九江市华明汽车驾驶员培训有限公司与九江市恒升物业服务有限公司、江西志骋汽车有限责任公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

江西省九江经济技术开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）赣0491民初994号

原告：九江市华明汽车驾驶员培训有限公司，住所地：江西省九江市庐山区长江大道昌河大门南侧，统一社会信用代码：9136040233283962XH。

法定代表人：袁家栋，执行董事。

委托诉讼代理人：徐仕波，江西浔阳律师事务所律师。

委托诉讼代理人：袁雁南，公司员工。

被告：九江市恒升物业服务有限公司，住所地：江西省九江市八里湖新区前进西路****不分单元102，统一社会信用代码：91360406071835224A。

法定代表人：姚修灼，总经理。

委托诉讼代理人：杨帆，江西赣北律师事务所律师。

被告：江西志骋汽车有限责任公司，住，住所地：江西省九江市经济技术开发区前进西路**一社会信用代码：9136020061271096XA。

法定代表人：旷光华，总经理。

委托诉讼代理人：陈永钊，江西柴桑律师事务所律师。

委托诉讼代理人：肖慧敏，江西柴桑律师事务所实习律师。

被告：昌河飞机工业（集团）有限责任公司，住所地，住所地：江西省景德镇市珠山区朝阳路**会信用代码：91360200158261614C。

法定代表人：徐德朋，总经理。

委托诉讼代理人：熊正友，法律顾问。

委托诉讼代理人：徐伟，法律顾问。

原告九江市华明汽车驾驶员培训有限公司（以下简称“华明驾驶员培训公司”）与被告九江市恒升物业服务有限公司（以下简称“恒升物业公司”）、江西志骋汽车有限责任公司（以下简称“志骋汽车公司”）、昌河飞机工业（集团）有限责任公司（以下简称“昌河飞机工业公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法于2020年12月2日适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告华明驾驶员培训公司的委托诉讼代理人徐仕波、袁雁南，被告恒升物业公司的委托诉讼代理人杨帆，被告志骋汽车公司的委托诉讼代理人陈永钊，被告昌河飞机工业公司的委托诉讼代理人熊正友、徐伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告华明驾驶员培训公司诉称，原告与被告签订《场地租赁合同书》及《场地租赁补充协议书》，原告自2011年9月1日开始租赁被告的场地用于经营驾校至今。合同明确约定：租赁期间，如遇国家、其他单位征地，必须在充分考虑原告（即合同乙方）的投入，在承租后由乙方投资的构筑物、设施设备、种植物等征地补偿由乙方所得。基于对合同长期履行的信任，原告陆续投资300多万元用于场地平整、路面及场地硬化、市政绿化、办公场地建设、设备设施建设等，目前投资尚未收回。九江市政府对包括原告租赁场地在内的土地进行征收，被告在隐瞒原告的情况下，私底下与政府达成协议，政府该将该宗地收回并公开挂牌，目前该宗地已被开发商摘牌。在租赁期内征收原告经营场地事关原告的切身利益，但被告隐瞒征地事实，没有及时主动与原告进行协商，妥善解决租赁合同终止及驾校搬迁等相关事宜，严重侵害了原告的利益，其行为构成严重违约。原告租用场地用于经营，九江市政府在原告租赁期内对租赁物进行了征收，按照租赁协议的约定，对涉案场地的建筑物及其附属物、场地、路面、临时建筑、植被等投入的补偿；装潢补偿费、搬迁费、停产停业综合补助费等均应归原告所有。故诉请：1.判令三被告赔偿原告租赁期内的投资损失人民币170万元；2.判令三被告在拆迁补偿范围内对原告装潢补偿费、搬迁费、停产停业综合补助费承担赔偿责任；3.本案诉讼费用由三被告负担。

被告恒升物业公司答辩称，原告所诉不实，请求依法驳回其诉讼请求。一、《场地租赁补偿协议书》履行期限已届满，双方权利义务终止，原告无权主张任何权利。2018年11月12日、2019年1月2日答辩人与原告就涉案场地4.5亩、20亩分别签订《场地租赁补充协议书》，租赁期二年分别为2017年11月11日至2019年11月11日、2017年11月11日至2019年12月31日。协议约定“租赁期间，甲方及其投资主体按政府批准建设，乙方应无偿无条件退回。”“合同期满，本合同自行解除。”。2019年8月15日，答辩人已告知原告涉案场地因政府征收，期满后不再对外出租。2020年4月9日，答辩人及被告志骋汽车公司向原告发出《法律催告函》，要求原告停止侵权行为。因此，答辩人在租赁期届满前合理期限内已告知征收事实且不再续租，涉案场地系于租赁期满后即2020年4月28日征收，现原告主张答辩人隐瞒征地事实、违反合同约定，无事实依据。二、原告的诉请请求无事实和法律依据，应予驳回。原告混淆本案的法律关系，未明确本案是违约赔偿还是侵权赔偿。《场地租赁补充协议书》于2019年12月31日期满，而原告仍侵占涉案场地经营，其主张答辩人违约及赔偿损失没有依据。答辩人及其他被告不是侵权人，无义务向原告承担在拆迁补偿范围内的装潢补偿费、搬迁费、停产停业综合补助费的赔偿责任。

被告志骋汽车公司答辩称，一、原告自2019年12月31日起已丧失全部涉案土地的承租权，原告继续占用涉案土地的行为系侵权行为。《场地租赁补充协议书》及《场地租赁协议书》约定的租赁期限为2019年11月11日和2019年12月31日，且均约定：甲方及投资主体按政府批准建设，原告应无偿无条件退回；合同期满，本合同将自行解除。合同期限届满后，双方没有再签订任何租赁合同，原告也再没支付租金，双方已不存在任何形式的租赁关系，原告继续占用涉案土地的行为系侵权行为。二、答辩人既不是涉案建筑物的拆迁补偿主体，也没有收到原告主张的构筑物、设施设备、种植物等的拆迁补偿款，原告向答辩人主张拆迁补偿款属于诉求对象错误。原告可在其建筑物等（如有）合法合规且具备补偿条件的情况下向相关拆迁部门主张权利。三、答辩人已完全履行租赁合同，原告的投资损失和本案没有任何关系。

被告昌河飞机工业公司答辩称，一、答辩人与原告之间不存在租赁关系，原告就租赁事宜的任何投资均与答辩人无关。1.答辩人不是《场地租赁合同书》以及《场地租赁补充协议书》的合同当事人，与本案其他被告之间无任何协议，亦无隶属关系。由于合同具有相对性，原告与本案其他被告之间签订的合同对答辩人没有任何约束力。2.答辩人作为涉案土地的使用权人，从未同意向原告租赁涉案土地及其构筑物，也未收到原告交纳的租金，原告对涉案土地的私自违法使用而产生的任何投资不应受法律保护，其要求答辩人承担赔偿责任没有法律依据。二、答辩人未收到任何原告所称属于原告的土地收储补偿款，答辩人无需在拆迁补偿范围内对原告承担任何赔偿责任。根据江西浔城房地产评估咨询有限公司受九江市土地储备中心的委托出具的《房地产估价报告》以及《土地评估报告》，九江市土地储备中心对答辩人的收储范围中并不包含任何原告所称的属于原告的建筑物及其附属物、场地、路面、临时建筑、植被等，答辩人并未收到原告所称属于原告的土地收储补偿款。三、答辩人并无任何就土地收储事宜告知原告或与原告协商的义务。答辩人作为涉案土地的使用权人及国有土地的被收储方，有权本着平等、自愿、有偿的原则与收储方订立《国有土地使用权收储合同》，答辩人并无任何告知原告或与原告协商的合同义务，原告主张的任何损失均与答辩人无关。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，江西广泓建设工程有限公司与九江市华东汽车驾驶员培训中心签订《场地租赁合同书》，约定九江市华东汽车驾驶员培训中心承租江西广泓建设工程有限公司位于九江昌河生活区内面积约20亩（按需要实际测量）的一块空场地及场地内的构筑物（按实际使用的建筑面积），租赁期限分为场地租赁时间（2011年9月1日至2015年8月31日）、房屋租赁时间（2012年元月1日至2015年12月31日）；租赁期间，甲方（出租方，下同）如无特殊情况，不得提高租赁费和收回租赁权，如遇业主规划建设、国家规划征地，甲方应退还乙方（承租方，下同）所缴纳的未到期租赁费；必须充分考虑乙方的利益，甲方租赁前的建筑赔偿金归甲方所有，乙方承租后建造的地上建筑物及种养植物、设施、机械等，赔偿金归乙方所有（必须在承租期限内）。合同还就租金标准、支付方式及权利义务进行了约定。2014年11月24日，九江市华东汽车驾驶员培训中心与被告恒升物业公司签订《场地租赁补充协议书》，约定九江市华东汽车驾驶员培训中心承租被告恒升物业公司位于九江昌河生活区内，面积4.5亩的一块空场地；租赁期限自2014年12月1日至2016年11月30日。2016年1月31日，原告华明驾驶员培训公司与被告恒升物业公司签订《场地租赁补充协议书》，约定原告华明驾驶员培训公司承租被告恒升物业公司位于九江昌河生活区内，面积20亩（约13320m2按实际测量）的一块空场地；租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日；合同期满，本合同将自动解除。2016年11月11日，原告华明驾驶员培训公司与被告恒升物业公司签订《场地租赁补充协议书》，约定原告华明驾驶员培训公司承租被告恒升物业公司位于九江昌河生活区内，面积4.5亩（约2997m2按实际测量）的一块空场地；租赁期限自2016年11月11日至2017年11月30日。2017年1月1日，原告华明驾驶员培训公司与被告恒升物业公司签订《场地租赁补充协议书》，约定原告华明驾驶员培训公司承租被告恒升物业公司位于九江昌河生活区内，面积20亩（约13320m2按实际测量）的一块空场地；租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日。2018年11月12日，原告华明驾驶员培训公司与被告恒升物业公司签订《场地租赁补充协议书》，约定原告华明驾驶员培训公司承租被告恒升物业公司位于九江昌河生活区内，面积4.5亩（约2997m2按实际测量）的一块空场地；租赁期限自2017年11月11日至2019年11月11日。2019年1月2日，原告华明驾驶员培训公司与被告恒升物业公司签订《场地租赁补充协议书》，约定原告华明驾驶员培训公司承租被告恒升物业公司位于九江昌河生活区内，面积20亩（约13320m2按实际测量）的一块空场地；租赁期限自2017年11月11日至2019年12月31日。原告华明驾驶员培训公司按约向被告恒升物业公司交纳租金，2019年12月31日前的租金均已付清。原告华明驾驶员培训公司所承租土地登记的土地使用人为“昌河飞机工业公司九江公司”。

2019年8月15日，江西志骋汽车有限责任公司九江分公司向原告华明驾驶员培训公司发送《关于江西志骋九江分公司收回对外租赁场地的告知函》，载明：“因政府拟对我公司生活区土地进行收储，贵公司部分构筑物、建筑物座落在我公司生活区土地上，根据前期双方签订的相关协议内容，请在两个月内对贵公司座落在我公司土地上的所有物资、构筑物、附属物、设备自行处置后，将场地交还给我公司。”2020年4月9日，被告恒升物业公司与被告志骋汽车公司共同向原告华明驾驶员培训公司发送《法律催告函》，要求原告华明驾驶员培训公司在一个月内将涉案场地上的所有物、构筑物、附属物、设备自行处置后，返还涉案场地。2020年4月29日，原告华明驾驶员培训公司向被告志骋汽车公司发送《诉求书》，希望被告志骋汽车公司向相关部门反映原告华明驾驶员培训公司的实际情况，对原告华明驾驶员培训公司给予适当的经济补偿。

2018年11月1日，九江市土地储备中心委托江西浔城房地产评估咨询有限公司对昌飞公司（即本案被告昌河飞机工业公司）生活区的两宗居住用地及生产区的七宗工业用地土地使用权进行价格评估。2020年4月28日，被告昌河飞机工业公司与九江市土地储备中心签订《国有土地使用权收储合同》，约定九江市土地储备中心收储被告昌河飞机工业公司共计1980.54亩（评估总价35953.89万元）的土地。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告华明驾驶员培训公司与被告恒升物业公司签订的《场地租赁补充协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属有效。关于江西广泓建设工程有限公司和九江市华东汽车驾驶员培训中心签订的《场地租赁合同书》与上述《场地租赁补充协议书》的关联性和延续性问题，本院认为，首先，两份协议约定的出租主体不一致，原告华明驾驶员培训公司未举证证明江西广泓建设工程有限公司与本案被告之间存在法律关系；其次，本案原告华明驾驶员培训公司与被告恒升物业公司签订多份协议书，虽名为“补充协议书”，但并未载明此即为江西广泓建设工程有限公司和九江市华东汽车驾驶员培训中心签订的《场地租赁合同书》的补充协议，且所约定的内容与一般的租赁合同并无二致，均较为完整，具有独立性。故原告华明驾驶员培训公司主张本案多份《场地租赁补充协议书》是《场地租赁合同书》的补充约定及延续，没有事实依据，本院不予采纳。

根据《场地租赁补充协议书》的约定，原告华明驾驶员培训公司与被告恒升物业公司之间的租赁合同关系已于2019年12月31日届满；在租赁期限内，被告志骋汽车公司向原告华明驾驶员培训公司发送《关于江西志骋九江分公司收回对外租赁场地的告知函》，2020年4月9日，被告恒升物业公司与被告志骋汽车公司联合向原告发送《法律催告函》，要求原告华明驾驶员培训公司退出涉案场地。综合上述事实，被告恒升物业公司与被告志骋汽车公司以自己的行为表明在涉案租赁合同期限届满时不再继续向原告华明驾驶员培训公司出租涉案场地的事实，因此，原告华明驾驶员培训公司与被告恒升物业公司之间的租赁合同关系因为期限届满而解除，双方的租赁合同权利义务关系自2020年1月1日起终止。现涉案土地因政府行为需要被征收，而本案被告志骋汽车公司已在合同到期前的合理时间即2019年8月15日告知原告华明驾驶员培训公司，并要求原告华明驾驶员培训公司对涉案土地上的所有物资、构筑物、附属物、设备进行处置，且涉案土地的《国有土地使用权收储合同》于2020年4月28日签订，故原告华明驾驶员培训公司诉称本案三被告隐瞒涉案土地被征收的行为事实，缺乏依据。同时，原告华明驾驶员培训公司与被告恒升物业公司于2019年1月2日、2018年11月12日签订的《场地租赁补充协议书》，双方并未就原告华明驾驶员培训公司在涉案土地上的添置物等进行约定，现在本案租赁合同关系已经依法解除的情况下，原告华明驾驶员培训公司诉请三被告赔偿其租赁期内的投资损失170万元，于法无据，不予支持。

关于原告华明驾驶员培训公司主张三被告在拆迁补偿范围内承担装潢补偿费、搬迁费、停产停业综合补助费的赔偿责任，本院认为，本案系合同纠纷，原告华明驾驶员培训公司系以被告存在违约行为为由提起本案诉讼，而根据本案查明的事实，原告华明驾驶员培训公司与被告恒升物业公司之间的《场地租赁补充协议书》在涉案土地被征收时已经届满，被告恒升物业公司已经以自己的行为表明不再与原告华明驾驶员培训公司续签租赁合同，双方自2020年1月1日起已不存在租赁合同关系，原告华明驾驶员培训公司未能提供证据证明被告恒升物业公司在合同履行过程中存在违约行为；同时，原告华明驾驶员培训公司提供的证据不能证明本案三被告因为政府征收获取了涉案土地上的装潢补偿费、搬迁费、停产停业综合补助费等补偿款。故原告华明驾驶员培训公司该项诉请不能成立，本院不予支持。

综上，原告华明驾驶员培训公司的诉讼请求部分具有事实和法律依据，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，判决如下：

驳回原告九江市华明汽车驾驶员培训有限公司的诉讼请求。

本案案件受理费20100元，减半收取10050元，由原告九江市华明汽车驾驶员培训有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。

审判员　　黄丽丽

二〇二〇年十二月十五日

法官助理吴从振

书记员曹睿