深圳市缔之美物业管理有限公司某某分公司、广西飞熊科技有限公司物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）桂0203民初9452号

原告：深圳市缔之美物业管理有限公司**分公司,住所地：广西柳州市鱼峰区车园横六路7号**新区C区标准厂房4栋507室,统一社会信用代码：91450200MA5P1X4U56。

法定代表人：叶志强,该公司总经理。

委托诉讼代理人：惠斌，广西同望（柳州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邹剑云，该公司副总经理。

被告：广西飞熊科技有限公司,住所地：广西柳州市鱼峰区文林路3号文化艺术中心职教园·友邻汇C栋2-5层,统一社会信用代码：91450202MA5KD18M98。

法定代表人：李伟尧，该公司董事长。

委托诉讼代理人：韦志红，广西华震律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈庭柳，该公司职员。

原告深圳市缔之美物业管理有限公司**分公司与被告广西飞熊科技有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年12月27日立案后，依法适用简易程序，于2022年3月9日公开开庭进行了审理。原告深圳市缔之美物业管理有限公司**分公司的委托诉讼代理人惠斌、邹剑云，被告广西飞熊科技有限公司的委托诉讼代理人韦志红、陈庭柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告深圳市缔之美物业管理有限公司**分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告物业费、设施设备维护费、水费、垃圾费等共计270099.95元，并支付相应的资金占用费（资金占用费自原告起诉之日止，按年利率3.85％计算至被告付清全部欠款之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。

事实和理由：本案房屋位于柳州市**新区××路××号××栋××栋××栋××号，业主方为案外人广西柳州市东城投资开发集团有限公司（以下简称“东城公司”）。2018年10月15日，被告与东城公司就上述房屋签订《房屋租赁合同》，租赁用途为商用。原告受东城公司委托，对包括上述房屋在内的物业提供物业管理服务，被告承租房屋的物业费为3元／㎡。之后，原告依照约定向被告提供了物业管理服务。但自2020年10月起，被告陆续出现欠费行为。原告多次要求被告及时交纳物业费，被告于2021年3月25日向原告出具《飞熊公司费用分期付款计划》（以下简称“付款计划”），确认2020年10月至2021年3月期间，被告欠付原告物业费、水费、公摊水费、垃圾公摊费、设备设施维护费用共计197439.43元，并作出了还款计划，但之后被告未能依照约定向原告付款。之后经原告多次催缴，并分别于2021年9月26日、12月20日向被告发出《催款通知书》两份，被告工作人员拒绝签收，原告将《催款通知书》张贴被告公司玻璃门处，但被告一直未足额支付所欠款项。截止2021年12月，被告仍欠原告各项费用如下：1．物业费217403.22元；2．水费4738.12元；3．公摊水费4804.35；4．垃圾费3924.64元；5．设施设备维护费39229.62元。以上共计270099.95元。综上所述，被告拒绝付款的行为严重损害到原告的合法利益，为此原告依法向人民法院提起诉讼，请求判如所请。

被告广西飞熊科技有限公司辩称，1.我方确实租用了案涉的场地，后通过与政府签订合同将我方承租的场地大部分交给柳州市禁毒委员会所领导的柳州市禁毒教育基地来使用；2.原告对该项事实非常清楚，所以在2021年8月24日给我方的收费通知书上确认被告应缴纳的费用是74838.91元，在2021年9月26日原告出具的《职教园友邻汇禁毒中心水电表确认》也清楚写明截止2021年6月22日前，禁毒中心所产生的水电能耗费用由被告承担，2021年6月22日后产生的能耗费用及物业管理费用由禁毒中心承担，所以基于原告自己的确认，被告认为2021年6月22日后产生的物业费应由原告向禁毒委员会主张；3.对原告主张的各项费用金额无异议。

本院经审理认定事实如下：2018年10月15日，柳州市东城投资开发集团有限公司将其位于柳州市**新区××路××号××栋××层××栋××层房屋租赁给福建省华渔教育科技有限公司和被告使用，租赁期限自2018年10月15日起至2028年10月14日止。其中，被告使用的场地位置为Ｃ栋201、301号（建筑面积共计3290.54㎡）及Ｄ栋201号（建筑面积共计2960㎡）。

2019年，深圳市缔之美物业管理有限公司通过中标方式与柳州市东城投资开发集团有限公司签订了《**新区职教园、园博园友邻汇及临时网点商业项目物业管理服务合同》，约定其为包括上述房屋在内的职教园·友邻汇商业网点项目（位于柳州市**新区××路北侧）提供物业管理服务，服务期限自2019年8月1日起至2022年7月31日止。原告系于2019年9月3日依法成立的物业服务企业法人，受深圳市缔之美物业管理有限公司委托履行《**新区职教园、园博园友邻汇及临时网点商业项目物业管理服务合同》约定的职责与义务。

2020年1月6日，原、被告签订《**新区商业项目（友邻汇）写字楼物业管理服务协议》一份，主要约定：1.物业管理服务费标准为3元/月/平方米建筑面积；2.物业管理服务费按自然月缴纳，缴纳金额为1个月或者1个月以上物业管理服务费，被告应当在每月20日前向原告一次性足额支付下个月物业管理服务费；3.租赁区域所发生的水费、电费、燃气费由被告承担；4.计量表差和能源损耗分摊：（1）月电费：用户月总电费=用户用电量×供电局单价×公共分摊电费；（2）供配电系统维护费=用户建筑面积×0.45元/平方米（不含中央空调费用）；（3）月水费：用户总水费-公摊水费+当月用户实际使用水费；5.生活垃圾清运费：物业定期请专业公司进行清运并按月统计数量，月底进行公示，清运价格以垃圾清运公司收费单价为准，非餐饮分摊方式=垃圾总费用×1/3÷非餐饮面积（包括综合营业面积）；6.受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃气费等代收代缴收费服务；7.被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按应交金额的千分之六交违约金；8.本合同于《租赁合同》终止时同时终止，等等。上述协议签订后，原告依约为被告提供物业服务至今，但自2020年11月起被告陆续出现欠费情况。

2021年9月26日，原告在被告大门处张贴《催款通知书》，向被告催缴C栋201、301号2021年1月-2021年9月期间所产生的物业管理服务费、水费、公摊水费、垃圾清运费、设备维护费合计95777.29元，D栋201号2020年11月-2021年9月期间所产生的物业管理服务费、水费、公摊水费、垃圾清运费、设备维护费合计106213.25元。2021年12月20日，原告再次向被告催缴C栋201、301号2021年1月-2021年12月期间所产生的各项费用合计131906.69元，D栋201号2020年11月-2021年12月期间所产生的各项费用合计138193.26元，两项合计270099.95元。被告对此不持异议，但认为D栋场地自2020年6月22日后产生的物业费应由柳州市禁毒委员会承担。现原告以被告未按时交纳物业管理服务费等相关费用，经向被告催收未果为由诉至法院，提出前述诉讼请求。

另查明，2020年6月22日，被告与柳州市禁毒委员会签订《柳州市政府采购合同》（项目名为柳州市禁毒教育基地运营管理服务采购，采购编号：LZC20-100）以及《房屋租赁协议》各一份。被告将其从柳州市东城投资开发集团有限公司处承租的D区201号（建筑面积2960平方米）转租给柳州市禁毒委员会作为禁毒展览展示宣传馆，租赁期限为60个月（租赁期从协议签署后且产权方东城集团正式交付被告使用后开始计算）。

本院认为，原、被告于2020年1月6日签订的《**新区商业项目（友邻汇）写字楼物业管理服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，属于合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行义务。原告依据合同约定提供了物业服务，被告亦应按合同约定支付物业管理服务费、水费、公摊水费、垃圾清运费、设备维护费。截至2021年12月，被告尚欠原告C栋201、301号2021年1月-2021年12月期间所产生的各项费用合计131906.69元，D栋201号2020年11月-2021年12月期间所产生的各项费用合计138193.26元。

现原告起诉要求被告支付上述费用，于法有据，本院予以支持。

至于被告辩称应由柳州市禁毒委员会承担自2020年6月22日后产生的相关费用的意见，本院认为，虽案涉D栋201号已经转租给第三人，但是根据合同相对性原则，案涉物业协议系原、被告之间的合同，房屋租赁协议系被告与承租人之间的合同，关于物业费的承担也是被告与承租人之间的约定，不能据此对抗被告依据物业协议向原告缴纳物业管理服务费等相关费用的义务，故对于被告的辩解意见本院不予采纳。

关于资金占用费。被告逾期缴纳物业服务费等费用的行为，已构成违约，给原告造成了一定损失，原告主张自起诉之日起按一年期贷款市场报价利率计算资金占用期间的利息损失，符合法律规定，本院予以准许，经本院核实，原告起诉时一年期贷款市场报价利率为3.8%，被告应以尚欠费用270099.95元为基数，按年利率3.8%向原告支付自2021年12月27日起至欠费清偿之日止的资金占用费。原告诉请超出部分，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百四十四条之规定，判决如下：

一、被告广西飞熊科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市缔之美物业管理有限公司**分公司支付物业管理服务费、水费、垃圾清运费、设备维护费等各项费用合计270099.95元及资金占用费（资金占用费的计算，以尚欠费用为基数，自2021年12月27日起按年利率3.8%计至债务清偿时止）；

二、驳回原告深圳市缔之美物业管理有限公司**分公司的其他诉讼请求。

义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

案件受理费5352元，减半收取2676元（原告深圳市缔之美物业管理有限公司**分公司已预交），由被告广西飞熊科技有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。

审判员　梁　佳

二〇二二年三月二十二日

书记员　韦艳想

附相关法条：

《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。