某某、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省宜昌市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鄂05民终1939号

上诉人（原审原告）：**，男，1974年9月14日出生，汉族，住枝江市。

委托诉讼代理人：刘晓军，湖北演绎律师事务所律师。特别授权代理。

上诉人（原审原告）：***，女，1971年11月12日出生，汉族，住枝江市。

委托诉讼代理人：李进才，枝江市马家店法律服务所法律工作者。特别授权代理。

被上诉人（原审被告）：宜昌石源工贸发展有限责任公司。住所地枝江市马家店迎宾大道。统一社会信用代码91420583667659719F。

法定代表人：张卓鸣，该公司经理。

委托诉讼代理人：王作新，湖北骁阳律师事务所律师。一般授权代理。

上诉人**、***因与被上诉人宜昌石源工贸发展有限责任公司（以下简称石源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省枝江市人民法院（2019）鄂0583民初422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人**及其委托诉讼代理人刘晓军，***及其委托诉讼代理人李进才，被上诉人石源公司的委托诉讼代理人王作新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**、***上诉请求：一、请求二审人民法院依法撤销(2019）鄂0583民初422号判决并改判石源公司兑现对**、***的优先承租权；二、由石源公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：石源公司提供的通话录音无法确定是否是2018年7月12日，就算录音是2018年7月12日，上诉人在电话中是同意在之后协商续租事宜的。上诉人在合同期满前曾找过石源公司协商续租事宜，但石源公司单方面要将房租上涨到24万元，上诉人就租金事宜继续与石源公司沟通，石源公司明确表示不会再租给上诉人了。上诉人付出了大量的时间和金钱，对房屋进行装修，一楼的七个门面也是上诉人进行隔断和维护的。从情理上讲，上诉人也不可能放弃优先承租权。所以上诉人并未放弃优先承租权，是石源公司表示租赁期满后不再租给上诉人的。上诉人和石源公司的房屋租赁合同并未解除。从上诉人与石源公司提交的证据可知，双方存在十年之久的合作关系，按照长时间的交易习惯，上诉人并不需要按照格式合同上说的必须提前30天书面通知。合同也约定了石源公司如果要收回房屋，需提前书面通知，而石源公司从未书面通知上诉人解除房屋租赁合同。合同期满后，石源公司继续出租该房屋，同等条件下，上诉人有优先承租权。一审法院认定石源公司分别租赁，不符合合同约定的同等条件是错误的。上诉人与石源公司签订的整栋楼的租赁合同，即表明对整栋楼的每个部分，在同等条件下，上诉人都有优先承租权。也表明石源公司在分别租赁前，应与上诉人协商，如果上诉人愿意继续租整栋楼，石源公司就不能分别租赁。石源公司属于违约将房屋分别租赁，所以一审法院的观点是完全错误的。综上所述，一审判决认定事实不清，证据采信严重不当，适用法律毫无针对性，以致实体判决完全错误。据此，特提出上诉，恳请二审法院依法审理，撤销原判，判令石源公司兑现优先承租权。

石源公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

**、***向一审法院起诉请求：1.判令被告石源公司兑现对原告**、***的优先承租权，由**、***继续租赁位于枝江市马家店迎宾大道14号民主路北段的房屋（原金沙滩门面整栋楼）；2.若**、***不享有优先承租权，则石源公司赔偿**、***的装修损失1097683元。

一审法院认定事实：2008年6月18日，石源公司（甲方）与**（乙方）签订《房租租赁合同》约定：甲方将位于枝江市马家店迎宾大道14号生活区西边民主路门面1-8号，出租给乙方使用；承租期限3年，自2008年6月18日至2011年6月17日止；房屋租金、管理及服务费每年共计40000元；租赁期间的房屋修缮由乙方负责，费用由乙方承担；租赁期间，承租人经出租人书面同意后可以对承租屋进行装修，费用自理；在装修过程中，不得改变承租屋的结构，否则，甲方有权解除合同收回房屋，并扣除乙方保证金；租赁期满，承租人不再续租的，应当在期满后七日内将装修物拆除，恢复至房屋原状，超过七天不拆除，装修物无条件归甲方所有或由甲方自行拆除，拆除费用在乙方保证金里扣除；租赁期满，乙方如要续租房屋，必须提前三十天书面通知甲方，并与甲方重新签订房屋租赁合同，否则，租赁期满后本合同解除；合同期满后，如果甲方继续出租该房屋，在同等条件下，乙方有优先权；租赁期间，若甲方确需收回房屋自用的，必须提前三个月书面通知乙方，本合同解除，甲方应支付乙方违约金，数额按剩余租期内应交租金总额的百分之二十计算。同日，双方签订补充协议：民主路北段（原金沙滩门面整栋楼）出租给乙方；2008年7月18日起，租期三年，即第一年、第二年租金分别为55000整，第三年在原租金基础上按10%以内上浮，三年合同期满后，双方协商续签合同，合同租金按市场行情协商收取租金；一楼有七个门面现已租出，到期后由乙方对七个门面协商收取门面租金，在此期间七个门面由乙方管理。合同签订后，**对租赁的房屋进行了装修。2011年和2012年，石源公司与施晓强签订了《房屋租赁合同》，在此期间，施晓强向枝江市建设局申请了临时建设工程规划许可证（使用期限两年），对租用房屋的屋面进行了隔热层加层。2013年至2017年，石源公司与**、***每年签订了《房屋租赁合同》，合同到期日为2018年7月17日，每年租金为100000元。

2018年7月12日，因市场行情变化，石源公司欲上涨租金，就续租事宜分别与***和**电话联系，***表示“这个事情我不管，你们找**去”，**表示“涨10块钱都不搞了”，石源公司要求**在2018年7月17日之前来与石源公司协商，但**在到期之前没有与石源公司协商。

2018年8月1日，石源公司分别与各租户（楼上鑫都宾馆和楼下7个门面）签订了《房屋租赁合同》。租赁期间自2018年8月1日至2019年7月31日。

一审法院认为，本案争议的焦点：一是**、***是否享有优先承租权。二是石源公司是否应赔偿**、***的损失。

（一）关于**、***是否享有优先承租权的问题。首先，石源公司（甲方）与**、***（乙方）签订的《房屋租赁合同》第九条约定，租赁期满，乙方如要续租房屋，必须提前三十天书面通知甲方，并与甲方重新签订房屋租赁合同，否则，租赁期满后本合同解除；合同期满后，如果甲方继续出租该房屋，在同等条件下，乙方有优先权。根据合同约定，**、***享有优先承租权，但需提前1个月以书面形式通知石源公司。本案石源公司于2018年7月12日电话通知**、***，在《房屋租赁合同》期满前来协商续租事宜，**在电话中表示涨价就不再续租，二人未按照合同约定在合同到期之前向石源公司提交续租申请，也未提供充分的证据证明其在合同到期之前与石源公司协商续租事宜并达成一致意见，故**、***在租赁期满时放弃了优先承租的权利。再者，石源公司在租赁期满后，并未将该楼整栋出租给第三人，而是收回之后分别租赁，租金上调，也不符合合同约定的“同等条件”。故**、***提出享有优先承租权的诉讼理由不能成立，不予支持。

（二）关于石源公司是否应赔偿**、***的损失的问题。《房屋租赁合同》第八条约定，租赁期间，承租人经出租人书面同意后可以对承租屋进行装修，费用自理；在装修过程中，不得改变承租屋的结构，否则，甲方有权解除合同收回房屋，并扣除乙方保证金；租赁期满，承租人不再续租的，应当在期满后七日内将装修物拆除，恢复至房屋原状，超过七天不拆除，装修物无条件归甲方所有或由甲方自行拆除，拆除费用在乙方保证金里扣除。按照合同约定，装修费用自理，**、***无权请求石源公司赔偿。故**、***请求石源公司赔偿损失缺乏依据，不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，判决：驳回原告**、***的诉讼请求。案件受理费7340元，由原告**、***负担。

二审中，当事人未提交证据。

二审经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，租赁合同中承租人享有优先承租权，首先是基于合同约定；其次是出租人愿意继续出租租赁物，承租人愿意继续租赁；其三是承租人愿意支付的租金与第三人支付的租金相同，且支付方式相同。本案中，石源公司与**、***签订的《房屋租赁合同》中虽然约定了合同期满后，如果石源公司继续出租租赁的房屋，在同等条件下，**、***有优先权。但同时约定了租赁期届满，**、***如要续租房屋，必须提前三十天书面通知石源公司，并与石源公司重新签订房屋租赁合同，否则，租赁期满后本合同解除。根据已查明的事实，**、***不仅未在合同期限届满前提前三十天书面通知石源公司，告知其愿意继续承租案涉房屋，而且在合同临近到期，石源公司与其电话联系约谈续租事宜时，**明确在电话中表示若涨价就不再续租。另从石源公司实际与第三人签订并履行的租赁合同看，石源公司收取的房屋租金明显高于原石源公司与**、***之间约定的租金标准。综合上述情形，一审法院作出“**、***在租赁期满时放弃了优先承租的权利”的认定并无不当，**、***上诉要求石源公司兑现对其的优先承租权的请求不能成立，本院依法不予支持。

综上，**、***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元,由上诉人**、***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　唐兆勇

审判员　　赵春红

审判员　　肖小月

二〇一九年七月三十日

书记员　　张　萍