中兴建设有限公司
重庆两江新区置业发展有限公司与中兴建设有限公司、重庆中兴商品混凝土有限责任公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民初763号
原告（反诉被告）：重庆两江新区置业发展有限公司，住所地重庆市渝北区龙兴镇迎龙大道19号，统一社会信用代码91500000563466533R。
法定代表人：刘风，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈兵，重庆静昇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高源，重庆静昇律师事务所律师。
被告（反诉原告）:中兴建设有限公司，住所地，江苏省泰兴市济川路26号，统一社会信用代码91321283737840047C。
法定代表人：倪道仁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：严崇伟，重庆欣力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田佳，重庆欣力律师事务所律师。
被告（反诉原告）:重庆中兴商品混凝土有限责任公司，住所地重庆市渝北区龙兴镇迎龙大道19号，统一社会信用代码91500000590549932R。
法定代表人，简国钏，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：严崇伟，重庆欣力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田佳，重庆欣力律师事务所律师。
原告重庆两江新区置业发展有限公司（以下简称两江置业公司）与被告中兴建设有限公司（以下简称中兴建设公司）、被告重庆中兴商品混凝土有限责任公司（以下简称中兴混凝土公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）两江置业公司的委托诉讼代理人高源，被告（反诉原告）中兴建设公司、中兴混凝土公司的共同委托诉讼代理人严崇伟、田佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告两江置业公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认两江置业公司与中兴建设公司签订的《土地租赁协议》于2017年1月3日起解除；二、请求依法判决中兴建设公司向两江置业公司支付截至2017年1月3日欠付的土地租金共计人民币11310184.5元；三、请求依法判决中兴建设公司向两江置业公司支付租金的违约金人民币9639808.65元（以应付而未付的租金为基数，从2012年1月14日起每日按照中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计算至中兴建设公司将欠付的租金全部付清之日止，暂计算至2017年5月23日）；四、请求依法判决中兴建设公司向两江置业公司支付自2017年1月4日起至2017年5月23日的土地占有使用费人民币2510931.5元（从2017年1月4日起按照合同解除之日的租金标准按日计算至中兴建设公司将土地返还给两江置业公司之日止，暂计算至2017年5月23日）；五、请求依法判决中兴建设公司立即将土地恢复原状并返还两江置业公司；六、请求依法判决中兴混凝土公司对前述一至五项请求承担连带责任；七、本案诉讼费由两被告承担。
事实和理由：中兴建设公司以江苏中兴建设有限公司（西南分公司）的名义与原告于2011年9月5日签订了《土地租赁协议》，中兴建设公司系《土地租赁协议》的实际签约主体。协议约定原告将位于龙兴工业园区龙兴镇支援村4、10社面积约60亩的土地租赁给中兴建设公司用于建设混泥土搅拌站。合同约定土地的租赁期限为10年，第一年土地租金暂定为420万元，第二到第六年每年按上年租金的10%进行递增，六年以后，每年租金按上年租金的5%递增，租金每半年支付一次。合同还约定，如中兴建设公司未能按照合同的约定按时支付租金，则中兴建设公司应当每天按拖欠的租金金额的3‰向原告赔偿损失，若中兴建设公司拖欠租金超过30日，则原告有权解除合同并要求中兴建设公司无条件撤离。另外，合同约定，因协议的履行发生争议，可向土地所在地人民法院起诉。合同还约定了双方的权利义务以及其他违约责任。合同签订后，原告根据合同的约定，将前述土地交付给中兴建设公司使用。原告同时按照合同的约定履行了应当履行的其他义务。但中兴建设公司仅向原告支付了合同约定的部分土地租金后，一直欠付原告租金。经原告多次催告，中兴建设公司仍未支付拖欠的租金。综上所述，原告认为，原被告之间的土地协议合法有效，对双方具有约束力，应当遵守并履行。中兴建设公司未按照合同的约定向原告支付租金的行为，违反了双方的合同约定，实属严重的违约行为。中兴混凝土公司为实际承租人，故中兴混凝土公司应向原告承担连带责任。两被告应当依照合同的约定向原告履行支付租金的义务，且承担相应的违约责任。
被告中兴混凝土公司、中兴建设公司共同辩称：一、从第一组证据“营业执照信息”可见，本案为两江新区政府下辖国有企业与辖区政府招商引资的台商投资企业之间的纠纷，因本案涉及台商投资企业，审理程序依法应当适用《民事诉讼法》涉外民事诉讼的特别规定。二、由第二组、第三组、第四组、第五组证据可知，《土地租赁协议》签订之后，被告已依约履行协议约定的主要义务，且原告未按规定及租赁协议约定办理土地延期使用法定手续，其违约行为导致土地租赁无效，租赁协议不能继续合法履行。三、原告未按协议全面履行自己的义务，构成根本性违约，其交付的土地不符合本案协议第四条明确约定的条件，原告未履行该约定的义务，基于原告违约我方已进行反诉；答辩人未按时支付部分租金系依法行使先履行抗辩权，不存在欠付租金的违约行为；答辩人全面履行了支付租金义务，且已超付，根据租赁协议约定的起租时间至协议被认定无效之日，原告应收土地租金的期间为2013年12月29日至2016年9月16日，对此重庆市高级人民法院（2016）渝民终573号生效判决已有判例；原告曾经同意2013年和2014年土地租金减半收取，答辩人已经向法庭举示相关证据，并已在反诉中补强证据。
反诉原告中兴建设公司、中兴混凝土公司反诉请求：一、请求依法确认案涉《土地租赁协议》自2016年9月17日起无效。二、请求依法判决被反诉人返还因《土地租赁协议》所取得的履约保证金200万元，并从2016年9月17日起，以200万元为基数按人民银行同期同类贷款利率4倍计算资金占用损失至付清之日。三、请求判令被反诉人承担反诉人自行进行“三通一平”所产生的费用2750545.39元。四、请求依法判令因协议无效被反诉人给反诉人造成的经济损失（以司法评估结果为准）。五、本案诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：一、被反诉人的违约过错导致《土地协议》被行政部门认定无效；双方协议第四条第4项约定，土地出租方：负责处理在建设和生产期间与土地问题相关的矛盾及问题。根据相关法律、法规，土地出租方应向国土资源部门办理批准用地手续，方能使用租赁土地。在2016年9月16日临时用地到期后，反诉被告明知其与反诉原告签订的《土地租赁协议》期限为10年，应当依法、依约继续办理申请临时用地延期手续，经批准后方能继续使用土地，却不履行继续办理用地手续之合同义务。以至于2016年11月29日，重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局以第55号文认定反诉被告租赁案涉土地的行为系非法、无效行为，并责令反诉原告“在30日内拆除在租赁土地上修建的建构筑物，归还非法租赁的土地并复绿”。造成本案协议不能继续履行。二、反诉人已缴纳的履约保证金被反诉人应予返还；反诉原告向两江置业公司缴纳了履约保证金200万元，在本案土地租赁协议协议被确认为自2016年9月17日无效后，依照法律规定，两江置业公司应当返还履约保证金200万元。三、反诉人垫付的土地“三通一平”费用应由被反诉人承担；两江置业公司在本案协议有效期内未履行该协议第四条约定之义务，交付土地达到“三通一平”要求。迫使反诉原告自行进行“三通一平”，产生费用2084626.64元，依照协议约定，应当由两江置业公司承担。四、《合同法》第五十八条规定，合同无效之后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。合同无效、不能继续履行之后，反诉原告的厂房、设施、设备均不能继续使用，所受到的经济损失应当由两江置业公司承担（具体数额以司法评估金额为准）。五、本案系因被上诉人的责任而引发，请求人民法院支持第五项反诉请求。
反诉被告两江置业公司辩称，一、案涉《土地租赁协议》系答辩人与中兴建设公司签订，符合双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应属真实有效。二、中兴建设公司缴纳的履约保证金应当用作冲抵其欠缴租金及违约金，且冲抵之后中兴建设公司依旧欠付答辩人相应的租金及违约金，不存在所谓的资金占用损失。三、反诉原告主张答辩人承担其所谓“三通一平”费用的观点缺乏事实及法律依据，不应当得到法院支持。四、反诉原告因自身违约、违法行为遭到相应行政部门作出的行政处罚，反诉原告应当自行承担相应行政处罚造成的不利后果及损失，而答辩人对于该行政处罚并不存在过错或违约行为，故反诉人主张答辩人承担反诉人所谓经济损失的观点缺乏事实及法律依据，不应当得到法院支持。
经审理查明，2011年9月5日，两江置业公司（甲方、出租人）与江苏中兴建设有限公司（西南分公司）（乙方、承租人）签订《土地租赁协议》一份，协议主要约定：一、土地位置：龙兴工业园区支援4、10社；二、土地面积及租期，1、土地面积约60亩（暂定），符合混凝土搅拌站建设条件的工业用地或其他临时建设用地。2、租期：土地的租赁年限为10年。起租时间为甲方向乙方交地之后90天算起。三、土地租金及支付方式，1、租金：第一年土地租金为420万元（以实际面积7万元/亩计算），第二到第六年每年按上年租金的10%进行递增。六年以后，每年租金按上年租金的5%进行递增。2、支付方式：租金每半年支付一次。按照先交后使用的原则，合同签订后，甲方向乙方交地时间约定为每年度第一次租金支付时间。在上次租金到期前一个月支付本年度第二次租金。第四条，甲方责任，1、甲方向乙方提供土地的时间为2011年9月30日（暂定，以实际交付时间为准）。2、地块基本达到通路、通水、通电、场地平整等“三通一平”的基本要求。4、甲方负责处理乙方在建设和生产期间与土地问题相关的矛盾及问题，并协助乙方办理混凝土项目的立项及建设中的报建等相关手续，所产生的费用由乙方承担；第五条、乙方责任，1、双方签订本协议后五日内，乙方向甲方交纳200万元人民币作为履约保证金。保证金在合同到期后，以不计息方式退还乙方。第六条、1、乙方在租赁期内必须按时足额支付租金，若有拖欠，则每天按拖欠金额的3‰向甲方赔偿损失。若拖欠超过30天，甲方有权解除本合同并要求乙方无条件撤离，所造成的损失由乙方自行承担。2、租赁期内未经对方同意不得擅自终止合同。若单方终止合同或者因一方违约导致守约方依法解除合同，违约方必须承担对方直接经济损失，并以一年租金给予对方补偿。5、土地租赁到期后，合同自行终止，并在合同终止后30天内由乙方自行拆除生产设备及临时厂房设施，并将土地移交给甲方。对于到期后地上未拆除的设备设施或建构筑物由乙方自行处置，甲方不支付补偿金。乙方未按照约定交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失和产生的费用由乙方承担。
合同签订后，中兴建设公司向中兴混凝土公司出具《委托经营协议书》，载明：经双方协商一致，委托人将本公司业务委托给受托人经营。受托人必须在公司经营范围内依据法律和行业规定开展业务，不得做其他用途，不得向第三方转包。委托经营期限，从签约之日起计算，租期为五年。
2012年3月26日，中兴混凝土公司向两江新区管理委员会发送《报告》一份，主要载明：2、《土地租赁协议》第四条第2款约定，甲方责任将地块的“三通一平“达到基本要求时才作为交地标准，而之后90日起算租金。然而迄今为止，以上工作甲方并未有效实施，为了响应园区政府的号召，及早投产服务园工程建设，该地块”三通一平“的建设由我公司先自行投入，且过程中严格按照规定发包，并签订合同，如今基本完成，而此费用按合同应由“两江置业发展有限公司”承担，为双方的友好合作，我司愿意先行支付，而后与租金相抵，不知妥否，同时，起算租金时间按双方协议同意后90日起计。
2012年9月17日，重庆两江新区管理委员会批复两江置业公司，同意你单位使用重庆两江新区龙兴园区国有空地4.45公顷，作为江苏中兴搅拌站项目临时用地。用地位置和面积以两江新区规划行政主管部门选址意见和批准的临时用地红线为准。临时用地期限为2年，从2012年9月17日起至2014年9月16日止，确需延长期限的必须按照有关规定办理延期用地手续。
2013年8月26日，中兴混凝土公司向两江置业公司做出《承诺函》，载明：关于我公司位于两江新区龙兴工业园支援4、10社的商品混凝土搅拌站，租用贵司土地租赁起算日期事宜。我司同意贵司要求租金从2012年4月30日起算。
2014年7月1日，重庆两江新区管理委员会批复两江置业公司，同意你单位江苏中兴搅拌站项目临时使用原龙兴工业园区龙兴镇支援村4、10社待开发建设国有空地（含拟转用国有农用地）3.95962公顷。用地位置和面积以两江新区规划行政主管部门选址意见和批准的临时用地红线为准。临时用地使用期限为2年，从2014年9月17日起至2016年9月16日止。
2014年11月28日，两江置业公司向中兴混凝土公司发出《催款函》，载明：根据贵公司与本公司签订的《土地租赁协议》以及双方关于起租时间的约定，贵公司截止2014年11月28日应支付租金人民币765.1万元，于2014年11月28日止实际支付租金人民币210万，现共欠租金人民币555.1万元。
2016年11月29日，重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局向中兴建设公司、江苏中兴建设有限公司（西南分公司）、受托经营单位中兴混凝土公司及控股单位重庆永固新型建材有限公司作出《关于归还非法批准租赁储备土地的告知书》，主要载明：两江置业公司租赁行为，违反了《重庆市土地管理规定》第27条以及《储备土地管理办法》第16条规定，属无权审批单位变相非法批准租赁储备土地，构成了《中华人民共和国土地管理法》第78条以及《重庆市土地管理规定》第70条规定的非法批地事实，其同意江苏中兴建设有限公司（西南分公司）租赁使用两江集团委托管理的储备土地决定无效。对此，请你们在收到本告知书之日起30日内自行拆除在租赁土地上修建的建构筑物，归还非法批准的储备土地并复绿。逾期，将对你们按非法占地论处。
2016年12月21日，两江置业公司向江苏中兴建设有限公司（西南分公司）发出并送达《关于解除<土地租赁协议>的通知》。中兴建设公司于2017年1月3日签收该通知。
2017年7月6日，案涉土地的权属单位重庆两江新区开发投资集团有限公司出具《确认书》，表明案涉土地系授权两江置业公司使用并出租。
另查明，中兴建设公司向两江置业公司付款情况如下：2011年10月26日支付200万元（保证金）；2013年9月30日支付210万元；2015年6月16日支付540.4万元；2016年6月15日支付300万元；2016年11月1日支付213.62万元；共计1264.02万元（不含保证金200万元）。上述事实，有《土地租赁协议》、《委托经营协议书》、《报告》、《重庆两江新区管理委员会关于中兴搅拌站项目临时用地的批复》（2012年9月17日）、《承诺函》、《重庆两江新区管理委员会关于欣材搅拌站项目临时用地的批复》（2014年7月1日）、《催款函》、《关于归还非法批准租赁储备土地的告知书》、《关于解除<土地租赁协议>的通知》、《确认书》、及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为，本案的争议焦点为：一、两江置业公司与中兴建设公司签订的《土地租赁协议》效力；二、中兴建设公司是否存在违约行为，土地租赁协议是否已经解除；三、两江置业公司请求的租金及土地占有使用费是否应当得到主张；四、违约金如何计算；五、土地是否恢复原状以及返还义务的履行问题；六、履约保证金是否应当返还；七、反诉原告请求的“三通一平”的费用是否能够得到主张；八、反诉原告主张的经济损失是否能够得到主张。
本院认为，一、两江置业公司与江苏中兴建设有限公司（西南分公司）签订的《土地租赁协议》效力问题。本案中，两江置业公司与江苏中兴建设有限公司（西南分公司）签订的《土地租赁协议》系双方真实意思表示，且该《土地租赁协议》未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。江苏中兴建设有限公司（西南分公司）作为中兴建设公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第1款之规定，其民事责任应由中兴建设公司承担。对于两江置业公司是否违反《重庆市土地管理办法》第27条以及《储备土地管理办法》第16条规定，无权审批单位变相非法批准租赁储备土地的问题。首先，重庆两江新区管理委员会针对案涉土地建设搅拌站项目出具了《临时用地审批》，两江新区管委会作为重庆市人民政府的派出机构，其依据法律规定有权行使前述临时用地批复职权。其次，两江置业公司取得两江新区管委会的批复，并经过案涉土地使用权人重庆两江新区开发投资集团有限公司的授权进行出租，符合法律规定，并不构成非法批准租赁储备土地。故双方自愿签订的《土地租赁协议》不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。
二、关于中兴建设公司是否存在违约行为，以及土地租赁协议是否已经解除问题。根据《土地租赁协议》第六条第1项约定，乙方在租赁期内必须按时足额支付租金，若有拖欠，则每天按拖欠金额的3‰向甲方赔偿损失。若拖欠超过30天，甲方有权解除本合同并要求乙方无条件撤离，所造成的损失由乙方自行承担。本案中，合同签订后，两江置业公司依约提供了案涉土地，但中兴建设公司除支付首期210万元租金外，未按期支付租金，其行为违反了合同约定，两江置业公司有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2016年12月21日两江置业公司向中兴建设公司发出《关于解除<土地租赁协议>的通知》，中兴建设公司于2017年1月3日签收，自此，双方之间的《土地租赁协议》解除。中兴建设公司对此辩称其享有先履行抗辩权，本院不予支持。本院认为交付土地和支付租金系合同约定的对等义务，中兴建设公司在已实际占用土地的情况下，应当支付欠付租金。另，中兴混凝土公司也出具《承诺函》承诺租金自2012年4月30日起算。
三、关于两江置业公司请求的租金，占有使用费是否应当得到主张的问题。首先，租金标准，根据《土地租赁协议》约定，第一年租金为420万元,第二年到第六年每年按上年租金的10%进行递增。中兴建设公司认为依据重庆两江新区开发投资集团有限公司的会议纪要，2013、2014年租金应减半收取，但中兴建设公司仅举示不完整的文件复印件，对其该陈述的真实性，本院无法确认。且即使该会议纪要存在，也仅是重庆两江新区开发投资集团有限公司的内部文件，并非两江置业公司对中兴建设公司的承诺，对中兴建设公司该抗辩意见本院不予采纳。
其次，租金计算的起止时间，应从2012年9月17日计算至合同解除之日。理由如下：1.《土地储备管理办法》第十六条规定：对纳入储备的土地，经市县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资活动。《重庆市土地管理规定》第二十七条亦规定，具体建设项目依法以租赁等其他有偿使用方式提供土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的，应当向土地行政主管部门办理法定手续。经查，本案用于出租的土地属于整治储备用地，因此其对外用于出租使用，应当经土地资源管理部门批准，办理临时用地使用许可手续后方可用于对外出租。2.两江置业公司（甲方）与江苏中兴建设有限公司（西南分公司）（乙方）签订《土地租赁协议》约定：甲方负责处理乙方在建设和生产期间与土地问题相关的矛盾及问题，并协助乙方办理混凝土项目的立项及建设中的报建等相关手续。因此，根据合同约定，与土地相关的问题，即储备用地的临时使用批准手续，应当由两江置业公司负责办理。3.《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照合同约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合合同约定的用途。因此，本案中，出租方应当首先办理临时用地批准手续，以确保出租物符合合同约定用途。根据查明的事实，两江置业公司于2012年9月17日才取得临时用地使用批准手续，因此，在取得临时用地批准之前，因出租方原因致中兴建设公司无法使用该地，在此期间不应计租。虽然两江置业公司2016年9月16日后未继续办理临时用地许可证，但双方之间签订的土地租赁协议从签订之日已经生效，临时用地许可证并不影响双方合同的效力，且中兴建设公司已实际占有、使用了标的物，故至2017年1月3日合同解除前，中兴建设公司仍应支付占有、使用案涉土地的租金。
截止2017年1月3日，中兴建设公司应付租金为：1、2012年9月17日至2013年9月16日，420万元；2、2013年9月17日至2014年9月16日，462万元；3、2014年9月17日至2015年9月16日，508.2万元；4、2015年9月17日至2016年9月16日，559.02万元；2016年9月17日至2017年1月3日，181.95万元（559.02万/年×1.1×108天），共计2131.17万元。
中兴建设公司已付租金共计1264.02万元，不含已支付的保证金200万元。故，中兴建设公司尚欠两江置业公司租金867.15万元。
另，关于土地占有使用费的问题。案涉《土地租赁协议》解除后，继续占用案涉土地产生的费用已不属于合同的违约责任，而属于中兴混凝土公司无权占有他人之物而产生的责任，故案涉土地占用费理应由中兴混凝土公司承担。占有土地的使用费标准应为合同解除之日的当期租金标准即614.92万元/年。
四、关于违约金的计算问题。由于中兴建设公司欠缴土地租赁费用，应当承担支付欠缴租金的违约责任。根据合同约定，“租金每半年支付一次，按照先交后用的原则。合同签订后，甲方向乙方交地时间约定为每年度第一次租金支付时间。在上一次租金到期前一个月支付本年度第二次租金。”同时合同还约定，“乙方在租赁期内必须按时足额支付租金，若有拖欠，则每天按拖欠金额的3‰向甲方赔偿损失。”该约定每天按拖欠金额3‰计算违约金的标准明显过高，且两江置业公司也没有举示具体损失依据，按照损失填补原则，本院确定违约金计算标准按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算。
违约金应为：第一期2012年9月17日至2013年3月16日租金已经足额支付，不存在违约，剩余租金的违约金计算期限、基数如下：1.2013年2月17日至2013年9月16日，以210万元为基数计算；2、自2013年9月17日计算至2014年3月16日，以441万为基数；3、2014年2月17日至2014年9月16日，以672万元为基数；4、2014年9月17日至2015年3月16日，以926.1万元为基数；5、2015年2月17日至2015年6月16日，以1052.8万元为基数；6、2015年6月17日至2015年9月16日，以639.1万元为基数；7、2015年9月17日至2016年3月16日，以918.61万元为基数；8、2016年2月17日至2016年6月15日，以1056.45万元为基数；9、2016年6月16日至2016年9月16日，以897.35万元为基数；10、2016年9月17日至2016年10月31日，以971.48万元为基数；11、2016年11月1日至2017年1月3日，以867.15万元为基数；12、以欠付的租金867.15万元为基数，从2017年1月4日计算至付清之日止。
五、土地恢复原状及返还义务的履行。中兴建设公司和中兴混凝土公司均不负有恢复原状的义务，根据双方签订的《土地租赁协议》第六条第5项可见，双方并未约定承租人负有恢复原状的义务，故两江置业公司该请求本院不予支持。
中兴建设公司和中兴混凝土公司均负有返还案涉土地的义务。事实和理由：1.《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。《土地租赁协议》第六条约定：“土地租赁到期后，合同自行终止，并在合同终止后30天内由乙方自行拆除生产设备及临时厂房设施，并将土地移交给甲方。”据此，中兴建设公司作为《土地租赁协议》的承租方，在2017年1月3日租赁合同解除后，按照法律的规定和合同的约定，其负有返还租赁土地的义务。2.《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。租赁合同解除后，中兴混凝土公司代中兴建设公司履行《土地租赁协议》而占有、使用案涉土地的合法依据丧失，其对案涉土地的占有系无权占有，两江置业公司作为案涉土地权利人重庆两江新区开发投资集团的受托人有权要求中兴混凝土公司返还土地。3.中兴建设公司和中兴混凝土公司虽然均负有返还案涉土地的义务，但是两江置业公司行使的合同请求权与物权请求权性质不同，故中兴建设公司、中兴混凝土公司对返还案涉土地的义务并非连带责任，两江置业公司请求中兴混凝土公司对中兴建设公司返还案涉土地的义务承担连带责任的诉讼请求依法不予支持。但是，两江置业公司基于合同请求权请求中兴建设公司返还案涉土地、基于物权请求权请求中兴混凝土公司返还案涉土地的诉讼请求于法有据，应予支持。
六、关于履约保证金是否应当返还的问题。根据《土地租赁协议》第五条约定，双方签订本协议后五日内，乙方向甲方交纳200万元人民币作为履约保证金，保证金在合同到期后，以不计息方式退还乙方。中兴建设公司于2011年10月26日支付200万元保证金。现双方租赁协议已解除，两江置业公司理应向中兴建设公司返还保证金200万元。中兴建设公司请求从2016年9月17日起，以200万元为基数按人民银行同期同类贷款利率4倍计算资金占用损失至付清之日的资金占用损失。对此，本院认为，首先案涉租赁协议系由于中兴建设公司的违约导致协议解除。其次合同第五条已约定保证金在合同到期后，以不计息的方式退还乙方。故，对于中兴建设公司关于合同解除前资金占用利息的请求，不予支持，但两江置业公司应支付合同解除之后的资金占用利息（自2017年1月4日起，以200万元为基数，按人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失至付清之日止）。
七、关于反诉原告请求的“三通一平”费用是否能够得到支持的问题。根据《土地租赁协议》第四条约定，甲方责任地块基本达到通路、通水、通电、场地平整等“三通一平”的基本要求。依此约定，完成“三通一平”的义务在于两江置业公司。而两江置业公司并未举证证实其已经完成合同义务，对案涉地块进行了“三通一平”。同时，两江置业公司所举示中兴混凝土公司向其所发送的报告中，也载明“三通一平”的建设由中兴混凝土公司完成。故，“三通一平”的相关费用应由两江置业公司向中兴混凝土公司进行支付。具体费用的相关证据，中兴混凝土公司举示了建筑发票和划款凭证等，本院无法核实该组证据与“三通一平”费用的关联性，无法确认相关费用即为中兴混凝土公司的请求金额，但由于该工程确由中兴混凝土公司完成，本院对此工程的费用酌情认定100万元。
八、反诉原告主张的经济损失应否主张。反诉原告认为《土地租赁协议》无效，由此给反诉原告造成经济损失，应由反诉被告两江置业公司承担。同时，反诉原告向本院申请对经济损失进行司法鉴定。但如前所述，本案《土地租赁协议》合法有效，反诉原告的诉请及司法鉴定申请缺乏事实依据及法律依据，不予支持及同意。另，关于中兴混凝土公司对租金、违约金是否应当承担连带责任的问题。本院认为中兴混凝土公司作为中兴建设公司的受托方，受托经营案涉项目，相关的权利义务仍应由委托方中兴建设公司享有和承担。故两江置业公司请求中兴混凝土公司就前述费用承担连带责任的请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如下：
一、重庆两江新区置业发展有限公司与江苏中兴建设有限公司（西南分公司）于2011年9月5日签订的《土地租赁协议》于2017年1月3日解除；
二、中兴建设有限公司、重庆中兴商品混凝土有限责任公司于本判决发生法律效力后三十日内将涉案土地返还给重庆两江新区置业发展有限公司；
三、中兴建设有限公司于本判决发生法律效力后三十日内向重庆两江新区置业发展有限公司支付尚欠的租金867.15万元；
四、中兴建设有限公司于本判决发生法律效力后三十日内向重庆两江新区置业发展有限公司支付违约金（计算方式为：违约金计算标准均按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，违约金计算期间及基数如下：1.2013年2月17日至2013年9月16日，以210万元为基数计算；2、自2013年9月17日计算至2014年3月16日，以441万为基数；3、2014年2月17日至2014年9月16日，以672万元为基数；4、2014年9月17日至2015年3月16日，以926.1万元为基数；5、2015年2月17日至2015年6月16日，以1052.8万元为基数；6、2015年6月17日至2015年9月16日，以639.1万元为基数；7、2015年9月17日至2016年3月16日，以918.61万元为基数；8、2016年2月17日至2016年6月15日，以1056.45万元为基数；9、2016年6月16日至2016年9月16日，以897.35万元为基数；10、2016年9月17日至2016年10月31日，以971.48万元为基数；11、2016年11月1日至2017年1月3日，以867.15万元为基数；12、以欠付的租金867.15万元为基数，从2017年1月4日计算至付清之日止）；
五、重庆中兴商品混凝土有限责任公司于本判决发生法律效力后三十日内向重庆两江新区置业发展有限公司支付土地占有使用费（以614.92万元/年为基数，自2017年1月4日起计算至土地返还给重庆两江新区置业发展有限公司之日止）；
六、重庆两江新区置业发展有限公司于本判决发生法律效力后三十日内向中兴建设公司返还保证金200万元并支付资金占用利息（自2017年1月4日起，以200万元为基数，按人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失至付清之日止）；
七、重庆两江新区置业发展有限公司于本判决发生法律效力后三十日内向重庆中兴商品混凝土有限责任公司支付“三通一平”费用100万元；
八、驳回重庆两江新区置业发展有限公司的其他诉讼请求；
九、驳回中兴建设有限公司、重庆中兴商品混凝土有限责任公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费474192元，由重庆两江新区置业发展有限公司负担237096元，由中兴建设有限公司、重庆中兴商品混凝土有限责任公司负担237096元；反诉案件受理费48645元，由重庆两江新区置业发展有限公司负担8645元，由中兴建设有限公司、重庆中兴商品混凝土有限责任公司负担40000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。
审 判 长 刘 静
审 判 员 张欲晓
审 判 员 李盛刚
二〇一九年一月二十一日
法官助理 彭松涛
书 记 员 李 莉
