某某与湖北正野电器电梯有限公司物权保护纠纷二审判决书

湖北省随州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鄂13民终253号

上诉人（原审被告）：***，男，1968年8月15日出生，汉族，随州市集蜂堂生物科技有限公司员工，住随州市经济开发区。

被上诉人（原审原告）：湖北正野电器电梯有限公司，住所地随州市经济开发区望城岗工业园区。

法定代表人：邓少华，该公司董事长。

委托诉讼代理人：乔刚，湖北五合律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人湖北正野电器电梯有限公司（以下简称正野电梯公司）物权保护纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2020）鄂1303民初2295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销原判，依法驳回正野电梯公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由正野电梯公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。正野电梯公司要求***交纳房屋租金，无事实和法律依据。***原系随州市威龙食品有限公司（以下简称威龙食品公司）员工。2012年，

威龙食品公司要求包括***在内的员工集资建房，***交纳集资款168000元后，公司分配其一套面积70平方米的住房。***在该房屋居住至今，与正野电梯公司不存在租赁关系，不需与正野电梯公司签订租房合同。一审法院在拍卖该房屋时未查清员工集资建房的事实，判决不合法。若不退还集资款，***不搬离房屋。

正野电梯公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

正野电梯公司向一审法院起诉请求：1.判令***支付自人民法院裁定之日2019年4月3日起至2020年7月3日止的房屋占用费9718.05元，此后的占用费按647.87元/月付至双方签订租赁合同时止；2.判令***与正野电梯公司签订租赁合同；3.诉讼费由***承担。

一审法院认定事实：2015年11月1日，威龙食品公司向***出具了员工住房说明：“***系随州市威龙食品有限责任公司员工，因公司困难需资金周转，威龙食品公司于2015年11月1日从***处借款壹拾陆万捌仟元整（16.8万元），现将***2013年4月11日入住的公司B1栋1402室房屋免租金给其居住，威龙食品公司承诺：何时还清***的借款，何时开始收取还款后住房租金或者***退出该房屋。”2019年4月3日，一审法院作出（2018）鄂1303执恢157之二号执行裁定书，将威龙食品公司的房地产（包括***居住的房屋）强制转移至正野电梯公司所有。正野电梯公司于2019年5月5日取得了涉案房屋的不动产权证。后正野电梯公司要求***支付房屋占用费未果，遂于2020年7月9日诉至一审法院。

***居住的B1栋1402号房屋面积为76.22平方米。2020年6月12日，湖北弘正资产评估有限公司作出鄂弘正评报字[2020]1012号房屋租金价值资产评估报告书，评估该房屋的月租金为647.87元。

一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”正野电梯公司取得涉案房屋的所有权后，有权向***行使使用、收益的权利，故正野电梯公司在本案中要求***按租金支付房屋占用费的诉讼请求，予以支持。***关于威龙食品公司欠其债务的抗辩，属另一种法律关系，***可以向威龙食品公司另行行使债权。因威龙食品公司欠他人债务导致其不动产被法院强制执行，威龙食品公司已丧失了涉案房屋的所有权，故***要求继续无偿占用该房屋的抗辩理由不能成立，不予采纳。正野电梯公司要求***自法院裁定转移财产所有权之日起计算占用费的诉讼请求，因***未在庭审中举证证明其收到法院执行裁定的日期，故一审法院只能自其取得房屋不动产权证之日起计算房屋占用费。正野电梯公司要求***与其签订租赁合同的诉讼请求，因合同的签订须经双方当事人自愿，法院无权强制当事人签订合同，故其诉讼请求，不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四条规定，判决：一、***于判决生效之日起十日内向湖北正野电器电梯有限公司支付房屋占用费9070.18元（2019年5月5日起至2020年7月5日止，按月租金647.87元计算，647.87元/月×14个月）；自2020年7月6日起至返还

房屋之日止，期间的占用费按647.87元/月的标准，按月结算支付。逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回湖北正野电器电梯有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由***负担。

本院二审期间，当事人均没有提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

另查明，案外人威龙食品公司于2015年11月1日、2016年9月1日、2018年1月30日，分别向***出具74400元、64000元、4万元的收款凭证。其中2018年1月30日收款凭证上注明：2019年2月2日付10000元。

***至今仍居住在本案诉争房屋。

又查明，原告中国建设银行股份有限公司随州市开发区支行与被告威龙食品公司、魏儒虎、夏洪清借款合同纠纷一案，湖北省随州市曾都区人民法院于2017年4月10日作出（2016）鄂1303民初2321号民事判决书，判决：一、随州市威龙食品有限责任公司于判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司随州市开发区支行借款本金1920万元及利息（其中1370万元贷款、合同期限内的利息按年利率6.1525％计算，合同期满次日至还清之日止的利息按年利率9.22875%计算；550万元贷款，合同期限内的利息按年利率5.865%计算，合同期满次日至付清之日止的利息按年利率8.7975%计算，已付利息从中扣减）；二、魏儒虎、夏洪清对上述借款本金及利息承担连带清偿责任；三、中国建设银行股份有限公司随州市开发区支行对随州市威龙食品有限责任公司享有的随开国用（2009）第02

号土地使用权及其所有的随州市房权证城区字第2××0、2××1、2××2、2××3、2××4号房屋在拍卖或变卖后所得价款3973.1万元部分有优先受偿权。案件受理费137000元、诉讼保全费5000元，合计142000元，由随州市威龙食品有限责任公司负担。2016年12月25日，中国建设银行股份有限公司随州市开发区支行作为出让方与受让方中国信达资产管理股份有限公司湖北省分公司签订《债权转让协议》，将上述债权转让给受让方。2018年8月23日，正野电梯公司通过网上竞价的方式从中国信达资产管理股份有限公司湖北省分公司取得上述债权。

2016年9月8日，湖北省随州市曾都区人民法院以（2016）鄂1303民初2191-1号民事裁定书查封了上述案件所涉抵押财产。2018年9月19日，该院作出（2018）鄂1303执恢157号执行裁定书，裁定拍卖被执行人随州市威龙食品有限责任公司所有的位于随州市经济开发区随开国用（2009）第02号土地使用权及所有的随州市房权证城区字第2××0、2××1、2××2、2××3、2××4号房产。后经湖北省随州市曾都区人民法院委托淘宝网司法拍卖平台于2019年1月21日至2019年1月22日，以起拍价32428960元对上述标的物进行了公开拍卖，因无人竞价而流拍。该院又于2019年2月18日至2019年2月19日以起拍价25943168元再次拍卖，也因无人竞价流拍。

2019年2月23日，申请执行人正野电梯公司向湖北省随州市曾都区人民法院提交以物抵债申请书，同意以二次流拍价25943168元接收拍卖财产，以该财产抵偿威龙食品公司所欠债

务。正野电梯公司还提交了截至2019年3月26日的《威龙食品公司所欠债务（含借款本金、利息、迟延履行金、诉讼费）计算表》，计算得出威龙食品公司尚欠借款本金1920万元以及按判决书所确定利率计算至2019年3月26日止的利息5507980.2元、威龙食品公司应承担的诉讼费142000元、正野电梯公司垫付的执行费93343.17元，评估费8万元，以上各项合计25023323.37元。

湖北省随州市曾都区人民法院经审查认为，威龙食品公司抵押的财产经该院委托司法拍卖网络平台进行公开拍卖后已经流拍。申请执行人暨抵押权人正野电梯公司在流拍后申请以第二次拍卖的起拍价以物抵债，符合《最高人民法院关人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条第一款规定，予以认可。据此，该院于2019年4月3日作出（2018）鄂1303执恢157号之二执行裁定书，裁定：将被执行人随州市威龙食品有限责任公司所有的位于随州市经济开发区权证号为随开国用（2009）02号国有土地使有权证所载明的土地使用权以及权证号为随州房权证城区字第2××0、2××1、2××2、2××3、2××4号的房屋所有权证所载明房产作价25943168元交付申请执行人湖北正野电器电梯有限公司用于抵偿被执行人随州市威龙食品有限责任公司所欠申请执行人湖北正野电器电梯有限公司垫付的执行费、评估费、诉讼费以及自借款之日起至2019年3月26日应支付的利息及本金25023323.37元、多余919844.63元由申请执行人上交湖北省随州市曾都区人民法院。随州市经济开发区权证号为随开国用（2009）02号国有土地使用证所载明的土地使用权，以及权

证号为随州房权证城区字第2××0、2××1、2××2、2××3、2××4号的房屋所有权证所载明房产所有权自该裁定送达申请执行人湖北正野电器电梯有限公司时起转移；二、申请执行人湖北正野电器电梯有限公司可持该裁定书到登记机构办理过户登记手续。

本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”租赁物的所有权在租赁期间发生变动后，设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在，受让人成为一个新的出租人，与承租人直接产生租赁合同关系，双方无须另行订立租赁合同。故本案诉争房屋所有权转移至正野电梯公司名下后，该公司作为新的出租人与***之间形成租赁合同关系。但是，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，并不意味着租赁合同的权利义务不区分情况的全部转让，而是指承租人在租赁关系存续期间对租赁物的占有使用可以对抗包括所有权人在内的新权利人的租赁物返还请求权。承租人仍然负有支付租金的义务。根据威龙食品公司于2015年11月1日向***出具的员工住房说明，虽然双方约定***在威龙食品公司付清借款前不支付租金，但该约定的前提和根源是威龙食品公司与***之间存在的特定债权债务关系（即民间借贷关系）尚未消灭，双方并非单纯的房屋租赁合同关系。威龙食品公司与***以民间借贷关系为基础对租赁合同所附免除租金条件的约定，只能限定于威龙食品公司与***之间，对正野电梯公司不具有约束力。正野电梯公司对***不负有债务。***在房屋所有权人变更为正野电梯公司后，负有向该公司支付租金的义务。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决论述说理存在瑕疵，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费124元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　刘莹

审判员　　李超

审判员　　周鑫

二〇二一年四月二十八日

书记员　　黎丽