杭州恒瑞实业有限公司与某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

杭州市萧山区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）浙0109民初14437号

原告：杭州恒瑞实业有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区。

法定代表人：汤为民。

委托诉讼代理人：马芳芳。

委托诉讼代理人：陈怀志。

被告：***。

委托诉讼代理人：陈炯波、张黎，浙江坤旺律师事务所律师。

原告杭州恒瑞实业有限公司（以下简称恒瑞公司）诉被告***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月27日立案受理后，依法由代理审判员郭宸光适用简易程序于同年11月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马芳芳、陈怀志，被告***及其委托诉讼代理人陈炯波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告恒瑞公司诉称：原、被告于2011年9月4日签订了《房屋预约转让协议》，被告自愿受让原告开发建设的“恒瑞名座”项目x号楼x单元xxxx室的房屋一套，房屋转让总价为826109元，协议约定被告分两期支付该房屋转让款，首期房屋转让款413055元已于2011年9月4日付清，剩余的房款403817元（已扣除缺少面积的房款）应于2013年3月31日前付清。然被告至今未向原告支付上述剩余房款，被告的行为严重损害了原告的利益，根据原、被告双方签订的《房屋预约转让协议》约定，被告已构成严重违约。为此，原告向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告继续履行与原告于2011年9月4日签订的《房屋预约转让协议》。2、被告支付剩余房屋转让款403817元。3、被告支付自2013年4月1日起至剩余房屋转让款付清之日期间，每逾期一天按逾期房屋转让款万分之一计算的违约金。4、被告支付自2013年12月30日项目整体交付使用之日起至被告收房之日期间的物业服务费。5、被告承担本案诉讼费。

被告***辩称：一、原告不按承诺书履行承诺，违约在先。二、本案并非被告违约，不应支付违约金，原告未书面通知被告办理房屋交付手续，且原告不按承诺书履行承诺义务，双方对房屋价款尚有争议。三、原告未按期交付房屋，应支付违约金。四、原告应履行承诺内容，给予被告优惠，被告打听得知原告给予同期业主每平方米800元的优惠。五、因原告未实际交付房屋，故被告不应承担物业费。

原告恒瑞公司为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1、房屋预约转让协议一份，欲证明原、被告之间的合同约定。2、律师函两份，欲证明原告分别于2014年10月2日、2016年7月23日致函被告前来付清剩余房屋转让款并办理交房手续。3、EMS快递面单两份，欲证明原告致函被告的时间。4、房产证一份，欲证明案涉房屋实测面积与合同约定面积有差，剩余房款应扣除缺少面积的差价。5、房屋面积差异补充协议一份，欲证明同期业主已支付差价。

经质证，被告对证据1的三性无异议。对证据2、3的真实性有异议，认为被告本人未收到函件，函件的内容也与承诺书的承诺不符。对证据4的三性无异议。对证据5的关联性有异议。

经审查，本院对上述证据中证据1、4的三性及证明力予以认定。对证据2、3的真实性予以认定。对证据5的真实性予以认定，对其关联性不予认定。

被告***为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：1、承诺书一份，欲证明原告承诺与被告协商房价。2、证明二份，欲证明原告给予被告同期业主优惠。3、开发区投诉登记表一份，欲证明原告至今未与被告协商房价，被告向市场监督管理局开发区所投诉，并提交协商方案。

经质证，原告对证据1的真实性无异议，但认为因被告不同意协商，现该承诺书已经无效。对证据2的真实性无异议，对其关联性有异议。对证据3的三性无异议。

经审查，本院对上述证据中证据1、3的三性及证明力予以认定。对证据2的真实性予以认定，对其关联性不予认定。

根据以上所确认的证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2011年9月4日，原、被告签订《房屋预约转让协议》一份，约定被告向原告购买开发建设的“恒瑞名座”项目x号楼x单元xxxx室房屋，该房屋预测建筑面积81.39平方米（最终以萧山区建设局房管处实际测绘面积为准）；土地性质为商务办公用地，土地使用年限为40年；房屋单价为10150元/平方米，总价为826109元，本协议房屋单价不受日后任何情形变化的影响；本协议房屋实测面积与预测建筑面积出现误差时，以最终实测建筑面积计算房屋转让总价款，多还少补，找补价格为本协议约定的价格；买受人分两期支付房款，首期房款413055元应于2011年9月4日付清，余款于2013年3月31日前付清；案涉房屋应于2013年12月30日前交付买受人；若买受人逾期支付房款，每逾期一天按逾期房屋转让款万分之一支付违约金。上述合同签订后，被告向原告支付房屋首付款413055元。后因案涉楼盘所在区域房价下跌，被告向原告提出交涉，原告于2013年1月27日向被告出具承诺书，承诺与被告协商房屋价格问题，最终相互满意为旨。后原、被告多次协商，均未达成一致。2016年8月26日，萧山区市场监督管理局组织原、被告现场调解，亦调解未果。同年9月27日，原告诉至本院，诉如所请。

另查明：案涉房屋实测面积为80.48平方米，实测面积少于合同约定面积0.91平方米。

本院认为：原、被告之间的房屋买卖合同依法成立并有效，对双方当事人均有法律约束力。2013年1月27日，经被告要求，原告向被告承诺与其协商房价问题，最终相互满意为旨。双方于2013年至2016年期间也多次展开协商，虽最终协商无果，然被告是基于原告的承诺内容和双方的实际协商进程而推迟支付剩余房款的，被告的行为不应视为违约。原告称其分别于2014年10月2日、2016年7月23日函告被告，要求其继续履行合同，本院认为原告未提供证据证明上述函件确为被告本人签收，且双方确于2016年8月期间仍在协商，协商期间被告暂不支付剩余房款合理，故原告要求被告支付协商期间违约金的诉讼请求，本院不予支持。后原、被告就案涉房屋的房价问题最终协商未果，而双方之前所签订的房屋买卖合同中关于房价的约定并未发生撤销或者变更，其约定内容对合同双方依然有约束力，故原告有权要求被告继续履行合同并按合同约定支付剩余房款，被告亦应支付原告上述款项自2016年9月27日（原告起诉立案之日）起至实际付清之日止按日万分之一计算的违约金。案涉房屋的实测面积少于合同约定面积，该部分面积的房款9236.5元（10150元/平方米×0.91平方米）应当在剩余房款中予以扣除，经计算被告尚应支付原告剩余房款403817.5元（413054元－9236.5元）。原告主张403817元，不超出合理范围，本院予以支持。因案涉房屋至今未交付，故原告要求被告支付房屋物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下:

一、杭州恒瑞实业有限公司与***于2011年9月4日签订的房屋预约转让协议继续履行；

二、***于本判决生效之日起十日内支付杭州恒瑞实业有限公司剩余房款403817元；并支付该款自2016年9月27日起至实际付清之日止按日万分之一计算的违约金；

三、驳回杭州恒瑞实业有限公司的其余诉讼请求。

如***未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第两百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7358元，减半收取3679元，由***负担。

杭州恒瑞实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；***于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。

代理审判员　　郭宸光

二〇一七年二月二十二日

书　记　员　　邵　炜