某某与安徽大富物业管理有限公司、安徽大富房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

安徽省合肥市蜀山区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)皖0104民初9400号

原告：**，女，汉族，1996年10月19日出生，住安徽省合肥市蜀山区。

委托诉讼代理人：方鸣，安徽品涵律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王荣茂，安徽品涵律师事务所律师。

被告：安徽大富物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区屯溪路239号富广大厦27楼，统一社会信用代码91340100666234161B（1-1）。

法定代表人：孙加胜，总经理。

被告：安徽大富房地产开发有限公司，住所地合肥市庐阳区益民街15号富华大厦七楼，统一社会信用代码91340100610305848R（1-1）。

法定代表人：孙百胜，总经理。

两被告共同委托诉讼代理人：欧阳政文，安徽徽都律师事务所律师。

原告**与被告安徽大富物业管理有限公司（大富物业公司）、安徽大富房地产开发有限公司（大富房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人方鸣，被告大富物业公司、大富房地产公司的委托诉讼代理人欧阳政文到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。

原告**诉称：原告于2019年11月份通过二手房交易方式购买涉案房屋，2020年1月份入住。前房屋所有权人在获得房屋后便通过被告一备案后对房屋进行了装饰装修和房屋改造，相关装修工程完全按照被告1合同所要求的程序进行物业的备案、审查工作符合物业服务合同要求，房屋装修未损害房屋主体结构，装修得到被告一的确认。原告购买涉案房屋后并未做出任何改造和装修。2020年5月14日前后，合肥地区发生暴雨天气，当晚原告所居住的涉案房屋发生大范围漏水，造成严重的财产损失，次日经被告一检查发现为涉案房屋外部雨水管破裂导致积水无法正常流入雨水井所致，在检修和咨询过程中，物业表示水管破裂是工程施工问题导致，但原告与被告一协商相关赔偿事宜确遭到被告一无理拒绝，在社居委协调无果的情况下，原告不得已，诉至法院。原告认为，公共排水管的破裂导致涉案房屋漏水属于物业严重的过失，未及时检查发现相关问题，致使原告遭受严重的财产损失，理应承担赔偿责任。被告一以所谓原告进行了飘窗改造为由拒绝承担相应责任的理由毫无事实依据，房屋改造首先是得到被告一审查通过的，且改造长达数年，在此期间合肥地区发生过数以百计的降雨天气均未产生过任何漏水情况，所以本次管道的破裂是导致漏水的唯一原因。其次，关于被告二承担责任的问题，首先被告一曾向原告表述是工程施工问题，其次，原告认为在民用房屋建设过程中应当做好相应的外墙防水工程，此次的漏水表明被告二的工程施工存在严重的质量问题，应当与被告1承担连带赔偿责任。原告经多方协调无果，为维护原告的合法权益，故起诉至法院，请求判令：1、被告一承担房屋维修装修损失65864元；2、被告一承担修缮房屋期间的房屋租赁费12000元；3、被告二对上述两项请求承担连带赔偿责任；3、两被告承担本案全部诉讼费、保全费、公告费等诉讼费用。诉讼中，原告变更诉请内容：1、被告一承担房屋维修装修损失46758元；2、被告一承担修缮房屋期间的房屋租赁费30000元；3、被告一承担鉴定费5000元；4、被告二对上述两项请求承担连带赔偿责任；5、两被告承担本案的全部诉讼费、保全费、公告费等诉讼费用。

被告大富物业公司、大富房地产公司辩称：第一、涉案房屋是原告从他人手上购买的二手房，该房屋私自对飘窗部分进行了改造。该装修改造并没有征得本案两被告的同意，因此不排除原告的损失由前房主的改造所造成的。第二、物业公司对原告的房屋进水反映的情况及时进行了跟踪修理，发现下水管道里面有一截木棍导致整体的落水管破裂，但是木棍如何进入下水管道的原因也没有查清楚。第三、被告大富房地产公司开发的包括涉案房屋在内的大富山庄，都是经过相关部门的验收合格才向业主交付，且下水管道的质保期也已经超过了法律规定的期限。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：原告**于2019年底购买位于合肥市蜀山区××路××号××幢××室房屋（二手房交易），该户于2020年初入住大富山庄小区。2020年5月14日合肥地区发生暴雨天气，原告家房屋内出现漏水现象，经排查发现原告房屋外部雨水管道破裂，导致积水无法及时流入雨水井而渗入原告房屋内，造成原告屋内财产损失。诉讼中原告申请对其家中被淹造成的财产损失价值进行评估，本院依法委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司予以评估，该机构于2020年12月18日作出评估结果：装饰装修损失金额为37563元，室内物品损失金额为9195元，合计损失46758元。原告支付鉴定费5000元。

被告提出涉案房屋被淹可能是因为飘窗改造的原因导致，原告对此不认可，原告称其入住之前未对房屋进行新的装修，房屋内部装修都是原房主家搞好的。大富物业公司在回答法庭提问时陈述原房主在装修房屋后没有反映过房屋漏水情况。

原告家庭因房屋被淹无法正常居住使用，自2020年5月中旬原告家庭在外租房居住，租金3000元/月。原告实际支付租金至2020年3月中旬，合计金额30000元。

另查，原告户入住大富山庄小区时曾于2020年4月17日与大富物业公司签订《前期物业服务协议》，协议第二条约定物业管理服务内容包括房屋共用设施、设备及其运行的维护和管理，共用设施、设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、污水管……消防设施设备等；第三条约定物业管理服务质量，共用部位、共用设施、设备的完好率达95%，保养、检修制度完善，道路畅通，路面平坦，污水排放通畅，二次供水无污染及隐患，水、电、电梯等设备，保养规范，运行良好，智能化设施正常使用，维修养护制度健全，工作标准及岗位职责执行良好；公用排水、排污管道畅通等。

大富房地产公司称其开发建设的大富山庄39幢楼房是2016年6月交付使用，包括雨水管在内的附属设施保质期是自交付之日起两年。大富物业公司称本次事件是个意外，因雨水管里掉进一木块，在原告反映漏水后公司便及时给予维修。

上述事实，有原告提供的《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、物业服务公示照片复印件、漏水现场照片、视频、情况说明、合肥气象官方微博发布的暴雨气象信息、房产证、结婚证复印件、聊天记录、房屋租赁合同、支付记录、微信转账凭证、银行转账凭证、价格评估报告书、租房的房产证及房主身份证，以及原、被告当庭陈述在卷佐证。

本院认为：公民的合法财产受法律保护。原告家房屋因小区共用部位雨水管道破裂导致积水无法及时排除而渗入屋内，造成财产损失。被告大富物业公司作为所属小区的物业管理单位，在接受委托后对特定区域内的物业提供专业化的管理，并获得相应报酬。根据物业服务协议的约定，被告大富物业公司对涉案小区的共用设施、设备及其运行有维护和管理的义务，其日常工作应包括及时排查公用排水、排污管道是否完好无损和畅通无阻，以避免意外发生。本案中，因被告大富物业公司未尽到物业服务单位的谨慎注意义务，未能及时排查出小区共用雨水管道破裂现象，并给予维修，导致原告房屋遇暴雨天气家中渗水，被告大富物业公司对此具有过错，故被告大富物业公司应对原告的损失承担民事赔偿责任。原告屋内财产损失经鉴定为46758元，及在外租房居住的租金损失30000元系实际发生，本院予以确认。关于被告抗辩主张可能是因为飘窗改造的原因导致原告房屋渗水，被告对此未能举证加以证明，据被告陈述涉案房屋原房主在装修房屋后未曾反映过房屋有漏水情况，故本院对其抗辩意见不予采信。原告要求被告大富房地产公司承担连带赔偿责任，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告安徽大富物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告**屋内财产损失合计46758元；

二、被告安徽大富物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告**房屋租金损失30000元；

三、驳回原告**对被告安徽大富房地产开发有限公司的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费1747元，减半收取873.50元，鉴定费5000元，合计5873.50元，由被告安徽大富物业管理有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

审判员　　张怡华

二〇二一年五月二十日

书记员　　陈驰宇

附本案适用的相关法律条文：

《中华人民共和国侵权责任法》

第六条第一款行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。

第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。