上海市人民防空工程有限公司
上海天壤实业有限公司与上海市人民防空工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审案件二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）沪01民终848号
上诉人（原审原告）：上海天壤实业有限公司，住所地上海市徐汇区龙吴路410弄79号1号楼101室。
法定代表人：董启元，董事长。
委托诉讼代理人：王德杰，上海市金源方程律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海市人民防空工程有限公司，住所地上海市徐汇区番禺路1000号。
法定代表人：田黎，总经理。
委托诉讼代理人：殷佩佩，上海贸悦律师事务所律师。
上诉人上海天壤实业有限公司（以下简称“天壤公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初16174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，本案现已审理终结。
天壤公司上诉请求：讼争房屋租赁合同约定天壤公司对承租的房屋有续租权，原审法院仅认定续租条款有效，未支持天壤公司续租诉请，该判决错误。天壤公司虽曾偶尔有过迟付房租现象，但该迟延支付已得到上海市人民防空工程有限公司（以下简称“人防公司”）认可，原审却以天壤公司违约为由，驳回了天壤公司的续租请求。综上，原审法院判决错误，现请求二审法院查清事实后，改判支持天壤公司的上诉请求。
人防公司答辩称：不同意天壤公司的上诉请求。房屋租赁合同明确约定，天壤公司不存在任何违约情形，人防公司才有义务与天壤公司续签租赁合同，可天壤公司在履行合同过程中屡屡拖欠房租，存在违约情形，故天壤公司无权继续承租讼争房屋。况且，讼争房屋已被更名在上海市XX总公司名下，人防公司已无权将该房屋出租给天壤公司。因此，原审法院认定的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决正确，现请求二审法院驳回上诉，维持原判。
天壤公司向原审法院起诉请求：1.确认天壤公司与上海市人民防空工程公司A公司（以下简称“A公司”）签订的房屋租赁合同补充条款第4条有效；2.判令人防公司履行房屋租赁合同补充条款第4条，即与天壤公司就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX号楼继续签订租赁合同，自2019年11月1日至2024年10月30日。
原审法院认定事实：上海市徐汇区XX路XX弄XX号房屋产权原登记在上海市人民防空建筑工程部（人防公司前称）名下，2019年8月，系争房屋产权变更登记至上海市XX总公司名下（人防公司为该公司的全资子公司）。2013年10月16日，天壤公司（承租方、乙方）与A公司(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX号楼（即系争房屋）出租给乙方作为商务办公用房，租赁期限自2014年1月1日起至2019年1月30日，年租金总额为壹佰玖拾万元。乙方应于本合同签署之日起7个工作日内支付3个月租金及管理费。之后以3个月为一个付款周期，在每个付款周期结束前的最后10日内由甲方开具下个付款周期账单。合同补充条款第4条约定，在乙方租赁期内无任何违反租赁合同约定前提下，本租赁合同到期后，甲方有义务与乙方再续签为期5年的租赁合同。续租合同的具体条款由双方另行书面约定，租金标准在本合同约定的价格上增长10%。合同另就其他事项作了约定。2014年8月5日，天壤公司与A公司签订交房协议，约定系争房屋交付日期自2014年8月1日起算，租赁期限相应顺延至2019年10月30日。还查明，A公司于2019年3月15日注销。庭审中，天壤公司提供一组付款凭证，证明天壤公司按约支付租金，在2018年7月前虽每季度有一个月的租金延迟支付，但属于特殊情况，不影响合同履行，不属于根本违约。人防公司则提供一组付款凭证及双方往来函件，证明天壤公司长期存在迟延支付租金的情形。人防公司另提供双方往来函件及照片等，证明天壤公司在合同中存在不按约履行的情形。天壤公司对上述证据的真实性没有异议，但认为天壤公司招租符合合同约定，招租商铺系为办公用途，天壤公司逾期支付租金事出有因。
原审法院认为：本案租赁合同系天壤公司、A公司真实意思表示，内容合法有效，天壤公司要求确认租赁合同补充条款第4条有效，于法有据，予以支持。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行。根据第4条的约定，只有在天壤公司履行合同中不存在任何违约情形，人防公司才有义务与天壤公司续签五年租赁合同，现天壤公司在合同履行过程中，多次逾期支付租金，已经违反了合同约定，天壤公司要求人防公司与其续签合同缺乏合同依据，且目前系争房屋已经登记在案外人名下，人防公司拒绝与天壤公司续签合同，双方亦未就合同具体内容协商达成一致，天壤公司要求与人防公司续签租赁合同缺乏事实与法律依据，对天壤公司的该项诉讼请求不予支持。
原审法院经审理后，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条规定，判决如下：一、上海天壤实业有限公司与上海市人民防空工程有限公司就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX号楼签订的《房屋租赁合同》补充条款第4条有效；二、上海天壤实业有限公司的其余诉讼请求不予支持。案件受理费减半收取计10,990元，由上海市人民防空工程有限公司负担40元，上海天壤实业有限公司负担10,950元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照合同约定切实履行。本案中，A公司与天壤公司就涉案房屋签订的讼争房屋租赁合同依法有效，虽该合同约定天壤公司对于涉案房屋拥有相应续租权，但天壤公司在履行合同过程中并未严格按照合同约定履行义务；况且，讼争合同相对方并非人防公司，涉案房屋产权也已被变更在案外人名下，故天壤公司要求判令人防公司与其续签房屋租赁合同等诉请，本院实难支持。因此，对天壤公司提出的相关上诉请求，不予支持。
综上所述，天壤公司的上诉请求，理由与依据均不足，本院不予支持；原审法院认定事实无误，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币21,980元，由上诉人上海天壤实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 侯卫清
审判员 寻增荣
审判员 潘春霞
二〇二一年四月十二日
书记员 王 翀
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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