湖北银洲建筑工程有限公司与某某、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）鄂01民终3454号

上诉人（原审被告）：***。

委托代理人：陈晖，湖北林熙律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：***。

委托代理人：陈晖，湖北林熙律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：湖北银洲建筑工程有限公司，住所地武汉市东西湖区银湖科技产业开发园18号。

法定代表人：宋志刚，该公司董事长。

委托代理人：林峋，湖北怡达律师事务所律师。

委托代理人：何雄刚，湖北怡达律师事务所律师。

上诉人***、***因与被上诉人湖北银洲建筑工程有限公司（以下简称湖北银洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2016）鄂0112民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2016年1月，湖北银洲公司诉至一审法院，请求判令：1、解除湖北银洲公司与***于2012年9月1日签订的《商铺租赁合同》；2、***腾退出湖北银洲公司所有的座落于武汉市东西湖新城七路西、革新大道北武汉海峡科技创业基地创业大厦及多功能厅1-2层8-13号六套门面房；3、***、***向湖北银洲公司支付截止至2015年12月31日门面房租金166，366.67元和违约金30，000元，并从2016年1月1日开始每天向湖北银洲公司支付门面房占用费1，367.4元，直至***腾退出湖北银洲公司所有的上述六套门面房；4、***、***承担本案全部诉讼费用。一审审理中，湖北银洲公司将第一项诉讼请求变更为：确认湖北银洲公司与***于2012年9月1日签订的《商铺租赁合同》已解除。

一审法院查明，湖北银洲公司成立于2006年4月12日，法定代表人原为宋东明，后于2014年6月27日变更为宋志刚，经营范围为房屋建筑施工工程、地基与基础工程、土石方工程、结构工程、屋面工程、室内外装饰工程等。其系座落于武汉市东西湖区新城七路西、革新大道北武汉海峡科技创业基地创业大厦及多功能厅1-2层8-13号商铺的房屋所有权人，房屋产权证号为：武房权证东字第××号。***、***于2011年12月26日登记结婚。

2012年9月1日，宋东明（甲方）代表湖北银洲公司与***（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：一、租赁价格及期限：1、甲方将创业城（二十四层第一、二层）8-13号商铺出租给乙方经营使用，总面积779.22平方米，租期十年，第一年租金38元／月／平方米第二年起每年按12%递增，即第一年355，300元、第二年397，900元、第三年445，600元、第四年499，100元、第五年559，000元、第六年626，000元、第七年、第八年、第九年、第十年626，000元／年不变。每年租金提前一个月一次性付清（但第一年为每半年付一次租金）。期满后，如双方同意续租，则按市场行情重新签订合同（本租金不含税）。2、如每年租金不按期交付，双方在经协商后仍不能继续履行合同，则出租方有权收回商铺，逾期则按不续约处理。3、签订本协议前，乙方应交付10，000元作为保证金，此保证金不抵作租金，在承租人租期满后或视为不续约时，结清物业及水电费后余额退还给乙方。4、承租期满退租时，乙方可移动、可自行拆除设备带走，但房屋内的装修不得破坏，亦不计算费用。……三、权利及义务：1、乙方在租赁期内不得生产和出售国家明令禁止的违法产品和商品。一经有关部门查实，除无条件清退外（租金不予退还），则由政府有关部门处理。一切责任由乙方承担。如双方在租赁期内无故违反合同（甲方单方收回或乙方在期内不续交租金），则违约方负责赔偿无过错方30，000元损失。2、租期内，乙方如将房屋转租给第三人，必须征得甲方书面同意，否则受让方不被甲方承认，甲方有权自行处理。3、做好安全防火工作，租期内如造成火灾及其他责任安全事故，一切损失由乙方承担。四、其它：未尽事宜，双方协商解决，本协议一式两份。甲乙双方各执一份，双方签字并甲方收到第一年租金及保证金后生效。满十年后自动失效。宋东明、***分别在合同上签字。

合同签订前，***向湖北银洲公司支付了保证金10，000元及第一年的租金，湖北银洲公司遂于2012年6月1日将案涉房屋（毛坯）交付给***。***收房后自行装修，并用于酒店经营。之后，***又支付了第二、三年的房租，但未按时支付第四年的房租。

2015年12月2日，湖北银洲公司向***发出《告知函》催款，但未果。后湖北银洲公司遂委托湖北怡达律师事务所于2015年12月21日向***发出《律师函》，要求***于2015年12月30日前一次性支付第四年的租金，否则双方之间签订的《商铺租赁合同》将于2015年12月31日解除，湖北银洲公司将收回房屋，并追究其违约责任。但***逾期仍未支付租金。

2016年1月3日，湖北银洲公司以特快专递方式向***发出《解除商铺租赁合同的通知函》，通知双方之间的租赁合同于2015年12月31日解除，要求***将案涉房屋腾退给湖北银洲公司。***收函后既未支付租金，亦未腾退房屋，而是继续占有使用房屋经营酒店。

一审另查明，因***经营的酒店二楼未设置安全逃生通道、自动喷淋系统未保持完好有效，多次被武汉市公安局东西湖区分局长青街派出所通知责令改正。

一审法院认为，宋东明代表湖北银洲公司与***于2012年9月1日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。宋东明签订合同的行为系职务行为，故该《商铺租赁合同》项下出租人的权利义务应由湖北银洲公司享有和承担。湖北银洲公司向***交付了租赁物即座落于东西湖新城七路西、革新大道北武汉海峡科技创业基地创业大厦及多功能厅1-2层8-13号商铺，***应依约向湖北银洲公司支付租金。

关于湖北银洲公司是否为适格诉讼主体的问题。虽然《商铺租赁合同》系宋东明与***签订，但宋东明签订合同时系湖北银洲公司的法定代表人，其已到庭明确表示其系代表湖北银洲公司签订的合同，案涉房屋系湖北银洲公司财产，并非其个人财产，且从房屋销售发票及所有权证上均可看出，湖北银洲公司系案涉房屋的所有权人，故宋东明与***签订《商铺租赁合同》的行为系职务行为，其法律后果应由湖北银洲公司承担。可见，湖北银洲公司有权就案涉房屋的租赁合同纠纷提起诉讼，***、***提出的湖北银洲公司诉讼主体不适格的辩称意见，不予采纳。

关于湖北银洲公司、***签订的《商铺租赁合同》是否已解除的问题。根据《商铺租赁合同》约定，***应提前一个月即在2015年8月1日一次性付清第四年（2015年9月1日至2016年8月31日）的房租499，100元，但其逾期未付，经湖北银洲公司多次催告未果，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定和合同约定，湖北银洲公司有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，湖北银洲公司于2016年1月3日以特快专递方式向***发出《解除商铺租赁合同的通知函》，且该函已于次日被签收，而***至今未向人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力，可见双方之间的《商铺租赁合同》已于2016年1月4日被解除。

关于***是否应支付租金、占有使用费及腾退房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，双方之间的《商铺租赁合同》解除后，***应及时腾退房屋，并向湖北银洲公司支付合同解除前差欠的房屋租金，逾期不腾退，应参照正常租金标准即1，367.40元／天（499，100元／年÷365天）支付逾期腾房的占有使用费。本案中，湖北银洲公司仅要求***支付截止至2015年12月31日止下欠的房屋租金166，366.67元（实为166，822.8元，湖北银洲公司仅主张166，366.67元），符合法律规定，予以照准。但鉴于***在承租商铺时已交纳保证金10，000元，湖北银洲公司同意扣减，故***还应支付租金156，366.67元。审理中，***、***辩称案涉房屋存在消防缺陷，无法设置消防通道，导致其无法正常使用该房屋，湖北银洲公司提供的租赁物系毛坯房，***在承租后自行装修用于酒店经营，关于酒店消防安全问题，***在承租房屋时应进行充分考虑，并在装修时进行妥善处理，故对***、***的该节辩称意见，不予采纳。

关于***是否应支付违约金30，000元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，合同约定“如双方在租赁期内无故违反合同（甲方单方收回或乙方在期内不续交租金），则违约方负责赔偿无过错方30，000元损失。”现***逾期未支付房租已构成违约，湖北银洲公司有权要求其支付违约金30，000元。

关于***是否承担责任的问题。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理，但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款（夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿）规定情形的除外。本案中，因***承租房屋经营酒店的行为发生在夫妻关系存续期间，且***、***均未提交可证明上述债务系***个人债务或不属于夫妻共同债务的证据，故相关债务应按夫妻共同债务处理，其配偶***应共同承担责任。

综上所述，***逾期未支付租金已构成违约，湖北银洲公司有权解除合同，收回租赁物，并要求***支付下欠房租、房屋占有费及违约金。上述债务系夫妻共同债务，其配偶***应承担共同给付责任。因此，对湖北银洲公司要求确认其与***于2012年9月1日签订的《商铺租赁合同》已解除的诉讼请求，予以支持；对湖北银洲公司要求***腾退座落于武汉市东西湖新城七路西、革新大道北武汉海峡科技创业基地创业大厦及多功能厅1-2层8-13号商铺的诉讼请求，予以支持；对湖北银洲公司要求***、***支付截止于2015年12月31日房屋租金166，366.67元和违约金30，000元的诉讼请求，在租金156，366.67元及违约金30，000元的范围内予以支持，超出部分不予支持；对湖北银洲公司要求***、***从2016年1月1日起按1，367.4元／日的标准支付房屋占用费至***腾退完毕时止的诉讼请求，在***、***自2016年1月5日起按1，367.4元／日的标准支付房屋占用费至***腾退完毕时止的范围内予以支持，超出的部分，不予支持。

一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：一、确认湖北银洲公司与***于2012年9月1日签订的《商铺租赁合同》已解除；二、***于本判决生效后十日内腾退出湖北银洲公司所有的座落于武汉市东西湖新城七路西、革新大道北武汉海峡科技创业基地创业大厦及多功能厅1-2层8-13号商铺；三、***、***于本判决生效后十日内向湖北银洲公司支付房屋租金156，366.67元、违约金30，000元以及房屋占用费（自2016年1月5日起按1367.4元／日的标准支付至***、***腾退完毕之日止）；四、驳回湖北银洲公司的其他诉讼请求。案件受理费3，046元（已减半收取，湖北银洲公司已预交），由湖北银洲公司负担95元，***、***负担2，951元。

判后，***、***不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回湖北银洲公司诉讼。事实和理由：一、湖北银洲公司诉讼主体不适格，湖北银洲公司不是《商铺租赁合同》的相对方。***与宋东明签订租赁合同时，宋东明为证明其对出租房屋具有处分权，向***提供了付款方为宋东明的案涉房屋购买发票。无论租赁合同还是支付房租，相对人均为宋东明个人，而非湖北银洲公司。二、一审法院认定出租人为湖北银洲公司，宋东明行为系职务行为缺乏事实和法律依据。案涉房屋为宋东明个人购买的财产。湖北银洲公司签订购买案涉房屋合同时间为2013年5月23日，权属登记时间为2014年3月11日，其取得房屋处分权时间在《商铺租赁合同》之后，其无权委托宋东明代为签订相关协议。一审漏查了案涉房屋系宋东明购买，其后又解除购买合同的事实。

被上诉人湖北银洲公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。宋东明在签订租赁合同时，系湖北银洲公司的法定代表人，其在职期间将案涉房屋出租的行为，系职务行为。

二审中，***、***提交了如下证据：证据一、发票号码为00273584的《销售不动产统一网络发票》，来源于税务机关的发票真伪查询网站，付款方为宋东明，开票日期2011年6月28日，证据二、相关居民委员会出具的证明，来源于工商登记资料，拟共同证明案涉房屋曾由宋东明购买，宋东明是租赁合同的相对人。经质证，湖北银洲公司对证据一的真实性有异议，认为没有原件，同时与湖北银洲公司一审提交的发票相悖，对证据二的真实性无异议，但认为该证据是***在办理工商执照时向居委会办理，不能证明房屋权属。本院认为，证据一与本院在税务机关网站查询的结果一致，证据二湖北银洲公司对真实性无异议，本院均予以采信，对其证明目的，房屋权属应以房地部门登记为准，上述证据不足以证明房屋权属，故本院不予认定。

本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。

本院另查明，一审审理中，一审法院向宋东明进行调查并形成调查笔录一份，宋东明陈述其原系湖北银洲公司的法定代表人，后该公司于2014年6月27日将法定代表人变更为其侄子宋志刚；案涉商铺系武汉银湖科技发展有限公司开发并抵偿给湖北银洲公司，故系湖北银洲公司资产，其将商铺出租给***的行为系职务行为，非个人行为。

本院认为，根据双方当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点为：湖北银洲公司是否为适格诉讼主体。

根据案涉房屋于2014年3月14日登记于湖北银洲公司名下及宋东明在一审中的陈述，湖北银洲公司、宋东明均认可案涉房屋由湖北银洲公司所有及宋东明以其个人名义将案涉房屋租赁给***的行为系职务行为。***、***对此提出了异议，认为租赁合同相对人为宋东明。本院对此评判如下：首先，案涉房屋为湖北银洲公司所有，而***提交的证据不足以证明案涉房屋为宋东明所有，结合宋东明在签订合同时为湖北银洲公司的法定代表人及湖北银洲公司、宋东明的陈述，宋东明的行为系职务行为的理由更为充分；其次，代表关系与委托代理关系极为相似，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）对代表关系基础之上发生的对外关系没有明文规定，但根据合同法第一百二十四条“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”的规定，本案应当参照与代表关系最相似的代理关系进行处理。合同法第四百零三条规定“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”据此，湖北银洲公司可以行使宋东明对***的权利；再次，从涉案租赁合同的履行情况看，***逾期未支付租金构成违约，出租人无论为湖北银洲公司或宋东明，对***应享有债权，而从合同法中关于债权转让的规定看，债权的转让仅需要通知债务人，无须债务人同意，即使出租人为宋东明，宋东明转让债权亦无须***同意；最后，湖北银洲公司向***、***主张权利，宋东明表示同意，***、***不会发生重复承担民事责任的风险。

综上，湖北银洲公司是本案的适格诉讼主体，***、***的上诉请求及理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6092元，由***、***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　骆朝辉

审判员　　李斌成

审判员　　安林锋

二〇一六年八月二十二日

书记员　　舒　渲