湖北诺盛源生物有限公司、湖北正野电器电梯有限公司物权保护纠纷民事二审民事判决书

湖北省随州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鄂13民终323号

上诉人（原审被告）：湖北诺盛源生物有限公司，住所地随州市交通大道K061号14栋2楼。

法定代表人：任广东，该公司总经理。

委托诉讼代理人：聂建斌，湖北大随律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：湖北正野电器电梯有限公司，住所地随州市经济开发区望城岗工业园区。

法定代表人：邓少华，该公司董事长。

委托诉讼代理人：乔刚，湖北五合律师事务所律师。

上诉人湖北诺盛源生物有限公司（以下简称诺盛源生物公司）因与被上诉人湖北正野电器电梯有限公司（以下简称正野电梯公司）物权保护纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2020）鄂1303民初2293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

诺盛源生物公司上诉请求：1.撤销原判；改判驳回正野电梯公司的诉讼请求；2.本案诉讼费由正野电梯公司承担。事实和理由：1.一审判决认定涉案房屋租赁合同无效，缺乏事实依据，适用法律错误。（1）涉案合同不存在法定无效情形。一审判决后，诺盛源生物公司了解到涉案厂房虽然被福建省厦

门市湖里区人民法院查封，但仅查封证件，未对厂房查封和贴封条。查封裁定未送达随州市威龙食品有限公司（以下简称威龙食品公司），该公司对此不知情。在一审判决前，诺盛源生物公司也不知情。（2）财产被查封不影响涉案合同的有效性。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条第二款规定：“对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。”财产被查封并不影响其使用。法律未禁止被查封财产的租赁。《最高人民法院关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除该租赁合同的答复》明确规定：“被执行人擅自处分查封物，与第三人签订的租赁合同，并不当然无效。只是不得对抗申请执行人。第三人依据租赁合同占有查封物的，人民法院可以解除其占有，但不应当在裁定中直接宣布租赁合同无效或解除租赁合同，而仅应指出租赁合同不能对抗申请执行人。”福建省厦门市里湖区人民法院既没有解除诺盛源生物公司对厂房的占有，申请执行人亦未对此提出异议。诺盛源生物公司依据租赁合同占有使用涉案房屋未违反规定。（3）福建省厦门市湖里区人民法院查封时间为2016年，涉案合同签订于2017年，湖北省随州市中级人民法院轮候查封时间为2018年。涉案合同签订于福建省厦门市湖里区人民法院查封之后，湖北省随州市中级人民法院轮候查封之前。2.一审判决认定合同无效，超出正野电梯公司一审诉讼请求范围，违反不告不理原则，程序违法。而且，一审法院未组织双方质证，直接将（2016）闽0206民初8010号民事裁定内容作为认定事实的依据，亦违反法定程序。3.一审

判决认定正野电梯公司取得案涉房屋产权的时间无事实和法律依据。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产取得时间以登记为准。正野电梯公司虽经登记为涉案房屋所有权人，但未登记取得产权时间，可以确定其至今未取得涉案房屋产权。4.一审判决诺盛源生物公司承担房屋占用费无法律依据。确定房屋占用费的前提应是租赁合同无效。涉案租赁合同有效，诺盛源生物公司不应当向正野电梯公司支付房屋占用费。

正野电梯公司辩称：1.诺盛源生物公司与威龙食品公司签订的合同不应受法律保护。威龙食品公司在明知其房产被查封的情况下仍然将房屋出租给诺盛源生物公司使用，时间长达72个月。而且，诺盛源生物公司未向威龙食品公司交纳房租。双方恶意串通损害第三人利益，违反法律、行政法规的强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，双方签订的合同无效。根据《最高人民法院关于人民法院能否在执行程序中以被执行人擅自出租查封房产为由认定该租赁合同无效或解除该租赁合同的答复》意见，诺盛源生物公司与威龙食品公司签订的租赁合同不得对抗申请执行人，更不能在执行完毕后对抗正野电梯公司。正野电梯公司通过司法拍卖程序合法购买涉案房屋后，诺盛源生物公司对该房屋的占有侵犯了正野电梯公司的权利，不应受到法律保护。诺盛源生物公司对其与威龙食品公司之间发生的债权债务关系，应另行主张权利。2.不动产权证上已记载发证时间和证件来源。综上，请求驳回上诉，维持原判。

正野电梯公司向一审法院起诉请求：1.判令诺盛源生物公司自2019年3月21日起至2020年7月21日止向正野电梯公司交纳房屋占用费597819.68元，此后占用费按37636.73元/月支

付至双方签订租赁合同时止；2.判令诺盛源生物公司与正野电梯公司签订租赁合同。

一审法院认定事实：2016年，福建省厦门市湖里区人民法院作出（2016）闽0206民初8010号民事裁定书，查封了威龙食品公司名下产权证号为随州房权证城区字第2××1的房产。2017年6月30日，威龙食品公司将其已被查封的房产租赁给诺盛源生物公司使用，房产标记为2号厂房，面积为2649.91平方米，租期为72个月（2017年7月1日至2023年6月30日），月租金26499.10元，合计1907935元，一次性从威龙食品公司借款中抵扣。2018年10月12日，湖北省随州市中级人民法院作出（2018）鄂13执499号执行裁定书，轮候查封了本案所涉抵押房产。2019年3月21日，湖北省随州市中级人民法院作出（2018）鄂13执499号之二执行裁定书，将本案所涉房屋转移至正野电梯公司所有，正野电梯公司于2019年7月5日取得了该房产的不动产权证。后正野电梯公司要求诺盛源生物公司支付房屋占用费未果，遂于2020年7月9日诉至一审法院。

诺盛源生物公司租赁原威龙食品公司2号楼厂房面积为2649.91平方米，只是2号厂房中的一部分。2020年6月12日，湖北弘亚资产评估有限公司作出鄂弘正评报字[2020]1012号资产评估报告书，评估该2649.91平方米厂房的月租金为37363.73元。

一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，威龙食品公司明知涉案房产已被法院查封，仍然与诺盛源生物公司签订长达72个月的《房屋租赁

合同》。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该《房屋租赁合同》属无效合同。正野电梯公司通过法院强制执行取得该房屋产权后，有权向诺盛源生物公司行使其收益权。正野电梯公司要求诺盛源生物公司自法院裁定之日起计付租赁费的诉讼请求，因正野电梯公司在本案中未能举证证明其收到法院执行裁定的日期，故其诉请只能自其取得不动产权之日起计算。正野电梯公司要求诺盛源生物公司与其签订租赁合同的诉讼请求，因合同的签订，需双方当事人自愿，法院无权强制双方当事人签订合同，故其诉讼请求，不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第四条规定，判决：一、湖北诺盛源生物有限公司于判决生效之日起十日内向湖北正野电器电梯有限公司支付2020年7月21日前的房屋占用费469537.54元（2019年7月5日至2020年7月21日，按月租金37363.73元×12个月﹢37363.73元÷30日×17天），自2020年7月22日至实际返还房屋之日止，期间的占用费按37363.73元/月的标准，按月结算支付。逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回湖北正野电器电梯有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9778元，由湖北诺盛源生物有限公司负担。

本院二审期间，当事人没有提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

另查明，福建省厦门市湖里区人民法院以（2016）闽0206民初8010号民事裁定，查封登记在威龙食品公司名下证号为随州房权证城区字第2××0、2××1、2××2的房屋所有权。查封起始时间为2017年1月11日。2017年3

月1日，原随州市房产管理局经福建省厦门市湖里区人民法院通知，为上述房产办理了查封登记手续。

又查明，2017年6月30日，威龙食品公司将其名下已被查封的证号为随州房权证城区字第2××1房产中的部分房屋（标记为2号厂房、面积为2649.91平方米）租赁给诺盛源生物公司使用，双方签订房屋租赁合同。合同约定：租赁期共72个月，自2017年7月1日起至2023年6月30日止。租赁期满，威龙食品公司有权收回房屋，诺盛源生物公司应如期交还。诺盛源生物公司若要求续租，则必须在租赁期满30日之前书面通知威龙食品公司，经威龙食品公司同意后，重新签订租赁合同。厂房租金按每月10元／平方米标准计算，月租金为26499.10元（不含税价）。6年租金合计1907935元。合同签订时租金一次性从威龙食品公司所欠诺盛源生物公司借款中抵扣。房租从合同签订之日开始计算，下一年度（周期）房租价格随市场行情另定，诺盛源生物公司提前一个月交清下一年租金，逾期不能交清视为违约，威龙食品公司随即收回房屋。

涉案房屋至今仍由诺盛源生物公司占有、使用。

本院认为：1.关于涉案房屋租赁合同性质的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”以此可明确，在租赁合同关系中，出租人缔约的目的是通过转让对租赁物的占有、使用、收益权获取租金，使租赁物的价值得以实现。承租人缔约的目的则是为了满足自己的生产或生活需要，有偿取得租赁物使用权。因此，租赁合同的本质特征是支付租金。从诺盛源生物公司与威龙食品公司签订的房屋租赁合同来看，威龙食品公司将诉争房屋出租给诺盛源生物公司，并用租

金抵偿其欠诺盛源生物公司的部分借款。诺盛源生物公司与威龙食品公司基于以租抵债合意而签订的房屋租赁合同，实际上来源于双方此前已存在的基础法律关系民间借贷关系，不同于承租人与出租人之间签订的租赁合同。

2.关于正野电梯公司能否主张物权保护请求权的问题。如上所述，涉案房屋租赁合同具有以租抵债的性质，由此形成的合同之债，不适用“买卖不破租赁”原则。根据合同的相对性原则，诺盛源生物公司与威龙食品公司签订的房屋租赁合同仅对双方具有法律约束力，不能对抗合同外的第三人正野电梯公司。现诉争房屋所有权已于2019年7月5日登记至正野电梯公司名下，该公司依法取得对诉争房屋占有、使用、收益、处分的权利。诺盛源生物公司以诉争房屋租赁合同为依据主张其对房屋享有的占有、使用权可以对抗正野电梯的物权，于法无据。正野电梯公司对诺盛源生物公司侵犯其物权的行为，依法可以行使物权保护请求权，主张损失赔偿。一审法院判决诺盛源生物公司支付房屋占用费并无不当，予以维持。

3.关于一审程序是否合法的问题。经查明，一审法院将（2016）闽0206民初8010号民事裁定内容作为认定事实的依据，来源于本院（2018）鄂13执499号之二生效执行裁定书对该事实的认定。该执行裁定书系正野电梯公司一审中提交，业经一审法院组织质证。诺盛源生物公司当庭认可该法律文书。现诺盛源生物公司以一审法院未组织双方质证，直接将（2016）闽0206民初8010号民事裁定内容作为认定事实的依据为由，主张程序违法，与事实不符，本院不予支持。另，一审判项未超出正野电梯公司的诉讼请求范围。诺盛源生物公司上诉称一审法院违反不告不理原则，程序违法的理由亦不能成

立。

综上所述，诺盛源生物公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决论述说理和适用法律存在瑕疵，但处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费124元，由湖北诺盛源生物有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　刘莹

审判员　　李超

审判员　　周鑫

二〇二一年五月二十日

书记员　　黎丽