾××、建筑面积272.77m2（以下简称涉案房屋）的业主。

2012年1月1日，武汉华侨城实业发展有限公司（以下简称开发商，甲方）与深圳市华侨城物业服务有限公司（乙方）签订的《前期物业服务合同》约定，由乙方为涉案小区提供前期物业服务；服务费用，别墅住宅6.8元/m2月，按季交纳，业主或物业使用人应于每季度首月15日前缴费，逾期（截至次季度首月15日仍未交纳或未全额交纳的为逾期）缴纳的，每逾期一日应交纳欠费总额千分之五作为违约金；合同期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止，但期限内业主委员会代表业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止等内容。

2012年12月28日，华侨城物业武汉公司以深圳市华侨城物业服务有限公司名义（甲方）与湖北润海公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》约定，甲方为案涉小区提供前期物业服务；物业服务费用中的按建筑面积每月每平方米元（注：此处空白），每三个月预收1次，每次缴费时间为每季度首月15日前；乙方不按协议约定标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求补交并从逾期（截至次季度首月15日仍未交纳或未全额交纳的为逾期）之日起按每天千分之五交纳违约金等内容。

华侨城物业武汉公司为案涉小区提供了物业服务，湖北润海公司交纳了至2014年1月31日止的物业服务费，其后经催要，未再交费。另，案涉小区成立业主大会后，尚未另行选聘物业服务企业、签订物业服务协议。

在诉讼中，华侨城物业武汉公司提交于2014年10月、2016年6月在案涉房屋张贴催费通知单的照片，对此湖北润海公司认为华侨城物业武汉公司最后一次催要的时间为2014年10月。湖北润海公司提出因华侨城物业武汉公司、武汉华侨城实业发展有限公司房屋设计不合理及疏于管理导致污水倒灌致使房屋受损，以及对L11-G房屋违规改建玻璃外墙管理不力导致光污染，要求反诉赔偿损失；因涉及案外人，对此法院已裁定不予受理，告知另行起诉。

一审法院认为，深圳市华侨城物业服务有限公司由开发建设单位选定作为前期物业服务企业签订《前期物业服务合同》，华侨城物业武汉公司作为其不具有独立法人资格的分公司代表公司进场提供物业服务，并签订《前期物业服务协议》，符合法律规定，协议主要内容不违反法律强制性规定，为有效合同，对合同各方具有法律约束力。涉案小区成立业主大会后，未另行选聘物业服务企业、未另签订物业服务协议，由华侨城物业武汉公司服务至今，应沿用《前期物业服务协议》的有关约定。

关于诉讼主体资格的问题。华侨城物业武汉公司系深圳市华侨城物业服务有限公司的非法人分支机构，依照《最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第五十二条的规定，可以自己名义提起诉讼。

关于诉讼时效的问题。因民事诉讼时效为2年，据本案证据，在2014年10月、2016年6月，华侨城物业武汉公司进行过催要，可引起诉讼时效中断的效果，其主张2014年2月1日至2017年5月31日期间的物业费，未超过诉讼时效。

关于违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，华侨城物业武汉公司提供了物业服务，湖北润海公司依约应当交纳物业服务费，其未依约交纳，已构成违约。湖北润海公司提出华侨城物业武汉公司对L11-G房违建玻璃墙导致的光污染管理不力，该事项主要因其他业主行为引起，可按相邻关系处理。湖北润海公司提出华侨城物业武汉公司管理不力导致污水倒灌，现有证据不足证实该事项系对公共部位或设施设备维护不力原因引起，且可能涉及房屋开发建设单位的设计、施工事项，可另行处理。从现有证据看，不足以证实华侨城物业武汉公司未履行合同主要义务，但考虑湖北润海公司的损失以及华侨城物业武汉公司未针对有关事项举证证实其有效履行管理职责的情况，酌情对华侨城物业武汉公司主张的违约金等诉求不予支持。据约定标准，2014年2月1日起至2017年5月31日共40个月物业费为74,193.44元（272.77m2×6.8元/m2月×40月）。华侨城物业武汉公司只主张73,822.58元，法院予以照准。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、湖北润海公司于判决生效之日起十日内向华侨城物业武汉公司交纳2014年2月1日至2017年5月31日期间的物业服务费73,822.58元；二、驳回华侨城物业武汉公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取人民币962元，由湖北润海公司负担（此款华侨城物业武汉公司已预交，湖北润海公司于判决生效之日起十日内直接向华侨城物业武汉公司支付）。

第二审程序中，双方当事人均承认的事实有，1、涉案房屋位于涉案小区，登记的所有人为湖北润海公司；2、华侨城物业武汉公司为涉案小区提供物业服务；3、双方约定的物业服务费单价为6.8元/m2月；4、涉案小区已经成立业主委员会，但尚未另选物业服务企业；5、湖北润海公司拒缴物业费用的主要理由是曾因暴雨被污水倒灌致损和被邻居光污染；6、华侨城物业武汉公司向湖北润海公司发出过催缴通知书。

二审另查明，1、2011年1月1日，开发商与深圳市华侨城物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，涉案小区由深圳市华侨城物业服务有限公司提供物业服务；服务费用中的别墅住宅为6.8元/m2月；未能按时足额交纳物业服务费用的，每延期一天，应按应交物业服务费的千分之五支付违约金；合同期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止；别墅数157套；2、2012年12月28日，华侨城物业武汉公司与湖北润海公司签订的《前期物业服务协议》约定，住宅建筑面积272.77m2，每三个月预收一次，每次缴纳费用的时间为每季度首月15日前；逾期按每天千分之五交纳违约金；3、网络发票显示，付款方名称湖北润海公司，收款方名称华侨城物业武汉公司，项目物业服务费（2013.2.1-2013.12.31），金额20,103.20元；4、照片显示，门牌号××，缴费通知书，欠费类别物业费，面积272.77，单价6.8，欠费期间2014.2.1-2014.10.1和2014.2.1-2014.6.1，通知时间2014.10.21和2016.6.12；5、民事反诉状显示，反诉原告（本诉被告）湖北润海公司，反诉被告（本诉原告）华侨城物业武汉公司，第三人武汉华侨实业发展有限公司；反诉请求为判令反诉被告及第三人共同赔偿因房屋设计不合理及管理不善导致反诉原告房屋污水倒灌造成经济损失109,479元，责令反诉被告对小区内L11-G业主违反管理规定改装玻璃幕墙造成反诉原告光污染履行管理职能、拆除玻璃幕墙消除对反诉原告的光污染，责令反诉被告赔偿因疏于管理而未制止小区内L11-G业主对反诉原告光污染的精神损失费5,000元；6、2017年8月1日一审开庭笔录记载有，双方当事人对《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》的真实性无异议，均认可《前期物业服务协议》合法有效；法院释明“反诉应当针对本诉进行，被告（湖北润海公司）的反诉超出了本诉的范围，如果要维护自身权利，可另行起诉。当庭口头裁定驳回你方的反诉请求”；湖北润海公司陈述“按照原告（指华侨城物业武汉公司）提交的证据，原告最后一次催费是2014年10月21日。…原告认可污水倒灌损失，主要原因是武汉暴雨，水灌到被告家里。…原告应当敦促业主整改，但是原告没有制止，也没有责令业主L11-G更改。…坚持反诉”。

本院认定如下：一审判决认定的事实属实。

本院认为，业主与物业公司签订的《前期物业服务协议》，结合《前期物业服务合同》，是合同双方真实意思的表示，合同的内容不违反国家法律和行政法规强制性，该合同有效。双方当事人应当依约全面履行各自的义务。

关于责任性质的问题。本案中，依据《前期物业服务合同》和《前期物业服务协议》，华侨城物业武汉公司提起的本诉为违约之诉。依据暴雨后的污水倒灌所致损失及邻居安装玻璃幕墙所致光污染的事实，湖北润海公司提出的反诉为侵权之诉。二者的诉类不同，亦非因相同的法律关系或相同的事实而产生。一审判决释明湖北润海公司反诉可另行主张，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十三条第二款“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理”的规定。

关于物业服务企业违约的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《民诉法司法解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，对华侨城物业武汉公司存在服务质量所致违约的事实，湖北润海公司负有举证证明责任。一审中，湖北润海公司提出的只是基于反诉理由的抗辩，并未提供华侨城物业武汉公司存在违约的证据，一审判决未予认定华侨城物业武汉公司的违约，符合《民诉法司法解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定。湖北润海公司提出一审判决未认定华侨城物业武汉公司存在服务质量问题属于认定事实和适用法律错误的主张，既缺乏证据证明，亦于法无据，本院不予支持。

综上，湖北润海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币1,924元，由湖北润海商发联合置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长潘捷

审判员**

审判员**

二〇一七年十二月二十一日

法官助理***

书记员****