郑州中建大观置业有限公司与某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

河南省郑州市金水区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）豫0105民初2388号 原告：郑州中建大观置业有限公司，住所地：郑州市航空港区新港大道西侧（鑫港花园），统一社会信用代码：91410100082280121J。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，河南天基律师事务所律师。 被告：***。 委托诉讼代理人：***，河南**律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，河南**律师事务所实习律师。 第三人：中国银行股份有限公司郑州金水支行，住所地：郑州市金水区金水路**，统一社会信用代码：914101009718464472。 负责人：李自玉，行长。 委托诉讼代理人：***，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京德和衡（郑州）律师事务所律师。 原告郑州中建大观置业有限公司（以下简称中建大观公司）与被告***、第三人中国银行股份有限公司郑州金水支行（以下简称中国银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中建大观公司委托诉讼代理人**到庭参加诉讼，被告***及委托诉讼代理人***、***，第三人中国银行委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中建大观公司向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：G16002776472）；2、判令被告协助原告办理注销预抵押登记、网签备案、预告登记；3、判令被告支付原告待其偿还的银行贷款83040.27元（代偿款暂至2021年1月28日，如后续继续发生最终以银行记载的代偿款为准）；4、判令被告向原告支付补偿金15830.96元（暂计算2021年2月24日，实际应计算至被告实际清偿之日止）；5、判令被告赔偿原告为实现债权支出的律师费40000元；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年9月27日，原、被告签订《商品房买卖合同（合同编号：G16002776472）》，合同约定申请人将其位于航空港区郑港一路北侧房屋（以下简称涉案房屋）出售给被申请人，总金额639684元，其中首付款金额129684元，商业贷款金额510000元。2016年11月28日，原被告、第三人签订了《个人一手住房贷款合同》，原告为被告在涉案房屋下的购房贷款向第三人提供阶段性担保。依据《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第三条第5款约定，“（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之目止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包话代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）买受人没有按本项第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）***30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。”合同履行过程中，被告多次拖欠按揭贷款，导致原告承担保证责任，截至2021年1月24日，原告共代偿83040.27元，并且后续还将继续发生。综上，原告有权解除合同并要求被告赔偿损失。 被告***辩称：一、从原告诉讼请求和案件事实看，本案案由系商品房买卖合同纠纷和追偿权纠纷两个案件，需要进一步明确细化和明确。二、从商品房买卖合同纠纷方面答辩如下：（一）双方签订的商品房买卖合同作为主合同已经履行完毕，主合同权利义务已经终止，尤其是被告***履行了全部主合同义务情况下，原告无权提出解除合同请求。本合同已经履行完毕，原告无权再提出解除合同请求。（二）附件四合同补充协议第三条第（3）约定，原告提出解除合同的条件不具备。（三）原告提出解除合同的依据附件四合同补充协议第三条第（1）项和第（2）项约定，系属于原告方提供的格式条款，关于解除合同的约定应属无效。（四）鉴于原告花较大资金对房屋进行了装修，因被告与案外人纠纷被法院对涉案房屋进行了查封，解除合同不仅不符合维护经济社会秩序、促进社会经济发展的法律宗旨，同时也会损害第三方的经济利益，与其他法院的司法行为相冲突。三、原告的诉求属于代偿一个事实采用两种方式予以弥补，原告有牟利性，违背了合同法规定的填补损失原则。四、就代偿权纠纷答辩：（一）要求被告支付补偿金12407.79元没有事实依据，法院不应予以支持。（二）要求被告支付4万元律师费用，一是律师费用过高，本案的争议标的为原告代付的76314.37元，而仅律师费用就高达4万元，高达争议标的额的53%，显属过高。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人中国银行辩称：原告作为保证人，为被告的购房向第三人提供连带责任担保，根据原告、被告及第三人签订的个人一手住房贷款合同的约定，原告应当按约定履行合同义务，向第三人承担保证责任，在清偿完毕第三人的贷款后，第三人同意协助原告办理注销预抵押登记等相关手续。 本案经审理查明的事实与原告所诉事实一致。 被告***已将涉案房屋全部价款639684元支付原告。自2018年12月起，被告未按时偿还银行贷款，导致原告为被告垫付贷款本息共计83040.27元（其中2019年2月27日垫付3537.8元，2019年3月29日垫付3532.54元，2019年4月30日垫付3526.64元，2019年5月31日垫付3520.72元，2019年6月27日垫付3511.41元，2019年7月30日垫付3506.84元，2019年8月30日垫付3500.25元，2019年9月26日垫付3490.7元，2019年10月30日垫付3486.79元，2019年11月28日垫付3478.84元，2019年12月27日垫付3471.58元，2020年1月21日垫付3460.96元，2020年2月27日垫付3458.39元，2020年3月30日垫付3453.8元，2020年4月27日垫付3445.19元，2020年5月28日垫付3439.02元，2020年6月28日垫付3432.43元，2020年7月29日垫付3426.48元，2020年8月21日垫付3414.6元，2020年9月27日垫付3411.97元，2020年10月29日垫付3406.68元，2020年11月30日垫付3400.75元，2020年12月29日垫付3392.69元，2021年1月28日垫付3333.21元）。经原告催要，截至本案起诉，被告仍未偿还上述款项。 原告提交的不动产资料查询结果证明载明：不动产权证号：；涉案房屋产权人：郑州中建大观置业有限公司；座落：航空港区护航路；预告信息：2017年3月13日预售商品房买卖预告登记，豫（2017）郑港区不动产证明，权利人***。2017年9月13日预售商品房抵押权预告登记，豫（2017）郑港区不动产证明，权利人中国银行郑州金水支行，抵押金额51万元。无抵押。查封信息：2018年5月30日起。分别被本院和郑州高新技术产业开发区人民法院查封，最后查封期限至2023年12月30日止。 本院认为：依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照合同约定履行各自的权利义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《个人一手住房贷款合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、法规强制性规定,合法有效。中建大观公司与***签订的《商品房买卖合同》（合同编号：G16002776472）明确约定了行使合同解除权的条件,***逾期偿还到期银行贷款导致原告中建大观公司代***偿还银行贷款本息及相关费用，承担担保责任,且在原告催要后，在合同约定的期限内仍未偿还，双方约定的解除合同条件已成就,因双方的房屋买卖合同尚未履行办理产权过户手续，属于尚未履行完毕，故中建大观公司有权解除《商品房买卖合同》。双方合同解除后，被告***应当协助中建大观公司办理上述合同网签备案登记、房屋预告抵押登记及预告登记注销手续。截至2021年1月28日，中建大观公司向中国银行代偿了***借款本息合计83040.27元,该代偿款应由***向原告偿还。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定,***应按日向中建大观公司支付代偿全部款项万分之五的补偿金,符合合同约定，本院予以支持。中建大观公司因本案与河南天基律师事务所签订了《委托代理合同》，支付律师费40000元，但尚未实际支付,故原告要求被告支付律师费，本院酌情5000元。 依照《中华人民共和国合同》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下： 一、解除原告郑州中建大观置业有限公司与被告***签订的《商品房买卖合同》（合同编号：G16002776472）； 二、被告***于本判决生效之日起十日内协助原告郑州中建大观置业有限公司注销涉案房屋的预抵押登记、网签备案、预告登记手续； 三、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告郑州中建大观置业有限公司代偿款83040.27元及补偿金，补偿金按日利率万分之五的标准，自原告每笔代偿款分别自实际支付之日起计算至实际清偿之日止； 四、被告***于本判决生效之日起十日内支付原告郑州中建大观置业有限公司律师费5000元； 五、驳回原告郑州中建大观置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1539元，保全费1164元，由被告***负担。 如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。 审判员　　*** 二〇二一年二月二十五日 书记员　　***