乌鲁木齐市红山体育中心、深圳市好家庭实业有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）新01民终6639号

上诉人（原审原告）：乌鲁木齐市红山体育中心，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新民西街90号。

法定代表人：张诗彪，该中心主任。

委托诉讼代理人：张海童，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：深圳市好家庭实业有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区人民南路3002号国贸大厦37层东南侧。

法定代表人：张佳华，该公司董事长。

被上诉人（原审被告）：戴仁杰，男，1961年5月3日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。

被上诉人（原审被告）：***，男，1969年12月20日出生，住广东省深圳市南山区。

三被上诉人共同委托诉讼代理人：麻玉娟，新疆中先律师事务所律师。

上诉人乌鲁木齐市红山体育中心（以下简称红山体育中心）因与被上诉人深圳市好家庭实业有限公司（以下简称好家庭公司）、戴仁杰、***房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2021）新0105民初5654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月31日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。

红山体育中心上诉请求：1．将一审判决第一项的房屋占用费319，775.28元改判成641，674元；2．将一审判决第二项资金占用损失费53，853.65元改判为106，775元。事实和理由：2011年12月31日我方与好家庭公司签订《房屋租赁合同》，该租赁合同至2016年12月31日履行完毕。自2017年1月1日至2017年12月3日，好家庭公司在没有签订租赁合同的情况下仍然继续使用我方所属的3638平方米的房屋，直到2018年2月25日好家庭公司才将3638平方米的房屋交还给我方。一审法院依据对方提交的录音证据认定好家庭公司只使用了1800平方米的房屋，属于事实不清、证据不足、适用法律错误。请求二审法院查明事实，改判支持我方的上诉请求。

好家庭公司、胡玉华、戴仁杰共同答辩称，坚持一审答辩意见，我方未使用的客观事实不是经领导同意才存在的。

红山体育中心向一审法院起诉请求：1．判令好家庭公司、胡玉华、戴仁杰支付房屋占用费641，674元；2．判令好家庭公司、胡玉华、戴仁杰支付2017年12月1日至2021年10月31日期间拖欠支付房屋占用费的损失154，000元，合计795，674元；3．判令好家庭公司、胡玉华、戴仁杰支付自2021年12月1日至实际给付之日拖欠支付房屋占用费的损失。

一审法院认定事实：2011年12月31日，红山体育中心与新疆好家庭运动发展有限公司（以下简称新疆好家庭公司）签订《房屋租赁合同》，主要内容如下：一、甲方（红山体育中心）同意将其坐落于乌市红山体育馆的×楼商铺（以下简称“该房屋”）按照本合同所列条件续租给乙方（新疆好家庭公司）使用，该房屋建筑面积3638平方米（本合同出租面积均指建筑面积，该面积以房产测量部门认定面积为准）；二、双方约定：甲方交房时间为2012年1月1日、面积为3638平方米；三、租赁期自2012年1月1日至2016年12月31日，租期为五年；四、租赁期满，乙方享有优先续租权，即乙方愿意继续续租，在同等对外出租条件下，甲方应优先租赁给乙方使用。乙方续租，需在合同租赁期限届满前3个月以书面形式向甲方提出，否则即视为乙方放弃优先续租权。如乙方不续租，乙方投入的可移动设备产权归乙方所有。五、根据本合同第三条约定，乙方按承租面积支付租金等相关费用，租金为5.86万元／月，全年合计人民币70万元。另外乙方每年免费向甲方提供30万元的健身设备（包括全面健身工程设备、室内健身器材以及场地工程材料等）。乙方应按照甲方要求的类型、型号、日期等提供优质的健身设备。六、租金付款按季度支付，乙方应在每季度的第一个月10号前将该季度租金汇入甲方指定的银行账户，汇付所需手续费由乙方承担，甲方收款后提供正式完税发票。如乙方逾期付款，甲方有权要求乙方停止使用该房屋。

新疆好家庭公司于2016年7月7日向红山体育中心支付2016年房屋租赁费175，000元，于2016年12月23日向红山体育中心支付2016年的房屋租赁费525，000元。

红山体育中心受乌鲁木齐市文体局管理，2021年9月24日，乌鲁木齐市体育局调研员车淑霞、红山体育中心书记康斌、红山体育中心办公室主任赵新平、办公室副主任谢莹、新疆好家庭公司胡玉华就好家庭公司使用乌鲁木齐市红山体育馆及经营情况开会讨论，三方均确认：一、新疆好家庭公司在红山体育馆一层建设“好家庭健身会所”“好家庭运动吧”“好家庭体育精品广场”三个项目。新疆好家庭公司与红山体育中心最新签订的租赁合同期限为2012年1月1日至2016年12月31日，租赁合同期限内，新疆好家庭公司已经缴纳全部房租；二、“好家庭健身会所”（面积1800平方米）持续经营至2017年11月，会所关闭，新疆好家庭公司进入结算注销程序且告知了红山体育中心；三、“好家庭运动酒吧”（面积400平方米）后期因经营需要改造成“五角星酒吧”，2015年7月根据红山体育中心对红山体育馆对外经营项目限制要求及其他相关要求，通知关闭“五角星酒吧”，2015年9月“五角星酒吧”关闭后空置，一直未再经营；四、“好家庭体育精品广场”（面积1438平方米）2015年8月起由于新疆政策原因，红山体育馆被围挡，运动城客流受影响，经营状况逐渐下滑，至2016年10月，运动城关闭空置；五、新疆好家庭公司自2016年至2018年期间不断在协调续租红山体育中心及减免2017年房屋占用费的相关事宜。

另查明，新疆好家庭公司于2004年9月13日登记成立，于2019年9月30日注销，存续期间股东为好家庭公司、戴仁杰、***。

一审法院认为，根据《最高人民法院关于适《中华人民共和国公司法》干问题的规定（二）》（2008年5月5日最高人民法院审判委员会第1447次会议通过）第二十条规定：“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。”，新疆好家庭公司未经清算办理注销登记，且戴仁杰、***、好家庭公司法定代表人张佳华在《简易注销全体投资人承诺书》上签字，承诺新疆好家庭公司已在注销登记前将债权债务清算完结，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果。故红山体育中心要求原新疆好家庭公司股东戴仁杰、***、好家庭公司支付房屋占用费，于法有据，一审法院予以支持。

关于房屋占用费数额，《房屋租赁合同》2016年12月31日到期后，新疆好家庭公司于2017年4月对于原合同的房屋租赁面积提出异议，提出仅租赁好家庭健身会所的面积1800平方米，红山体育中心未回复，新疆好家庭公司与红山体育中心未签订新租赁合同。乌鲁木齐市水磨沟区体育局、红山体育中心、新疆好家庭公司于2021年9月24日开会，确认由于《房屋租赁合同》到期，自2016年年底至2017年，新疆好家庭公司一直在与红山体育中心协商续租及减免2017年租赁费相关事宜，红山体育中心一直未能给出明确答复，至今双方未能协商妥当；同时参会三方确认如下事实：好家庭健身会所、好家庭运动酒吧、好家庭体育精品广场（胜道运动城）经营状况每况愈下，好家庭运动酒吧于2015年9月起正式关闭闲置、好家庭体育精品广场于2016年10月起正式关闭闲置，好家庭健身会所经营至2017年11月，后进入注销程序并告知红山体育中心。会议确认的内容证明红山体育中心知晓新疆好家庭公司2017年仅租赁好家庭健身会所占有使用面积部分且认可自2016年年底至2017年新疆好家庭公司一直在协商续租及减免2017年租赁费的事宜。基于公平原则，好家庭公司、胡玉华、戴仁杰主张自2017年起其仅支付好家庭健身会所（1800平方米）的房屋占用费，一审法院予以支持。好家庭公司、胡玉华、戴仁杰主张其2017年11月3日告知红山体育中心不再使用好家庭健身会所占有面积，因其出示的证据仅能证明其在2017年11月通知红山体育中心新疆好家庭公司已进入注销程序，并不能证明其告知红山体育中心不再占有使用其房屋，且2017年11月1日新疆好家庭公司仍函告红山体育中心要求续租，故一审法院认定新疆好家庭公司自2017年1月1日至2017年12月3日占有使用好家庭健身会所面积1800平方米。好家庭公司、胡玉华、戴仁杰应支付红山体育中心自2017年1月1日至2017年12月3日房屋占用费319，775.28元（700，000元÷3638平方米÷365天×1800平方米×337天）。

好家庭公司、胡玉华、戴仁杰主张由于好家庭体育精品广场（胜道运动城）（1438平方米）在2015年7月至2016年12月期间关闭闲置，应免除租赁费。一审法院认为，新疆好家庭公司未在好家庭体育精品广场（胜道运动城）关闭时及时告知红山体育中心，且已在2016年12月23日缴纳好家庭体育精品广场（胜道运动城）占有使用面积的租赁费，好家庭公司、胡玉华、戴仁杰主张该租赁费应在2017年应缴纳的租赁费中抵扣，一审法院不予支持。

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，《房屋租赁合同》明确约定好家庭公司应在每季度的第一个月10日向红山体育中心支付租金，好家庭公司、胡玉华、戴仁杰主张新疆好家庭公司自2016年年底开始协调租金减免事宜，由于红山体育中心未回复，故租金数额无法确认，导致好家庭健身会所未按时支付租金，一审法院认为好家庭健身会所自2017年1月1日至2017年12月3日占用使用红山体育中心1800平方米的事实一直存在，新疆好家庭公司应按时支付此部分费用，新疆好家庭公司直至搬离红山体育中心，公司注销为止仍未缴纳房屋占用费，属于违约行为，好家庭公司、胡玉华、戴仁杰应当以房屋占用费319，775.28元为基数，按照银行同期贷款利率、全国银行间公布的一年期贷款市场报价利率支付红山体育中心2017年12月1日至2021年10月31日资金占用期间利息，一审法院计算2017年12月1日至2019年8月19日的资金占用期间利息26，092.35元（319，775.28元×4.75％÷365×627天），自2019年8月20日至2021年10月31日的资金占用期间利息27，761.3元（319，775.28元×全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率各月分段计算÷365天×804天），综上所述，好家庭公司、胡玉华、戴仁杰应当支付红山体育中心资金占用期间利息53，853.65元，另就未支付房屋占用费，按照全国银行间同业拆件中心公布的一年期贷款市场报价利率向红山体育中心支付自2017年11月1日至房屋占用费实际清偿之日的资金占用期间利息。遂判决如下：一、戴仁杰、***、好家庭公司于本判决生效之日起十日内支付红山体育中心房屋占用费319，775.28元；二、戴仁杰、***、好家庭公司于本判决生效之日起十日内支付红山体育中心自2019年8月20日至2021年10月31日的资金占用损失费53，853.65元，另就未支付房屋占用费，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率向红山体育中心支付自2021年11月1日至房屋占用费清偿之日的资金占用损失费。

本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的除录音证据外的其他案件事实予以确认。另查明，2021年9月24日乌鲁木齐市体育局调研员车淑霞、红山体育中心书记康斌、红山体育中心办公室主任赵新平、办公室副主任谢莹、新疆好家庭公司胡玉华就好家庭公司使用乌鲁木齐市红山体育馆及经营情况开会讨论。就上述会议内容，一审庭审中，戴仁杰、***、好家庭公司提交录音证据一份，该录音证据显示会议涉及下述内容：一、新疆好家庭公司在红山体育馆一层建设“好家庭健身会所”“好家庭运动吧”“好家庭体育精品广场”三个项目。新疆好家庭公司与红山体育中心最新签订的租赁合同期限为2012年1月1日至2016年12月31日，租赁合同期限内，新疆好家庭公司已经缴纳全部房租；二、“好家庭健身会所”（面积1800平方米）持续经营至2017年11月，会所关闭，新疆好家庭公司进入结算注销程序且告知了红山体育中心；三、“好家庭运动酒吧”（面积400平方米）后期因经营需要改造成“五角星酒吧”，2015年7月根据红山体育局对红山体育馆对外经营项目限制要求及其他相关要求，通知关闭“五角星酒吧”，2015年9月“五角星酒吧”关闭后空置，一直未再经营；四、“好家庭体育精品广场”（面积1438平方米）2015年8月起由于新疆政策原因，红山体育馆被围挡，运动城客流受影响，经营状况逐渐下滑，至2016年10月，运动城关闭空置；五、新疆好家庭公司自2016年至2018年期间不断在协调续租红山体育中心及减免2017年房屋占用费的相关事宜。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提出证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点在于：2017年1月1日之后好家庭公司实际使用的涉案房屋面积是多少，红山体育中心主张的租金及利息数额如何认定。围绕红山体育中心的上诉意见及好家庭公司、胡玉华、戴仁杰的辩称意见，本院根据查明事实和相关法律规定，针对本案争议焦点问题，认定意见如下：

根据红山体育中心与新疆好家庭公司于2011年12月31日签订的《房屋租赁合同》，双方约定的租赁期限为2012年1月1日至2016年12月31日。按《房屋租赁合同》第四条的约定，乙方（新疆好家庭公司）续租，需在合同租赁期限届满前3个月以书面形式向甲方（红山体育中心）提出，否则即视为乙方放弃优先续租权。本案中，好家庭公司、胡玉华、戴仁杰与红山体育中心均未提供新疆好家庭公司在合同租赁期限届满前3个月向红山体育中心提交了书面续租申请的相应证据，无证据可以证实新疆好家庭公司与红山体育中心就续租事宜达成了一致意见，在此情况下，红山体育中心应在租赁期限届满后及时主张其权利，要求新疆好家庭公司搬离涉案房屋，而红山体育中心在本案中未提供证据证实其于租赁期限届满后及时向新疆好家庭公司主张了相应权利，也未对新疆好家庭公司使用房屋的情况进行证据保全，放任新疆好家庭公司在未签订新的租赁合同的情况下，继续使用租赁房屋，现新疆好家庭公司主张其在租赁期限届满后仅使用了1800平方米的房屋，并提供了录音及水电费发票等证据予以证实，而红山体育中心认为租赁期限届满后新疆好家庭公司使用了3638平方米的房屋，但其未提供任何证据予以证实，在红山体育中心于租赁期限届满后未要求新疆好家庭公司限期搬离，也未提供租赁期限届满后新疆好家庭公司使用3638平方米房屋证据的情况下，一审法院认定新疆好家庭公司按1800平方米支付租赁期限届满后至实际搬离时间期间的房屋占用费及相应利息并无不当，本院对此予以维持，对红山体育中心的上诉请求不予支持。

综上所述，红山体育中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6，922.30元（红山体育中已预交），由红山体育中心负担。

本判决为终审判决。

审判长　曾　　　　　敏

审判员　   　 杨扬

审判员　    金爱民

二〇二二年三月二十一日

书记员　    耿颖硕