湖北宏鑫消防技术开发有限公司、黄鹤楼科技园（集团）有限公司物权保护纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）鄂01民终4543号

上诉人（原审被告）：湖北宏鑫消防技术开发有限公司，住所地武汉市东西湖区。

被上诉人（原审原告）：黄鹤楼科技园（集团）有限公司，住所地武汉市东西湖区。

上诉人湖北宏鑫消防技术开发有限公司（以下简称宏鑫公司）因与被上诉人黄鹤楼科技园（集团）有限公司（以下简称黄鹤楼公司）物权保护纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初2358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

上诉人宏鑫公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回黄鹤楼公司的诉讼请求；黄鹤楼公司承担一审和二审的全部诉讼费用。事实与理由:一、一审法院判决宏鑫公司向黄鹤楼公司支付案涉三处房屋的房屋占用费既缺乏事实依据，也缺乏法律依据。1、案涉房屋的产权证书系黄鹤楼公司通过非法手段变更，且未告知宏鑫公司。宏鑫公司占有使用案涉房屋是基于自身物权的持续性利用，无需向任何人支付占用费。2、金银湖街道办承诺重新安置的土地未履行，宏鑫公司未收到案涉房屋出售的对价，宏鑫公司使用案涉房屋是合法的，无需向黄鹤楼公司支付房屋占用费。3、案涉三处房屋中权属证书编号为2015002865号的房屋为宏鑫公司与黄鹤楼公司双方共同使用，即使认为宏鑫公司占用无法律依据，宏鑫公司也无需向黄鹤楼公司支付该房屋全部的占用费。二、一审认定宏鑫公司按照每平方米28元的标准支付房屋占用费属于滥用自由裁量权。三、一审对宏鑫公司要求追加第三人的申请置之不理，导致本案事实未能查清，案件处理错误。

被上诉人黄鹤楼公司答辩称，1、一审判决宏鑫公司向黄鹤楼公司支付房屋占用费合法有据。案涉房屋是黄鹤楼公司依法取得并办理的权属证书的财产，一审审理期间宏鑫公司已就不知变更权属为由提起了行政诉讼，行政诉讼认为宏鑫公司早已知道权属变更。此外，黄鹤楼公司提供了多份房屋租赁合同，一审据此按28元判决房屋占有费有事实和法律依据。2、本案是物权保护纠纷，不宜追加金银湖街道办为第三人。3、关于2015002865号房屋共同使用问题，宏鑫公司在举证期限内及一审庭审过程中均未提供该房屋有他人使用的证据，应承担举证不能的法律后果。

2018年6月25日，黄鹤楼公司诉至一审法院，请求：1、判令宏鑫公司立即腾退其占用的位于东西湖区金银湖办事处海口二路1号1栋1层、2栋1-3层、4栋1层的房屋交付给黄鹤楼公司；2、判令宏鑫公司按照28元/月/㎡的标准向黄鹤楼公司支付房屋占用费至实际腾退之日止；3、判令宏鑫公司支付黄鹤楼公司2010年2月22日至2018年6月22日的水电费1,443,935元；4、判令宏鑫公司承担诉讼费用。事实及理由：2009年10月26日，黄鹤楼公司（前称为武汉黄鹤楼科技园有限公司）与武汉吴家山台商投资区海口工业园管理委员会签订《土地和房屋产权转让协议书》，约定海口工业园管理会将其收购的宏鑫公司的土地、房屋及其附属物转让给黄鹤楼公司。黄鹤楼公司按照协议书约定支付了全部转让款，后经东西湖区国土资源管理局批复，黄鹤楼公司于2010年2月陆续办理了相应的房产证及土地使用权证，并于2015年5月换发了新的权属证书。自黄鹤楼公司于2010年取得上述房屋所有权以来，宏鑫公司一直占用黄鹤楼公司所有的位于海口二路1号1栋1层、2栋1-3层、4栋1层的房屋至今，未支付任何费用，且宏鑫公司的水电费一直由黄鹤楼公司代为缴纳。经黄鹤楼公司多次协调沟通，宏鑫公司均拒绝腾退房屋。故诉至法院，请求判如所请。

宏鑫公司一审辩称：黄鹤楼公司虽然办理了房屋产权变更登记，但没有履行合同约定的付款义务，宏鑫公司有权继续使用争议房屋，直至其履行全部义务。黄鹤楼公司没有证据证明宏鑫公司使用了其水电，或者其代宏鑫公司缴纳过水电费，其主张没有事实及法律依据。

一审认定事实：2009年10月26日，武汉黄鹤楼科技园有限公司与武汉吴家山台商投资区海口工业园管理委员会（以下简称海口管委会）签订一份《土地和房屋产权转让协议书》，约定：海口管委会将已收购的宏鑫公司28.91亩土地使用权（不含代征地）转让给武汉黄鹤楼科技园有限公司，转让价格为254,600元/亩，土地转让价款为7,360,100元；海口管委会将已收购的宏鑫公司建造的工业厂房转让给武汉黄鹤楼科技园有限公司，面积为9453.84㎡，转让价格1714.59元/㎡，转让金额为16,209，500元；海口管委会将已收购的宏鑫公司建造的A、B车载斗量、办公楼、门卫房转让给武汉黄鹤楼科技园有限公司，面积为1926.36㎡，转让价格1514.98元/㎡，转让金额为2,918,400元；协议还约定了附属房屋、厂区道路、电梯等转让价格以及武汉黄鹤楼科技园有限公司付款方式。

2010年2月22日，武汉黄鹤楼科技园有限公司依法办理了受让房屋的权属证明。后因武汉黄鹤楼科技园有限公司变更名称为黄鹤楼公司，以及房屋坐落变更，黄鹤楼公司于2015年3月24日重新取得了涉案房屋的权属登记证书。本案案涉房屋地址均为本市东西湖区金银湖办事处海口二路1号，其中1栋1层面积为777.75㎡（权属证书：武房权证东第2015002865号）、2栋1-3层面积为351.96㎡（权属证书：武房权证东第2015002866号）、4栋1层面积为18.9㎡（权属证书：武房权证东第2015002867号）。上述涉案三处房屋，自黄鹤楼公司于2010年2月22日取得房屋产权证书之日起，一直由宏鑫公司占用至今，宏鑫公司未向黄鹤楼公司支付租金或占用费，也未支付水电费。

一审审理过程中，黄鹤楼公司提交了其与武汉虹之彩包装印刷有限公司签订的9份《房产租赁合同》、《房屋租赁合同》，以及承租方付款凭证、发票等证据，时间跨度自2010年至2019年，租赁物为位于本市东西湖区金山大道1355号（后地址变更为海口三路10号）的工业厂房，面积为17460.92㎡，其中2010年11月1日至2011年10月31日期间的租金标准为20元/月/㎡，2011年11月1日至2019年12月31日期间的租金标准均为30元/月/㎡。上述租赁房屋与宏鑫公司占用房屋属相同地段。

一审另查明，宏鑫公司占用的三处房屋，未安装单独水表、电表计费，黄鹤楼公司是按照总表缴纳水、电费。审理中，黄鹤楼公司主张按宏鑫公司使用面积分摊水、电费，宏鑫公司不予认可。

一审认为，位于本市东西湖区金银湖办事处海口二路1号的三处房屋，系黄鹤楼公司依法取得并办理了权属登记的财产，黄鹤楼公司对上述房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利。宏鑫公司对上述房屋的占有属无权占有，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，对黄鹤楼公司要求宏鑫公司腾退涉案房屋的诉讼请求予以支持。宏鑫公司在无法定事由及合同依据情况下长期占有使用黄鹤楼公司的房屋，应当支付占用费，占用费参照相同地段租金按照28元/月/㎡的标准支付，合理合法，对黄鹤楼公司的该项诉请予以支持，宏鑫公司关于黄鹤楼公司没有履行合同约定付款义务的辩解意见，无事实及法律依据，不予采纳。黄鹤楼公司可以要求宏鑫公司承担占用期间的水、电费，但其主张按占用房屋面积分摊水、电费的诉讼请求，缺乏科学依据，不予支持。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、湖北宏鑫消防技术开发有限公司于本判决生效后十日内腾退下列三处房屋给黄鹤楼科技园（集团）有限公司：位于本市东西湖区金银湖办事处海口二路1号1栋1层（面积为777.75㎡）、本市东西湖区金银湖办事处海口二路1号2栋1-3层（面积为351.96㎡）、本市东西湖区金银湖办事处海口二路1号4栋1层（面积为18.9㎡）；二、湖北宏鑫消防技术开发有限公司于本判决生效后十日内支付黄鹤楼科技园（集团）有限公司房屋占用费（自2010年2月22日计算至实际腾退之日止，以实际占用房屋面积1148.71㎡，按28元/月/㎡的标准计算）；三、驳回黄鹤楼科技园（集团）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,040元（已减半收取），由湖北宏鑫消防技术开发有限公司负担16,264元，黄鹤楼科技园（集团）有限公司负担5,776元。

二审中，双方当事人均未提交新证据。

本院经审理查明：一审判决认定事实属实。

本院另查明如下事实：

1、海口管委会支付给宏鑫公司的货币补偿已支付完毕。

2、黄鹤楼公司认同诉争房屋中其子公司占用了4平方米（放置了1台锅炉设备）。

本院认为：根据本案查明的事实，本案诉争房屋系黄鹤楼公司依法取得并办理了权属登记的财产，宏鑫公司对本案诉争房屋的占用属无权占有，一审判决对黄鹤楼公司要求宏鑫公司腾退诉争房屋的诉请予以支持有事实和法律依据。宏鑫公司在无法定事由及合同依据情况下长期占有使用黄鹤楼公司的房屋，应当支付占用费，一审判决参照相同地段租金标准计算占用费并无不当，宏鑫公司的该项上诉理由不能成立。关于宏鑫公司实际占用面积的问题，黄鹤楼公司占用了4平方米，应当予以扣减，宏鑫公司的该项上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但宏鑫公司实际占用面积计算错误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、维持湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初2358号民事判决第一项；

二、变更湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初2358号民事判决第二项为：湖北宏鑫消防技术开发有限公司于本判决生效后十日内支付黄鹤楼科技园（集团）有限公司房屋占用费（自2010年2月22日计算至实际腾退之日止，以实际占用房屋面积1144.61㎡，按28元/月/㎡的标准计算）；

三、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初2358号民事判决第三项；

四、驳回黄鹤楼科技园（集团）有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

维持一审案件受理费负担。

二审案件受理费44,080元，湖北宏鑫消防技术开发有限公司负担44,000元，黄鹤楼科技园（集团）有限公司负担80元（此款湖北宏鑫消防技术开发有限公司已预付，黄鹤楼科技园（集团）有限公司在湖北宏鑫消防技术开发有限公司履行本判决给付义务时一并向湖北宏鑫消防技术开发有限公司支付）。

本判决为终审判决。

审判长　　安林锋

审判员　　李　文

审判员　　丰　伟

二〇二〇年八月十七日

法官助理杨雨竹

书记员杨雨竹