山东汉公石化有限公司与山东通海装饰工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

山东省济南市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019）鲁01民终2744号

上诉人（原审被告）：山东汉公石化有限公司，住所地济南市。

法定代表人：**光，执行董事。

委托诉讼代理人：傅洋洋，女，该公司工作人员。

委托诉讼代理人：孟祥鲁，男，该公司工作人员。

被上诉人（原审原告）：山东通海装饰工程有限公司，住所地济南市。

法定代表人：刘敬忠，总经理。

委托诉讼代理人：察新伟，国浩律师（济南）事务所律师。

委托诉讼代理人：杨前程，国浩律师（济南）事务所律师。

上诉人山东汉公石化有限公司（以下简称汉公石化公司）因与被上诉人山东通海装饰工程有限公司（以下简称通海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初6682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

汉公石化公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由通海公司承担。事实与理由：一、一审法院认定“《房屋买卖协议书》无效,由汉公石化公司向通海公司返还购房款215000元”的判决系适用法律错误。《房屋买卖协议书》系双方的真实意思表示,且在协议中明确告知买卖房屋的权属状况并约定通海公司自行承担房屋强拆的风险,通海公司予以认可并签字。后房屋被强拆后通海公司诉至法院主张合同无效,显然违反了诚实信用原则,一审法院应该驳回通海公司的诉讼请求。但一审法院不但没有驳回诉讼请求,反而认定房屋买卖合同无效,显然违反法律规定。退一步讲,即使认定合同无效,造成合同无效的原因通海公司也是有责任,不应该由汉公石化公司完全承担,因此购房款应该按照责任比例返还。二、一审法院在审理本案中存在程序违法的情形。本案中,汉公石化公司提出扣除房屋占有使用费的主张与通海公司诉求是基于同一法律事实,一审法院应该在判决返还购房款之前就房屋占用使用费予以抵销或者向汉公石化公司释明反诉权,在本案中合并处理。一审法院在未向汉公石化公司释明反诉权也未在本案判决中一并抵销处理,这严重违反法律程序,损害汉公石化公司的权益,浪费司法资源。

通海公司辩称，一、一审法院认定事实清楚、适用法律准确。通海公司购买的汉公石化公司所有的涉案房屋无产权登记手续，亦无任何建设审批手续，且被相关行政部门认定为违法建设，通海公司与汉公石化公司就涉案房屋所签订的房屋买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。通海公司与汉公石化公司签订的房屋买卖协议中虽对房屋权属状况及风险进行了约定，但签订协议当时汉公石化公司向通海公司明确承诺涉案房屋为汉公石化公司合法所有，并在协议第五条进行了保证，同时承诺涉案房屋日后不会被认定为违章建筑，放心购买就行，通海公司基于对汉公石化公司的信任才签订了此房屋买卖协议，协议签订后仅一年半的时间涉案房屋就被认定为了违法建设并被相关部门予以拆除，导致合同目的也无法实现，给通海公司造成了严重损失，合同应属无效。综上，一审法院以涉案房屋无相关产权手续，系违章建筑，认定涉案房屋买卖协议为无效合同事实清楚，适用法律正确。二、一审法院在审理过程中不存在任何程序违法的情形。汉公石化公司主张的若协议被认定为无效，通海公司应向其支付房屋使用费，因该主张与本案并非同一法律关系，一审法院不予处理是程序合法的，汉公石化公司可就其主张另行诉讼。

通海公司向一审法院起诉请求：一、依法判决原、被告于2016年3月10日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、依法判决被告退还原告平房购房款人民币215000元；三、本案的诉讼费用由承担。

一审法院认定事实：2016年3月10日，原告（乙方）与山东永泰石化股份有限公司（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方将位于济南市市中区英雄山路84号鲁润名商广场的配房4间（鲁润名商广场院内东侧07-10号平房）出售给乙方，合同载明“该房屋为开发商自建配房，未经房屋登记主管部门登记（无土地使用权及房屋所有权登记文件及手续）”，房屋价格为215000元，房屋内置物品作价3500元一并转让于乙方，合计218500元，合同还载明“房屋交付后，如遇政府强拆（不论基于何种理由），甲方概不负责，乙方不得以此为由要求解除本协议或要求甲方返还购房款。”同日，原告将购房款215000元及内置物品折价款3500元支付给被告。

2017年10月13日，济南市市中区六里山街道城市管理委员会在涉案房屋张贴“限期拆除违法建设告知书”，要求原告2017年10月16日前自行拆除房屋，逾期未拆除将强制拆除。原告未在指定期限内拆除涉案房屋，涉案房屋于2017年10月下旬被济南市市中区六里山街道城市管理委员会强制拆除。

另查明，山东永泰石化股份有限公司于2017年4月10日变更名称为山东汉公石化有限公司。

一审法院认为，原被告签订的房屋买卖合同中买卖标的的房屋无相关产权手续，系违章建筑，原被告签订的该买卖合同应为无效合同，故原告要求确认涉案房屋买卖合同为无效合同的诉求一审法院予以支持。因本案合同为无效合同，被告应向原告返还购房款215000元，故对原告要求被告返还购房款215000元的诉求一审法院予以支持。被告主张，若该协议书被认定无效，自房屋交付之日2016年3月10日至房屋强拆2017年10月16日之间共计19个月，原告应按照每月每间1500元的价格向被告支付房屋使用费，该费用应该在返还购房款之前予以扣除。因本案系房屋买卖合同法律关系，如被告认为原告应向其支付房屋占有使用费，被告可向原告另行主张，一审法院不予处理。判决：一、原告山东通海装饰工程有限公司与被告山东汉公石化有限公司于2016年3月10日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、被告山东汉公石化有限公司于判决生效之日起十日内向原告山东通海装饰工程有限公司返还购房款215000元。案件受理费4530元，由原告山东通海装饰工程有限公司负担2265元，由被告山东汉公石化有限公司负担2265元。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，涉案房屋无相关产权手续，且已被政府部门以违法建筑为由强制拆除，故一审认定涉案房屋买卖合同为无效合同并无不当。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。故一审判决汉公石化公司返还通海公司购房款215000元，于法有据。无效的合同自始没有法律约束力。汉公石化公司以合同约定内容为由主张其无需承担返还购房款的义务，于法无据，本院不予支持。涉案房屋因系违章建筑已被政府部门拆除，客观上已不能返还，且对此并不能归责于通海公司。故汉公石化公司要求通海公司应当对房屋拆除予以折价补偿，于法无据，本院不予支持。汉公石化公司要求通海公司支付房屋使用费，并要求在本案中一并抵扣，鉴于汉公石化公司对此并未提出反诉，且该主张与本案并非同一法律关系，故一审对此未予处理并无不当。

综上所述，汉公石化公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4530元，由上诉人山东汉公石化有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　闫振华

审判员　　黄宏伟

审判员　　李　静

二〇一九年六月二十四日

书记员　　朱俞颖