甘肃省水利水电勘测设计研究院有限责任公司、陇西县盛世达置业有限公司等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

甘肃省陇西县人民法院

民 事 判 决 书

（2021）甘1122民初3060号

原告（反诉被告）：甘肃省水利水电勘测设计研究院有限责任公司（以下简称水电院），统一社会信用代码：91620000438002318J，住所：兰州市城关区平凉路284号。

法定代表人：朱发昇，该公司董事长。

委托诉讼代理人：吴静，系北京德恒（兰州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘万军。

被告（反诉原告）：陇西县盛世达置业有限公司（以下简称盛世达公司），统一社会信用代码：91621122695630913B，住所：甘肃省定西市陇西县文峰镇长安路盛世达宾馆。

被告暨被告盛世达公司法定代表人：董世堂，男，1972年2月5日生，住陇西县。

被告（反诉原告）：陇西丽都商务有限公司（以下简称丽都公司），统一社会信用代码：916211223321939963，住所：甘肃省定西市陇西县文峰镇药都路248号。

被告暨被告丽都公司法定代表人（反诉原告）：张永平，男，1967年3月19日生，公民身份号码×××，甘肃省定西市人，丽都公司公司总经理，住定西市安定区西岩新村6号。

四被告共同委托代理人：李彦林，甘肃金致诚律师事务所律师。

上列原、被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人、被告张永平、董世堂均到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。

水电院向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告盛世达公司、丽都公司签署的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于被告收到起诉状副本之日解除，判令两被告立即向原告返还租赁房屋；2、判决被告盛世达公司、丽都公司连带支付截至合同解除之日欠付的租金及逾期支付租金产生的违约金（暂计算至2021年2月28日，欠付租金自2017年起算为157.183万元，违约金为20.8228万元）合计178.0058万元；3、判决盛世达公司、丽都公司连带承担自合同解除之日至租赁房屋返还之日的房屋占用费（计算方式为原合同租金标准÷365×天数）。4、判决被告盛世达公司、丽都公司连带承担原告为实现债权发生的全部费用，包括但不限于诉讼费保全费、律师费、保全担保费、差旅费等。5、请求被告张永平对丽都公司的债务承担连带责任，董世堂对盛世达公司的债务承担连带责任。6、虽然补充协议约定装修设施应归原告，但原告可以做出让步，同意对被告装修的电梯按评估价进行补偿，其他附属物归原告所有。7、反诉原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。事实和理由：2013年8月12日，甘肃省水利水电勘测设计研究院（以下简称“水电院前身”）与陇西盛世达置业有限公司（以下简称“盛世达公司”）签订《房屋租赁合同）（以下简称“《原合同》”）。《原合同》约定水电院前身将坐落于××县大厅255平方米、一楼东商铺651平方米、一楼西商铺497平方米、办公写字楼3650平方米、车库290平方米、院子1100平方米（以下简称“租赁房屋”）出租给盛世达公司，租赁期自2014年1月1日至2023年12月31日。2014年1月1日至2016年12月31日，每年租金为913141元。2017年1月1日至2025年12月31日，每年租金在前一年的基础上上浮2.5％，盛世达公司按年向原告支付程金，并于每年12月提前一次性支付下年租金。2019年8月9日，甘肃省水利水电勘测设计研究院有限责任公司（以下简称“水电院”）与盛世达公司、陇西丽都商务有限公司（以下简称“两被告”）签订（房屋租赁合同补充协议》（以下简称“《补充协议》”）。《补充协议》2.2条约定，从2018年1月1日起将租金调整为65万元／年。2.3条约定，2019年8月31日两被告向水电院付清2019年度上半年租金32.5万元，2019年12月31日前付清2019年下半年租金32.5万元。2.8条约定，如两被告未能按照上述降低后的租金按时足额支付任一期房屋租金，则水电院有权将房屋租金恢复至原租赁合同约定的房屋租金标准计收，并有权按照原租赁合同约定的租金标准要求两被告承担相应的违约金。1.2条约定，水电院因要求两被告承担违约责任或赔偿责任而产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、保全担保费、差旅费等均由两被告承担。因承租人申请，水电院在充分考虑市场变化和承租人的经营情况后，与承租人平等协商，将房屋年租金由100万元降低65万元，做出巨大让步。《补充协议》签订后，两被告于2019年8月31日按期足额支付2019年度上半年的租金（32.5万元）。2019年12月20日，两被告共支付了10万元，未在2019年12月31日前足额支付2019年下半年的租金32.5万元，违反了《补充协议》6.2.3条的约定，承租人于2020年才陆续付清2019年重新约定的房屋租金。2020年1月1日至今的租金一直拖欠，未予支付。根据《补充协议》2.8条的约定，水电院有权将房屋租金恢复至原租赁合同约定的房屋租金标准计收，并有权按照原租赁合同约定的租金标准要求两被告承担相应的违约金。按《原合同》计算，截至2021年2月28日，两被告共欠租金157.183万元，其中2017年2.5969万元，2018年30.9368万元，2019年30.8352万元，2020年75.5952万元，2021年17.2189万元；欠付逾期违约金共20.8228万元，两项合计178.0058万元。根据《补充协议》3.1、3.2条的规定，在租赁期限内，两被告未按约定支付租金的，水电院有权提前解除合同，并要求两被告限期腾房。研究院与盛世达公司、丽都公司之间就解除房屋租赁合同事宜从未达成一致意见，且截至本案开庭之日，盛世达公司和丽都公司未按期、足额支付房屋租金，也未将承租房屋交回水电院，未办理过任何房屋交接手续。被告反诉要求水电院支付未返还部分租赁房屋装饰及不可拆卸设施相应补偿款，既没有法律依据，也没有合同依据。根据《补充协议》第3.2条：“在租赁期限内，承租人未按约定支付租金的，甲方有权采取停止供应、停止使用并要求限期腾房，乙方、丙方（承租人）对租赁房屋已投入的装饰装修及不可移动的设施无偿归甲方处置，乙方、丙方不得自行拆除或破坏，对租赁房屋内的装饰装修及遗留设施、物品甲方（出租人）不再进行任何补偿，均有权按照零价值处理，由此造成的一切后果由乙方、丙方自行承担。”之约定，在租赁期限内，承租人未按约定支付租金的，出租人要求限期腾房的，对租赁房屋已投入的装饰装修及不可移动设施无偿归出租人处置。屋面漏水主要系承租人安装太阳能热水系统和经营牌匾所致。水电院2018年、2019年从未收到丽都公司关于屋面漏水以及因房屋漏水致使五楼次承租人（足浴）无法经营的反馈。2020年水电院收到丽都公司关于屋面漏水的反馈后，于2020年7月积极对屋面进行了修缮。若因房屋漏水造成承租人损失的，则2019年8月9日水电院与承租人签订《补充协议》时，承租人可以要求水电院给予赔偿，但承租人从未提出相关请求。

四被告反诉、答辩称：1、确认反诉人与被反诉人2013年8月12日签订的《房屋租赁合同》及2019年8月9日签订的《〈房屋租赁合同〉补充协议》约定房屋租赁范围中一楼商铺部分租赁关系已于2020年6月30日之前解除并已返还被反诉人；2、判令被反诉人提前解除租赁合同应向反诉人支付未返还部分租赁房屋装修及不可拆卸设施相应补偿款约80万元（具体按评估残值价格计算）；3、判令被反诉人赔偿被反诉人长期不履行租赁房屋屋顶漏水修缮义务造成反诉人2018年8月1日至2020年8月1日营业损失68万元；4、被告张永平、董世堂不是租赁合同缔约人，不应承担连带责任。5、原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。6、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2013年8月12日签订《房屋租赁合同》，合同约定反诉人承租范围为被反诉人名下位于××县大厅，面积255平方米、一楼铺面497平方米，办公写字楼3650平方米，车库290平方米，院子1100平方米，年租金为913141元，并自2917年1月1日起按年租金为基础年上浮2.5％。2019年8月9日，经反诉人与被反诉人多次协商，就减少年租金达成一致，并约定年租金自2018年1月1日起，反诉人承租租金调整为年租金65万元。截止2020年初，反诉人按合同约定，支付了全部2018年及2019年租金。2019年底至2020年6月，因突发新冠疫情，双方经进一步协商，被反诉人同意按国务院文件规定，减免2020年1至3月的租金。后因新冠疫情的后续影响，致使宾馆经营完全陷入困境。反诉人多次联系被反诉人就租金事宜进行协商，被反诉人同意于2020年7月1日全面收回办公楼一楼商铺，原合同及补充协议已于2020年6月30日起事实上已终止履行。由于反诉人与被反诉人就二楼至五楼及剩余承包区域范围租金进行全面协商未能达成一致后，反诉人就提前解除双方全部涉案租赁物的租赁合同关系提出补偿80万元至100万元并顶付后续租金方案，但因双方未就反诉人装修及不可拆卸设备的补偿款项未能达成一致意见，遂酿成纠纷。反诉人认为，被上诉人收回一楼铺面，并全面告知一楼铺面承租户，且被反诉人在未出租铺面张贴本单位管理人员出租联系电话，证明一楼铺面上诉人已经完成交付义务，故一楼铺面的租赁关系已于2020年6月30日之前解除。同时由于后续双方未就剩余涉案租赁房屋合同价款达成一致意见，租赁合同关系一直处于待定状态，反诉人不存在违约问题。故反诉人基于被反诉人起诉要求提前解除租赁关系有权主张装修及不可拆卸设备残值补偿，符合合同约定及法律规定。反诉人承租的被反诉人楼房5楼楼顶自承租以来一直存在屋顶防水质量问题，自承租后多次向被反诉人反映，但被反诉人始终拖延未修缮。2018年7月，因陇西县突降大暴雨，导致五楼浴足营业包厢中的五个包厢共计13张营业用床全部冲毁，且屋顶长期渗漏，无法恢复，一直关闭至2020年8月由被反诉人修缮后方才开始经营，期间5个包厢13张床，按每张床一天最低营业额168元计算，共计造成营业损失1594320元。故被反诉人作为出租方，其出租房屋严重漏水漏雨导致反诉人营业损失，被反诉人依法应予赔偿。被反诉人与反诉人经协商于2019年8月9日在原2013年8月12日签订的租赁合同基础上，就变更租金相关事宜签订补充协议，补充协议约定自2018年1月1日起答辩人在原租赁合同承租范围内按年租金65万元向被答辩人支付租金。补充协议签订后，答辩人按合同约定足额支付了2019年8月31日之前的全部租金。2019年12月12日开始，突发新冠病毒疫情，致使2020年9月至12月31日租金因经营活动受限，无力支付。且全国进入抗疫阶段，宾馆关闭经营，答辩人自2020年12月中旬至2020年5月近6个月因疫情影响无任何营业收入来源。根据中央和甘肃省有关政策文件规定，被答辩人在出现重大不可抗力疫情的情况下，作为国有企业，应当履行应有的社会责任，在最少免除疫情期间三个月租金的条件下，应当主动减少租金并延期支付租金。但被答辩人却在减免租金及国家规定延期支付租金的政策下，以全额支付2019年租金作为减免条件，迫使被答辩人在没有任何营业收入的情况下，多方筹资，全额支付了2019年全年租金。2020年4月开始营业后，宾馆业作为受疫情影响最重行业，答辩人在2020年上半年营业收入近乎为零。为此答辩人多次与被答辩人就房租减降进行协商，但被答辩人非但没有减降并履行延期支付房租国家义务，反而单方面违反疫情发生前签订的补充协议约定租金，并于2020年6月11日，委托律师向答辩人发出催要租金律师函，在函中告知将租金恢复至补充协议签订之前的租金。基于上述事实，答辩人2020年上半年未能按期支付租金，是因新冠疫情不可抗力造成的，并不存在故意违约事实。故被反诉人诉请的欠付租金没有事实依据及法律依据且违反国家疫情防控政策，其诉请依法应予驳回。

当事人围绕各自请求依法提交了证据，法庭组织当事人进行了证据交换和质证。双方对《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋减租协议》等均无异议，予以确认并在卷佐证。双方对存在异议的录音、视频、证言等，法庭认为证据来源客观真实，与本案双方当事人存在的争议相关联，亦作为本案定案依据，对其证明目的及效力综合全案分析认定。

本院经审理认定事实如下：2013年8月12日，甘肃省水利水电勘测设计研究院（以下简称“水电院前身”）与陇西盛世达置业有限公司签订《房屋租赁合同》（以下简称“《原合同》”）。《原合同》约定：水电院前身将坐落于××县大厅255平方米、一楼东商铺651平方米、一楼西商铺497平方米、办公写字楼3650平方米、车库290平方米、院子1100平方米（以下简称“租赁房屋”）出租给盛世达公司；用途为宾馆酒店、娱乐、办公、商场经营；租赁期限自2014年1月1日至2023年12月31日。2014年1月1日至2016年12月31日，每年租金为913141元。2017年1月1日至2023年12月31日，每年租金在前一年的基础上上浮2.5％；租金支付按先付后用原则，由盛世达公司在签定合同一周内付清第一年租金，之后按年向原告支付租金，并于每年12月提前一次性支付下年租金；除房屋内已有设施外，出租人不负责安装任何水、电暖、卫生、消防等设施，如需安装，由承租人承担全部安装及维修费用；承租人拖欠租金累计达6个月以上的，出租人有权终止本合同，收回房屋，由此而造成出租人损失的，承租人应予赔偿。合同签订后，原告向盛世达公司交付了房屋，盛世达公司按宾馆标准装修了办公楼，增添了电梯、一楼旋转门、太阳能空气能热水系统等新设施，之后营业丽都宾馆。

2018年9月3日，甘肃省水利水电勘测设计研究院变更名称为甘肃省水利水电勘测设计研究院有限责任公司（以下简称“水电院”）。2019年8月9日，水电院与盛世达公司、丽都公司签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称“《补充协议》”）。《补充协议》明确约定：盛世达公司、丽都公司为共同承租人；原合同履行过程中，由于盛世达公司未能按原合同约定缴纳房屋租金，称因利润微薄向出租人多次申请降租，为确保《房屋租赁合同》顺利履行，进一步明确各方权利义务，签署《补充协议》；确认2017年前的租金已经全部交清，2018年租金应付95.9368万元实付65万元，余30.9368万元未付，2019年应付98.3352元未付；双方同意从2018年1月1日起将租金调整为65万元／年；双方同意2019年租金于当年8月31日前支付32.5万元、12月31日前支付32.5万元；2020年租金于当年2月28日前支付10万元、4月30日前支付17.5万元、6月30日前支付10万元、8月31日前支付15万元、10月31日前支付12.5万元；2021年租金于2020年12月31日前支付10万元、2021年2月28日前付5万元、2021年4月30日前付17.5万元、2021年6月30日前支付10万元、2021年8月31日前支付12.5万元、2021年10月31日前付10万元；原告减免租金的前提条件为盛世达公司、丽都公司确认欠付合同所列房屋租金，并承诺按补充协议约定期限按期足额支付，如不能按补充协议约定按期支付2019年租金的，则补充协议约定的租金不再减免，补充协议的其他约定仍然对盛世达公司、丽都公司有法律约束力；若盛世达公司、丽都公司未按照补充协议约定的标准按时足额支付任一期房屋租金，则原告有权将房屋租金恢复至原租赁合同约定的房屋租金标准计收，并有权按照原租赁合同约定的租金标准，要求盛世达公司、丽都公司承担相应违约责任，向原告每日按逾期支付租金的0.1％支付滞纳金，起算时间以原合同约定的支付时间为准；盛世达公司、丽都公司未按约定支付租金的，原告有权提前解除合同，承租人对租赁房屋已投入的装饰装修及不可移动的设施无偿归甲方处置，不得自行拆除或破坏，原告对房屋内的装饰装修及遗留设施、物品不再进行任何补偿，均有权按照零价值处理，由此造成的一切后果由盛世达公司、丽都公司承担；原告因要求二被告公司违反补充合同、原合同承担违约责任或赔偿责任而产生的一切费用，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等均由二被告公司承担；二被告公司及各自法定代表人个人对因房屋租赁产生的租金支付及违约责任、赔偿责任等承租人责任和义务共同承担连带责任，直至相关义务履行完毕。该《补充协议》签订后，二被告公司于2019年8月31日按期足额支付2019年度上半年的租金32.5万元，2019年下半年租金32.5万元于12月31日支付10万元、2020年1月8日、1月18日各付10万元。2020年6-7月，被告张永平分四笔向原告员工支付2019年剩余租金25000元、2020年租金25000元，合计5万元（6月13日30000元、6月19日7000元、7月10日10000元、7月14日3000元）。2021年2月1日该员工将5万元汇入原告帐户。2020年剩余租金一直拖欠。

2019年10月至2020年6月，被告张永平通过电话、视频等形式向原告多次反映租赁房屋存在漏水影响经营，要求原告进行维修。2020年新冠疫情爆发后，二被告以书面申请、电话联系等形式多次请求原告变更租赁范围或降低租赁费用、收回租赁房屋。2020年5月8日，原告员工与被告张永平电话协商时承诺一楼商铺于7月1日移交给原告，其他范围当年租金共30万元，后续租金另行协商，张永平表示认可。2020年5月29日，原告员工与被告张永平电话联系房屋租金事宜，表示一楼商铺外的范围在无疫情影响时年租金为35万元，商铺下半年移交。2020年6月14日，原告与二被告公司签订《房屋减租协议》（以下简称《减租协议》），约定：原告减免二被告公司2020年上半年3个月的房租，合计免除162500元；减免租金直接从当前承租期（2020年1月1日至2020年12月31日）应缴纳的租金总额中扣减；扣减后，当前承租期二被告公司应缴纳的房屋租金共计487500元，加上二被告公司2019年度所欠的25000元租金，二被告还应缴纳512500元租金。该协议第四条其他事项约定：本协议未涉及事项按双方2013年8月12日签署的《房屋租赁合同》、2019年8月12日签署的《房屋租赁合同补充协议》执行；本协议自双方签定盖章后生效；本协议各方均确认已认真阅读全部条款，已知悉相应法律后果，并自愿签署本协议。

2020年7月，双方在履行交付一楼商铺过程中发生纠纷，原告对漏水屋面进行了修缮，在租赁房屋范围内的一间商铺张贴招租广告，联系方式为原告陇西分部负责人电话。2020年12月15日，原告收取了案外人缴纳的一楼一间铺面的租金、押金，将该铺面出租与他人。

2021年4月1日，原告向兰州市城关区人民法院起诉。支出律师代理费20000元。同年7月，兰州市城关区人民法院移送本院管辖。本院审理中，原告申请诉讼财产保全，支出财产保全申请费5000元。2021年12月2日，本院组织双方当事人进行调解，在保存双方争议的前提下，对租赁房屋及相应财产的移交、管理达成了协议。协议确认：自2021年12月4日起，由原告对租赁房屋完全行使管理权，双方存在的争议通过诉讼解决；被告可移动财产暂存于房屋内。协议达成后，二被告公司向原告于2021年12月3日交付了涉案房屋。审理中，原告认为装饰装修设施应归原告，但为了解决矛盾，同意作出让步，对被告装修的电梯进行按评估价进行补偿，其他均归原告所有。根据被告申请，本院委托评估机构对被告装修时安装的消防设施、电梯及电梯井、热水系统、旋转门等进行了评估，结论为电梯92040元，电梯井122094元，消防系统190360元，热水系统282800元，手动旋转门地弹门35233.6元，合计722527.6元。被告丽都公司支出评估费14600元。

本院认为：本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋减租协议》，系双方的真实意思表示，内容符合有关法律规定，且房屋已经交付被告使用，其法律效力应予认定。双方在履行合同中发生的争议，应当根据合同约定、双方履行情况及相关法律规定进行处理。

关于合同的解除。双方当事人在《房屋租赁合同》第四条4.7.1约定：“在租赁期限内，非下列情况之一的，不得变更或解除本合同：出租人或承租人因有特殊原因，经双方协商一致，同意出租人提前收回或承租人提前退交部分或全部该房屋的；因不可抗力因素致使房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的。”4.7.2约定：“因以上原因变更或解除合同的，要求变更或解除合同的一方应主动向另一方提出，但不承担赔偿责任。”第五条违约责任5.2.1约定：“在租赁期限内，承租人有下列行为之一的，出租人有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成出租人损失的，承租人应予以赔偿：……；拖欠租金累计6月以上的；……”。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；第七百二十二条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据上述合同约定及法律规定，2020年5月，原告陇西分部负责人在电话中承诺被告一楼商铺当年7月由原告接管的行为，以及2020年7月原告在商铺门面张贴原告员工联系电话招租、12月原告将一间商铺出租于他人并收取租金的行为，应当视为双方就一楼商铺于2020年6月30日解除租赁合同有了共同意思表示，原告实际上接管了一楼商铺，同时对《房屋租赁合同补充协议》约定的2020年的租金进行了变更。故对被告反诉确认一楼商铺于2020年6月30日解除租赁关系、返还原告的请求予以支持。关于其他范围房屋的租赁关系，因原告在起诉之前被告已实际拖欠租金超过六个月，根据合同约定及法律规定、原告的诉讼请求、双方陈述等，本院确认于2021年4月1日解除。

关于原告请求被告支付的拖欠房屋租金、违约金、房屋占用费。2013年8月12日起，原、被告先后签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《房屋减租协议》三份合同，对双方权利义务进行明确。其中《房屋减租协议》为最后签订，对其中涉及的双方争议的项目应以该协议为依据进行处理。《房屋减租协议》确认：原告减免二被告公司2020年上半年3个月的房租，合计162500元；扣减后，二被告公司还应缴纳2020年的房屋租金共计487500元，加上二被告公司2019年度所欠的25000元租金，二被告还应缴纳512500元租金。2019年8月9日，双方签订的《房屋租赁合同补充协议》载明，该合同签订目的为：“鉴于……乙方（被告公司）未能按照合同约定按时足额缴纳房屋租金，并称由于市场原因利润微薄、经营困难多次向甲方（原告）申请降租。为确保《房屋租赁合同》顺利履行，进一步明确各方权利义务。”原告在针对被告反诉请求的答辩状中，原告亦承认“水电院在充分考虑市场变化和承租人的经营情况后，与承租人平等协商，将房屋年租金由100万元降低65万元”。故《房屋租赁合同补充协议》中约定二被告公司不能按期支付租金时，“原告有权将房屋租金恢复至原租赁合同约定的房屋租金标准计收，并有权按照原租赁合同约定的租金标准，要求盛世达公司、丽都公司承担相应违约责任，向原告每日按逾期支付租金的0.1％支付滞纳金”的内容，实质是对被告的违约责任进行了双重约定，有悖于签订该合同之目的。结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》精神，以及双方于2020年6月14日签订的《房屋减租协议》中，原告并未按《补充协议》约定，向被告主张2018年、2019年变更后的房屋租金的事实，原告请求的房屋租金自2018年1月1日起，应按每年65万元计算，房屋占用费亦按该标准核算，对原告请求的高出部分不予支持。一楼商铺解除后，其他范围房屋租金按原告向被告承诺的每年35万元核算。据此，原告请求的2020年房屋租金应为312500元（65万元中扣除已付25000元、商铺解除后扣减半年租金15万元，疫情免除162500元）；2021年房屋租金及占用费共324110元（按每年35万元计算至2021年12月4日取整数），房屋租金合计636610元。双方约定的逾期支付租金的违约金过高，依法调整为按原告起诉时的一年期贷款市场报价利率3.85％核算。原告请求的违约金计算基数2019年为225000元，自2020年1月1日起计算至付清之日止（2020年1月8日、1月18日各付10万元、6月13日付2.5万元），核算违约金合计704.07元；2020年为337500元，其中5000元、7000元、3000元、10000元自2020年2月28日分别计算至当年6月13日、6月19日、7月10日、7月14日，核算违约金合计322.56元，7.5万元于当年2月28日起、17.5万元自4月30日起、6.25万元自6月30日起，均计算至付清之日止；2021年为86301元（按每年35万元计算至2021年12月4日取整数），自2021年1月1日计算至付清之日止。2021年4月1日合同解除后的房屋占用费不再支持违约金。

关于原告请求被告张永平、董世堂对各自名下公司责任承担连带责任的请求，以及由被告支付保全费、律师代理费的意见，系双方合同约定，不违反法律规定，应予支持。被告辩称法定代表人不承担连带责任的理由无法律依据，不予采纳。

关于被告反诉请求原告因提前解除租赁合同应向反诉人支付未返还部分租赁房屋装修及不可拆卸设施相应补偿款约80万元的问题。根据双方当事人陈述，被告张永平作为被告丽都公司法定代表人，在2020年新冠肺炎疫情暴发后多次向原告申请降低租金或交还房屋，一直未能得到妥善处理，故原告同意提前解除合同实际是应张永平之请求，而非其主动提出。被告提出补偿的热水系统、消防系统均为房屋正常使用的附属设施，属于被告装饰装修的不可移动设施，被告在庭审中对此也予认可。由于被告提出解除合同，依据双方约定，被告对租赁房屋已投入的装饰装修及不可移动的设施均应无偿归原告处置，原告对房屋内的装饰装修及遗留设施、物品不再进行任何补偿。故被告反诉请求原告补偿80万元的理由不能成立，不予支持。鉴于本案审理中原告自愿对电梯按评估价进行补偿，电梯井为电梯正常使用的必要设施，对被告的该项诉讼请求，由原告自愿补偿214134元。

关于被告反诉请求原告赔偿因屋顶漏水营业损失68万元的问题。被告对该部分请求未提供有效的证据支持，原告亦不认可，依法不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民法典》第三百二十二条，第四百六十五条，第五百零九条，第五百六十二条，第五百六十三条第一款第三项，第五百六十二条，第五百六十五条，第五百六十六条，第七百零三条，第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条及其他有关民事政策法律之规定，判决如下：

一、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》中关于一楼商铺的租赁协议于2020年6月30日解除，其他范围房屋租赁协议于2021年4月1日解除；

二、被告陇西丽都商务有限公司、陇西县盛世达置业有限公司交还原告全部租赁房屋（已执行）；

三、被告陇西丽都商务有限公司、陇西县盛世达置业有限公司支付原告房屋租金、房屋占用费共636610元；

四、被告陇西丽都商务有限公司、陇西县盛世达置业有限公司按年利率3.85％支付原告如下房屋租金违约金：2019年违约金合计704.07元；2020年7月14日前支付的租金25000的违约金合计322.56元，余租金31.25万元中，7.5万元于当年2月28日起、17.5万元自4月30日起、6.25万元自6月30日起计算违约金至付清之日止；2021年租金86301元自2021年1月1日计算至付清之日止；

五、被告陇西丽都商务有限公司、陇西县盛世达置业有限公司支付原告财产保全申请费5000元，律师代理费20000元，合计25000元；

六、被告张永平、董世堂对上述三、四、五项承担连带清偿责任；

七、租赁房屋内被告装饰装修物均归原告所有，被告不

得拆除。原告自愿补偿被告电梯、电梯井折价款214134元；

八、资产评估费14600元，由原告支付被告丽都商务有限公司5785元，四被告自负8815元；

九、驳回原告的其他诉讼请求、被告的其他反诉请求。

上述执行款项合并执行，于本判决生效后十五日内一次执行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费20824元，由原告负担12000元，四被告负担8824元。反诉案件受理费9060元，由原告负担1300元，四被告负担7760元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。

审　判　长　　赵　珍

审　判　员　　汪子婷

人民陪审员　　李真武

二〇二二年九月十九日

法官　助理　　史文娟

书　记　员　　周　鑫