武汉慕尚商业管理有限公司与武汉阳城建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）鄂01民终7627号

上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉慕尚商业管理有限公司，住所地：武汉市江岸区二七路东立国际第35幢1单元7层2号。

法定代表人：王臣，该公司总经理。

委托诉讼代理人：吴胜武，湖北高照律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张公水，湖北高照律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉阳城建筑工程有限公司，住所地：武汉市汉阳区阳新路28号。

法定代表人：杨洋，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：黄晨，湖北得伟君尚律师事务所律师。

委托诉讼代理人：柳静静，湖北得伟君尚律师事务所律师。

上诉人武汉慕尚商业管理有限公司（以下简称武汉慕尚公司）因与被上诉人武汉阳城建筑工程有限公司（以下简称武汉阳城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳民一初字第00650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月15日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人武汉慕尚公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判撤销上诉人与被上诉人2014年9月签订的《租赁协议》及附件《安全防火责任书》，改判被上诉人向上诉人返还房屋租金108万元及保证金20万元；改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、一、二审案件受理费由被上诉人武汉阳城公司负担。事实及理由：一、被上诉人武汉阳城公司隐瞒因房屋所有权人涉嫌犯罪被国家有关机关限制使用，导致双方签订的《租赁协议》不能正常使用。二、上诉人停止支付租金并请求撤销《租赁协议》，符合法律规定。一审法院认定上诉人逾期支付租金，被上诉人有权解除租赁协议且认定上诉人拒付租金于法无据是适用法律错误。三、关于装修问题，一审法院认定“造成武汉慕尚公司不能继续装修使用的原因是其擅自改变房屋结构对房屋安全产生威胁”与事实不符。

被上诉人武汉阳城公司答辩称，被上诉人之前并不知道诉争房屋被武汉市汉阳分局经侦大队查封，直到上诉人武汉慕尚公司告诉才知道。铜锣湾广场9楼还有其他租户，都可以正常经营。上诉人武汉慕尚公司所称其不能合法使用的真正原因是上诉人武汉慕尚公司装修擅自改变房屋的结构，造成安全隐患。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

2015年10月，武汉慕尚公司诉至一审法院，请求判令：1、依法判令撤销武汉慕尚公司与武汉阳城公司2014年9月签订的《租赁协议》及附件《安全防火责任书》。2、依法判令武汉阳城公司返还给武汉慕尚公司房屋租金人民币1080000元及保证金人民币200000元。3、判令武汉阳城公司承担本案的诉讼费用。

武汉阳城公司提出反诉，请求：1、判令解除武汉阳城公司与武汉慕尚公司于2014年9月1日签订的房屋《租赁协议》。2、判令武汉慕尚公司立即腾退占有的武汉阳城公司房屋（位于武汉市汉阳区汉阳大道128号铜锣湾9楼，建筑面积为2500平方米）。3、判令武汉慕尚公司向武汉阳城公司支付欠付的租金人民币236250元（自2015年9月1日起至2015年11月15日止）。4、判令武汉慕尚公司向武汉阳城公司支付逾期付款违约金人民币461500元（自2015年8月1日起至2015年11月15日止，已扣除武汉慕尚公司支付的履约保证金人民币200000元）。5、判令武汉慕尚公司参照双方原租赁协议约定标准，支付自2015年11月16日起至实际腾退之日的房屋占用费。六、判令武汉慕尚公司承担本案全部诉讼费。

一审法院经审理查明：位于武汉市汉阳区鹦鹉大道27号万顺广场（铜锣湾广场）是武汉万顺置业有限公司开发建设的房地产项目。因武汉万顺置业有限公司拖欠泛华工程有限公司武汉分公司总承包的武汉铜锣湾广场装饰项目及中央空调水泵安装工程工程款，双方于2012年1月20日签订《协议书》，约定武汉万顺置业有限公司将位于汉阳区鹦鹉大道27号（武汉铜锣湾广场）九楼整层共计9029.98平方米，以租赁的形式给泛华工程有限公司武汉分公司使用，租金由武汉万顺置业有限公司所欠款项中抵扣，租期为16年（2012年1月20日至2027年1月19日）。2012年1月20日，泛华工程有限公司与武汉阳城公司签订《委托书》，泛华工程有限公司委托武汉阳城公司对位于汉阳区鹦鹉大道27号（武汉铜锣湾广场）九楼整层共计9029.98平方米房屋进行租赁经营管理。武汉阳城公司的受托权限为：1、以受托人名义作为出租人与承租人签署上述房屋的租赁合同；2、以受托人名义向承租人收取租赁费用并开具相关收费票据。委托的期限为自2012年1月20日起至2027年1月16日止。因武汉万顺置业有限公司的其他经济纠纷，位于武汉市汉阳区鹦鹉大道27号万顺广场（铜锣湾广场）9层1室（建筑面积3611.91平方米）、2室（建筑面积5418.07平方米）均被查封（冻结交易过户手续），武汉市公安局汉阳区分局系轮候查封的司法机关。

2014年9月1日，武汉阳城公司（甲方）与武汉慕尚公司（乙方）签订《租赁协议》，约定：“第一条：乙方所租赁房屋位于汉阳铜锣湾9楼，建筑面积为2500平方米。乙方认可上述房产现有设施、设备现状，且符合乙方的经营使用标准，租赁期满，设施设备以租赁交接时现状为准乙方交还给甲方。第二条：甲方同意乙方采取租赁的方式取得上述房屋的使用权。在租赁经营期内，由乙方自筹资金对上述房屋进行装修经营（但不得损坏房屋结构）。第三条：租赁期限、用途，1、该房屋租赁期共计8年，自2014年9月1日租，至2022年8月31日止，到期后如无特殊情况，同等条件下乙方优先续租，每次续租租期5年。甲方于合同签订之日向乙方交付租赁房屋。2、乙方对该房产、物业改造的所有装修设计图，施工方案须通过消防部门认可，并征得城管、建管等政府职能部门和甲方书面同意后方可进场施工，且服从甲方管理，乙方的装修不得给甲方造成损失，否则甲方有权要求乙方赔偿并责令拆除。装修完毕双方验收后正式启用。3、乙方租赁该房产仅作经营使用，并独立经营、独立核算……6、乙方的装修不可损坏房屋的结构，造成结构损伤的甲方有权要求乙方赔偿，并保留终止协议的权利。第四条：租金、费用及支付方式，1、上述房产每年租金为人民币1080000元，首次乙方在本协议签订日起算一次性支付半年租金人民币540000元；以后每半年支付一次租金，于租金到期日前一个月付清。2、房租租金从第2年开始上调，每二年递增5%……4、本协议签订之日，乙方向甲方缴纳200000元的履约保证金，乙方缴纳的履约保证金自实际退场之日由甲方向乙方无息退还。如乙方违约，甲方有权将该履约保证金直接扣减，乙方在甲方扣减履约保证金后三日内必须补足履约保证金。5、装修保证金200000元，装完无损害退还或抵充房租。第五条：房屋交付，1、甲、乙双方约定上述房产及附属设施、设备以现状进行交接……第六条：甲、乙双方的权利和义务，1、甲方的权利和义务，（1）按时按约定将前述房屋交付租赁给乙方。（2）应按现状为乙方提供场地及相关配套设施……2、乙方的权利和义务……（3）按时交纳租金及相关费用……第七条：违约责任，1、乙方必须按期支付租金，违约则支付金额为双倍月租金的违约金，由甲方从乙方履约保证金中扣除。逾期一个月不交纳租金，甲方有权解除合同，并从乙方保证金中扣除所欠租金及违约金，不足部分甲方有权继续追缴……”。同年9月15日，双方签订《安全防火责任书》。协议签订后，武汉阳城公司将房屋交付给武汉慕尚公司，武汉慕尚公司向武汉阳城公司支付了一年的租金人民币1080000元（2014年9月1日至2015年8月31日）和履约保证金人民币200000元。武汉慕尚公司接收房屋后便对房屋进行装修。武汉慕尚公司进行了现浇施工，将原一层的空间改造成两层，改变了房屋的结构，增加了多根承重混凝土立柱，增加了下一层楼面的受力。武汉慕尚公司的上述施工未取得武汉阳城公司以及协议中约定的其他政府职能部门的书面同意。在装修施工过程中，武汉市公安局汉阳区分局经侦大队发现了武汉慕尚公司的上述施工行为，便禁止武汉慕尚公司继续施工。在被禁止施工之前，武汉慕尚公司已装修好部分房屋用于办公，并开展了经营活动。武汉慕尚公司现已停业，未腾退出所租房屋。同楼层的其他经营者均能正常经营使用房屋。

一审法院认为：位于武汉市汉阳区鹦鹉大道27号万顺广场（铜锣湾广场）9层1室、2室因经济纠纷被采取了查封措施，冻结了交易过户手续，但武汉慕尚公司并无证据证明该房屋的出租使用也被冻结，相关权利人可以进行出租，同楼层的其他经营者也均正常经营使用房屋。武汉阳城公司系接受泛华工程有限公司的委托，以自己的名义对位于汉阳区鹦鹉大道27号（武汉铜锣湾广场）九楼整层共计9029.98平方米房屋进行租赁经营管理，因此武汉阳城公司有权出租该房屋。武汉慕尚公司与武汉阳城公司签订的《租赁协议》系双方的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，双方应依约全面履行各自义务。对武汉慕尚公司要求撤销《租赁协议》及返还租金和履约保证金的诉讼请求，不予支持。协议签订后，武汉阳城公司将房屋交付给武汉慕尚公司使用，武汉慕尚公司支付了至2015年8月31日的租金。此后，武汉慕尚公司未能依约按期向武汉阳城公司支付租金，依双方《租赁协议》约定，逾期一个月不交纳租金，甲方有权解除合同，武汉阳城公司现要求解除合同，予以支持。造成武汉慕尚公司不能继续装修使用的原因是其擅自改变房屋结构，对房屋安全产生了威胁，且武汉慕尚公司未及时腾退出所租房屋，武汉慕尚公司拒交租金于法无据，武汉慕尚公司应向武汉阳城公司交纳其占用该房屋期间的租金。合同解除后，武汉慕尚公司应腾退出所租房屋。若武汉慕尚公司未能在一审法院指定的期间内腾退出所租房屋，则应依《租赁协议》所定的租金标准向武汉阳城公司支付占用费。合同解除后，双方之间的合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不是支付违约金。因此，对武汉阳城公司要求武汉慕尚公司支付违约金的反诉请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除武汉慕尚商业管理有限公司与武汉阳城建设工程有限公司于2014年9月1日签订的《租赁协议》；二、武汉慕尚商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾退出位于武汉市汉阳区鹦鹉大道27号（武汉铜锣湾广场）九楼（建筑面积为2500平方米）房屋；三、武汉慕尚商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉阳城建设工程有限公司支付租金（含占用费）?租金（含占用费）按年租金人民币1080000元计算，自2015年9月1日计算至武汉慕尚商业管理有限公司实际腾退出上述房屋之日止（履约保证金人民币200000元可抵扣租金）?；四、驳回武汉慕尚商业管理有限公司的全部诉讼请求；五、驳回武汉阳城建设工程有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币16320元（武汉慕尚公司已预交），反诉案件受理费人民币5389元（武汉阳城公司已预交），均由武汉慕尚商业管理有限公司承担，武汉慕尚商业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将应承担的反诉案件受理费人民币5389元直接支付给武汉阳城建设工程有限公司。

二审审理期间，上诉人武汉慕尚公司提出调查取证申请，请求二审法院依职权向武汉市汉阳区公安分局经侦大队（以下简称经侦大队）调查该队禁止上诉人武汉慕尚公司装修和开门营业的理由和依据。

经本院调查，经侦大队答复：诉争房屋产权人武汉万顺置业有限公司因其他经济纠纷，被经侦大队查封，经侦大队是诉争房屋的安全管理责任主体。武汉慕尚公司未经其许可进场装修，且在装修中改变原房屋结构，严重影响整栋房屋的安全使用，经侦大队多次提醒但仍屡禁不止，故禁止武汉慕尚公司继续经营使用。

上诉人武汉慕尚公司质证认为，经侦大队不允许其继续经营使用的真实原因系经侦大队要求武汉慕尚公司与房屋产权人武汉万顺置业有限公司签订租赁合同、缴纳租金，并再次申请本院调查。被上诉人武汉阳城公司对本院调查内容不持异议。

为查清案件事实，了解武汉慕尚公司不能继续使用诉争房屋的原因是否因经侦大队要求其必须与房屋产权人（或者产权人指定主体）签订租赁合同缴纳租金导致，本院再次核实。经侦大队回复：1、武汉慕尚公司当初进场装修未经该队许可，若武汉慕尚公司仅是按照房屋原貌装修使用，经侦大队不会阻止。但武汉慕尚公司装修过程中改变原房屋结构，对房屋的安全使用产生威胁。经侦大队曾提醒武汉慕尚公司停止装修，避免其投入过多损失扩大，但无效，经侦大队最后只有要求武汉慕尚公司人员退场。2、房屋产权单位武汉万顺置业有限公司涉嫌非法集资问题，涉及众多群体纠纷，汉阳区人民政府成立了维稳专班。因部分商户抢占、多占房屋，专班要求经侦大队清查，承租人只有与产权单位（或产权者指定主体）签订租赁合同方可使用房屋，并非针对武汉慕尚公司一家，所有的商户要求均一致。

本院经审理查明，一审判决将武汉阳城建筑工程有限公司名称认定为“武汉阳城建设工程有限公司”错误，本院予以纠正。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。

本院另查明，2012年10月25日，武汉市公安局汉阳分局将汉阳区鹦鹉大道27号万顺广场（铜锣湾广场）9层1室房屋查封。

本院认为，武汉阳城公司于2012年1月20日接受泛华工程有限公司的委托以自己的名义对位于汉阳区鹦鹉大道27号（武汉铜锣湾广场）九楼整层共计9029.98平方米房屋进行租赁经营管理，武汉阳城公司据此有权出租该房屋。武汉慕尚公司认为武汉阳城公司在知晓诉争房屋被查封的情况下却故意隐瞒该事实，并与武汉慕尚公司签订租赁合同，属于欺诈行为。但武汉慕尚公司并未提供证据证明武汉阳城公司在签署租赁合同时知晓房屋被查封的事实，且诉争房屋是在2012年10月才被经侦大队查封，即查封的事实是在武汉阳城公司接受了泛华工程有限公司的租赁委托之后发生。因此，武汉慕尚公司主张武汉阳城公司签约时存在欺诈和过错的事实缺乏充分证据证实，该项上诉请求本院不予支持。

根据本院的调查，装修期间，武汉慕尚公司未取得租赁合同约定的城管、建管等其他政府职能部门的书面同意而改变原房屋的结构，将原房屋一层的空间现浇改造成两层，增加了多根承重混凝土立柱，增加下一层楼面的受力，经侦大队出于安全管理的考虑禁止武汉慕尚公司继续施工，武汉慕尚公司自身存在过错。本案诉争房屋被经侦大队查封客观属实，经侦大队履行管理职责导致武汉慕尚公司的装修使用受到妨碍和限制，武汉阳城公司作为出租方，应负有瑕疵担保责任。据此，本院依照公平原则认定双方《租赁协议》不能继续履行的责任不宜仅仅归咎于一方。一审期间，武汉阳城公司反诉请求解除双方2014年9月1日签订的租赁合同，武汉慕尚公司亦无履约的意思表示，一审判决解除双方《租赁协议》正确。关于《租赁协议》解除后的相关事宜：1、武汉慕尚公司已经向武汉阳城公司支付的2014年9月1日至2015年8月31日期间的租金1080000元，由于武汉慕尚公司在该期间实际占有使用了房屋，故武汉阳城公司无需返还上述租金。2、2015年9月1日起至《租赁协议》解除期间的租金，武汉慕尚公司在履约中自身存在过错，其交纳的履约保证金200000元冲抵后不再予以退还。武汉阳城公司负有瑕疵担保责任，故剩余部分租金视为损失由武汉阳城公司自行负担。3、《租赁协议》解除后武汉慕尚公司应向武汉阳城公司腾退交还诉争房屋，若武汉慕尚公司未能按照本院指定的期限内腾退交还房屋给武汉阳城公司，其应依《租赁协议》所约定的租金标准向武汉阳城公司支付房屋占用费。

综上所述，一审判决事实基本清楚，但实体处理不当，且认定被上诉人公司名称有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销湖北省武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳民一初字第00650号民事判决；

二、解除武汉慕尚商业管理有限公司与武汉阳城建筑工程有限公司于2014年9月1日签订的《租赁协议》；

三、武汉慕尚商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾退出位于武汉市汉阳区鹦鹉大道27号（武汉铜锣湾广场）九楼（建筑面积为2500平方米）房屋，如果按期不能腾退，武汉慕尚商业管理有限公司应自判决生效之日起十日后，按原《租赁协议》约定的租金标准向武汉阳城建筑工程有限公司支付房屋占有使用费，直至武汉慕尚商业管理有限公司实际腾退出上述房屋之日止；

四、驳回武汉慕尚商业管理有限公司的全部诉讼请求；

五、驳回武汉阳城建筑工程有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费人民币16320元由武汉慕尚商业管理有限公司负担，反诉案件受理费人民币5389元由武汉慕尚商业管理有限公司负担2695元，由武汉阳城建筑工程有限公司负担2694元。

二审案件受理费21709元，由武汉慕尚商业管理有限公司负担10855元，由武汉阳城建筑工程有限公司负担10854元。

本判决为终审判决。

审判长　熊　青

审判员　安林锋

审判员　骆朝辉

二〇一六年十二月二十八日

书记员　舒　渲