武汉鑫源建筑工程有限公司、**等借款合同纠纷执行复议执行裁定书

湖北省高级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）鄂执复35号

复议申请人（利害关系人）：武汉鑫源建筑工程有限公司。住所地：湖北省武汉市黄陂区祁家湾政府大楼。

法定代表人：徐利崇，该公司总经理。

申请执行人：**，男，汉族，1973年10月3日出生，住武汉市武昌区。

被执行人：湖北吉泰置业有限公司。住所地：湖北省武汉市黄陂区前川街日晖二里63号。

法定代表人：林明强。

被执行人：武汉市黄陂天河假日大酒店有限公司。住所地：湖北省武汉市黄陂区天河机场西侧白莲垸。

法定代表人：林明强。

被执行人：***，男，汉族，1965年10月28日出生，住湖北省武汉市黄陂区。

被执行人：陈春林，男，汉族，1954年2月12日出生，住湖北省武汉市江汉区。

被执行人：林明强，男，汉族，1970年5月10日出生，住湖北省武汉市江岸区。

被执行人：林婧，女，汉族，1990年2月12日出生，住湖北省武汉市江岸区。

复议申请人武汉鑫源建筑工程有限公司（以下简称鑫源公司）不服湖北省武汉市中级人民法院（以下简称武汉中院）（2021）鄂01执异515号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

武汉中院在执行**与湖北吉泰置业有限公司（以下简称吉泰公司）、武汉市黄陂天河假日大酒店有限公司（以下简称天河假日酒店）、***、陈春林、林明强、林婧民间借贷纠纷一案中，鑫源公司向武汉中院提出书面异议。

鑫源公司异议称，**与吉泰公司、天河假日酒店、***、陈春林、林明强、林婧民间借贷纠纷一案，武汉中院于2019年5月14日作出（2018）鄂01执恢215号之一执行裁定，裁定将吉泰公司开发的承购人登记为**的位于武汉市黄陂区万基国际广场（以下简称万基国际广场）一期5号楼54套、二期8号楼81套房屋共计135套房产所有权以8392万元人民币交**抵债。2015年5月，鑫源公司与吉泰公司签订了《万基?国际广场二期8＃住宅楼工程承包施工合同》，承建了吉泰公司开发的万基国际广场二期8号楼。因吉泰公司未按约定向鑫源公司支付工程款，鑫源公司向武汉中院提起诉讼，武汉中院于2020年6月24日作出（2018）鄂01民初3795号判决，判决吉泰公司向鑫源公司支付工程款23873595.51元；鑫源公司就施工的万基国际广场二期8号楼变卖所得价款在工程款23873595.51元范围内享有优先受偿权；吉泰公司向鑫源公司支付欠付工程造价咨询费156000元。上述判决生效后，吉泰公司未履行判决义务，鑫源公司向武汉中院申请强制执行。因吉泰公司进入破产程序，武汉中院裁定终结本次执行程序。2021年5月21日，鑫源公司向吉泰公司破产管理人申报债权，得知武汉中院于2019年5月14日作出（2018）鄂01执恢215号之一执行裁定，将万基国际广场二期8号楼81套房产裁定以物抵债给**。武汉中院作出上述执行裁定时，鑫源公司已提起诉讼，且在对万基国际广场二期8号楼进行造价鉴定。鑫源公司未收到关于万基国际广场二期8号楼进行拍卖的通知，武汉中院在鑫源公司诉讼期间作出的以物抵债裁定侵犯了鑫源公司对万基国际广场二期8号楼的优先受偿权。请求撤销（2018）鄂01执恢215号之一执行裁定。

**辩称，（2015）鄂武汉中民商初字第00823号民事判决于2016年5月生效，**2015年5月24日申请强制执行。武汉中院2019年5月14日作出（2016）鄂01执恢215号之一执行裁定。武汉中院于2020年6月24日作出（2018）鄂01民初3795号判决，鑫源公司对万基国际广场二期8号楼取得优先受偿权的时间为2020年6月24日，时间在本案终结之后，鑫源公司在执行案件终结之后提起执行异议既无法律依据，也无事实依据。（2016）鄂01执恢215号之一执行裁定裁定以物抵债符合法律规定。《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十一条规定：“经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务，被执行人应当继续清偿。”涉案的135套房屋拍卖流拍后，**2019年4月3日申请接受以物抵债，书面申请送达吉泰公司后，吉泰公司并未提出异议。万基国际广场二期8号楼共计33层，总203套房屋，依据武汉仲恒房地产评估有限公司就万基国际广场二期8号楼81套房屋的评估结论，81套房屋的评估价值为6005.3万元，由此可知万基国际广场二期8号楼剩余的122套房屋价值远大于6005.3万元，而鑫源公司的优先受偿权仅2387.3万元，鑫源公司完全可就剩余的122套房屋行使优先受偿权，（2016）鄂01执恢215号之一执行裁定不损害鑫源公司权益。（2016）鄂01执恢215号之一执行裁定符合法定程序，不存在可被撤销的情形。万基国际广场二期8号楼81套房产于2017年公开拍卖，此时鑫源公司并未向吉泰公司主张债权，也未依法取得万基国际广场二期8号楼的优先受偿权，并非涉案财产的债权人。万基国际广场二期8号楼81套房产经过两次公开拍卖，鑫源公司可以获知武汉中院的拍卖信息。鑫源公司怠于了解相关信息，系因其自身疏忽所致，其不能因此要求撤销（2016）鄂01执恢215号之一执行裁定。**与吉泰公司签订了《商品房买卖合同》，且进行了网签备案，吉泰公司实质系以让与担保的方式将万基国际广场二期8号楼81套房产向**的借款提供担保。2014年吉泰公司向**借款5800万元，随后双方签订《商品房买卖合同》，并进行了网签备案，符合让与担保的担保方式。吉泰公司无力还款，**受让担保房屋的所有权亦系依法行使担保权，未对任何第三方权益造成影响。鑫源公司认为**与吉泰公司未签订《商品房买卖合同》亦未支付对价没有事实依据。双方签订《商品房买卖合同》并进行网签备案，系吉泰公司向**的借款提供担保的一种担保方式，符合法律关于让与担保的规定。吉泰公司不履行还款义务得行使担保权，受让房屋的所有权系**行使自身合法权益的行为，合法有效。请求依法驳回鑫源公司的异议。

武汉中院查明：1．**与吉泰公司、天河假日酒店、***、陈春林、林明强、林婧民间借贷纠纷一案,武汉中院于2016年1月26日作出（2015）鄂武汉中民商初字第00823号民事判决，判决主要内容：（一）吉泰公司应向**偿还借款本金5800万元及支付以本金4500万元为基数自2015年3月30日、以本金1300万元为基数自2015年4月15日起按月利率1.8%分别计至款项付清之日止的利息；向**偿付律师费78万元，支付本案案件受理费350775元、保全费5000元。向**加倍支付迟延履行期间的债务利息。（二）天河假日酒店、***、陈春林、林明强、林婧对吉泰公司上述款项的偿付向**承担连带担保责任，并可在承担相应保证责任后向吉泰公司追偿。

2.**2016年6月6日申请执行，武汉中院于同日依法立案执行。2017年6月5日，武汉中院作出（2016）鄂01执989号执行裁定，拍卖吉泰公司名下万基国际广场一期5栋、二期7栋、二期8栋共165套房屋，并依法于2017年7月26日在淘宝网对上述房产启动了第一次拍卖程序。因无人竞买而流拍。2017年9月12日,**与吉泰公司、天河假日酒店及担保人湖北万基房地产有限公司四方自愿达成执行和解协议，**向武汉中院提交撤回执行的书面申请。2017年9月13日,武汉中院撤回对吉泰公司所有的备案在**名下的万基国际广场一期5栋、二期7栋、二期8栋共165套房屋的拍卖程序，裁定终结执行。终结执行期间，武汉中院于2018年6月18日委托对吉泰公司名下万基国际广场一期5栋、二期7栋、二期8栋共165套房屋进行评估，评估总价值共计为14901.09万元。报告编号及评估价值分别为：（1）仲恒房估字（2018）第0376号评估报告载明：万基国际广场一期5栋共54套房产评估总价值6336.50万元；（2）仲恒房估字（2018）第0377号评估报告载明：万基国际广场二期7栋30套部分在建工程评估总价值2559.29万元；（3）仲恒房估字（2018）第0378号评估报告载明：万基国际广场二期8栋81套部分在建工程评估总价值6005.30万元。武汉中院另于2018年6月6日作出（2016）鄂01执989号之二执行裁定，继续查封对吉泰公司名下万基国际广场一期5栋、二期7栋、二期8栋共165套房屋，查封期限三年（自2018年7月10日至2021年7月9日止）；于2018年7月9日作出（2016）鄂01执989号之三执行裁定，查封吉泰公司名下位于武汉市黄陂区的国有土地使用权（证号黄陂国用2011第1277号，扣除已分割的商业部分及公用绿化通道部分），查封期限三年（自2018年7月24日至2021年7月23日止）。

3.**于2018年8月28日申请恢复执行，武汉中院于同日依法立案恢复执行。因案外人汉阳市政公司基于（2016）鄂01民初1788号判决书确认的优先债权申请参与分配万基国际广场7号楼拍卖款，**以拍卖7号楼的30套房产存在无益拍卖的风险，申请先期拍卖吉泰公司万基国际广场一期5号楼54套、二期8号楼81套房屋共计135套房产。嗣后，武汉中院根据2017年6月5日（2016）鄂01执989号执行裁定，依法启动了万基国际广场一期5号楼54套、二期8号楼81套房屋共计135套房产的拍卖程序。因无人竞买而流拍。2019年4月3日，**向武汉中院提交书面申请，请求将上述流拍的万基国际广场一期5号楼54套、二期8号楼81套房屋共计135套房产，裁定以物抵债，以实现其合法债权。2019年5月14日，武汉中院作出（2018）鄂01执恢215号之一执行裁定，将吉泰公司开发的承购人登记为**的万基国际广场一期5号楼54套、二期8号楼81套房屋共计135套房屋所有权以8392万元人民币交**抵债。并已向**、吉泰公司和相关房管部门送达执行裁定。嗣后，武汉中院作出（2018）鄂01执恢215号之三，终结了本案的本次执行程序。

4.鑫源公司诉吉泰公司建设工程施工合同纠纷一案，武汉中院作出（2018）鄂01民初3795号民事判决书，判决吉泰公司向鑫源公司支付工程款23873595.51元；鑫源公司就施工的万基国际广场二期8号楼拍卖、变卖所得价款在工程款23873595.51元范围内享有优先受偿权；吉泰公司向鑫源公司支付欠付工程造价咨询费156000元等。

5.湖北省武汉市黄陂区人民法院2021年1月18日公告主要内容：根据武汉市黄陂建筑集团有限公司申请，于2020年8月25日裁定受理吉泰公司破产清算一案，并于2020年10月21日指定湖北中和信律师事务所担任管理人。吉泰公司的债权人应当自本公告发布之日起45日内向管理人申报债权。

6.武汉市黄陂区房产交易管理所查询的信息显示，万基国际广场二期8号楼所建房屋全部为住宅用房，无商业用房，共有房屋263套，其中住宅256套，配套用房7套，住宅建筑面积共计26810.88平方米。吉泰公司管理人确认已出售房屋55套，面积5366.39平方米。

武汉中院认为，2019年5月14日，武汉中院作出（2018）鄂01执恢215号之一执行裁定，将吉泰公司开发的承购人登记为**的万基国际广场一期5号楼54套、二期8号楼81套房屋共计135套房屋所有权以8392万元人民币交**抵债。并已向**、吉泰公司和相关房管部门送达执行裁定。鑫源公司诉吉泰公司建设工程施工合同纠纷一案，武汉中院作出（2018）鄂01民初3795号民事判决书，判决吉泰公司向鑫源公司支付工程款23873595.51元；鑫源公司就施工的万基国际广场二期8号楼拍卖、变卖所得价款在工程款23873595.51元范围内享有优先受偿权；吉泰公司向鑫源公司支付欠付工程造价咨询费156000元等。武汉市黄陂区房产交易管理所查询的信息显示，万基国际广场二期8号楼所建房屋全部为住宅用房，无商业用房，共有房屋263套，其中住宅256套，配套用房7套，住宅建筑面积共计26810.88平方米。结合查询信息、**以物抵债房屋清单、吉泰公司管理人确定的债权表可知，万基国际广场二期8号楼256套住宅中：一、以物抵债给**的81套房屋，面积8500.25平方米，评估金额6005.3万；二、已出售房屋55套，面积5366.39平方米；三、剩余未处置房屋120套，面积12944.24平方米。鑫源公司优先受偿权23873595.51元,与抵债给**的81套、面积8500.25平方米、价值金额6005.3万的房屋比较，剩余未处置房屋120套，面积12944.24平方米价值足以覆盖鑫源公司优先受偿权。因此，武汉中院（2018）鄂01执恢215号之一执行裁定裁定万基国际广场二期8号楼81套房屋交**抵债并无不当。综上，鑫源公司异议不能成立，武汉中院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年7月1日实施）第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，武汉中院作出（2021）鄂01执异515号执行裁定，驳回鑫源公司的异议。

鑫源公司向本院申请复议称，武汉中院以（2018）鄂01执恢215号之一执行裁定作出的以物抵债行为未损害鑫源公司的合法权益为由，驳回鑫源公司的异议，系认定事实不清，适用法律错误，应依法予以纠正。具体理由如下：（一）武汉中院认定的涉案万基国际广场二期8号楼在建工程剩余120套未处置的房产事实上是备案登记在承合林（武汉）贸易有限公司名下，认定事实错误。（二）涉案81套房产并非是已经交付的商品房，而是未完工的在建工程，本身不具备以物抵债的客观条件，并且在法院作出以物抵债裁定时，涉案在建工程已经停工，且鑫源公司已经在诉讼期间，法院在未查明事实的情况作出的以物抵债裁定应予以撤销。（三）鑫源公司作为涉案万基国际广场二期8号楼在建工程的施工单位，对涉案在建工程拍卖、变卖所得具有优先受偿权，且鑫源公司的债权相较于**的债权具有优先性，将涉案在建工程以物抵债严重侵犯了鑫源公司的合法权益。**不是涉案81套房产的买受人，对被执行人也仅是普通债权，鑫源公司作为涉案在建工程的施工单位，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定：“承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。”即便涉案81套房产具有担保的性质，鑫源公司对于涉案在建工程的优先受偿权也优于**的债权。综上，请求：1.撤销武汉中院（2021）鄂01执异515号执行裁定;2.撤销武汉中院（2018）鄂01执恢215号之一执行裁定。

本院经审查查明，武汉中院查明事实属实。

本院认为，本案的争议焦点是武汉中院作出（2018）鄂01执恢215号之一执行裁定以物抵债是否损害鑫源公司的合法权益。根据查明的事实，在武汉中院于2020年6月24日作出（2018）鄂01民初3795号民事判决确认鑫源公司就施工的万基国际广场二期8号楼拍卖、变卖所得价款在工程款23873595.51元范围内享有优先受偿权之前，武汉中院已于2019年5月14日作出（2018）鄂01执恢215号之一执行裁定，将万基国际广场二期8号楼81套房屋所有权交**抵债。上述房产虽属在建工程，但并不影响武汉中院依法通过拍卖程序对其进行处置。武汉中院作出的（2018）鄂01执恢215号之一执行裁定，将万基国际广场二期8号楼81套房屋所有权交**抵债，符合法定程序，亦不存在应当予以撤销的法定情形。建设工程价款优先受偿权是指在发包人不依约定向承包人支付工程价款，经承包人合理催告仍不支付工程价款时，承包人可以与发包人协议将该工程折价或申请人民法院将该工程拍卖，对折价或拍卖所得价款享有的优先受偿的权利。建设工程折价或者拍卖后所得价款如果超出发包人应付价款数额的，该超过的部分应当归发包人所有；如果折价或者拍卖所得价款还不足以清偿承包人价款债权额的，承包人可以请求发包人支付不足部分。基于鑫源公司优先受偿的债权为23873595.51元,武汉中院通过比较抵债给**的81套房屋（面积8500.25平方米）价值金额6005.3万认定万基国际广场二期8号楼剩余未处置120套房屋（面积12944.24平方米）价值足以覆盖鑫源公司优先受偿权，并无不当。因房屋买卖合同备案登记并不等同于房屋所有权登记，故上述房屋是否备案登记在承合林（武汉）贸易有限公司名下，并不影响武汉中院将其认定为剩余未处置房屋。故鑫源公司主张武汉中院作出（2018）鄂01执恢215号之一执行裁定以物抵债损害其合法权益不能成立。

综上，鑫源公司的复议理由不能成立，本院不予支持。武汉中院执行异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：

驳回武汉鑫源建筑工程有限公司的复议申请，维持湖北省武汉市中级人民法院（2021）鄂01执异515号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长　徐　飞

审判员　陈　辉

审判员　戈　凯

二〇二二年三月二十八日

书记员　汪学博