湖北松达通信工程有限公司与某某、孝感市开发区阿肆音乐吧等返还原物纠纷二审民事判决书

湖北省孝感市中级人民法院 民事判决书 （2023）鄂09民终1260号 上诉人（原审原告）：湖北松达通信工程有限公司。住所地：孝感市北京路房产大厦二楼。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，湖北孝法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：**，男，1996年9月22日出生，汉族，住湖北省孝感市。 被上诉人（原审被告）：孝感市开发区阿肆音乐吧。营业场所：孝感市孝南区××街××号***旋门3栋6楼。 经营者：***，女，1999年9月12日出生，汉族，湖北省宜都市人，住湖北省孝感市开发区。 委托诉讼代理人：**，系实际经营者。 被上诉人（原审被告）：孝感市大道管家商业管理有限公司。住所地：孝感市车站街东侧2幢23号。 法定代表人：***，该公司执行董事兼总经理。 被上诉人（原审被告）：上***实业有限公司。住所地：上海市奉贤区青村镇青村南路355号3幢269室。 法定代表人：***，该公司执行董事。 上诉人湖北松达通信工程有限公司因与被上诉人**、孝感市开发区阿肆音乐吧、孝感市大道管家商业管理有限公司、上***实业有限公司返还原物纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2022)鄂0902民初2905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年5月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人湖北松达通信工程有限公司的委托诉讼代理人***，被上诉人**，被上诉人孝感市开发区阿肆音乐吧的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。被上诉人孝感市大道管家商业管理有限公司、上***实业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 湖北松达通信工程有限公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；本案诉讼费用全部由四被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决以上诉人同上***公司2018年9月28日签订的《***所销售代理合同》以及上***公司同日出具给孝感大道公司的《委托书》认为孝感大道公司有权出租案涉房屋，**不是非法侵占涉案房屋，不能成立。具体理由分述如下：1、上诉人同上***公司2018年9月28日签订的合同名称为“***所销售代理合同”，不是委托租赁代理合同。2、《***所销售代理合同》的内容，充分证明上诉人委托上***公司的事项是销售代理。3、即便是上诉人委托上***公司代理销售项目房产，《***所销售代理合同》第二条04条款，也明确约定由上诉人同认购者签订《房屋销售合同》，办理相关售房手续，上诉人收取房款。上***公司也无权签订《房屋销售合同》和收取房款。4、上诉人委托上***公司的事项是代理销售项目房产，没有委托其出租。孝感大道公司以上***公司出具的《委托书》认为其有权出租，纯属无稽之谈。5、不论上诉人委托上***公司的委托事项是什么内容，依据《中华人民共和国民法典》第169条之规定，上***公司转委**感大道公司，必须取得上诉人同意。一审判决没有证据证明上诉人同意上***公司转委**感大道公司。6．对于四被上诉人侵犯上诉人物权的行为，上诉人一直在主张权利，并采取一些应对措施，直至提起本案诉讼。此事实从**一审提供的《答辩状》内容可以证实，并非一审判决所述的上诉人没有提出异议。7、即便按照一审判决所言，上***公司依据《***所销售代理合同》取得招商权。所谓“招商权”也不是房屋出租权，也只能是招商引进商户，但对于商户引进后，有关案涉房屋的出租是涉及物权的问题，只能由上诉人作为物权的权利人决定。没有任何证据证明上***公司以及上***公司可以转委**感大道公司同**签订租赁合同。同时，上***公司的招商权到期日为2021年4月底。但孝感大道公司同**、孝感市开发区阿肆音乐吧签订的《房屋租赁合同》租期却到2024年12月底，也远远超出其所谓的招商权期限。8、四被上诉人私相授受，租金均被孝感大道公司收取，上诉人至今没有取得分文租金。按一审判决的结果上诉人享有的不动产物权被非法处分，上诉人不仅没有取得任何租金收益，而且甚至是要求返还原物的权利都没有，只能任人宰割。二、上诉人一审诉请四被上诉人赔偿损失的事实清楚、证据充分，符合法律规定。1、四被上诉人侵犯了上诉人不动产物权。上诉人参考孝感大道公司同**、孝感市开发区阿肆音乐吧签订《房屋租赁合同书》约定的租金标准，要求四被上诉人赔偿侵犯上诉人的物权给上诉人造成的经济损失，事实清楚、证据充分。2、四被上诉人侵犯上诉人物权的法律事实发生在民法典施行前，但持续到民法典施行后，依据《关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，本案适用民法典的规定。上诉人的诉请符合《中华人民共和国民法典》第169条、171条、179条、233条、235条、236条、238条的规定。 **、孝感市开发区阿肆音乐吧共同辩称，一审判决公平公正，符合事实情况，请求维持原判。 大道管理公司、兆辽公司二审未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 湖北松达通信工程有限公司向一审法院起诉请求：1、判决责令**、孝感市开发区阿肆音乐吧、孝感市大道管家商业管理有限公司、上***实业有限公司立即停止对湖北松达通信工程有限公司所有的位于孝感市孝南区××街××号××号楼××楼南侧半层-7层（建筑面积495.58㎡）房屋不动产物权的侵害；2、判决责令**、孝感市开发区阿肆音乐吧、孝感市大道管家商业管理有限公司、上***实业有限公司限期腾退孝感市孝南区××街××号××号楼××层南侧半层-7层（建筑面积495.58㎡）房屋，并向原告返还；3、判决责令**、孝感市开发区阿肆音乐吧、孝感市大道管家商业管理有限公司、上***实业有限公司赔偿侵害湖北松达通信工程有限公司所有的孝感市孝南区××街××号××号楼××层南侧半层-7层（建筑面积495.58㎡）不动产物权给湖北松达通信工程有限公司造成的经济损失123991元（自2019年1月1日计算至**、孝感市开发区阿肆音乐吧、孝感市大道管家商业管理有限公司、上***实业有限公司腾退并向湖北松达通信工程有限公司返还该房屋之日止，暂计算至2021年12月30日）；4、本案诉讼费用由**、孝感市开发区阿肆音乐吧、孝感市大道管家商业管理有限公司、上***实业有限公司承担。 一审法院认定事实：2018年9月28日，湖北松达通信工程有限公司与上***实业有限公司签订《***所销售代理合同》，合同约定，湖北松达通信工程有限公司将其所有位于孝感市孝南区××街××号房屋委托上***实业有限公司销售，自2018年9月28日开始，委托期限十八个月，上***实业有限公司完成销售总价35000000元，且回收款达到95%以上，余下未出售面积、招商、**、推广、运营委托期限顺延。2019年11月22日，湖北松达通信工程有限公司与上***实业有限公司签订《补充协议》，双方将原《***所销售代理合同》的销售时间顺延至2021年4月底。2018年9月28日，上***实业有限公司向孝感市大道管家商业管理有限公司出具委托书，上***实业有限公司委**感市大道管家商业管理有限公司作为其公司招商运营代理，授权孝感市大道管家商业管理有限公司管理松达·凯旋门广场项目，权限为代表上***实业有限公司磋商、签署文件和招商运营管理相关事宜。2018年10月24日，孝感市大道管家商业管理有限公司与**签订《房屋租赁合同书》，合同约定，孝感市大道管家商业管理有限公司将孝感市孝南区××街××号××号楼××层南侧半层-7层（建筑面积495.58㎡）房屋出租给**，租期为五年，自2019年1月1日开始计算，并约定2019年1月1日至2020年12月30日为免租期。合同签订后，**向孝感市大道管家商业管理有限公司缴纳租金60190元。2021年3月31日，湖北松达通信工程有限公司向上***实业有限公司下达《***所销售代理合同》到期终止通知书，通知自2021年5月1日起，湖北松达通信工程有限公司与上***实业有限公司签订的《***所销售代理合同》及《补充协议》到期；湖北松达通信工程有限公司终止上***实业有限公司销售代理权、招商权、管理权、收益权，上***实业有限公司立即停止经营活动，于2021年5月30日退出市场；2021年6月15日清退入驻商家并处理遗留问题，于2021年6月20日前将物业完好交还湖北松达通信工程有限公司。 一审法院认为，该案系返还原物纠纷。 **、孝感市开发区阿肆音乐吧使用湖北松达通信工程有限公司所有的孝感市孝南区××街××号××号楼××层南侧半层-7层（建筑面积495.58㎡）房屋，**、孝感市开发区阿肆音乐吧使用涉案房屋是基于2018年10月24日，孝感市大道管家商业管理有限公司与**签订《房屋租赁合同书》，孝感市大道管家商业管理有限公司出租涉案房屋是基于2018年9月28日，上***实业有限公司向孝感市大道管家商业管理有限公司出具的委托书。上***实业有限公司基于《***所销售代理合同》取得招商权，故**、孝感市开发区阿肆音乐吧不是非法侵占涉案房屋，且已经缴纳租金，湖北松达通信工程有限公司在租赁期也未提出异议。湖北松达通信工程有限公司与上***实业有限公司解除《***所销售代理合同》不应影响**、孝感市开发区阿肆音乐吧的租赁行为，故湖北松达通信工程有限公司的诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决：驳回湖北松达通信工程有限公司诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由湖北松达通信工程有限公司负担。 本案二审期间，当事人均未提交新证据。 经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。 另查明，位于孝感市孝南区××街××号××号楼××层南侧半层-7层（建筑面积495.58㎡）不动产登记在松达公司名下。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实虽然发生在民法典施行前，但是该事实一直持续到民法典施行后，故本案适用民法典的规定。 根据当事人诉辩意见，结合案件事实，本案二审当事人争议焦点为：一、兆辽公司转委托大道管理公司行为是否对松达公司发生法律效力；大道管理公司与**、孝感市开发区阿肆音乐吧签订的《房屋租赁合同》是否合法有效；二、**、孝感市开发区阿肆音乐吧是否需要向松达公司返还案涉房屋；给松达公司造成的损失如何确定。 关于焦点一，本院认为，《中华人民共和国民法典》第一百六十九条第一款、第一百七十一条第一款规定，代理人需要转委托第三人代理的，应当取得被代理人同意或者追认。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。本案中，松达公司与兆辽公司签订《***所销售代理合同》明确约定，松达公司委***公司是销售代理合同，没有委***公司将案涉房屋对外出租。兆辽公司在未经松达公司同意情况下，又转委托大道管理公司，故兆辽公司转委托给大道管理公司的行为对松达公司无效。大道管理公司未取得合法代理权情形下，与**、孝感市开发区阿肆音乐吧签订的《房屋租赁合同》违反了法律强制性规定，也属无效合同，不受法律保护。 关于焦点二，本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百三十六条、第二百四十条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨碍或者消除危险。本案中，案涉房屋所有权人为松达公司，松达公司对案涉房屋享有相关合法权益。因大道管理公司与**、孝感市开发区阿肆音乐吧签订的《房屋租赁合同》无效，**、孝感市开发区阿肆音乐吧无权占有、使用案涉房屋。松达公司请求判令**、孝感市开发区阿肆音乐吧停止侵害，返还案涉房屋的诉讼请求合理合法，应当予以支持。 兆辽公司、大道管理公司、**、孝感市开发区阿肆音乐吧侵权行为给松达公司造成损失的事实清楚，但是松达公司在本案中未提交足以证明其损失多大的相关证据，故对松达公司的损失本案不予处理，松达公司可以依法另行主张。 综上所述，湖北松达通信工程有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第一百六十九条第一款、第一百七十一条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条、第二百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院(2022)鄂0902民初2905号民事判决； 二、**、孝感市开发区阿肆音乐吧于本判决生效后十日内向湖北松达通信工程有限公司返还位于孝感市孝南区××街××号××号楼××楼南侧半层-7层（建筑面积495.58㎡）房屋； 三、驳回湖北松达通信工程有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，减半收取50元，由**、孝感市开发区阿肆音乐吧公司负担。二审案件受理费100元，由**、孝感市开发区阿肆音乐吧负担70元，由湖北松达通信工程有限公司负担30元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年七月十七日 书记员**弯