某某与北京华远卫士京物业服务有限公司等确认合同无效纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）京02民终13171号

上诉人（原审原告）：***，女，1958年1月13日出生，汉族，住北京市丰台区。

委托诉讼代理人：王晓东，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京市保安服务总公司，住所地北京市丰台区成寿寺路23号楼310室。

法定代表人：张涛，总经理。

委托诉讼代理人：曾宪营，北京市首信律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京华远卫士京物业服务有限公司，住所地北京市东城区长巷二条37号。

法定代表人：孙红玉，总经理。

委托诉讼代理人：陈德玲，女，该单位工作人员。

上诉人***因与被上诉人北京市保安服务总公司（以下简称保安公司）、北京华远卫士京物业服务有限公司（以下简称华远公司）确认合同无效纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初8129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，改判支持***的一审诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由保安公司、华远公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。(一)一审法院对建设单位作出错误认定，未对***调查取证申请作出回应。一审法院引用了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于前期物业服务合同的表述，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，得出了前期物业服务合同的概念，即在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。该条款仅对前期物业服务合同的约束力进行规定，其中对前期物业服务合同的签订主体进行了说明，但并不能就此得出前期物业服务合同的概念。一审法院得出概念的依据不足。本案中，涉案合同是不是前期物业服务合同，除要确认涉案合同存在的时间期间之外，同时亦要确认签署合同的主体是不是涉案小区的建设单位和物业服务企业。一审法院未依据自己总结的概念进行认定，直接偏移焦点，回避关键事实的审查和认定，直接从概念径行作出了本院认为部分，没有事实和证据依据。一审法院未查清事实，涉嫌滥用自由裁量权。涉案小区建设单位是谁，存在巨大争议，该争议不仅是双方各自观点的区别，亦是一个法律事实。在本案中，***向一审法院申请调取建筑用地许可证、规划许可证、建设许可证，并提交书面调取证据申请书。查清建设单位的事实，是本案裁判不可或缺的重要事实依据，但一审法院不但未依申请调取，亦未依职权调取。一审法院总结了前期物业服务合同的概念，直接得出结论，缺乏事实和证据依据，导致严重错误。事实上，涉案小区是由北京市公安局作为出售方与小区业主签署买卖合同，涉案小区的一手房房屋买卖合同上，对小区性质载明属于北京市公安局保安管理处集资建房。涉案小区1999年12月开工，2001年4月竣工，2001年5月向业主交付。从房屋买卖合同看，北京市公安局是涉案小区的建设单位。保安公司在另案庭审过程中，亦明确说明涉案小区是由北京市公安局保安管理处筹建建设。***在另案中取得的由保安公司提供的《工程价款结算账单》，在建设单位处盖章的是北京市公安局保安管理处，亦能说明建设单位是北京市公安局。涉案小区的前期物业服务公司是北京三替城市管理有限责任公司（以下简称三替公司)，三替公司与小区业主签订了三替公司委托代管房屋设施协议书，保安公司亦承认在华远公司进驻涉案小区之前，涉案小区由三替公司提供物业服务。三替公司在2001年5月18日与小区一手房业主签署合同，对涉案小区实施物业服务，向业主收取物业费。前期物业服务责任由建设单位承担。前期物业服务单位由建设单位选取，然后与各业主签署合同。涉案小区从入住开始就由三替公司实施物业服务，并与全体业主签署相应合同，三替公司是由北京市公安局作为建设单位选取的。一审法院错误认定事实，在未对建设单位进行认定的基础上，作出了本案诉争合同系前期物业合同的错误认定。(二)本案对于保安公司的地位认定错误。一审法院在判决中认定***系北京市丰台区成寿寺路25号院2号楼2层203号房屋业主。保安公司系25号楼的房屋所有权人，该认定明显错误。25号院与25号楼系同一建筑，即涉案小区，一审法院未查清事实，作出矛盾的结论。事实上，保安公司是一家具有独立主体资格的企业法人。《公安部关于保安服务公司规范管理的若干规定》明确载明保安服务公司不得冠以公安机关名称，应作为独立的法人实体，实行独立核算、自主经营、自负盈亏，独立承担民事责任。公安机关与保安服务公司在经济上彻底脱钩，不得抽调、占用公司资产，不得以任何方式在公司报销或者提取费用，不得为公司提供任何形式的经济担保。（三）诉争合同系无效合同，一审法院对合同效力认定错误。合同无效需要符合法律法规的相关规定，***提交的证据证明在物业公司非法入住的情形下，合同存在无效情形。一审法院认定错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院认定事实不清，必然导致适用法律错误，最终作出错误判决。

保安公司、华远公司辩称，同意一审判决，不同意***的上诉请求，请求二审维持原判。保安公司是涉案楼房的建设单位和所有权单位，一审法院在另案中已向住建部门调取了房屋登记档案材料，足以证明建设单位是保安公司。虽然有关文件中显示北京市公安局保安管理处的名称，但是保安公司实际支付建筑款项，所有往来文件目前都由保安公司保管。

***向一审法院起诉请求：1．请求确认保安公司与华远公司于2016年10月1日签订的《物业管理期间有关事项约定》无效；2．请求保安公司、华远公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：***系北京市丰台区成寿寺路25号院（以下简称25号院）2号楼2层203号房屋业主。保安公司系北京市丰台区成寿寺路25号楼的房屋所有权人。

2016年10月1日，保安公司与华远公司签署《物业管理期间有关事项约定（北京市公安局保安服务总公司备勤楼）》，约定：根据京建发[2015]258号规定，保安公司备勤楼（25号院）将由华远公司实施物业化管理。同日，华远公司正式入驻25号院，开始为25号院提供物业服务。

另，25号院至今未能召开业主大会，亦未成立业主委员会。此后，***因对华远公司入驻过程及提供的物业服务存在异议，故诉至一审法院。

一审法院认为，本案有以下争议焦点：1．保安公司与华远公司签订的约定或者合同是否属于前期的物业合同；2．保安公司与华远公司签订的约定是否存在法定的无效情形。

关于争议焦点一，即保安公司与华远公司签订的约定或者合同是否属于前期的物业合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。所谓前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。所谓普通物业服务合同，是指全体业主出面或者由业主委员会根据业主大会相关决议出面，与物业服务企业签订的物业服务合同。一审法院认为《物业管理期间有关事项约定（北京市公安局保安服务总公司备勤楼）》属于前期物业服务合同。

关于争议焦点二，即保安公司与华远公司签订的约定是否存在法定的无效情形。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，在该小区尚未成立业主大会的情况下，由建设单位保安公司委托物业服务企业进行管理，符合法律的相关规定。故保安公司与华远公司签订的《物业管理期间有关事项约定（北京市公安局保安服务总公司备勤楼）》，对全体业主均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。***未提供充分证据证明保安公司与华远公司签订的《物业管理期间有关事项约定（北京市公安局保安服务总公司备勤楼）》存在上述法律、法规中规定的合同无效的法定事由。故***要求确认该约定无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院于2019年9月18日作出（2019）京0106民初8129号民事判决：驳回***的诉讼请求。

二审审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。***提交王永贞持有的房屋买卖合同、在房屋登记机关备案的王永贞房屋买卖合同、黄卫平的房屋买卖合同以及建设工程规划许可证附件稿的手机照片截图，用以证明建设单位是北京市公安局。保安公司、华远公司质证认为，***提交的上述证据不属于新证据，对上述三份房屋买卖合同的真实性认可，但不认可关联性和证明目的；对手机照片截图的真实性、关联性、证明目的均不认可。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院二审另查，在同小区业主王永贞起诉保安公司、华远公司要求确认诉争合同无效的（2019）京0106民初8130号民事案件中，一审法院曾向房屋登记机关调取了王永贞房屋的房屋买卖合同以及25号院的房产登记档案。王永贞房屋登记备案的房屋买卖合同载明卖方为北京市公安局（保安公司），合同甲方处加盖了保安公司公章。25号院房产登记档案载明：产别为国有，坐落于北京市丰台区成寿寺路25号，产权来源为新建，现所有权登记人为保安公司，“原所有权登记人”处为空白。一审法院在该案中另查明，2008年7月9日，25号院房屋坐落地址由25号楼变更为25号院。

本院认为，一审法院在（2019）京0106民初8130号案件中，依法调取了25号院房产登记档案，载明25号院产权来源为新建，现所有权登记人为保安公司，原所有权登记人处为空白，证明25号院的产权初始登记依法登记于保安公司名下。在该案中，一审法院调取的同小区业主房屋买卖合同亦证明用于房屋转移登记备案的房屋买卖合同加盖有保安公司印章。25号院已建成使用多年，在***等业主与华远公司因另案物业费交纳问题发生争议之前，并无证据证明相关主体对上述房产登记状况存在异议。一审法院认定保安公司是25号院的建设单位，具有事实依据。***的该项上诉主张，缺乏充分证据证明，本院不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。虽然25号院已建成使用多年，但至今涉案小区尚未召开过业主大会，亦未选聘业主委员会。一审法院认定诉争合同属于前期物业服务合同，符合法律规定。关于诉争合同的效力问题，***主张诉争合同无效，负有举证证明责任。其提交的现有证据不能证明本案符合《中华人民共和国合同法》第五十二条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的无效情形，本院对其上诉请求不予支持。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由***负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　孙　盈

审 判 员　　石　东

审 判 员　　周　维

二〇一九年十一月十五日

法官助理　　张福星

书 记 员　　赵　越