**、***等与宜昌石源工贸发展有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省枝江市人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鄂0583民初422号

原告：**，男，1974年9月14日出生，汉族，住枝江市。

委托诉讼代理人：李进才，枝江市马家店法律服务所法律工作者。

原告：***，女，1971年11月12日出生，汉族，住枝江市。

委托诉讼代理人：周大鹏，湖北灵均律师事务所律师。

被告：宜昌石源工贸发展有限责任公司。住所地：枝江市马家店迎宾大道。统一社会信用代码：91420583667659719F。

法定代表人：张卓鸣，经理。

委托诉讼代理人：王作新，湖北骁阳律师事务所律师。

原告**、***与被告宜昌石源工贸发展有限责任公司（以下简称“石源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人李进才、原告***及其委托诉讼代理人周大鹏、被告石源公司的委托诉讼代理人王作新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告**、***向本院提出诉讼请求：1、判令被告兑现对原告的有限承租权，由二原告继续租赁位于枝江市马家店迎宾大道14号民主路北段的房屋（原金沙滩门面整栋楼）；2、若二原告不享有优先承租权，则被告赔偿二原告的装修损失1097683元。事实与理由：2008年6月18日，二原告承租了石源公司位于枝江市马家店迎宾大道14号民主路北段的房屋（原金沙滩门面整栋楼），房屋租金、管理及服务费每年共计4万元。合同租期经两次续租后延续到2018年7月17日，之后双方未签订书面租赁合同，但按照原租赁合同仍发生事实租赁关系至今。2018年底，被告突然单方面宣布房租上涨到24万元，是现行房租的整整六倍。2008年6月18日，双方达成《房租租赁补充协议》，其中第二条约定“合同租金按市场行情协商收取租金”。二原告认为，双方建立租赁关系后，二者之间系平等的市场主体关系，不论是根据法律规定，还是按照合同约定，被告均无权擅自涨租。鉴于上述事实，二原告的租赁权利受法律保护，原告与被告签订的租赁合同对被告应具有约束力，现二原告诉至法院，请求判如所请。

被告石源公司辩称，原告无权主张优先承租权，合同明确约定原告若要续租，需向被告提交书面申请，且原告已经明确表示涨价后不再续租；被告随市场行情上涨租金合法合理；原告也无权向被告主张损失，合同明确约定，原告不承租的，应该恢复房屋原状；原告在合同期内，擅自将房屋转租给他人，违反了合同约定，被告有权收回房屋，原告不再享有优先承租权，也不得向被告主张损失。请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：2008年6月18日，石源公司（甲方）与**（乙方）签订《房租租赁合同》约定：甲方将位于枝江市马家店迎宾大道14号生活区西边民主路门面1-8号，出租给乙方使用；承租期限3年，自2008年6月18日至2011年6月17日止；房屋租金、管理及服务费每年共计40000元；租赁期间的房屋修缮由乙方负责，费用由乙方承担；租赁期间，承租人经出租人书面同意后可以对承租屋进行装修，费用自理；在装修过程中，不得改变承租屋的结构，否则，甲方有权解除合同收回房屋，并扣除乙方保证金；租赁期满，承租人不再续租的，应当在期满后七日内将装修物拆除，恢复至房屋原状，超过七天不拆除，装修物无条件归甲方所有或由甲方自行拆除，拆除费用在乙方保证金里扣除；租赁期满，乙方如要续租房屋，必须提前三十天书面通知甲方，并与甲方重新签订房屋租赁合同，否则，租赁期满后本合同解除；合同期满后，如果甲方继续出租该房屋，在同等条件下，乙方有优先权；租赁期间，若甲方确需收回房屋自用的，必须提前三个月书面通知乙方，本合同解除，甲方应支付乙方违约金，数额按剩余租期内应交租金总额的百分之二十计算。同日，双方签订补充协议：民主路北段（原金沙滩门面整栋楼）出租给乙方；2008年7月18日起，租期三年，即第一年、第二年租金分别为55000整，第三年在原租金基础上按10%以内上浮，三年合同期满后，双方协商续签合同，合同租金按市场行情协商收取租金；一楼有七个门面现已租出，到期后由乙方对七个门面协商收取门面租金，在此期间七个门面由乙方管理。合同签订后，**对租赁的房屋进行了装修。2011年和2012年，石源公司与施晓强签订了《房屋租赁合同》，在此期间，施晓强向枝江市建设局申请了临时建设工程规划许可证（使用期限两年），对租用房屋的屋面进行了隔热层加层。2013年至2017年，石源公司与**、***每年签订了《房屋租赁合同》，合同到期日为2018年7月17日，每年租金为100000元。

2018年7月12日，因市场行情变化，石源公司欲上涨租金，就续租事宜分别与***和**电话联系，***表示“这个事情我不管，你们找**去”，**表示“涨10块钱都不搞了”，石源公司要求**在2018年7月17日之前来与石源公司协商，但**在到期之前没有与石源公司协商。

2018年8月1日，石源公司分别与各租户（楼上鑫都宾馆和楼下7个门面）签订了《房屋租赁合同》。租赁期间自2018年8月1日至2019年7月31日。

上述事实，有《房屋租赁合同》、租金收费收据、临时建设工程规划许可证、电话录音及当事人的陈述在卷佐证，可以认定。

本院认为，本案争议的焦点：一是**、***是否享有优先承租权。二是石源公司是否应赔偿**、***的损失。

（一）关于**、***是否享有优先承租权的问题。首先，石源公司（甲方）与**、***（乙方）签订的《房屋租赁合同》第九条约定，租赁期满，乙方如要续租房屋，必须提前三十天书面通知甲方，并与甲方重新签订房屋租赁合同，否则，租赁期满后本合同解除；合同期满后，如果甲方继续出租该房屋，在同等条件下，乙方有优先权。根据合同约定，**、***享有优先承租权，但需提前1个月以书面形式通知石源公司。本案石源公司于2018年7月12日电话通知**、***，在《房屋租赁合同》期满前来协商续租事宜，**在电话中表示涨价就不再续租，二人未按照合同约定在合同到期之前向石源公司提交续租申请，也未提供充分的证据证明其在合同到期之前与石源公司协商续租事宜并达成一致意见，故**、***在租赁期满时放弃了优先承租的权利。再者，石源公司在租赁期满后，并未将该楼整栋出租给第三人，而是收回之后分别租赁，租金上调，也不符合合同约定的“同等条件”。故**、***提出享有优先承租权的诉讼理由不能成立，本院不予支持。

（二）关于石源公司是否应赔偿**、***的损失的问题。《房屋租赁合同》第八条约定，租赁期间，承租人经出租人书面同意后可以对承租屋进行装修，费用自理；在装修过程中，不得改变承租屋的结构，否则，甲方有权解除合同收回房屋，并扣除乙方保证金；租赁期满，承租人不再续租的，应当在期满后七日内将装修物拆除，恢复至房屋原状，超过七天不拆除，装修物无条件归甲方所有或由甲方自行拆除，拆除费用在乙方保证金里扣除。按照合同约定，装修费用自理，**、***无权请求石源公司赔偿。故**、***请求石源公司赔偿损失缺乏依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，判决如下：

驳回原告**、***的诉讼请求。

案件受理费7340元，由原告**、***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　李潘炜

二〇一九年四月二十九日

书记员　　田玉华