7703南京钟山旅游发展有限公司与南京绿茶餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省南京市玄武区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）苏0102民初7703号

原告：南京钟山旅游发展有限公司,住所地在南京市玄武区石象路7号。

法定代表人：屠国啸，该公司总经理。

委托诉讼代理人：汤加彬，江苏博聪律师事务所律师。

委托诉讼代理人：肖国生，江苏博聪律师事务所实习律师。

被告：南京绿茶餐饮管理有限公司，住所地在南京市雨花台区应天大街619号5F-E03.E04。

法定代表人：丁素梅，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张敬成，北京市隆安（南京）律师事务所律师。

原告南京钟山旅游发展有限公司（以下简称钟山公司）与被告南京绿茶餐饮管理有限公司（以下简称绿茶公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法由审判员李伟独任审判，于2018年11月5日公开开庭进行了审理。原告钟山公司的委托诉讼代理人汤加彬、被告绿茶公司的法定代表人丁素梅及其委托诉讼代理人张敬成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告钟山公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告于2013年7月30日签订的房屋租赁合同及双方于2015年4月2日签订的补充协议于2018年9月11日解除；2、判令被告将位于南京市游客服务中心1-3号房屋腾空后返还原告，并支付租金1647100元、物业费224450元，合计1871550元（上述费用暂计算至2018年6月30日，自2018年7月1日起至房屋实际返还之日止的租金、物业管理费按约定计算）。事实和理由：2013年7月30日，原告与被告绿茶公司签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：原告将位于南京市游客服务中心1-3号商铺（房屋建筑面积为：负一层230平方米，一层1120平方米，二层380平方米，闷层300平方米，以下简称案涉商铺）出租给被告经营，租赁期限5年，自2013年8月1日起至2018年9月30日止；年租金为150万元，第4年开始租金上浮5%，物业管理费为每天每平方米0.5元。原告向被告交付案涉商铺后，被告装修后开始营业，被告未按约支付租金。2015年4月2日，双方签订《（东沟201308）房屋租赁合同补充协议》（以下简称补充协议）一份，就被告欠付租金及其他事宜，双方再次予以明确，原告对被告欠付租金也予以部分减免，并同意部分房屋（建筑面积800平方米）租期延至2020年4月30日止。补充协议签订后，被告将租期延长部分的房屋用于经营“锅堂里”中式快餐，被告支付租金的情况有所好转，但仍长期拖欠租金。期间，原告多次催缴租金，被告也多次出具还款计划，但欠租问题始终未能解决。

被告绿茶公司辩称：涉案商铺无产权证和建设规划许可证，故双方签订的房屋租赁合同及补充协议无效；原告未举证其主体资格适格，是否有权主张租金；被告仅欠租金49万余元；原告未能履行合同主要义务，表现在未能提供停车位、未能提供消防验收资料、未能办理天燃气接入和下水工程；被告愿意将房屋设备折价以充抵租金。

本院经审理认定事实如下：

2011年3月1日，中山陵园管理局对包括案涉商铺在内的六大建设项目向南京市住房和城乡建设委员会申请立项。2011年5月4日，南京市住房和城乡建设委员会批复同意对中山陵景区市政基础设施改造及陵寝修缮工程立项实施。

2013年7月30日，原告钟山公司（甲方）与被告绿茶公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定：甲方将案涉商铺出租给乙方经营餐饮，经营品牌为“绿茶餐厅”；租赁期限5年，自2013年8月1日起至2018年9月30日止，其中免租装修期为60天，免租装修期不计算租金，但物业费正常计收；年租金为150万元，第4年开始租金逐年上浮5%，物业管理费为每天每平方米0.5元，租金和物业管理费均根据“先付后用”的原则，按半年支付；乙方在合同签订后5日内向甲方交纳履约保证金151300元；水费、电费等费用由乙方据实承担；甲方对乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生及其政府规定的申请报批手续给予必要的协助；在乙方按约定向甲方交还案涉商铺时，双方应签署交还确认书，在双方签署交还确认书后，或虽未签署交还确认书，但乙方已经实际撤离该商铺后，乙方在该商铺内遗留的任何设施设备、物品等均视为乙方放弃一切权利，甲方有权自行处置。

2015年4月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议，言明截至2015年4月1日，乙方实际使用了案涉商铺中的900平方米，另800平方米的经营场地由于多方原因未装修和使用，双方达成如下补充协议：1、甲方同意对年租金标准150万元优惠至149万元，其中“绿茶餐厅”部分年租金75万元，目前空置的800平方米经营场地年租金74万元；2、截至2015年4月30日，乙方用于经营“绿茶餐厅”部分经营场地应付租金为1187500元，已支付1050000元，尚欠137500元；空置部分应付租金为1171600元，甲方同意减免771600元，乙方应付400000元；上述两项租金合计537500元，乙方于合同签订日支付；3、租金支付方式为先付后用，按季支付；4、甲方同意空置部分的租赁期限延期至2020年4月30日；6、甲方创造条件为乙方解决停车位问题。

由于被告欠付租金及物业管理费等费用，双方就还款计划多次商谈，其中被告于2016年5月23日向原告发出最后一份还款计划书，言明被告欠原告2015年5月前的租金137500元，自2015年5月至12月，被告欠原告租金993300元、物业费285200元，合计1416000元，希望对此款项分四期偿还，每期还款354000元。

2018年6月14日，原告向被告发出《租金缴纳通知书》，向被告催缴2017年第四季度和2018年第一、二季度的租金合计1175100元、2016年度租金472000元、物业管理费224450元，合计1871550元，要求被告于2018年6月15日前缴纳。被告于当日签收。

诉讼过程中，原告称虽然案涉商铺没有取得建设工程规划许可证，但已经过南京市住房和城乡建设委员会的立项审批。双方均确认被告已于2018年9月11日将案涉商铺返还原告，被告对原告主张的物业管理费和水电费均无异议。基于案涉商铺已经返还的事实，原告对向被告主张相关费用的诉讼请求变更为：判令被告支付房屋使用费1804800元（已扣除保证金151300元）、物业费244921元、水电费112299.6元，合计2162020.6元。

本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。由于案涉商铺未取得建设工程规划许可证，故原告钟山公司与被告绿茶公司签订的关于案涉商铺的《房屋租赁合同》及补充协议无效。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”由于双方均确认被告于2018年9月11日将案涉商铺交还原告，故原告请求被告腾空并返还案涉商铺的诉讼请求已经实现，本院不应再判决支持，但原告有权按双方约定的租金标准主张案涉商铺返还之前的房屋使用费。原告在扣除被告已支付的保证金151300元后主张房屋使用费1804800元，证据充分，于法有据，本院予以支持。被告对物业管理费和水电费无异议，本院予以支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告南京绿茶餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京钟山旅游发展有限公司房屋使用费1804800元、物业费244921元、水电费112299.6元，合计2162020.6元；

二、驳回原告南京钟山旅游发展有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费21644元，减半收取10822元，由被告南京绿茶餐饮管理有限公司负担（此款原告已预付，被告于本判决生效之日起十日内将此款支付给原告，原告预交案件受理费的余款10822元由本院退回。）

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。

审判员　　李伟

二〇一八年十二月二十一日

书记员　　李程