原告德基观朴文化艺术南京有限公司与被告南京钟山旅游发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省南京市玄武区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）苏0102民初5935号

原告（反诉被告）：德基观***艺术南京有限公司，住所地在**京市玄武区中山路**号**层。

法定代表人：雷勇，董事长。

委托诉讼代理人：刘训峰、程霏，江苏致邦律师事务所律师。

被告（反诉原告）：南京钟山旅游发展有限，住所地在**京市玄武区石象路**号7号。

法定代表人：屠国啸，总经理。

委托诉讼代理人：汤加彬，江苏博聪律师事务所律师。

原告（反诉被告）德基观***艺术南京有限公司（以下简称德基观朴公司）与被告（反诉原告）南京钟山旅游发展有限公司（以下简称钟山旅游公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)德基观朴公司的委托诉讼代理人刘训峰、程霏，被告（反诉原告）钟山旅游公司的委托诉讼代理人汤加彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告德基观朴公司向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告就钟山风景区钟山艺文苑街区1号至6号楼整体及配套场所签订的《房屋租赁合同》无效；2.被告向原告返还租赁保证金170万元及自2015年12月19日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息；3.被告赔偿原告设计咨询费损失93.5万元。事实和理由：2015年11月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定，被告将位于钟山风景区钟山艺文苑街区1号至6号楼整体及配套场地租赁给原告以明式家具体验式博物馆形式从事明式家具手工制作技艺场景体验、修复、鉴定等；租赁期限为六年，自2015年12月1日至2021年11月30日，前三年每年租金334.2万元，原告于合同签订之日起七日内向被告交纳租赁保证金170万元。2016年2月19日，原告和南京甲骨文空间设计有限公司签订了《钟山艺文苑改造项目设计咨询服务合同》，委托甲骨文公司承担钟山艺文苑改造项目设计咨询事宜，设计咨询收费暂定为110万元，分五次支付，原告共向甲骨文公司支付93.5万元。但此后原告发现，涉案租赁场所未获建设工程规划许可证，性质上属于违章建筑，该租赁场所根本无法办理消防验收手续，也不可能办理博物馆建立的相关手续。根据相关法律及司法解释的规定，双方所签上述《房屋租赁合同》系无效合同，被告应退还原告已经支付的租赁保证金并赔偿原告相应损失。

被告钟山旅游公司辩称，1.涉案房屋经南京市住房和城乡建设委员会正式立项，又经江苏省住房和城乡建设厅核准同意建设，但该项目建设未领取《建设工程规划许可证》，也未领取房屋所有权证书，据此，原、被告签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。2.致本案合同无效的原因是涉案房屋没有相关权证，但是涉案房屋的权属状况双方在磋商合同期间以及在合同中均有明确的阐明和约定，原告是完全知晓的，但原告自愿与被告签订并履行合同，故原告是过错方。3.关于租赁保证金的返还问题，原告应将欠付被告的房屋占有使用费交纳完毕后，如有多余可以返还，如有不足还应予补足；至于保证金的利息问题，法院不应支持，理由是合同已约定租赁保证金是不计利息的。4.关于设计咨询费，被告认为不应在无效合同的损失范围内予以保护。设计咨询费系依据原告与案外第三方所签订的合同产生，合同的真实性及履行情况均与被告无关，被告也不能确认；且这种设计咨询是一种智力成果，对于被告或以后被告所招租的承租人没有任何现实的价值。

反诉原告钟山旅游公司向本院提出反诉请求：要求判令反诉被告支付反诉原告房屋占有使用费145.63万元。事实和理由：双方于2015年11月签订的《房屋租赁合同》中约定，反诉被告对房屋产权及房屋现状明知并自愿承租该房屋；租赁期限自2015年12月1日至2021年11月30日；合同期前三年每年租金334.2万元，后两年每年租金366万元。2016年6月30日，反诉被告将《关于停止租用钟山艺文苑街区房屋的函》送交反诉原告，随后反诉被告在未与反诉原告就提前终止合同相关事宜达成一致的情况下，自行将承租房屋内的装饰物及办公家具拆除搬离，将全部的房屋钥匙交与反诉原告，双方提前终止合同的善后事宜经多次协商未果。直至在本案审理中，双方于2016年11月10日确认不再履行该份租赁合同，房屋才由反诉原告收回。虽然双方签订的合同为无效合同，但反诉被告应按合同约定的租金标准支付自2015年12月1日至2016年11月10日期间的房屋占有使用费315.63万元，扣除反诉被告交纳的租赁保证金170万元，反诉被告尚需支付反诉原告房屋占有使用费145.63万元。

反诉被告德基观朴公司辩称，反诉被告不应支付涉案房屋占有使用费。理由为：1.反诉原告出租的房屋是违章建筑，合同目的不能实现；2.反诉被告虽使用了涉案房屋六幢中的一幢，但是是最小的一幢，仅是为设立博物馆的前期办公所用，反诉被告对该幢房屋的使用目的并未达到；3.反诉被告发现涉案房屋是违章建筑后立即发函告知反诉原告并不再使用涉案房屋，并在2016年6月将涉案房屋返还，反诉原告回函中仍坚称涉案房屋为合法建筑；4.涉案房屋是经营博物馆，故与餐饮等房屋不同，不能立即获取经营利润。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院经审理认定事实如下：2015年11月，德基观朴公司与钟山旅游公司签订《房屋租赁合同》一份，约定，钟山旅游公司将位于钟山风景区钟山艺文苑街区1号至6号楼整体及配套场地租赁给德基观朴公司以明式家具体验式博物馆形式从事明式家具手工制作技艺场景体验、修复、鉴定等；德基观朴公司按前期规划方案在实际使用中不可有较大改动，对每幢楼的装修包括广场及周边环境的设计必须报钟山旅游公司同意后方可施工；租赁房屋产权归钟山旅游公司所有，但钟山旅游公司未办理产权登记，对房屋产权及房屋现状，德基观朴公司明知并自愿承租该房屋；租赁期限为六年，自2015年12月1日至2021年11月30日，前三年每年租金334.2万元；每年租金分两次缴纳，分别于每年11月20日、5月20日前缴纳；德基观朴公司于合同签订之日起七日内向钟山旅游公司交纳租赁保证金170万元，合同期满，德基观朴公司将房屋完好交付钟山旅游公司并足额交纳水电等费用，办妥相关手续后，租赁保证金应予退还（租赁保证金不计利息）。合同签订后，德基观朴公司于2015年12月8日向钟山旅游公司支付保证金170万元。2016年6月20日，德基观朴公司向钟山旅游公司发出《关于停止租用钟山艺文苑街区房屋的函》，提出：目前房屋设计工作已经基本结束，经与相关机构办理博物馆的建立手续，未能获得批准，关键问题即该处房屋未能获得消防验收，而原因是属非法建筑，故该合同属无效合同，要求钟山旅游公司在收到函后五个工作日内将原告支付的170万元退还。2016年8月2日钟山旅游公司向德基观朴公司复函，称涉案房屋是经省建设厅及本市规划、环保等有关部门批准而建设的，并非德基观朴公司所说的非法建筑，只是因中山陵这一特殊地域无法办理产权登记，这一点双方在协议中已有明确，且在双方商谈合同时被告也多次提醒因无产权证在今后办理消防手续时会有所困难，德基观朴公司是在知晓情况下自愿承租该街区，若德基观朴公司单方面提出终止合同的执行，钟山旅游公司拟予同意，但德基观朴公司需要向钟山旅游公司交纳至2016年9月30日的房屋租金等。

双方争议焦点：1.原告主张被告赔偿的设计咨询费能否得到支持。2.原告是否应向被告支付房屋占有使用费，及具体的计算期间。

对于争议焦点1，德基观朴公司提供2016年2月19日其与南京甲骨文空间设计有限公司（以下简称甲骨文公司）签订的《钟山艺文苑改造设计咨询服务合同》一份及支付业务回单、发票一份，拟证明由案外人甲骨文公司承担设计咨询，合同暂定价110万元，德基观朴公司已于2016年3月2日支付了第一笔费用16.5万元。钟山旅游公司对此不予认可，认为与己无关。

对于争议焦点2，德基观朴公司认为其不仅事实上没有获得任何财产性利益，反而因钟山旅游公司的过错遭受重大损失，不应支付房屋占有使用费。钟山旅游公司认为，其于2016年6月30日收到德基观朴公司的函，于后几天收到德基观朴公司交还的钥匙,直至2016年11月10日双方才对不再履行合同达成合意，所以房屋使用费应计算至2016年11月10日。

本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故本案中德基观朴公司与钟山旅游公司签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。从双方签订的《房屋租赁合同》以及2016年8月2日钟山旅游公司的复函可以看出，在签订合同时，钟山旅游公司明确告知德基观朴公司出租的房屋未办理产权登记，但钟山旅游公司一直对德基观朴公司称该房屋经省建设厅及本市规划、环保等有关部门批准而建设的，并非违法建筑，对涉案合同的无效应承担相应的过错责任。德基观朴公司在签订涉案合同时，其未尽到合理的审核义务，对合同的无效亦应承担相应的过错责任。本院认定德基观朴公司承担45%过错责任，钟山旅游公司承担55%的过错责任。

对于本诉部分，原告主张被告返还170万元保证金，有事实及法律依据，本院予以支持。合同约定，原告按前期规划方案在实际使用中不可有较大改动，对每幢楼的装修包括广场及周边环境的设计必须报被告同意后方可施工，因设计未得到被告同意，故原告要求被告赔偿设计咨询费损失93.5万元，对此本院不予支持。

对于反诉部分，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，考虑到双方都有过错，且反诉被告无法按照订立合同的意图使用房屋，双方应当各自承担相应的责任。反诉原告自认于2016年6月30日的后几天收到反诉被告交还的钥匙，本院认定2015年12月1日至2016年7月10日反诉被告应支付给反诉原告的房屋使用费为905917.5元（2013150元×45%）。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：

一、确认原告(反诉被告)德基观***艺术南京有限公司、被告（反诉原告）南京钟山旅游发展有限公司就钟山风景区钟山艺文苑街区1号至6号楼整体及配套场所签订的《房屋租赁合同》无效。

二、被告（反诉原告）向原告（反诉被告）返还租赁保证金170万元。

三、原告（反诉被告）应给付被告（反诉原告）房屋占有使用费905917.5元。

以上第二项、第三项款项折抵后，被告（反诉原告）于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）794082.5元及利息（自2015年12月19日起至本判决确定的给付期限的最后一日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。

三、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费28736元，减半收取14368元，由原告负担6291元，被告负担8077元。反诉案件受理费8150元，减半收取4075元，由被告（反诉原告）负担。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

代理审判员　冯　涛

二〇一六年十二月二十八日

书　记　员　包玥玥