某某行房地产咨询（成都）有限公司、某某物业服务合同纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终17235号 上诉人（原审被告）***行房地产咨询（成都）有限公司。住所地：四川省成都市锦江区顺城大街*号中环广场*座**楼*****室。 法定代表人，***。 委托代理人刘旭甦，***师（成都）事务所律师。 委托代理人***，***师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审原告）**，女，1973年3月28日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托代理人***，四川法之识律师事务所律师。 上诉人***行房地产咨询（成都）有限公司（以下简称***行公司）因诉被上诉人**物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初6765号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2008年4月10日，***行公司注册成立。**系锦江区顺江路81号3-1幢18层4号房屋的业主，房屋建筑面积141.14平方米。 2004年6月15日，委托方成都希威房地产开发有限公司（甲方）与受委托方***行房地产顾问（重庆）有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方将其开发的坐落于成都市锦江区顺江路18号的“粼***”物业委托乙方实行物业管理服务；物业服务期限为两年，自首个业主办理物业交接手续之日起算，本合同约定的物业服务期限届满或业主委员会与业主大会所选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止；物业服务费暂按建筑面积2.05元/平方米·月计算，本合同实行酬金制，物业服务费由物业服务支出和乙方物业管理酬金两部分组成，乙方的物业管理酬金每月固定为20000元，物业服务费由乙方在业主按照甲方交付使用通知书规定的交付日期办理单元交付手续时收取3个月的物业服务费，收到交付使用通知书的业主未能按通知书记载的时间前来办理交付手续，不影响根据买卖合同及补充协议约定的实际交房日期进行计算物业服务费，自第4个月开始，由乙方按月向业主在每月的14日之前收取，乙方应指示业主将每月的物业服务费存入乙方为本合同下物业服务费所专门设立的账户或直接支付给乙方；甲乙双方同意，***双方共同监管专用账户，乙方应按月报预算，经甲方审核后使用；乙方应收取的物业管理酬金采用按月计提，年终审计的方式；业主拥有产权的全部地下车库车位，乙方按110元/月·个向车位使用人收取停车位管理服务费。该《前期物业服务合同》还对甲乙双方的权利义务、违约责任等进行了约定。 2010年3月15日，成都市锦江区粼***业主大会委员会（甲方）与***行公司（乙方）签订《临时委托协议》，约定：甲方同意在乙方与成都希威房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》履行期限届满后，乙方可以按《前期物业服务合同》约定的内容和条件继续为粼***小区提供物业服务并接受甲方管理，接受甲方对《前期物业服务合同》中不合理条款部分的修订；甲乙双方协商确认，乙方每月固定的物业管理酬金为20000元，住宅部分的物业服务费按建筑面积2.05元/平方米·月计收，室内停车场的物业服务费按95元/月·车位计收；乙方继续为小区提供物业服务的时间暂定为1年（从2010年4月1日起算），或至甲方依法确定物业服务企业并签署正式《物业服务合同》时终止（二者以先发生为准），若1年期届满而未签署正式《物业服务合同》时，本《临时委托协议》自动延期，期限1年，若甲方依法确定物业服务企业并签署正式《物业服务合同》，本临时协议自然失效。 一审庭审中，**、***行公司均依据前述《前期物业服务合同》和《临时委托协议》主张双方存在物业服务合同关系。 2017年8月29日，锦江区粼***小区第二届业主委员会向***行公司发出《告知函》，主要载明：本小区物管费采用包干制形式，经充分讨论，一致通过选定成都万科物业服务有限公司为本小区物业管理备选物业公司。 2017年9月9日，锦江区粼***小区第二届业主委员会向***行公司发出《不续聘通知》，告知不再续聘***行公司。 2017年11月7日，锦江区粼***小区第二届业主委员会向***行公司发出《函告》，告知新选聘的物业服务企业于2017年12月1日正式进驻，请***行公司给予配合、支持。 2017年11月30日24时，***行公司正式退出并结束粼***小区的物业管理工作，并与锦江区粼***小区第二届业主委员会签订了《物业移交确认书》。 2007年4月15日，**向***行房地产顾问（重庆）有限公司支付水电周转金300元，***行房地产顾问（重庆）有限公司出具了相应收据。 一审庭审中，***行公司确认：其于2017年11月30日24时退出并结束粼***小区的物业管理工作，但未***区粼***小区第二届业主委员会或新选聘的物业服务企业移交其已向业主收取的2017年12月份的物业管理费、车位管理费、生活垃圾处理费等费用。 另查明，***行公司与锦江区粼***小区第二届业主委员会之间在办理物业移交时形成的账目清单载明：房号3-1804、业主为**，2017年12月电梯物管费为289.34元、水电预售/周转金300元、出入证押金60元。 原审法院认定以上事实有当事人陈述一致的事实和以下证据在案佐证：**的身份证、***行公司的企业信息查询单，《前期物业服务合同》、《临时委托协议》、房屋所有权证、锦江区粼江区峰阁小区第二届业主委员会备案表、《告知函》、《不续聘通知》、《函告》、《物业移交确认书》、收据、账目清单。 原审法院认为，根据**、***行公司庭审中的陈述及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，前述《前期物业服务合同》及《临时委托协议》对**、***行公司均具有约束力。根据该《前期物业服务合同》和《临时委托协议》之约定，***行公司按月向业主收取物业服务费。即**作为物业管理服务的对象，在合同约定的物业服务期限内负有向***行公司交纳物业服务费的义务。一审庭审已查明，***行公司于2017年11月30日24时退出并结束粼***小区的物业管理工作，但其已向**预收了2017年12月份的物业服务费289.34元，且其在***区粼***小区第二届业主委员会及新选聘的物业服务企业办理移交手续时，未移交上述已向**收取的2017年12月份的相关费用。原审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持”之规定，**、***行公司之间的物业服务合同关系于2017年11月30日24时终止，**主张***行公司向其退还已经预收的上述2017年12月份的物业服务费的诉讼请求，原审法院予以支持。关于**主张的2017年12月份的垃圾处理费，由于其提交的证据未能反映出其已经缴纳了该项费用，故原审法院对其此项主张不予支持。关于**主张的水电预收金及出入证押金，由于***行公司并未提供证据证明**存在尚拖欠水电费的情况，故在其已经退出并结束粼***小区的物业管理工作的情况下，其应当向**退还已收取的水电预收金300元；因**并未提供证据证明其已经向***行公司退还了出入证，故其主张***行公司退还出入证押金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，***行公司应向**退还已预收的2017年12月份的物业服务费及水电预收金。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第九条之规定，判决：一、***行公司应于判决发生法律效力之日起十日内向**退还物业服务费289.34元、水电预收金300元；二、驳回**的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由***行公司负担。 ***行公司不服一审判决，向本院提起上诉称，上诉人在物业服务领域一直实行酬金制作为公司战略，与涉案小区开发商签订的《前期物业服务合同》及与涉案小区首届业委会签订的《临时委托协议》均印证了上诉人在涉案小区提供物业服务期间一直实行的物业服务费用酬金制。酬金制下预收费用的代管性质表明，涉案小区全体业主与上诉人系委托人和被委托人的关系。酬金制下的“代管”显然不是单个业主管理，而是代全体业主或全体业主的代表（即业主委员会）管理。《物业服务收费管理办法》规定了酬金制下的物业支出的结余或者不足均由业主享有或承担。如本案中如有物业服务支出的结余，上诉人也应交给作为全体业主代表的锦江区粼***小区第二届业主委员会，而非退给作为单个业主的被上诉人。原审判决未界分包干制与酬金制，不利于定纷止争，属于人为增加诉累。原审判决认定事实不清，适用法律法规错误，请求二审法院依法改判，发回重审。 被上诉人**答辩称，无论是包干制还是酬金制，物业公司收取费用是要在提供了服务的前提下，2017年12月份上诉人没有提供服务，而我们主张的是上诉人已预收但没有提供服务的费用。上诉人自己在诉状中承认了业主是委托人，所以业主可作为诉讼主体来起诉。水电押金是部分业主缴纳了的。原审法院作出的判决认定事实清楚，法律适用正确，审理程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请法院依法驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的案件事实与一审判决一致。 本院认为，根据原审查明的事实，上诉人***行公司和被上诉人**均依据《前期物业服务合同》和《临时委托协议》主张双方存在物业服务合同关系，上诉人***行公司在其于2017年11月30日24时退出并结束粼***小区的物业管理工作，但未***区粼***小区第二届业主委员会或新选聘的物业服务企业移交其已向业主收取的2017年12月份的物业管理费、车位管理费、生活垃圾处理费等费用。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持”之规定，**、***行公司之间的物业服务合同关系于2017年11月30日24时终止，**主张***行公司向其退还已经预收的上述2017年12月份的物业服务费的诉讼请求，原审判决予以支持并无不当。据此，上诉人***行公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费50元由上诉人***行房地产咨询（成都）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　盛　莉 二〇一九年一月二十四日 书记员　　陈　悦