天津市水务规划勘测设计有限公司、天津市津房置业发展有限责任公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

天津市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）津02民终8949号 上诉人（原审原告）：天津市水务规划勘测设计有限公司，住所地天津市河西区马场道217号。 法定代表人：***，院长。 委托诉讼代理人：***，上海锦天城（天津）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海锦天城（天津）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：天津市津房置业发展有限责任公司，住所地天津市和平区保定道35-37号（新华大厦）首层底商03。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，天津金洛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，天津金洛律师事务所实习律师。 原审第三人：天津开发区新发房地产开发有限公司，住所地天津开发区第二大街10号27门。 法定代表人：***，执行董事。 上诉人天津市水务规划勘测设计有限公司（以下简称“水务勘测公司”）因与天津市津房置业发展有限责任公司（以下简称“津房置业公司”）、原审第三人天津开发区新发房地产开发有限公司（以下简称“新发房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2020）津0103民初9772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年12月6日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 水务勘测公司上诉请求：1．请求依法撤销（2020）津0103民初9772号民事判决第三、四项；2．请求依法发回重审或改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；3．本案一、二审全部案件受理费用由被上诉人承担。事实与理由：一、对于事实认定部分，一审判决第六页第二行“原告购买房屋为自用办公。”该事实有遗漏，一审判决记载不全面，上诉人财务独立，自负盈亏。虽有自用的目的，但上诉人选择购买而非租赁的方式更重要的因为不动产保值增值的属性，这是上诉人订立购房合同的目的。二、双方此前协商仅就被上诉人继续履行合同或者提供其他等值的房屋进行置换，并非对解除合同赔偿进行协商。且被上诉人在一审审理中也坚持履行合同，该事实遗漏，进而在一审判决“本院认为部分”纠纷的解决过程双方预见和应当预见的后果产生了影响。三、关于直接损失的数额认定的遗漏。一审法院前期采纳了上诉人的意见，对涉案房屋进行了司法评估，直接损失数额已经可以确定，但评估结论未采纳，评估报告属于证据，一审法院未应在裁判文书中阐明该证据是否采纳以及相应理由，违反民事诉讼证据的明确规定。关于本院认为部分，一审法院第七页第二行“但金额需要予以调整，依据原被告的企业性质、购房用途等等”，上诉人认为该处违反了有关规定。买房行为以及违约后果与双方的企业性质、购房用途无关。上诉人购房的目的实现物权，一审法院仅以资金占用损失赔偿，但房屋的现价值才是购房者的直接损失。一审判决金额无法再购买到类似区位的房屋，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》2003版第18条或2020版第14条均明确规定在损失数额难以确定的情况下应以付款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，即1.5倍或LPR进行计算，何况本案的损失数额已经经过司法评估进行了确定，评估价就是直接损失。另外，如果被上诉人及时履行合同，上诉人自2003年便可对房屋行使占有、使用、买卖、租赁、担保、抵押等民事权利，上诉人保留上述间接损失的主张权利。上诉人至今仍以租赁的方式解决问题，房租每年300余万元。涉案房屋的销售具备预售许可证，上诉人已经尽了必要的审慎义务，以当时的市场价格购房涉案房屋无任何过错，上诉人无法预见或应当预见后期纠纷，上诉人无法预见交付及过户出现问题，且被上诉人没有对上诉人订立合同时进行举证，一审判决认定有失公允。 津房置业公司辩称，一、双方及原审第三人签订的《天津市商品房买卖合同》的时间为2003年6月23日，而早在2003年4月22日被上诉人与原审第三人订立了项目转让协议，将涉诉房屋在内的房地产打包转让给了原审第三人，所以在三方签订的《天津市商品房买卖合同》中没有约定将房款打给原审第三人的情况下，上诉人将涉诉房屋的购房款支付给了原审第三人，从该行为可以证实涉诉房屋的出售是原审第三人与上诉人之间形成的合意，因涉案房屋当时的预售证所有人是被上诉人，故按照原审第三人的请求，以被上诉人作为出卖人，上诉人作为买受人，原审第三人作为委托代理人签订了《天津市商品房买卖合同》，至于涉诉房屋后期不能交付、未如期交付以及违约后的沟通问题，被上诉人均未参与，直至本案起诉前，上诉人才就涉诉房屋在政府的协调下进行沟通。而上诉人起诉时间为2020年，时隔17年之久，该期间上诉人如何沟通房屋问题被上诉人无从可知，但从涉诉的期限及违约的情况可以判断出，上诉人是明知在2008年涉诉房屋处于无法过户的状态，但从未向被上诉人主张任何的权利，从法律规定角度，上诉人应当承担部分因自身原因导致损失扩大的责任。二、作为被上诉人承担了本不应当承担的返还责任，对上诉人要求被上诉人承担的其他责任，被上诉人不予认可。 原审第三人未出庭应诉亦未发表意见。 水务勘测公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2003年6月23日签订的编号为2003-46341《天津市商品房买卖合同》；2、判令被告返还购房款3,160,000元；3、判令被告赔偿原告已支付的税费94,800元以及维修基金31,600元；4、判令被告赔偿原告实际损失15,569,612.92元；5、诉讼费用由被告承担。 一审法院查明，原告水务勘测公司原名称为天津市水利勘测设计院。2003年6月23日，天津市水利勘测设计院作为买受人、被告津房置业公司作为出卖人、第三人新发房地产公司作为被告津房置业公司的委托代理人，就天津市河西区迎宾广场别墅C-12订立2003-46341《天津市商品房买卖合同》，约定：涉诉房屋建筑面积381.53平方米，价款3,160,000元；被告应于2003年7月15日前将商品房交付原告，商品**工验收合格后30日内办理房屋所有权初始登记，初始登记完毕后，180日内及时协助办理房屋所有权转移登记。涉诉房屋的销售许可证编号为（2003）津房售字第105-06号。2003年6月20日，原告交付全部房款，2003年7月10日缴纳了契税、维修基金。至今涉诉房屋在房管部门无产权登记信息，被告亦未交付房屋。 经询，原告购买房屋为自用办公。因原、被告均为国有企业，双方曾经分属的主管部门协商未果，由政府部门组织双方协调解决历史遗留问题未果。另，经天津市第一中级人民法院（2005）一中民一初字第91号民事判决认定，2003年4月22日，被告津房置业公司与第三人新发房地产公司订立《项目转让协议书》，将包括涉诉别墅在内的房地产打包转让给第三人新发房地产公司。 一审法院认为，当事人合法的民事权益应予维护。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 原、被告订立的《天津市商品房买卖合同》，意思表示真实，内容不违反法律法规效力性、强制性规定，合同成立生效。原告作为买受人依约交付了房款，被告作为出卖人应依约履行房屋交付及办理所有权初始、转移登记等义务。虽经多年协调、协商，但现涉诉房屋仍未办理所有权登记，导致原告无法实现购买房屋自用办公的合同目的，现原告主张解除合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，一审法院予以支持。同时，原告直接以提起诉讼的方式主张解除，依据合同法第九十六条规定，合同自起诉状副本送达被告时即2020年8月10日解除。合同解除后，被告应依据合同法第九十七条返还原告购房款。但原告向其他机构支付的契税、维修基金，应依据现行《中华人民共和国契税法》、《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，先行办理退款手续，此后确有损失发生的，可再行主张赔偿，一审法院在本案中暂不予支持。原告主张被告赔偿损失符合合同法第一百零七条规定，但金额需要予以调整。依据原、被告企业性质、原告购买房屋的用途、双方协商解决纠纷的过程、订立合同时双方预见到或应当预见到的合同履行情况或违约后果，一审法院根据公平原则综合认定，被告应以购房款总额为基数，分段按照中国人民银行同期同类贷款利率或市场报价利率的标准，赔偿原告自购房款给付之日2003年6月20日至实际返还之日止的经济损失。原告诉请超出部分无事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于被告提出应由第三人新发房地产公司承担责任的抗辩事由。原、被告系涉诉合同主体，第三人仅为被告的委托代理人，被告与第三人之间的约定不得对抗原告，原告向被告的代理人即第三人支付房款的行为并无不当，且付款后订立合同时三方未就此提出异议。因此，被告的该项抗辩无事实和法律依据，一审法院不予采信。综上所述，经一审法院审判委员会决议，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第三百九十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决：“一、原告天津市水务规划勘测设计有限公司（原名称天津市水利勘测设计院）与被告天津市津房置业发展有限责任公司2003年6月23日就天津市河西区迎宾广场别墅C-12订立的2003-46341《天津市商品房买卖合同》于2020年8月10日解除；二、被告天津市津房置业发展有限责任公司于本判决生效之日起10日内，返还原告天津市水务规划勘测设计有限公司购房款3,160,000元；三、被告天津市津房置业发展有限责任公司于本判决生效之日起10日内，以购房款3,160,000元为基数，2019年8月19日及以前按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，赔偿原告天津市水务规划勘测设计有限公司2003年6月20日至购房款实际返还之日止的经济损失；四、驳回原告天津市水务规划勘测设计有限公司的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费115218元，由原告天津市水务规划勘测设计有限公司、被告天津市津房置业发展有限责任公司各负担57,609元。” 二审审理期间，双方当事人均没有提供证据。 本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，水务勘测公司、津房置业公司订立商品房买卖合同后，水务勘测公司支付了全部合同价款，但津房置业公司未能按约交付房屋、办理所有权转移登记，导致水务勘测公司的合同目的无法实现，一审法院判决本案房屋买卖合同解除，并无不当，本院予以维持。根据法律的规定，合同因违约解除的，违约方应向合同相对方承担赔偿损失等违约责任。根据查明的事实，水务勘测公司、津房置业公司均为国有企业，就本案合同纠纷，双方分属的主管部门曾经进行过协商，政府部门也曾组织双方协调解决，但均未能达成一致。一审判决综合双方企业性质、购买房屋的用途、双方协商解决纠纷的过程、订立合同时双方预见到或应当预见到的合同履行情况或违约后果等情况，根据公平原则，酌情认定水务勘测公司的经济损失，并无不当，本院予以维持。水务勘测公司要求以房屋评估价格为基础来认定其损失，考虑到本案的实际情况，其此项上诉理由依据不足，本院不予支持。 综上所述，水务勘测公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费74,414元，由上诉人天津市水务规划勘测设计有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　兰　岚 审判员　包　颖 审判员　王　晶 二〇二三年二月二十八日 书记员　*** 附：本裁判文书所依据法律规定具体条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十六条第二审人民法院对上诉案件应当开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，人民法院认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。