福建东南设计集团建设发展有限公司、某某等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

福建省三明市三元区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽0402民初1500号

原告：福建东南设计集团建设发展有限公司，住所地福建省三明市梅列区徐碧街道东乾路109号城发大厦18楼，统一社会信用代码91350400587539469K。

法定代表人：陈家强，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：谢红，福建枫桦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：彭晓辉，福建枫桦律师事务所律师。

被告：***，男，汉族，1972年12月3日出生，住福建省三明市梅列区，现羁押于福建省永安市看守所。

被告：陈桂英，女，汉族，1972年3月10日出生，住福建省明溪县，现羁押于福建省三明市看守所。

原告福建东南设计集团建设发展有限公司（以下简称东南建设公司）与被告***、陈桂英商品房预售合同纠纷一案，原三明市梅列区人民法院于2021年5月14日立案。因行政区划调整，原三明市梅列区人民法院、三明市三元区人民法院合并成立新的三明市三元区人民法院，由新的三明市三元区人民法院继续审理。依法适用普通程序，通过网络视频形式公开开庭进行了审理。原告东南建设公司的委托诉讼代理人彭晓辉，被告***、陈桂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

东南建设公司向本院提出的诉讼请求：1、判令解除东南建设公司与***、陈桂英签订的《商品房买卖合同（预售）》、《合同补充协议》；2、判令梅列区东乾三路391号“城投金澜湾”项目6幢2501室房产归属东南建设公司所有，东南建设公司有权自行处置该房产；3、判令***、陈桂英支付给东南建设公司房屋总价款20%的违约金318372元，东南建设公司在收到的首付款741860元中扣除其应承担的违约金，余款退回***、陈桂英；4、判令***、陈桂英协助东南建设公司办理商品房买卖合同备案注销手续；5、判令东南建设公司协助***、陈桂英办理退回住宅专项维修基金和购房契税的相关手续；6、判令***、陈桂英从东南建设公司起诉之日起，按日向东南建设公司支付购房款总额0.1%的赔偿金，直至该房屋备案、登记注销/撤销手续办理完毕为止；7、判令***、陈桂英承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2020年2月，东南建设公司与***、陈桂英签订了《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，***、陈桂英向东南建设公司购买位于梅列区XXX路XX号“XX湾”项目XX幢XX室房产，房屋总价款为1591860元。合同签订后，***、陈桂英仅支付了首付款741860元，剩余850000元一直未付清。《商品房买卖合同》的《合同补充协议》第四条关于付款的补充约定第2款约定，“2、乙方选择按揭贷款（含商业贷款/公积金贷款/组合贷款，下同）付款的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款由乙方向甲方认可的按揭银行（或公积金管理中心，下同）申请按揭贷款支付，且乙方保证该剩余购房款于本合同签订后60日内全部支付至甲方的银行账户。”第五条关于逾期付款的补充约定第1点约定……逾期超过30日的，甲方有权解除本合同。《商品房买卖合同》的《合同补充协议》第十四条第1款约定“如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。”第十四条第4款同时约定“除上述违约金外，如乙方逾期履行上述注销/撤销手续或迁出户口义务导致甲方通过司法途径强制乙方履行的，自甲方提起诉讼之日起，乙方还应另行按日向甲方支付购房款总额千分之一的赔偿金，直至该房屋备案、登记注销/撤销手续办理完毕为止。”《商品房买卖合同》第二十七条约定若有争议“依法向房屋所在地人民法院起诉”。现***、陈桂英至今未能支付剩余款项，致合同目的不能实现，东南建设公司依法有权要求解除合同，并要求***、陈桂英支付违约金并赔偿东南建设公司相关损失。

***、陈桂英辩称，双方签订的合同是格式合同，买受人只有签字的权利，没有补充和修改的权利。案涉房屋经过二年没有贬值，有升值空间。未付尾款有原因，并不是故意不付，同意把房产退还给房地产公司。但赔偿金过高，20%的违约金过高，请法庭酌情考虑。

东南建设公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1．东南建设公司企业信息，证明2020年9月8日，东南建设公司的名称由“福建沈榕建设有限公司”变更为现名称“福建东南设计集团建设发展有限公司”；2．***、陈桂英身份证复印件；3．首付款的发票，证明***、陈桂英仅支付了首付款741860元，剩余850000元一直未付清；4．商品房买卖合同及补充协议，证明双方约定的内容；5．契税发票，证明***、陈桂英缴纳契税的情况。***、陈桂英对上述证据无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

1．福建沈榕建设有限公司于2020年9月8日名称变更为福建东南设计集团建设发展有限公司。2020年2月19日，福建沈榕建设有限公司（出卖人）与***、陈桂英（买受人）签订合同编号为2020021900061《商品房买卖合同（预售）》，福建沈榕建设有限公司将其建设开发坐落于梅列区XX路XX号XX湾XX幢XX室商品房出售给***、陈桂英，房屋总价款为1591860元。付款方式：买受人必须在签订《商品房买卖合同》的同时，支付房价款618860元；买受人应于合同签订后30日内以其住房公积金账户有效余额支付房价款123000元；房价款850000元由买受人申请银行贷款支付。2020年2月22日，出卖人（甲方）与买受人（乙方）就上述商品房买卖合同签订《合同补充协议》，其中：第四条关于付款的补充约定第2款约定，“乙方选择按揭贷款付款的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款由乙方向甲方认可的按揭银行申请按揭贷款支付，且乙方保证该剩余购房款于本合同签订后60日内全部支付至甲方的银行账户。”第五条关于逾期付款的补充约定第1点“……逾期超过30日的，甲方有权解除本合同”。第十四条第1款“如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。”第十四条第4款“除上述违约金外，如乙方逾期履行上述注销/撤销手续或迁出户口义务导致甲方通过司法途径强制乙方履行的，自甲方提起诉讼之日起，乙方还应另行按日向甲方支付购房款总额千分之一的赔偿金，直至该房屋备案、登记注销/撤销手续办理完毕为止。”

2．合同签订后，三明市住房和城乡建设局于2020年3月16日对商品房买卖合同进行了备案登记。***、陈桂英于2020年2月26日支付了房价款618860元，于2020年3月27日支付了123000元，共计748160元。双方约定以银行贷款方式支付的房价款，***、陈桂英未按照约定的期限办理银行贷款，至今未向出卖方支付房价款850000元。

3．案件涉商品房尚未办理交付手续，亦未办理权属转移登记。

4．东南建设公司起诉后，原三明市梅列区人民法院将起诉状副本等应诉材料邮寄到***、陈桂英羁押场所并于2021年5月28日签收。为本案诉讼，东南建设公司支付了财产保全申请费2112元。

本院认为，东南建设公司与***、陈桂英签订的《商品房买卖合同（预售）》《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行义务。根据合同约定，买受人选择按揭贷款付款的，付清首付款后，余款由买受人向按揭银行申请按揭贷款支付，且保证该剩余购房款于合同签订后60日内全部支付至出卖人的银行账户。逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。本案中，***、陈桂英支付了首付款741860元后，未按照约定办理银行贷款，至今未向出卖人支付房价款（购房余款）850000元，且逾期超过30日以上，构成根本违约。东南建设公司，请求判令解除《商品房买卖合同（预售）》《合同补充协议》，有合同依据且不违反法律规定。本院确认合同于起诉状副本送达至***、陈桂英的2021年5月28日解除。涉案房屋尚未交付，产权亦未转移登记，东南建设公司要求判决案涉房屋归其所有且有权处置的诉讼请求，缺乏法律意义，故本院不予处理。《合同补充协议》第十四条第1款约定的购房款总额20%的违约金和第4款约定的按日支付购房款总额千分之一的赔偿金，二者属性和功能相同，均应认定为违约金条款。双方约定的违约金过高，且东南建设公司并未就其损失作举证。为避免双方权利义务严重失衡，违约金、赔偿金本院酌情按***、陈桂英未付购房款850000元的10%予以调整。***、陈桂英逾期付款，构成违约，造成本案纠纷，东南建设公司为本案诉讼所支付的保全费，应由违约方承担，故东南建设公司的该项诉讼请求，本院予以支持。退还因合同取得的价款、协助***、陈桂英办理退回住宅专项维修基金和购房契税手续，均属于合同解除后，东南建设公司应履行的后合同义务，并非权利，东南建设公司提出的相应诉请，因缺乏裁判之意义，本院不予处理。东南建设公司要求***、陈桂英协助东南建设公司办理商品房买卖合同备案注销手续的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条，《诉讼费交纳办法》第三十八条第三款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第十条、第二十条规定，判决如下：

一、确认福建东南设计集团建设发展有限公司与***、陈桂英签订编号为第2020021900061号《商品房买卖合同（预售）》及其《合同补充协议》于2021年5月28日解除；

二、***、陈桂英应于本判决生效之日起三日内支付给福建东南设计集团建设发展有限公司违约金85000元；

三、***、陈桂英应于本判决生效之日起三日内支付给福建东南设计集团建设发展有限公司财产保全申请费2112元；

四、***、陈桂英于本判决生效之日起三日内协助福建东南设计集团建设发展有限公司办理编号为第2020021900061号《商品房买卖合同（预售）》备案注销手续；

五、驳回福建东南设计集团建设发展有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费19127元，由***、陈桂英负担，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。

本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。

审判长　　甘峰才

审判员　　陈　昌

审判员　　项宇辉

二〇二二年六月十日

书记员　　施丽媛

附：本案所适用的法律条文

《中华人民共和国民法典》

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。

当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

《诉讼费用交纳办法》第三十八条第三款

本办法第十条第（二）项规定的申请费由申请人负担，申请人提起诉讼的，可以将该申请费列入诉讼请求。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定

第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。

第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。