武汉鑫泰福诺科技发展有限公司、湖北金泓科技有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民事判决书

（2018）鄂01民终5847号

上诉人（原审原告）：武汉鑫泰福诺科技发展有限公司，住所地武汉市硚口区建设大道142号湘商大厦20楼。

法定代表人：**，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：***，广东广信君达（武汉）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：湖北金泓科技有限公司，住所地武汉市武昌区中北路24号龙源大厦。

法定代表人：余悠文，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：曾琦，湖北观筑律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，湖北观筑律师事务所律师。

上诉人武汉鑫泰福诺科技发展有限公司（以下简称鑫泰福诺公司）因与被上诉人湖北金泓科技有限公司（以下简称金泓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初1132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了当事人。本案现已审理终结。

鑫泰福诺公司的上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持鑫泰福诺公司的全部诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费由金泓公司承担。事实和理由：一、一审法院认为鑫泰福诺公司与金泓公司没有租赁合同关系与事实不符。金泓公司自2013年起便使用鑫泰福诺公司的房屋办公，在鑫泰福诺公司催告交付租金的情况下，才于2018年１月份搬离。说明租赁的事实客观存在，不能因为双方没有订立书面的租赁合同，便否认双方之间客观存在的租赁事实。事实上，鑫泰福诺公司从来没有对金泓公司允诺，将房屋免费交给其使用，只是认为双方没有书面的租赁合同。既然金泓公司客观上使用鑫泰福诺公司的房屋长达５年以上，又不是无偿使用，那么双方之间就客观存在租赁关系。二、一审法院法律适用错误。本案中，双方虽然没有书面的租赁合同书，但鑫泰福诺公司将房屋交给对方使用事实存在，足以证明双方之间存在租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，本案中虽然双方没有就租金明确约定，但并不影响双方租赁关系的成立，按合同订立时履行地的价格履行即可。三、一审法院判决对鑫泰福诺公司显失公平，应当予以纠正。一审法院一方面认可金泓公司从2013年1月起至2018年1月止使用鑫泰福诺公司的房屋办公，另一方面又认为双方之间没有租赁关系，这样的判决既没有事实依据也没有法律依据。一审法院以鑫泰福诺公司没有向金泓公司索要租金为由，便认定双方之间没有租赁关系，金泓公司白白无偿使用鑫泰福诺公司的房屋５年，明显有失公正，对鑫泰福诺公司不公平。

金泓公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。鑫泰福诺公司不能证明金泓公司2013年1月1日至2018年1月31日一直租赁案涉房屋和租金标准，因此不能按租赁关系确定双方权利义务。若双方是租赁关系，金泓公司没有理由投入100多万进行装修、购入家具、缴纳物业费，因此不符合常理。真实情况是鑫泰福诺公司与金泓公司的法定代表人是合作关系，因此双方在案涉房屋中一起办公。另外，双方之间没有租赁关系，2018年1月金泓公司搬离房屋的真实原因是鑫泰福诺公司采取极端手段强制金泓公司搬离湘商大厦，在金泓公司报警未果的情况下，为了避免纠纷的升级，才搬离了案涉房屋，并向鑫泰福诺公司发出《告知函》。

鑫泰福诺公司向一审法院起诉请求：1、判令金泓公司支付给鑫泰福诺公司自2013年1月1日起至2018年1月31日止房屋租金2139315.65元；2、判令金泓公司承担本案的诉讼费用。

一审法院认定事实：武汉市硚口区建设大道142号硚口区人力资源市场及下岗失业人员实训基地/栋20层1室（建筑面积961.88平方米）现登记在武汉市硚口区劳动就业管理局名下。2014年1月，武汉仲裁委员会（2013）武仲裁字第0001387号《裁决书》裁决，武汉市硚口区劳动就业管理局同意以包括上述房屋在内的A栋楼及B栋楼13层以上的房屋偿付所欠武汉治历置业集团有限公司（以下简称治历集团）的全部债务。2012年11月1日，金泓公司与治历集团签订《房屋买卖合同》，约定金泓公司以14038776元的价格购买上述房屋，交付日期为2012年12月31日。2013年2月7日，金泓公司向治历集团转账200万元。2013年8月8日，鑫泰福诺公司（乙方）与治历集团（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定鑫泰福诺公司以7692480元的价格购买诉争房屋，还约定“乙方在本合同签订当日付款人民币300万元。以2013年8月7日的壹佰万元（***银行卡至******）；2013年2月7日的贰佰万元（金泓公司汇至治历集团）的债权转购房款；其余购房款在2015年8月30日付清；房屋交付期限为2012年12月31日”。2015年12月1日，一审法院作出（2015）鄂硚口民三初字第00413号《民事调解书》，确认鑫泰福诺公司与治历集团于2013年8月8日签订的《房屋买卖合同》有效，治历集团保证在该调解书生效后15日内将诉争房屋过户至鑫泰福诺公司名下。

2012年12月，金泓公司将诉争房屋进行装修并在此经营办公并支付相关的物业费，鑫泰福诺公司亦在该房屋办公。2018年1月15日，鑫泰福诺公司向金泓公司发出《催收租金通知书》，要求金泓公司支付租金461.7万元。2018年1月19日，鑫泰福诺公司向金泓公司发出《解除房屋租赁合同及催收租金通知书》。2018年1月25日，金泓公司向鑫泰福诺公司发出《告知函》，告知鑫泰福诺公司其搬离诉争房屋。

另查明，2013年4月1日，金泓公司的法定代表人***、股东***与鑫泰福诺公司的法定代表人**、案外人**签订《股权转让协议》约定：将公司股权转让66%给新的股东，其中余悠文出让名下股份63.5%，***出让2.5%，郭庆购入公司33%的股权，**购入33%的股权；股东余悠文占公司股份的34%（其中原金泓公司评估价为人民币400万元，现金120万元，实到520万元）；股东**占公司股份的33%（其中以湘商大厦20楼房产产权的50%作为实物出资，现金100万元，实到500万元）；股东郭浩占公司股份的33%（其中以湘商大厦20楼房产产权的50%作为实物出资，现金100万元，实到500万元）。2013年5月22日，金泓公司公司做出《股东会变更决议》。

一审法院认为，1、关于鑫泰福诺公司是否有权主张权利。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，争诉房屋已经由生效的法律文书确定权利人，尽管尚未办理登记，但所有权已经转移至鑫泰福诺公司。因此，鑫泰福诺公司是适格的权利人。2、双方是否存在租赁合同关系。租赁合同关系应是双方有效的意思表示的一致。人民法院在审理案件事实时，除非有法律规定的可推断情形，或有明确的法律拟制，否则人民法院也无权推断一方当事人的意思，更无权径行确定双方之间存在合同关系，否则从根本上否定了当事人意思自治的基本原则。所以有明确的法律规制，主张法律关系存在的一方，对法律关系的成立负举证责任。诚然，金泓公司的确在争诉房屋内办公，但鑫泰福诺公司提交的证据只有其单方面做出催告、通知，没有提交任何证据能够证明双方存在租赁合同关系；也没有任何实际履行的行为（如金泓公司定期向鑫泰福诺公司支付费用）能够佐证。因此，鑫泰福诺公司应承担举证不能的不利后果。同时，相关事实表明，鑫泰福诺公司与金泓公司两公司及鑫泰福诺公司与金泓公司的法定代表人之间存在其他经济上、法律上的关联，金泓公司在此处办公也许支付了并非租赁合同关系中的租金对价。判决：驳回武汉鑫泰福诺科技发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费收取11957元，保全费5000元，由武汉鑫泰福诺科技发展有限公司负担。

二审中，鑫泰福诺公司和金泓公司没有提交新证据。

经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：一、鑫泰福诺公司和金泓公司有无租赁合同关系；二、金泓公司是否应当支付从2013年1月1日至2018年1月31日的房屋租金或占用费。

关于焦点一，鑫泰福诺公司和金泓公司有无租赁合同关系。金泓公司在长达五年的时间里，一直使用诉争房屋，但鑫泰福诺公司既没有与其签订书面的租赁合同并约定租金金额，也没有找金泓公司催讨过租金，与常理不符。同时，2013年4月1日，金泓公司的法定代表人***、股东***与鑫泰福诺公司的法定代表人**、案外人**签订《股权转让协议》中约定***和***将其在金泓公司名下的股份出让给**和案外人**。**占金泓公司股份的33%（其中以湘商大厦20楼房产产权的50%作为实物出资，现金100万元，实到500万元）。虽然以湘商大厦20楼房产产权的50%作为实物出资并没有实际履行，但根据查明的以上事实表明，鑫泰福诺公司与金泓公司及鑫泰福诺公司与金泓公司的法定代表人之间在经济上、法律上存在着一定的关联。鑫泰福诺公司在一审中提交的证据只有其单方面做出催告、通知，没有提交任何证据能够证明双方存在租赁合同关系，鑫泰福诺公司应承担举证不能的不利后果。

关于焦点二，金泓公司是否应当支付从2013年1月1日至2018年1月31日的房屋租金或占用费。因为鑫泰福诺公司没有提交证据证明双方存在租赁合同关系，鑫泰福诺公司与金泓公司及两公司的法定代表人之间又存在着经济上、法律上的关联，因此鑫泰福诺公司要求支付从2013年1月1日至2018年1月31日的房屋租金或占用费，没有事实依据，本院不予支持。

综上所述，鑫泰福诺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11957元，由武汉鑫泰福诺科技发展有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长**

审判员任文

审判员***

二〇一八年七月十九日

法官助理***

书记员**