某某与深圳市爱华电子有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事裁定书

广东省深圳市福田区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）粤0304民初51594号 原告：***，男，汉族，1942年6月1日出生，身份住址广东省深圳市福田区， 被告：深圳市爱华电子有限公司，住所地深圳市福田区华强 北街***社区振华路中电迪富大厦30层，统一社会信用代码 91440300192176982E。 法定代表人：***，该司执行董事。 委托代理人：**，女，汉族，1984年9月16日出生，身份住址黑龙江省大庆市让胡路区，该司员工。 原告***诉被告深圳市爱华电子有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员**、人民陪审员***、***组成合议庭适用普通程序，于2020年3月11日公开开庭进行了审理。原告本人及被告委托代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：1988年12月28日，原告依法购得爱华公司职工福利住房73平米一套，准成本房价14930元。1991年被告为代原告办理全成本房产证，予收取原告34113元补差款。1992年4月28日原告取得全成本房产证，住房准成本房价14930元，配套费10033元。1999年底，特区职工住房买卖合同改版为***买卖合同，改版合同由公司统一翻制，签约日期仍为1988年12月28日。但爱华公司在翻版原告的新合同时将14930元准成本房价私下改为42343元，并加征配套费7369元，为欺骗原告，私下制作“深圳市***房价审查表”假冒住建局房价审批文件，（该审查表经住建局审查认定为伪文件），致使整套住房准成本房价增加27413元，严重违反宪法规定，也违反深府88号令第51条规定，在***合同中，并征收配套费7369元。严重违反深府88号令第33条规定，原告2016年向住房保障署投诉举报，经保障署一年的认真调查核实，确认爱华公司更改己注册的房产证房价，属于违法行为，原告提供的证据属实确凿。鉴于保障署撤销被告违规合同，势必连带撤销原告***全产权房产证，原告将受到巨额经济损失。由于原告无法律知识，只知道通过政府行政部门维权，不知道还可以通过合同法变更合同来维护自己的权益。在保障署律师的启蒙下，原告特向法院申请依据合同法第54条规定，变更原告***买卖合同的不实房价，并依据深府88号令第33条规定（因原告己交清住房准成本房价及因超面积差价系数而增加的房价，无须补交配套费），恢复正常准成本房 价14930+15858=30788元，恳请法院秉承公平、正义原则，支持原告的维权请求，保护原告的权益。据此，请求法院判令：1、根据合同法第54条规定，原告请求变更***买卖合同房价，依据深府88令第33条规定，恢复住房房价14930+15858=30788元。其中15858元是原告16平米扩建房准成本房价和套房因超面积差价系数而增加的房价之和；2、被告退还侵权的房价42343-14930+7369=34782元，以及自1991年至2019年同期贷款利息的4倍赔偿金，要求被告补偿原告多年来所受到的精神伤害，补偿精神伤害费2万元；3、被告承担本案的诉讼费用。 针对原告的起诉被告答辩称：一、关于原告提出的变更合同的诉请，我方不同意变更，且原告变更权已因过除斥期间而消灭。自原告2019年8月9日起诉时，变更权行使的除斥期间已过，原告的合同变更权已经消灭，原告无权诉请合同变更，该项诉讼请求不应被支持。理由如下：原告在本案的民事起诉状中自述，其于2016年向住房保障署投诉举报……。可见，原告自2016年就已经知道或应当知道其所主张合同变更的事由，这时变更权的除斥期间开始计算，期限为一年，最晚到2017年的年末，但原告向法院主张变更权的起诉日为2019年8月9日，即其主张变更权的期限已经经过法律所规定的1年时间，该变更权已经消灭。另外，需要指出的是，原告称其不知道可以通过《合同法》变更合同的理由，并不是法律规定的可以阻止除斥期间计算的法定事由，故该项理由不应被采纳。 二、关于原告主张我方返还34782元并给付自1991年至2019年同期贷款利息4倍赔偿金及精神伤害赔偿2万元诉请的问题，我方无侵权行为，不应给予原告上述款项。该项请求，原告主张侵权，在同一案件中，原告第一项诉请主张合同法律关系，第二项诉请主张侵权法律关系，请原告进一步明确所主张的法律关系。退一步讲，按照原告主张的侵权法律关系谈及本案，因我方与原告方的所有行为均有合法有效的合同予以规范和约束，不存在侵权的行为，即不符合侵权的构成要件，故以上所有诉请均不应被支持。 综上，原告***的诉请，于法无据，不应予以支持。请求贵院查明案件事实，驳回原告***的全部诉讼请求，以保护被告的合法权利不受侵害，并判决诉讼费用由原告***负担。被告并当庭补充答辩称，978号公证书、深圳经济特区职工住房买卖合同以及原告提供的爱华住房有关说明均可以证明原告是案涉房屋的买受主体。原告补交的款项均有公司相应的文件作为依据。 经审理查明，1988年12月28日，卖***电子有限公司（产权单位）与买方原告【特区职工、工作单位中国计算机发展（深圳）公司】签订《深圳经济特区职工住房买卖合同》，约定卖方将坐落在区××路××）26幢502房出售给买方，建筑面积72.97平方米；核定房价（不含地价）为19055.76元，减15.75%折旧后16054.48元，付款期五年按93%计价后的交易价为14930.66元，核定地价为8026.70元；买方在特区内调动时，买方接受单位（或买方）需一次性向原补贴低价单位补偿低价；上述住房所占用的土地使用期至2039年1月1日止。双方并对该合同办理公证手续，公证书编号为（89）深证房售字第××号。对于上述合同中为何注明原告的工作单位并非被告，原告陈述称，原告原系被告公司员工，1987年7月原告被抽调至中国计算机发展（深圳）公司，也就是长城计算机深圳公司工作，担任总工程师，但原告配偶仍在爱华公司工作，原告职务较高，便以原告名义签订合同。 原告主张1991年7月31日，被告向长城计算机深圳公司发出函件，要求长城计算机深圳公司替原告支付补交地价款每平方米137.5元，合计10033元；增收当年重置价每平方米330元，合计24080元，共计34113元。长城计算机深圳公司收到函件后要求原告自行支付。原告因经济困难，遂采取向长城计算机深圳公司借款的方式支付了34113元。 此后，原告采取分期付款方式于1992年3月期间，向长城计算机深圳公司偿还了借款。 1992年4月28日，深圳市人民政府向原告核发了房产证。房产证载明的房屋建购价款为14930.66元，并附记该业主按市房改规定已补交地价10033.38元。 原告主张因其认为上述补交地价款及重置价款收取不符合深圳市的相关规定及爱华公司的相关规定，后于1993年离职。原告并提交了被告1988年10月5日做出的爱华字080号《爱华住房有关说明》，显示一方已调离爱华的住户，可以在爱华申请买房或租房，但应执行以男方为主，以职务高的一方为主的规定，调入单位应向爱华交地价每平方米110元。原告1987年就已调离了爱华，应当按照110元的标准收取地价款。被告对上述说明的真实性予以确认，但主张原告实际于1991年才办理完毕调动手续，不应适用上述说明的规定。 此后，卖方深圳爱华电子有限公司（产权单位）与买方***（工作单位爱华电子有限公司）、买方配偶即原告（工作单位爱华电子有限公司）补签了《深圳市***买卖合同》，约定卖方将坐落在深圳市福田区华发南路爱华宿舍26-502房出售给买方，建筑面积原72.97平方米、加建17.11平方米；核定准成本房价为56620.34元，优惠后的住房配套费为7369.4元。庭审中，原告称该份合同实际上是1999年4、5月份房改的时候被告的员工冒用原告及其配偶的签名签订的，大概半年后原告才拿到合同原件。被告则称，不清楚该合同是否是1999年签订的。 2006年5月8日，原告向国土资源主管部门申请办理涉案房屋的全部产权。2006年5月17日，《深圳市国土资源和房产管理局承办文件复函》承办简复，原告是爱华电子有限公司员工，1988年12月28日以全成本价向爱华电子有限公司购买涉案房产。1991年7月31日工作调动至长城公司，该公司与爱华电子有限公司签订了住房补差协议，由长城公司为原告的住房补差34113元，但没有向市房改部门申报。后原告又调动工作，由个人向长城公司交了补差款。1993年涉案房产住房改建后房产证住房权利人为***和原告。据以上情况，又据深国房[2004]213号文件精神，申请人调离但配偶还在原产权单位，可以同等待遇。原告妻子***一直在爱华电子有限公司工作至退休。因此同意由爱华电子有限公司向市房改办申报涉案房产住房以全成本微利价补差取得住房全部产权。 原被告确认原告收到上述复函后，被告并未向市房改办申报涉案房产住房以全成本微利价补差取得住房全部产权。 本院认为，原告作为被告的原单位员工与其配偶共同与被告签订职工住房买卖合同，购买被告向其出售的房产后，认为被告在办理住房款项补差手续时收取补差款34113元，不符合房改的相关规定，并以此为由提起本案诉讼，实质上是要求核查企业内部分房程序的合法性，属于企业内部房屋腾退纠纷，不属**等民事主体之间的民事法律关系。本案不属于人民法院民事案件受理的范围。对于原告的起诉，本院予以驳回。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第（三）项、《最高人民法院关于房地产案件受理的通知》第三条之规定，裁定如下： 驳回原告***的起诉。 本案案件受理费6921.73元（已由原告预交），在本裁定生效后退回给原告。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。 审　判　长　吴　　　　颂 人民陪审员　邱　 卫　 华 人民陪审员　曾　 桂　 胜 二〇二〇年三月十七日 书　记　员　***（代） 茶** 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： …… （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： …… （三）驳回起诉； …… 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。 《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》 三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗贸的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。