海南南盾实业有限公司

海南南盾实业有限公司、***等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

来源：中国裁判文书网

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海南省第一中级人民法院

民事判决书

（2021）琼96民终3061号

上诉人（原审被告、申请执行人）：海南南盾实业有限公司，统一社会信用代码：914600007088715069，住所地：海南省海口市南海大道118号京江花园A3区一单元。

法定代表人：申中荣，董事长。

委托诉讼代理人：陈垂彪，海南正益律师事务所律师。

委托诉讼代理人：曾永红，海南正益律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、执行案外人）：***，男，1957年2月2日出生，满族，现住辽宁省沈阳市于洪区。

被上诉人（原审被告、被执行人）：海南邦赛实业有限公司，统一社会信用代码：914690067138471565，住所地：海南省万宁市兴隆旅游区明阳大道星光温泉宾馆内一层。

法定代表人：徐立海，董事长。

委托诉讼代理人：刘珊，女，该公司员工。

上诉人海南南盾实业有限公司（以下简称南盾公司）因与被上诉人***、被上诉人海南邦赛实业有限公司（以下简称邦赛公司）案外人执行异议之诉一案，不服万宁市人民法院（2021）琼9006民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

南盾公司上诉请求：一、请求依法撤销海南省万宁市人民法院作出的（2021）琼9006民初1号《民事判决书》，并依法改判：准许执行海南邦赛实业有限公司位于海南省万宁市兴隆旅游区温泉路南侧“万宁兴隆颐和公馆”5号楼404房屋；二、本案一、二审诉讼费用全部由两被上诉人承担。事实与理由：一、（2021）琼9006民初1号《民事判决书》（以下简称《一审判决》）认定事实和适用法律错误。（一）案涉房屋实际认购人并非被上诉人一，其在本案不是适格的一审原告。根据被上诉人一向法院提交的《中国建设银行个人活期账户交易明细》《购房网签合同承诺书》以及《微信聊天记录》可看出：1．支付涉案购房款项的人系那世奇而非被上诉人一；2．承诺书以及微信聊天记录中多处提及认购人为那世奇；3．《微信聊天记录》第42页明确购房人信息只录入那世奇，且那世奇向被上诉人二提交的办理网签的材料皆无被上诉人一的身份信息材料。由此看出，被上诉人一仅作为家属初期与被上诉人二签订《认购协议书》，实际认购人系那世奇，一审认定被上诉人一诉讼主体适格明显错误。（二）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，被上诉人一并不享有足以排除法院强制执行的民事权益。1．两被上诉人于2018年4月17日签订的《认购协议》并非正式的商品房买卖合同。首先，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的立法精神，就判断买受人是否享有可排除法院强制执行的权利，其中“书面买卖合同”指的是正式的房屋买卖合同。《一审判决》认为该条中“书面买卖合同”包含房屋买卖预约合同明显存在错误。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》【2021】第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：．．．．．．（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任．．．．．．”之规定，案涉《认购协议》仅简单列明购房款项以及房屋面积，除此之外并未明确商品房买卖合同的主要内容如双方的权利义务、交付使用条件、配套设施等，不应认定为商品房买卖合同。且依照《认购协议》第4条约定“．．．．．．同时交还本认购书，否则甲方（即被上诉人二海南邦赛实业有限公司）有权单方面取消乙方（即被上诉人一）购买权，定金不予退回。”可知，《认购协议》仅确定了被上诉人一对涉案房屋的购买权，并非正式的商品房买卖合同。最后，如认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干间题的规定》第二十九条规定中“书面买卖合同”包含预约合同，就无需区分认购协议与商品房买卖合同的不同。本案中，两被上诉人在人民法院查封之前并未签订合法有效的书面商品房买卖合同。2．涉案房屋系产权式酒店，不属商品房住宅，也非商住两用的商品房，仅能用于商业经营活动。被上诉人一不享有足以排除法院强制执行的民事权益。《认购协议书》及《服务协议》明确载明：涉案房屋的性质系产权式酒店客房。根据《海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定》第三条“本规定所称产权式酒店，是指由开发单位开发建设后将部分客房产权分割出售、配套经营性用房及设施由开发单位所有，自营或委托统一经营管理的酒店．．．．．．产权式酒店不同于商品住宅，属商业性质，用于商业经营活动”及第五条“产权式酒店土地用途属于商服用地。严禁借产权式酒店项目名义在土地使用、规划设计、功能用途以及后续经营等方面变相开发商品住宅。”之规定，被上诉人一购买涉案房屋并非基于生存权用于居住，即便其用于居住，也明显系违反房屋管理部门的规定擅自改变涉案房屋的用途。如两被上诉人擅自改变产权式酒店的功能用途，则严重冲击国家房地产宏观调控政策，明显违反公序良俗，依法无效，不应得到支持。故被上诉人一不具有对抗和优先于上诉人的权益，不能排除法院的强制执行。3．被上诉人一事实上也未将房屋用于居住。被上诉人一仅于签订《认购协议书》时缴纳过2018年的物业公摊费用，除此之外并无任何日常水电费用的收据，这充分说明被上诉人一并未自己居住，而是将涉案房屋用于经营或出租给了他人使用，其购买涉案房屋并非基于生存需要。（三）即使根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，被上诉人一就涉案房屋也不享有足以排除法院强制执行的民事权益。1．被上诉人一在人民法院查封之前并未合法占有涉案房屋。首先，根据《建筑法》和《工程质量管理条例》等规定，建设工程未经竣工验收合格，不得交付使用。最高法司法判例也明确“未经竣工验收合格即交付使用房屋，不得视为合法占有”。现如今涉案房屋未经竣工合格，并未达到交付条件，何谈合法占有。其次，涉案房屋系产权式酒店且仍登记在被上诉人二名下，就对外公示的法律效力而言明显系被上诉人二合法占有涉案房屋。综上，被上诉人一并未合法占有涉案房屋，其不能对抗法院的强制执行。2．涉案房屋未办理过户登记系被上诉人一自身过错原因导致的。两被上诉人于2018年4月17日签订《认购协议》，系为规避万宁市于2018年4月22日发布的限购政策及为提前锁定房源，企图规避“至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或者社会保险缴纳证明”的限购政策要求，被上诉人一存在明显的过错，其理应承担房屋未能过户期间产生的相应风险。依据万宁市网签备案所需材料（认购协议书、缴费凭证、无房证明等），被上诉人一完全可以自行到住建局办理网签手续。但其自2019年1月25日才由实际认购人那世奇与被上诉人二联系办理签订正式的商品房买卖合同的手续及网签手续，明显怠于行使公示权利，自身存在严重过错。人民法院在2019年10月16日查询涉案房屋无备案的情况下将其查封于法有据，被上诉人一不享有对抗人民法院查封的权利。二、《一审判决》第三项判决内容明显存在错误。第一，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的二百二十七条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，．．．．．．被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”之规定，被上诉人一系基于实体权利对执行标的提出的异议，其诉求被上诉人二为其办理案涉房屋的过户登记手续明显不在本案审理范围，其与被上诉人二的法律关系应另案处理，而不应因为减轻当事人诉累而进行裁决。第二，即便一审法院可以将不同法律关系的案件合并审理，但根据“一案一诉”的原则，一审法院也不能把两个完全不相关的法律关系作为一案作出判决。第三，被执行人即被上诉人二海南邦赛实业有限公司从未反对被上诉人一即案外人提出的异议，其应属第三人的诉讼地位，被上诉人一要求第三人为其办理过户登记手续明显不当。三、《一审判决》把另案应由被上诉人二承担的诉讼费用判归上诉人承担明显错误根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。．．．．．．”之规定，即使《一审判决》没有违反“案一诉”原则，履行涉案房屋过户登记的义务在于被上诉人二，被上诉人二系败诉方，该部分诉讼费用应由被上诉人二承担，而《一审判决》将与上诉人毫无关系的诉讼费用判归上诉人承担，涉嫌滥用职权，应予纠正。四、《一审判决》的第三判项根本无法执行据了解，2018年4月22日万宁市实施限购政策前，万宁市住建局便已要求房地产开发企业必须将全部已销售未备案的房源进行报备，以便区分限购对象。然而涉案《认购协议》一是未向万宁市住建局报备，二是被上诉人一未缴24个月的社保，即使法院就涉案房屋予以解封，被上诉人一因限购政策也不能办理任何的网签、过户手续。因此，《一审判决》判令被上诉人二将涉案房屋过户登记至被上诉人一名下，因违反限购政策和公序良俗无法得到执行。综上所述，《一审判决》认定事实和适用法律明显错误，第二、第三判项违反“一案一诉”原则且不能执行，依法应予纠正，恳请贵院查明案件事实，改判支持上诉人的全部请求，以维护上诉人的合法权益。

***和邦赛公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

原告***向一审法院起诉请求：1．判决立即停止对原告购买的位于海南省万宁市兴隆温泉路南侧“万宁兴隆颐和公馆”5号楼404房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；2．判决确认原告与被告邦赛公司于2018年4月17日签订的《认购协议书》合法有效，并确认位于海南省万宁市兴隆温泉南侧“万宁兴隆颐和公馆”5号楼404号房屋归原告所有；3．判令被告邦赛公司为原告办理涉案房屋的过户登记手续。

一审法院认定事实：2018年4月17日，原告***（乙方）与被告邦赛公司（甲方）签订《认购协议书》，约定：由乙方购甲方开发建设的位于海南省万宁市兴隆旅游区明珠路颐和公馆产权式酒店项目5号楼404房（以下简称涉案房屋），出售总价为1164735元，建筑面积约70.59平方米；乙方于2018年4月17日前付清全款，并携带相关材料与甲方签订万宁市产权式酒店买卖合同。《认购协议书》签订当日，***的儿子那世奇代***向邦赛公司转账支付全部购房款人民币1164735元，邦赛公司向***出具相应的收款收据。邦赛公司当日将涉案房屋交付***。***于2018年4月19日与临汾市馨安居物业服务股份有限公司万宁分公司签署《颐和公馆小区物业服务协议》，并向物业公司交纳天燃气入户费、安装费和物业费及水电费后即入住涉案房屋。经原告催告，邦赛公司因其内部的原因，至2019年才陆续办理颐和公馆产权式酒店项目相关业主的购房网签备案手续。为此，***的儿子那世奇自2019年1月25日起与邦赛公司的工作人员刘珊建立微信联系，协商沟通涉案房屋的网签备案事宜，并向邦赛公司提供网签备案的相关材料。基于父子关系，那世奇在与邦赛公司的工作人员在协商办理网签手续的过程中，有意以那世奇作为业主来办理相关事项。邦赛公司向那世奇承诺于2020年6月份前办妥购房网签合同。邦赛公司已取得涉案房屋的房产预售许可证。经查询，***在海南无其他用于居住的房屋。

一审另查明：南盾公司因与邦赛公司发生建设工程施工合同纠纷，向海南仲裁委员会申请仲裁，并于2019年9月27日通过海南仲裁委员会向万宁市人民法院提起财产保全申请。万宁市人民法院于2019年10月16日作出的（2019）琼9006财保52号民事裁定书，依法查封了包括涉案房屋在内的邦赛公司开发建设的位于海南省万宁市兴隆旅游区明珠路颐和公馆产权式酒店项目的12套房屋。涉案房屋的网签事项无法继续办理。案外人***以涉案房屋系其购买的房产为由，向万宁市人民法院提出执行异议。万宁市人民法院于2020年7月15日作出（2020）琼9006执异13号执行裁定书，裁定驳回***的异议申请。***不服，向海南省第一中级人民法院申请复议。海南省第一中级人民法院于2020年10月28日作出（2020）琼96执复48号执行裁定书，裁定撤销万宁市人民法院（2020）琼9006执异13号执行裁定，发回万宁市人民法院重新作出裁定。万宁市人民法院重新组成合议庭进行审查之后，于2020年11月24日作出（2020）琼9006执异147号执行裁定书，以***与邦赛公司所签订的《认购协议书》属于商品房预约合同，双方并不存在正式的商品房买卖合同关系，***就涉案房屋不享有对抗人民法院查封的权利为由，裁定驳回***的异议请求。***不服，遂提起本案执行异议之诉。

一审法院认为：本案为案外人执行异议之诉，其争议焦点为：一、***是否为本案的适格原告；二、***对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；三、***请求确认涉案房屋归原告所有的诉讼请求能否予以支持；四、***请求判令邦赛公司为其办理涉案房屋产权登记手续的诉讼请求能否在本案中一并作出处理。

关于***是否为本案适格原告的问题。本案经审理已查明，涉案房屋是***以其个人名义与邦赛公司签订《认购协议书》所购买，***的儿子那世奇仅是代为付款，邦赛公司出具的购房款收据也载明***是购房人。基于父子关系，那世奇有意以其本人作为业主来办理相关事项，这是***、那世奇父子之间所作的安排。现涉案房屋尚未完成网签手续，仍应认定涉案房屋的购房人为原告***，而非其儿子那世奇。故南盾公司关于***不是本案适格原告的抗辩理由不成立，不予采纳。

二、关于***对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条和第二十九条规定了在金钱债权执行中，不动产买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议时如何进行审查的规则。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”以上法条属于执行异议的实质审查条款，可以作为本案执行异议之诉审理的参照。

就本案而言，***是涉案房屋的购买人，该房屋登记于被执行人邦赛公司名下，与此同时，涉案房屋又属房地产开发企业邦赛公司所出售的商品房，故本案的处理既可以选择适用《执行异议和复议规定》第二十八条，也可以选择适用第二十九条。根据《执行异议复议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，要获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。这里所指的“书面买卖合同”应理解为广义的书面买卖合同，既包括房屋买卖预约合同，也包括房屋买卖本约合同，而非特指本约合同。结合本案的事实，现就原告的诉求是否满足上述“三个要件”阐述如下：（一）在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。根据本案已查明的事实，***是在涉案房屋被查封之前与邦赛公司签订《认购协议书》购房。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案的《认购协议书》对双方当事人姓名（名称）、商品房基本状况（包括房号、建筑面积）、总价款、付款方式、付款时间等进行了明确的约定，已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；且***按认购书的约定付清了全部购房款，邦赛公司亦向***出具了相应的收款收据。《认购协议书》是原告***和被告邦赛公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，结合上述司法解释规定，《认购协议书》应当认定为合法有效商品房买卖合同。由此可知，***在本院查封涉案房屋前已签订了合法有效的商品房买卖合同。（二）原告所购商品房是否用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。经查询，***在海南并无其他用于居住的房屋。涉案房屋虽为产权式酒店房，但并不丧失其可自住的功能，原告购买涉案房屋，其目的在于满足家庭生活的合理消费，应界定为消费性购房。由此应认定原告购买涉案房屋是用于居住。（三）关于购房价款的支付问题。根据已查明的事实，***已于2018年4月17日一次性向被告邦赛公司交纳涉案房屋全部购房款1164735元。综上，***所提执行异议同时满足《异议复议规定》第二十九条规定的三个条件。

另外，***在本院查封之前已合法占有涉案房屋，未能及时办理网签备案是因被告邦赛公司内部原因所导致，至今未办理过户登记并非因***一方的原因造成。***关于排除对涉案房屋强制执行的请求，也符合《异议复议规定》第二十八条所规定的四个条件。综上，原告***对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，故原告***要求对涉案房屋停止执行的诉讼请求，应予以支持。南盾公司关于***对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益的抗辩，其理由不成立，不予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（简称《民事诉讼法解释》）第三百一十二条第（一）项的规定，执行异议之诉经审理，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院应判决不得执行该执行标的。依照该条司法解释的规定，人民法院审理执行异议之诉案件，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，也不宜在执行异议之诉中径行判决解除对执行标的的查封措施。故原告应待本判决生效后直接向本院执行部门申请解除涉案房屋的查封措施。

三、关于涉案房屋的权利归属问题。《中国人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”根据该条法律规定，不动产物权变动一般应以登记为生效要件。***与邦赛公司签订的《认购协议书》虽合法有效，但双方尚未就涉案房屋办理过户登记手续。该房屋至今仍登记在邦赛公司名下，其产权尚未发生转移，仍为邦赛公司所有。***基于购房合同，仅对涉案房屋享有物权期待权。故***请求确认《认购协议书》合法有效的诉讼请求，应予以支持，但原告请求确认涉案房屋归原告所有的诉讼请求，不予支持。

四、关于***请求判令邦赛公司为其办理涉案房屋产权登记手续的诉讼请求能否在本案中一并作出处理的问题。

根据《民事诉讼法解释》第三百一十二条二款的规定，对案外人提起的执行异议之诉，如案外人就执行标的同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可在判决书中一并作出裁决。原告在本案中提出确认《认购协议书》合法有效及确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，均为确认其权利的诉讼请求，故以邦赛公司为被告在本判决书中一并作出裁决。原告请求判令邦赛公司为其办理涉案房屋产权登记手续的诉讼请求，不属确认其权利的诉讼请求，本不应在本案的判决中一并作出裁决。但原告***在提起本案诉讼之前，已就其所提出的执行异议，在两级法院参加过三轮审查过程，其诉讼过程漫长，耗时耗力。鉴于邦赛公司对原告提出的要求办理涉案房屋的过户登记事项的诉讼请求无异议，为减轻当事人的讼累，节省司法资源，提高司法效率，应将原告的这一诉讼请求在本判决书中一并作出裁决。故原告请求判令邦赛公司为其办理涉案房屋产权登记手续的诉讼请求，应一并予支持。本案案件受理费（15283元）属于诉讼费用的范畴，应依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条的相关规定由败诉方负担，不应纳入原告的诉讼请求范围。本案为执行异议之诉，被告南盾公司是败诉方。本院在判决书中虽对涉案房屋的过户登记事项一并作出裁决，但过户登记问题在原告***与被告邦赛公司之间并无争议，故本案实质的败诉方应为被告南盾公司，南盾公司由此应承担本案的案件受理费。

综上所述，依照《中国人民共和国民法典》第二百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决：

不得执行被告海南邦赛实业有限公司位于海南省万宁市兴隆温泉路南侧“万宁兴隆颐和公馆”5号楼404房屋；

确认原告***与被告海南邦赛实业有限公司于2018年4月17日签订的《认购协议书》（编号0000030号）合法有效；

三、被告海南邦赛实业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内，将位于海南省万宁市兴隆温泉路南侧“万宁兴隆颐和公馆”5号楼404房屋办理过户登记至原告***名下；

驳回原告***的其他诉讼请求。

一审案件受理费15283元，由被告海南南盾实业有限公司承担。

海南南盾实业有限公司不服，提起上诉。

二审期间，***向本院重新提交了一份无房证明`。

本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案属于案外人执行异议之诉，本案争议的焦点为：1．***是否是本案适格的原告。2．***对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，对于该涉案房产是否应准许执行。3．关于***请求判令邦赛公司为其办理涉案房屋产权登记手续的诉讼请求能否在本案中一并作出处理的问题。涉案的法律事实发生在2021年1月1日民法典实施以前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应当适用涉案的法律事实发生时的法律、司法解释的规定。涉案房屋是***以其个人名义与邦赛公司签订《认购协议书》所购买，***的儿子那世奇仅是代为付款，邦赛公司出具的购房款收据也载明***是购房人。故应认定涉案房屋的购房人为***，而非其儿子那世奇，***应是本案适格原告。在法院查封涉案房屋之前，被上诉人***与邦赛公司签订《认购协议书》为双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，且邦赛公司已取得涉案房产的预售许可证，合同合法有效。上诉人称该协议不属于商品房买卖合同，一审认定***在法院查封前已经签订合法有效商品房买卖合同错误。对此，本院认为，***与邦赛公司签订的《认购协议书》中约定了具体的房号、面积、总房款等合同的重要条款，已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经收受购房款的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，协议应当认定为商品房买卖合同。签订合同后，被上诉人***已经支付了全部的购房款，并且已经接收了房屋（即合同双方已经实际履行了合同），且其名下无其他用于居住的房屋。被上诉人***依据上述事实对于涉案房产享有物权期待权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》规定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，而承包人的优先受偿权又不能对抗交完全部或大部分商品房款项的消费者。故被上诉人***作为买受商品房的消费者所享有的物权期待权可以优先于抵押权和其他债权，即足以排除因抵押权和其他债权而产生的强制执行。涉案的房产虽为产权式酒店，但是产权式酒店并不排除生活居住功能，被上诉人***也未将涉案的房产用作商业用途，上诉人据此主张***不享有排除执行的民事权益，理由不能成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，本案中被上诉人***要求停止对涉案房产的执行符合规定罗列的三种情形，且其权利能够排除执行，因此对其异议应予支持，应中止对涉案房产的执行。上诉人要求撤销中止执行裁定书和要求准许执行涉案房产，因被上诉人***就该涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，本院不予支持。上诉人称***违反限购政策，经查***签订合同以及交付房款都在2018年4月22日前，并未违反海南省限购政策，上诉人对此也未能提交证据证明，本院对其主张不再采纳。关于***请求判令邦赛公司为其办理涉案房屋产权登记手续的诉讼请求能否在本案中一并作出处理的问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条二款的规定，对案外人提起的执行异议之诉，案外人就执行标的同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可在判决中一并作出裁判。为此，一审法院对此一并进行处理，并无不当。另外，一审法院根据本案中各方当事人的争议事项，判决一审案件受理费由败诉方即上诉人负担也并无不当。为此，上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费15283元，全部由上诉人海南南盾实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长梁振文

审判员陈玫伊

审判员杨洁

二〇二一年十一月二十五日

法官助理顾悦希

书记员陈新军

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：