湖北松达通信工程有限公司与某某、湖北沐心时尚酒店管理有限公司等返还原物纠纷二审民事判决书

湖北省孝感市中级人民法院 民事判决书 （2023）鄂09民终1257号 上诉人（原审原告）：湖北松达通信工程有限公司。住所地：湖北省孝感市北京路房产大厦二楼。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，湖北孝法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，男，1979年12月4日出生，汉族，住湖北省应城市。 被上诉人（原审被告）：湖北沐心时尚酒店管理有限公司。住所地：湖北省孝感市孝南区车站街东侧3幢23号。 法定代表人：**，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：孝感市大道管家商业管理有限公司。住所地：湖北省孝感市车站街东侧2幢23号。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 被上诉人（原审被告）：上海兆辽实业有限公司。住所地：上海市奉贤区青村镇青村南路355号3幢269室。 法定代表人：***，该公司执行董事。 上诉人湖北松达通信工程有限公司（以下简称松达公司）因与被上诉人***、湖北沐心时尚酒店管理有限公司（以下简称沐心时尚酒店）、孝感市大道管家商业管理有限公司（以下简称大道管理公司）、上海兆辽实业有限公司（以下简称兆辽公司）返还原物纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2022)鄂0902民初2906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年5月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人松达公司的委托诉讼代理人***，被上诉人***，被上诉人沐心时尚酒店的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被上诉人大道管理公司、兆辽公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 松达公司上诉请求：一、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院(2022)鄂0902民初2906号民事判决，改判支持松达公司一审全部诉讼请求；二、本案诉讼费用全部由***、沐心时尚酒店、大道管理公司、兆辽公司承担。事实和理由：一、原审判决以松达公司同兆辽公司2018年9月28日签订的《***所销售代理合同》，以及兆辽公司同日出具给大道管理公司的委托书，认为大道管理公司有权出租案涉房屋，***、沐心时尚酒店不是非法侵占案涉房屋，不能成立。理由为：1.松达公司同兆辽公司2018年9月28日签订的合同是“销售代理合同”，不是委托租赁代理合同。2.《***所销售代理合同》的内容，充分证明松达公司委***公司的事项是销售代理。合同条款第一条、第二条、第三条、第五条均明确是销售代理等内容。3.即便是松达公司委***公司代理销售项目房产，《***所销售代理合同》第二条第04款，也明确约定由松达公司同认购者签订《房屋销售合同》，办理相关房屋销售手续，松达公司收取购房款。兆辽公司无权签订《房屋销售合同》和收取房款。4.松达公司委***公司事项是代理销售项目房产，没有委托其出租。大道管理公司以兆辽公司出具《委托书》认为其有权出租，没有任何依据。5.依照《中华人民共和国民法典》第一百六十九条规定，兆辽公司转委**感大道公司，必须取得松达公司同意。没有任何证据证明松达公司同意兆辽公司转委**感大道公司。6.被上诉人侵犯松达公司物权，松达公司一直在采取措施，直至提起本案诉讼。一审判决认定松达公司对被上诉人侵权没有异议不属实。7.即便兆辽公司依据《***所销售代理合同》取得“招商权”，该权利只能是招商引进商户，商户引进后，有关案涉房屋的出租及物权委托，只能由权利人松达公司决定。同时，兆辽公司“招商权”到期日为2021年4月底，但是大道管理公司同***签订的《房屋租赁合同》租赁期却到2028年12月30日，远远超过所谓“招商权”期限。8.被上诉人私相授受，租金均被大道管理公司收取，松达公司没有收取分文租金，一审判决完全无视松达公司合法权益。二、松达公司诉请被上诉人赔偿损失的事实清楚，证据充分，符合法律规定。1.被上诉人侵犯松达公司不动产，参照大道管理公司同***签订《房屋租赁合同》约定的租金标准，要求被上诉人予以赔偿经济损失，事实清楚，证据充分。2.本案侵权事实一直持续到《中华人民共和国民法典》实施后，应当适用《中华人民共和国民法典》相关规定。 ***、沐心时尚酒店一并答辩称，一审判决公平公正，符合事实情况，请求维持原判。 大道管理公司、兆辽公司二审未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。 松达公司向一审法院提出诉讼请求：一、判决责令***、沐心时尚酒店、大道管理公司、兆辽公司立即停止对松达公司所有的位于孝感市孝南区××街××号××栋××层××层整层／1栋西侧3层-4层（建筑面积1305.87㎡）房屋不动产物权的侵害；二、判决责令***、沐心时尚酒店、大道管理公司、兆辽公司限期腾退孝感市孝南区××街××号××栋××层××层整层／1栋西侧3层-4层（建筑面积1305.87㎡）房屋，并向松达公司返还；三、判决责令***、沐心时尚酒店、大道管理公司、兆辽公司赔偿侵害原告所有的孝感市孝南区××街××号××栋××层××层整层／1栋西侧3层-4层（建筑面积1305.87㎡）房屋不动产物权给原告造成的经济损失487819.20元（自2019年1月1日计算至***、沐心时尚酒店、大道管理公司、兆辽公司腾退并向原告返还该房屋之日止，暂计算至2021年12月30日）；四、本案诉讼费用由***、沐心时尚酒店、大道管理公司、兆辽公司承担。 一审法院认定事实：2018年9月28日，松达公司与兆辽公司签订《***所销售代理合同》，合同约定，松达公司将其所有位于孝感市孝南区××街××号房屋委***公司销售，自2018年9月28日开始，委托期限十八个月，兆辽公司完成销售总价35000000元，且回收款达到95%以上，余下未出售面积、招商、**、推广、运营委托期限顺延。2019年11月22日，松达公司与兆辽公司签订《补充协议》，双方将原《***所销售代理合同》的销售时间顺延至2021年4月底。2018年9月28日，兆辽公司向大道管理公司出具委托书，兆辽公司委托大道管理公司作为其公司招商运营代理，授权大道管理公司进行松达·凯旋门广场项目，权限为代表兆辽公司磋商、签署文件和招商运营管理相关事宜。2018年11月8日，大道管理公司与***签订《房屋租赁合同书》，合同约定，大道管理公司将孝感市孝南区××街××号××栋××层××层整层／1栋西侧3层-4层（建筑面积1305.87㎡）房屋出租给***，租期为十年，自2019年1月1日开始计算，并约定2019年1月1日至2019年12月30日为免租期。2018年11月21日，***作为股东和发起人，设立沐心时尚酒店，由沐心时尚酒店占用该房屋进行经营。合同签订后，沐心时尚酒店向大道管理公司按时缴纳租金至2020年12月30日。2021年3月31日，松达公司***公司下达《***所销售代理合同》到期终止通知书，通知自2021年5月1日起，松达公司与兆辽公司签订的《***所销售代理合同》及《补充协议》到期；松达公司终止兆辽公司销售代理权、招商权、管理权、收益权，兆辽公司立即停止经营活动，于2021年5月30日退出市场；2021年6月15日清退入驻商家并处理遗留问题，于2021年6月20日前将物业完好交还松达公司。 一审法院认为，该案系返还原物纠纷。***、沐心时尚酒店使用松达公司所有的孝感市孝南区××街××号××栋××层××层整层／1栋西侧3层-4层（建筑面积1305.87㎡）房屋，是基于2018年10月24日，大道管理公司与***签订《房屋租赁合同书》，大道管理公司出租涉案房屋是基于2018年9月28日，兆辽公司向大道管理公司出具的委托书。兆辽公司基于《***所销售代理合同》取得招商权，故***、沐心时尚酒店不是非法侵占涉案房屋，且已经缴纳租金，松达公司在租赁期也未提出异议。松达公司与兆辽公司解除《***所销售代理合同》不应影响***、沐心时尚酒店租赁行为，故松达公司的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，遂判决：驳回湖北松达通信工程有限公司诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由湖北松达通信工程有限公司负担。 二审庭审中，各方当事人均未提交新证据。 经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。 另查明，位于孝感市孝南区××街××号××栋××层××层整层／1栋西侧3层-4层（建筑面积1305.87㎡）不动产登记在松达公司名下。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实虽然发生在民法典施行前，但是该事实一直持续到民法典施行后，故本案适用民法典的规定。 根据当事人诉辩意见，结合案件事实，本案二审当事人争议焦点为：一、兆辽公司转委托大道管理公司行为是否对松达公司发生法律效力；大道管理公司与***、沐心时尚酒店签订的《房屋租赁合同》是否合法有效；二、***、沐心时尚酒店是否需要向松达公司返还案涉房屋；给松达公司造成的损失如何确定。 关于焦点一，本院认为，《中华人民共和国民法典》第一百六十九条第一款、第一百七十一条第一款规定，代理人需要转委托第三人代理的，应当取得被代理人同意或者追认。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，松达公司与兆辽公司签订《***所销售代理合同》明确约定，松达公司委***公司是销售代理合同，没有委***公司将案涉房屋对外出租。兆辽公司在未经松达公司同意情况下，又转委托大道管理公司，故兆辽公司转委托给大道管理公司的行为对松达公司无效。大道管理公司未取得合法代理权情形下，与***、沐心时尚酒店签订的《房屋租赁合同》违反了法律强制性规定，也属无效合同，不受法律保护。 关于焦点二，本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百三十六条、第二百四十条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨碍物权或者可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨碍或者消除危险。本案中，案涉房屋所有权人为松达公司，松达公司对案涉房屋享有相关合法权益。因大道管理公司与***、沐心时尚酒店签订的《房屋租赁合同》无效，***、沐心时尚酒店无权占有、使用案涉房屋。松达公司请求判令***、沐心时尚酒店停止侵害，返还案涉房屋的诉讼请求合理合法，应当予以支持。 兆辽公司、大道管理公司、***、沐心时尚酒店侵权行为给松达公司造成损失的事实清楚，但是松达公司在本案中未提交足以证明其损失多大的相关证据，故对松达公司的损失本案不予处理，松达公司可以依法另行主张。 综上所述，湖北松达通信工程有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第一百六十九条第一款、第一百七十一条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条、第二百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院(2022)鄂0902民初2906号民事判决； 二、***、湖北沐心时尚酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向湖北松达通信工程有限公司返还位于孝感市孝南区××街××号××栋××层××层整层／1栋西侧3层-4层（建筑面积1305.87㎡）房屋； 三、驳回湖北松达通信工程有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取50元，由***、湖北沐心时尚酒店管理有限公司负担。二审案件受理费100元，由***、湖北沐心时尚酒店管理有限公司负担70元，由湖北松达通信工程有限公司负担30元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年七月十七日 法官助理*** 书记员***